すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
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偶然の銀行面接
こんばんは、ともろう です。

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山形市内で、買い付けを入れている物件の融資ですが、
そのうちの1行さんから、審査資料が足りないとの連絡が
仲介業者さんを通じてありました。

前にも何回か、同じような連絡があった気がします。

そんなことで審査が進まないのは、勿体無い話だし
ちまちまメールに添付して、資料を送るのも大変だと
思ったので、

「今日会社が終わったら、資料一式そちらに持って行きます!」

との話にしてました。

ちょっぴり早い5時に会社をあがることが出来たので、
「6時ぐらいに、山形に着けそうです」との連絡を入れたら

「だったら、銀行へ直接持って行って..。
 担当者が会いたいって..。」


との展開になり、期せずして6時から銀行面接となりました。

初めて担当の次長さんとお会いしたら、今日の午前中に連絡で
まさか今日中に、本人が仙台から資料を持ってやって来るとは
思っていなかったらしく、びっくりしてました。

つかみは、OKのようです。

資料一式をお渡しし、今回の物件に対する事業計画や
これまでの物件に関する取得の経緯などを、小1時間ほど話しました。

次長さんからは
「不動産会社さんから、聞いていた通りの方ですね」
と、微妙なコメントがありました。

どんな通りなんだろう..。

「この物件、うまくいったら化けますねー」
と銀行マンらしからぬ発言をしていたので、
商売が判る方のようです。

取りあえず頑張ってもらえるようなので、
期待全開で、待ってみたいと思います。



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融資審査状況
こんばんは、ともろう です。

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山形市内で、買い付けを入れている物件の融資ですが、
仲介の不動産業者が依頼した、2行が並行して審査をしています。

審査も詰めの状況になってきているようで、足りない資料の催促と、
事業計画への質問攻めにあっているようです。

やはり5千万を超える融資額と、戸数が多い上に
空室も多いので、

 サラリーマン大家に出来るのか..

が、最大のポイントになっています。

自分で持ち込んだ1行目の銀行に断られた後、事業計画を修正して
サラリーマン大家でも出来ることの説明を、丁寧にしたつもりです。

 ◆リフォームの力
 ◆物件管理・客付けの力
 ◆営繕・トラブル対応の力


それぞれ、これまで力を貸して頂いたプロの業者さんの社名を
出して、『このトライアングルでやりまっせ!』とアピールしました。

空室が多いので、「客付け」を最重視している銀行からは、
売買の仲介業者(客付けの不動産会社)が銀行に呼ばれて

 どうやって満室にするの!?

と、聞かれたそうです。

仲介業者さんは、

 ・これまでの客付け実績
 ・この物件の立地
 ・この物件に対するニーズ


などを説明して、「絶対に満室にする!」
と、宣言してきたとの事です。(^◇^;)

男前です。(笑)

本当に取得出来たら、自分史上、最大にして、最高額での
取得物件となるため、周りの業者さんも気合入りまくりです。

皆さん全力で当たってもらってますので、これで融資が
付かなかったら、全て私の責任です。( ̄ェ ̄;)

5億円も外れたことだし、運はまだ残っているはずです。(笑)

諦めずに、神様にお祈りしたいと思います。


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融資難航
こんばんは、ともろう です。

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先日、山形市内で買い付けを入れた物件ですが、思いのほか
融資が難航しています。

積算評価があれば、結構簡単な印象でしたが、知り合いの方からも

「積算以下の借入でも、融資が通らないものはゴロゴロあるよ..」

との、ご指導を頂きました。

現在、持って行けそうな最後の銀行での融資中なので、ここがダメ
なら、素直に撤退したいと思います。

改めて

 ・属性
 ・物件
 ・事業性


これらのマッチングやバランスで、融資が出る or 出ない
が、決まるんだなーと痛感しています。

サラリーマンの私に合うと判断される物件と、専業大家さん
に合う物件は違いますし、1棟目だったら良くても、3棟目
ではダメな場合もあります。

まあー、利回りそこそこの満室物件を買うのであれば、
こんなに苦労しないんですけど..。

利回りも高いが空室率も高く、大規模リフォームが必要なものは
普通に考えると、プロの業者が買う物件です。

サラリーマンが買うには、リスクが多すぎるんでしょうねー。

ダメならダメで、早めに結論を出して、次に進みたいと思います。



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1行目の融資審査結果
こんばんは、ともろう です。

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先日、山形市内で買い付けを入れた物件ですが、融資をお願いした
銀行から、審査結果の連絡がありました。

結果は、NGでした..。(^◇^;)

色々と要因はあると思っていますが、一番の反省点は
事業計画を作成しなかったことです。

購入価格が、積算評価の半分だったため、勝手に
絶対大丈夫!!と有頂天になってしまいました。(⌒・⌒)ゞ

これまでは、積算評価が出ないものばかりで断られていましたので、
初めての経験で、舞い上がってしまったんですねー。

もちろん事業計画は全く無い訳ではなく、頭の中にはあるのですが
文書にしないと、伝わる訳がありませんね。

数日前から作成して、何とか形になったので、今後持って行く
銀行には、きちんと説明して提出したいと思います。

調子に乗ると、あまり良い結果にはなりませんねー。

残された銀行も期間も、あまりありませんが、真摯に反省して
残りのチャンスに、チャレンジしたいと思います。



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融資面接の結果
こんばんは、ともろう です。

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先日、山形市内の物件について、法人で融資をしてもらうため
面接をしてもらいました。

面接の場所は、不動産業者さんの応接室です。

私はどうせ山形に行くので、場所はどこでも良かったのですが
その不動産業者さんは、いつもここでやってもらっているそうです。

面接内容では、特に変わったものはなく、私はこの3年間の
大家実績を、一生懸命アピールさせてもらいました。ヾ( ̄∇ ̄)

法人、個人の両方で、必要と思われる書類や資料を持って行った
のですが、担当者の方は
「初回でこれだけ資料を持って来られた方は、初めてです。」
と、言ってました。

すかさず

融資をお願いするのですから当然です!
 包み隠さず見て頂いて、ご判断下さい。
 足りない物は、準備します!」


と、『洗練された大家のオーラ』のオーラを、プ~ン
低音ボイスで出しておきました。(笑)

かなりの量の資料になったので、銀行の方はコピーをしに
銀行に戻ることになりました。

その間、場所を変えずに売買の社長さんと色々と打合せが
出来たので、このようなやり方も、なかなか便利です。( ̄ー ̄)

小1時間ほどで、銀行の方が戻って来たので、資料の借用前に
メモった内容と資料を突合せして、面接は終了です。

今後、融資の話が進むと、仙台支店扱いになるそうです。

世間話をしていたら、売買の社長さんも戻って来て

「来週融資の面接予定だった○○さん、来週の出張予定が
 変更になって、今来ちゃった。
 今から銀行に引っ張って行って、面接して!」


との展開になり、銀行の方は急遽お客さんを連れて
帰って行きました。(笑)

何やら凄い展開です。(^◇^;)

1週間ぐらいで結論が出そうなので、期待して結果を
待ちたいと思います。

OKだと、いいなー..。

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