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すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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サラリーマンならでは..
こんばんは、ともろう です。

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昨日、山形市内の築古物件の打合せ&フローリング材の運搬
に行ってきました。

物件の概要については、「築古の買い付け結果」を見て下さい。

本来は、今日休みをもらって行く予定でしたが、
昨日予定のサラリーマン業の打合せが急遽中止になり、
今日に順延となりました。(°▽°;)

上司から「明日の休暇は、変更出来ないか?」とのことだったので
取りあえず、OKを出しました。

もう年収は、大家業の方が多いのですが、本業はサラリーマン
ですので、けじめは付けないと..。

打合せ予定だった山形市内の業者さん2社に、明日の打合せの
日程変更の連絡をし、次の予定を確認したら、どちらも
「今日だったら、いいんですが..」との返答でした。

ふ~ん..

現在時間は、9:30です。

 ともろう:「明日休暇の替わりに、今日これから休んでいいですか?」

 上司:「んーー、16:00からの打合せには出て欲しい..。」

 ともろう:「それまで戻るので、外出ってことで、いいですか?」

 上司:「それなら、OK」


って、ことで交渉成立です!

明日の予定を、これから6時間で片付けないといけません!(^◇^;)

予定の作業は、

 1.宮城県仙台市のホームセンターで、フローリング材
   20ケースを引き取る

 2.フローリング材を、山形市内の購入した物件に搬入

 3.ガス業者とリフォーム業者と一緒に、リフォーム内容
   を打合せ


で、これを終わらせて、16:00までに会社に戻る約束です。

車で出勤しているので、車を使うことは可能でした。

 10:00 仙台市青葉区の職場を出て、泉区のホームセンターへ
       高速を使って移動。

 10:50 泉区のホームセンターへ到着。

 11:30 取り置きしてもらっていたフローリング材20ケース
       を車に積み込み。
       ついでに軍手も購入。

 11:50 コンビニでおにぎりと飲み物を購入し、再び高速へ
       乗って山形へ。

 12:50 山形市内の物件駐車場へ到着。

 12:55 リフォーム業者さんも来ていたので、一緒に
       フローリング材20ケースを積み下ろし。

 13:00 ガス業者が到着したため、一旦積み下ろしを
       止め、それぞれを紹介し名刺交換。

       物件の空き部屋を、それぞれ見ながら、リフォーム
       希望内容を説明し、どちらがどこまでやるかを
       刷り合わせ。

 14:00 打合せ終了。
       後日、それぞれから見積りを、もらうことに..。
       (私がガス業者と打合せしている間、残りのフローリング材
        を、リフォーム業者さんが搬入)

 14:10 管理会社に、打合せの内容を連絡。

 14:20 またまた高速へ乗って、仙台へ。

 15:30 仙台市内の駐車場へ到着。

 15:40 会社へ到着。


その後は、18:00まで会議でした。<(; ̄ ・ ̄)=3

今週のうちにガス業者とリフォーム業者を、どうしても引き合わせ
たかったので、取りあえず結果オーライです。

後は、直接やり取りしてもらって、電話で調整出来ると思います。

その夜、リフォーム業者さんからは、

「ミニバンに、フロア材を20ケースも入れて運んで来る人を
 初めて見ました。(笑)
 こっちも、頑張りたいと思います。」


と、電話を貰いました。

一生懸命さは、認めてもらえたみたいです。ヾ( ̄∇ ̄)

毎度のことですが、お金のないサラリーマン大家なので
行動力が最大の武器です!

素人は素人なりに、取りあえず駈けずり回りたいと思います。


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リフォーム内容決まる
こんばんは、ともろう です。

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山形市内の築古物件ですが、リフォームが慌しくなってきました。

物件の概要については、「築古の買い付け結果」を見て下さい。

管理会社さんからは、2月からの募集開始を厳命されたため
この年の瀬に、期限の問題もありますが、同じく重要なのは
コストですよねー..。

12/4(日)にリフォーム会社と最終打合せの結果

 1.和式トイレ → 洋式トイレ
 2.和室2室 → フローリング化&一部クロス張り替え
 3.お風呂のタイル割れの補修
 4.給湯器の交換
 5.新規で洗濯パン&洗面化粧台
 6.1戸のみキッチン入れ替え
 7.洗面所のCF張替え
 8.シューズボックス新規設置
 9.ワイヤレスの呼び鈴
 10.火災報知機 1戸×3個


を、4戸分必要となりました。

天井や柱などの木部を塗ったり、クロスも全面張り替えが
必要かな~と、思っていましたが、管理会社さんから

 やっても入居率は変わらない!

と、断言されましたので、今回はやめました。(^◇^;)

資材については、クロスを除いて(笑)、全て施主支給で
やることになりましたので、資材調達に奔走しています。

日曜日も、ホームセンターでB品のフローリング材を
2部屋分買って、リフォーム会社に見てもらいました。

問題ないとのことだったので、その場でホームセンターに
連絡し、残りの6部屋分の取り置きをお願いしました。

1ケースで、2畳(1坪)分です。

なので、1部屋6畳あるので、全部で18ケースは最低必要
となります。

B品なので、つなぎ目がぴったり合わない場合や部屋の端っこに
隙間が出来るかも知れないので、2ケース多く注文してすることに
したので、追加購入は20ケースです。

リフォーム会社は、A品で坪:9500円×24坪=228000円
の見積りでしたが、

私は、B品で坪:3480円×26坪=90480円での購入です!

差額は、137520円 となりました。( ̄ー+ ̄)

小さなリフォーム会社は、安い資材を買うのに過大なマンパワー
は掛けられませんし、ホームセンターからも、まとまった物
は購入しません。

ほとんどのホームセンターは、掛売りしませんから..。

なので、ネットでもホームセンターでも自由に買え、資材調達
に時間の掛けられる大家の方が、安く調達することが可能です!

安いものを見つけると、かなり嬉しいのですが、結構時間を
取られでしまいます。

いや~、本当に忙しくなりそうです..。


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リフォームいろいろ
こんばんは、ともろう です。

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昨日は、知り合いの業者さんにリフォームした部屋を
見学させてもらいました。

仙台では、かなり立地の良い場所にある、築20年超のRCです。

間取りは1Kですが、元々和室だったものを洋室に変えてします。

結果は、こんな感じでした。

リフォーム事例

広さが6畳程度しかないので、取れる家賃も限られています。

豪華ななリフォームはせずに、部屋の入り口のクロスを
アクセントクロスにして、ドアをちょっとお洒落なものに
してますね。

お金を掛ければ、いくらでも立派にはできるのですが、
賃貸物件ですので、キャッシュフローは大事です。

限られた予算の中で、どこにどのように
お金を掛けるのか、センスが問われます。

自分には、そのようなものが無いので、色々と見学させて
もらいながら、勉強したいと思います。


物件が満室になってから、購入ばかりに偏った時間を使って
しまいましたが、リフォームもかなり奥が深いですねー。

これからは、意識してバランスを考えながら、時間を使いたい
と思います。


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内見時のワクワク感
こんばんは、ともろう です。

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昨日のブログのコメントに、

 写真の撮り方が全く違う!

と、お褒め(?)の言葉を頂きました。(笑)


私も次回撮る時は、物件のグレードが上がって
見えるように、頑張りたいと思います。


さて、建築士のKさんが説明してくれた、賃貸リフォーム
のポイントですが、それは


 ワクワク感を演出する!!


とのことでした。


内見時に、そこに住み始めて、新しい生活に
ワクワク感があると、ほとんど決まりだそうです。( ̄ー+ ̄)

今回のリフォームでは、LDKの冷蔵庫置き場の候補が
3ヶ所設けられていました。

それぞれの候補の場所に、コンセントが増設されています。


ちょっとだけ話しがそれますが、実は昨日、新築アパートの
内覧させて頂けるとのことで急遽、見に行ってきました。

工務店で設計・施工したもので、ハウスメーカーさんの
建築物件ではありません。

新築では、「冷蔵庫置き場ってどうかなー」と気を付けて
見てきましたが、場所は決まっている感じがしました。

それどころか、テーブル、ソファー、テレビを
『たぶん置く場所』が、決まっている感じです。( ̄ー ̄;


話しは戻って、Kさんのリフォーム物件では、冷蔵庫置き場
の自由度があるので、テーブル置き場も何パターンかの
組み合わせをイメージできました。

がらにもなく、ちょっとワクワクして、しまいました。(*^▽^*)ゞ


新築の方も、既に全て決まっているとのことでしたが
家賃設定は、完全に新築プレミアでした..。


新築は、リフォームと違って、1から作った訳ですから
良い所もたくさんありました。

でも、賃貸物件は、

 貸して、儲けるために建てる

ので、『貸すためのノウハウ』が設計に加味されるのと、
されないのでは、儲けに凄い差が出ると思いました。


今週末は、「仙台大家の会」の物件見学会です。

会の大家さんの、空いている部屋を見せてもらいます。

物件を見た後は、恒例の飲み会です!ヾ( ̄∇ ̄)

またまた、色々と勉強してきたいと思います。


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すごいリフォーム
こんばんは、ともろう です。

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今、『お買い得な築古アパート』の融資付けに
力を借りている、一級建築士兼不動産会社社長の
Kさんに、

 「私がリフォームした物件、見てみます!?」

と、誘われ見せてもらいました。


Kさんは、見るからにセンスが良さそうな30代の男性で
『やり手オーラ』が、全身から出ている感じです!(笑)


さて、物件概要ですが、

 ◆築20年の木造アパート
 ◆2DKを1LDKに変更
 ◆リフォーム後の家賃、駐車場込みで5万


場所は、仙台市青葉区ですが、もう泉区がすぐそこです。


写真を撮っていたら、

 「ともろうさん、写真の撮り方教えますよ。
  今やネットの時代ですから、写真って大事ですよ!」


と言って、写真を撮ってくれました。

 【ともろう撮影】

ともろう撮影

 【Kさん撮影】

Kさん撮影

ひと目で、違いが解ります。(^◇^;)

バリバリの建築士さんなので、写真も含めたデザイン全体に
センスを感じます!


この写真も、撮ってくれました。

LDK

1LDKが、ものすごく広く感じます!


これは、私が撮ったものですが、和室をフルリフォームして
高さのあるウォークインクローゼットも付けています。

ウォークインクローゼット

リフォームと言うよりは、新築です!

賃貸アパートなのですが、分譲マンションのクオリティを
感じました!!( ̄△ ̄;)

これで、駐車場付きで5万だったら、行けると思います。


実は、家賃をもう一段下げても、大丈夫な利回り設定にしている
とのことで、普通の建築士さんとは、ぜんぜん違います。


実は、一級建築士 兼 不動産会社社長 兼 大家

なので、

 建築・設計・リフォーム・ファイナンス・募集・管理

何でもやるそうです。(; ̄Д ̄)


賃貸不動産のプロに、初めて会った気がしました。( ̄ー+ ̄)


次回は、色々説明してもらったリフォームのポイントを
もうちょっと、ご紹介したいと思います。


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