FC2ブログ
すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

ともろうにメール

教材レビュー

教材選びの参考に!

ブログランキング

応援クリック
お願いします!

おすすめの本

これ使ってます

収益物件専用内装コーディネート 中村豊デザイン作品集

ネットビジネス







不動産投資リンク

最新記事

最新コメント

仙台大家の会 ブログ

最新トラックバック

カテゴリ

月別アーカイブ

RSSリンクの表示

突然の融資審査
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 応援クリックお願いします!

相変わらず、日々購入物件を探索してます。

現時点での購入ターゲットは、

 法人で買える物件

です。

法人は、私の個人での所有物件の資産管理法人でしかないため
月々の売上げが乏しい上、決算もやっと2期目が終わった所です。

少ない現金を元に、法人名義買う作戦を立てて探していました。

たまたま山形の物件で、私では融資を引かないと無理なんですが
面白い物件の紹介を受けたので、
「法人に融資が付くのなら、検討出来るんですけど..」
と、紹介してもらった業者さんに言っていたら..

業者さん:「ともろうさん、金曜日13:30、こっち大丈夫!?
      銀行さんに、相談しましょう!」
ともろう:「えーっ!平日ですかー。
      ... 
      でも、折角段取りしてもらったので、伺います!
      どこに行けばいいですか?」
業者さん:「うちのお店に来て下さい。うちでやります」
ともろう:「えーっ!お店に銀行員さんが来るんですか!?」
業者さん:「そうです。うちはいつもそうですよ。」


私は初めての経験ですが、現在の私個人と法人の状態で
銀行がどのような判断をするのかは、非常に興味があります。

融資が付いたら、いよいよ法人で物件取得が出来るかも
知れません。( ̄ー+ ̄)

私がやっている不動産投資は賃貸事業なので、長期で運営して
利益の出る、息の長いビジネスです。

その中で、事業を拡大して行くには、銀行さんの力が
常に必要になります。

利回り10%程度のRCを買えば、一足飛びに何億も借りる
ことは不可能ではなく、一見事業も急拡大しそうに見えますが
それでは儲からないばかりか、空室が増えてしまうと、
破綻してしまいます。( ̄ー ̄;

買いたい対象としては、

 ・高利回りで
 ・キャッシュフローが出る
 ・いざとなったら、損なく売りたいので、3000万以下


の物件、いわゆる収益(事業)評価の高いものを、銀行の融資を
引きたいのですが、銀行の融資基準で非常に重きを置いているのが

 ・積算(物件)評価

なので、そのバランスが取れているものが、なかなか無い!

と言うか、私には情報が廻ってこないんですよねー..。

今回もバランスが良いとは言えないので、これまでの2棟を
満室にした実績を、銀行がどう評価するのかなあー..。

今回法人で買えたら、また1つ事業としての階段を昇れるので
私にとっては、非常に重要です。

いつものように、『洗練された大家のオーラ』をプ~ンと
出してきたいと思います。

応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ

投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking








テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

銀行さんへ、満室の報告
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 応援クリックお願いします!

山形県寒河江市『全空競売アパート』が、満室となったため
融資をしてくれた、きらきら銀行(仮称)に挨拶に行くことにしました。

サラリーマンですから、事前にT次長にアポを取って、
昼休みにタクシーを飛ばしました。

アポを取った際、今週限定金利の定期預金のお話しも
あったので、いつもお世話になっていることもあるので
定期預金も申込みしました。( ̄∇ ̄*)ゞ

本題の満室報告をすると、T次長から

 ブログ見てるので、
 知ってましたよ..


と、衝撃の発言が返ってきました。

お恥ずかしい、限りです..(。-_-。)

初めて会った時に、不動産会社社長兼1級建築士のKさん
「ブログ書いてるんですよ」などと、余計なことを言っちゃった
のですが、まさかまだ見続けていたとは..。

見られているのは仕方ないので、日本初(たぶん)!
『公開ブログお願い』を、してしまいたいと思います。

 T次長、お金貸して下さい!!(笑)

物件を見つけたら、すぐ持って行きたいと思います!

応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ

投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking











テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

融資 融資 融資 融資
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 応援クリックお願いします!

昨年末に、競売アパート2棟を落札してから、融資申し込み三昧です!

今まで生きて来た中で、

 こんなに借金の申込みが、
 出来るのか!?


と、言うぐらい融資をお願いして、全てOKを頂きました。

本当に有難い限りです。<(_ _)>

この3ヶ月での融資依頼は、

 a.競売全空アパート2棟の融資
 b.自宅の住宅ローンの借り換え&共担外し
 c.競売全空アパート2棟のリフォーム追加融資
 d.太陽光発電の融資


です。

a,bは、既に1月に融資実行済みで、cが今月実行で
dは、工事が終了次第の実行となります。


 書類書いたなー &
 判子押したなー


と言う感じです!( ̄∇ ̄*)ゞ

住宅ローン以外は、全て利益を生み出す借金なのですが
a~dまでの借金合計の、1/3が住宅ローンの借金です。

10年前に、何にも知らずに買ってしまったのですが
当時、不動産投資のことを少しでも知っていたら、
絶対に買っていなかったと思います。(ー_ー;)

まあー振り返っても仕方ないので、バンバン稼いで
バンバン返していきたいと思います!


応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ

投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking











テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

アパートローンの自宅共担外し 分析3
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 応援お願いします!

山形県内の競売全空アパート2棟のリフォームで、
色々と忙しくなってきました。(^◇^;)

ですが、『アパートローンの自宅共担外し』
分析の続きを、総括として書きたいと思います。

自宅共担について良くわからない方や、初めてブログを見る方は、
こちらを参考にして下さい。

住宅ローン中の自宅共担の恐怖1
住宅ローン中の自宅共担の恐怖2
住宅ローン中の自宅共担の恐怖3
住宅ローン中の自宅共担の恐怖4

アパートローンの自宅共担外し 分析1

前回、一番の理由は、

 ◆銀行の住宅ローンへの融資姿勢の変化

と書きましたが、変化に対応するために

 自分なりに種

を、蒔いておりました。

1つ目は、

 アパートが満室であること

を、常にアピールしてました。

アパート実績

このような資料を、新規の融資依頼用に作っていましたので
共担外しの際にも、提出してます。

ベージュ色の部分は、新規入居の月を示していますので
これまで7回入居させていることを、アピールしています。

最終的に満室ですので、事業的にも共担を外しも問題ないことと
「まめな大家」であることも、ぷ~んと匂わせました。(笑)


2つ目は、

 他行からの、ローン一括の引き合い

を、話しました。

上記のように、安定したアパート事業をしているので

 アパートローン+住宅ローン

「一括で、相談に乗る」と、申し出ている銀行が
他にあることを、アピールしました。

うそをついた訳ではなく、本当の事です。

別な銀行に融資の相談に行った際、「自宅が共担になって困っている」
と雑談したら、「うちで相談に乗ると、相手行に伝えて下さい」
支店長代理が、ホワイトナイトを買って出てくれました。(°▽°;)

「具体的な、支店名も言ってもいいですよ」とまで、
言って頂いたので、共担外しを担当している石斧くんに、
名刺を見せちゃいました。♪~( ̄。 ̄)

全く切れない石斧くんですが、この時ばかりは必死にメモってました。(笑)

最後の手段として使った訳ですが、本店から

 「あれ出せ、これ出せ! この意味は何!?」

等、問合せがある度に、中々進展しなかった2ヶ月間ですが、
その報告をした途端、問合せが一切なくなったと、石斧くんが
言ってました。

事実、その後1ヶ月で共担は外れ、住宅ローンの借り換えが
OKとなりました。

自分なりの分析の総括としては、

 1.その銀行で、他行からの住宅ローンの借り換えに
   大号令を掛けていたこと

 2.満室実績+1年強で7室の入居を決めて、
   大家力をアピール出来たこと

 3.他行がそのアピールを受けて、全部のローンの
   引き受ける可能性が出てきたこと


と、思っています。

一応、筋は通っていると思っているので、作戦勝ちだと、
思います。( ̄∇ ̄*)ゞ

銀行の融資の姿勢は、その時々でころころ変わりますので
1度うまくいったらと言って、次もOKの補償はないのですが

 ・普段から、良い大家であることのアピールすること
 ・筋の通った依頼をすること


は、重要だと改めて思いました。

以上で、自分なりの分析は終了です!

銀行にメリットが大きい融資依頼では、何の苦労もないのですが
そうでない場合は、普段からのアピールを土台に、作戦を十分に練って
粘り強くアタックすることを、お薦めします!

次回からは、『競売アパート再生プロジェクト』の続きを
中心に、書きたいと思います。


応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ

投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking











テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

アパートローンの自宅共担外し 分析2
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 頑張ってまーす!

難産だった『アパートローンの自宅共担外し』について、
なぜうまくいったのか、自分なりに、分析してみたいと思います。

自宅共担について良くわからない方や、初めてブログを見る方は、
こちらを参考にして下さい。

住宅ローン中の自宅共担の恐怖1
住宅ローン中の自宅共担の恐怖2
住宅ローン中の自宅共担の恐怖3
住宅ローン中の自宅共担の恐怖4

アパートローンの自宅共担外し 分析1

テクニックを期待している方も、多いかも知れないので、
早めに結論を言ってしまうと

 運も、かなり大きい

と、思っています。( ̄∇ ̄*)ゞ

この言い方だと分析にならないので、少し具体的な表現をすると、

 ◆銀行の住宅ローンへの融資姿勢が、追い風となった

ことがあります。

実は、今回の『アパートローンの自宅共担外し』では、
銀行に2つの目的を伝えていました。

 a.アパートローンの自宅共担を、外して欲しいこと
 b.自宅の住宅ローンの、借り換えをしたいこと


a.は、銀行にとって何のメリットもないのですが、
b.は、取りたい事情がありました。

私がアパートローンを借りていた銀行は、最近住宅ローンを
他行に借り換えされている情報が入っていました。

東北地方は、住宅の新規着工が少なくなっており、
住宅ローンの契約件数が伸びないため、契約を取るには
『借り換え』が手っ取り早い手段です!

他行がいち早く、低金利のCMを流したり、DMを使ってアピール
している中、東北最強の自負があるせいか、ほとんど目立った
PRをしなかったため、他県の銀行にかなりの件数を奪われたようです。

慌てて昨年の秋ごろから、住宅ローンの新商品を作ったり、
金利を下げたりと、銀行を挙げて、住宅ローンの契約件数増を
掲げていました。

時間は掛かりましたが、ちゃっかり流れに乗らせてもらって
『共担外し』借り換え』の両方の目的を、達成することができました。

住宅ローンの金利も

 全固定:2,98% → 変動(当初5年固定):1.3%

になりましたので、年額で40万程度安くなりました。ヾ( ̄∇ ̄)

一番の原因は、改めて

 ◆銀行の住宅ローンへの融資姿勢の変化

なのですが、次は「自分なりに工夫したこと」を、
書いてみたいと思います。

『競売アパート再生プロジェクト』の合間になりますが、乞うご期待!


応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ

投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking











テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー