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すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
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応援するべきか..
こんばんは、ともろう です。

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昼休みに仙台市内の歓楽街、国分町一番町界隈を
ぶらぶらしてみました。

見た目で壊れていて、立ち入り禁止になっている
建物もあります。

中には、昔からやっている店が入っているものも
あるのですが、閉店の貼り紙があったりすると
結構ショックです。(ー_ー;)

外からの見た目が、大丈夫そうな建物でも閉店している
店もあって、

 ・建物の躯体が損傷
 ・店内の設備が大きく損傷
 ・心が損傷


と、色々な理由があるんだと思います..。


中には、建物の後ろ側がこんな感じでも、元気に
営業しているお店もありました。

割れ1

割れ2


たぶん大丈夫なんでしょう..。(^◇^;)

んー..陰ながら、応援したいと思います。(笑)


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

税理士の先生と打合せ
こんばんは、ともろう です。

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今年は、1000年に1度のことも、起こっているので
何かと忙しくなっています。

融資や補助金、税制なども、新しい制度や変更点もあって
自分なりに調べたり、人に聞いたりしないといけないので、
何かと忙しい訳です。

結構、ブログ更新をさぼってしまいました..。(⌒・⌒)ゞ


先日は、税理士の先生と会って、今年の確定申告に向けた
節税の方向性や、震災後の仙台事情などについて、
打合せとアドバイスをもらってきました。

震災後、先生が抱えている、多くのクライアントに会って
いるそうですが、やはり沿岸部の被害は甚大で、まだ復興の兆し
が見えないところが多いそうです。


そんな中でも、このピンチをチャンスに変えようと、意欲的に
動いている自営業の方や、事業家の方も確実にいるようです。

皆さん、逞しい限りです!( ̄ー ̄)


山形の競売アパートも、申込みも含めると11/16戸に
なったので、満室も見え始めてきました。

本来今年は予定にはなかったのですが、山形が満室になったら
私も負けじと頑張って、

今年もう1棟買っちゃおうかな~

と、思い始めました。

ちょっと、仕掛けて行こうと思います。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

セオリーが、崩れてきた気がします
こんばんは、ともろう です。

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いつも収益物件の売買サイトとして、仙台★不動産連合隊
を見ています。

私の参照の仕方は、ほぼ毎日見ているので「情報更新」の条件で、
「昨日・今日」で絞込みを掛けています。

ゴールデンウィーク中と言うこともありますが、ここ数日は
時間によっては、1件とか3件しか更新がありませんでした。

物件情報も、あるにはあるのですが、震災前からある物件が多く、
新しく出て来た物件は、記憶にありません。

ここまで更新が少ないのも初めてなので、知り合いの業者さんや、
大家仲間にヒアリングしたところ

流通ルートが崩れてきた

との意見が、複数ありました。

これまでは、業者が買う以外の物件は

 売主→売元業者→仲介業者→広告媒体→買主

でないと、売れなかったのですが、今は

 売主→売元業者→買主

で、決まっているようです。

背景として、被災してしまった大家さんや物件などの
一部の物は売り圧力が強いために、売元業者の
セールスの範疇で、売れてしまうようです。

よって、ネットなどの広告を介さずとも、売れてしまうため
新たな情報が出ていないと言ったこともあるようです。


賃貸も同じような現象になっており、管理元が自分で決められる
ため、他の仲介業者に空室情報を流さず、抱えているところと
紹介できる物件が無いところが分かれています。

リフォームも、やってくれる業者とやってくれない業者が
出てきています。

これまでは、

 ・売買は、あそこに頼んで..
 ・管理は、あそこに頼んで..
 ・仲介は、あそこに頼んで..
 ・リフォームは、あそこに頼んで..


と、一応自分なりのセオリーがあったのですが、今は
崩れてしまったように思います。

私自身も、今月末で管理会社を変更することにしました。

震災を機に、管理会社を変える大家さんは、結構いるようです。

色んなものが、リセットされていると思っているのですが、
考えても仕方ありません。

一見ピンチのようですが、大きなチャンスが隠れているかも
知れません!

変化に対応して、大きく成長したいと思います。


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実家も物が不足してました
こんばんは、ともろう です。

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ゴールデンウィーク後半、5/2の夜から今日まで
実家の秋田県に、帰省してきました。

秋田県は、震災の影響がほとんど無いと思っていましたが
震災直後は、やっぱり食料やガソリンが不足して、
行列や販売規制があったようです。

会う方会う方に「地震大変だったねー」と、言われましたが
色々と不自由を経験したのも事実ですが、津波や原発被害に
合われている方を思うと『一括でいいのかなー』と、
複雑な心境です。(ー_ー;)


帰省中、お袋から「今年は屋根のペンキを塗ろうと思う」
相談されました。

以前は、建築やリフォームについては、全く無知だったので
任せっぱなしでした。

でも、この3年ほどで、その手の知識や物差しが出来てきたので
今回は、業者との交渉をやってあげることにしました。

サラリーマン業だけでは、実家に貢献がなかなか出来なかったのですが、
大家業は身近な人に、直接貢献出来る機会が結構あります。

大家業をやって良かったな~

と、思える瞬間の1つです。

比較的競争の少ない、地元の業者とのことなので、仙台と同じ
ような交渉は出来ないと思いますが、これまでの経験を活かして
頑張ってみたいと思います。


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震災後の仙台不動産売買事情
こんばんは、ともろう です。

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震災後、久々に知り合いの売買業者さんに、連絡を取りました。

皆さん無事で、精力的に動いているようで安心しました。

それぞれの方から聞いた中での、共通の情報としては

 ・売買は、戸建て等の実需の動きがメイン
 ・賃貸は、被災された方と3月に動けなくなった本来の賃貸ピークが
  ずれたため、超繁忙になっているが、物件が少ない


と、言ったことでした。

売買について聞いた中では、

 震災前に出ていた物件は、震災で物件がどうなっているか不明。
 にも関わらず、賃貸特需で立地が悪い物件や、間取りが不人気な
 物件も満室になったため、売主が強気なケースが多い。

 震災後に新たに出てきた物件は、ほとんど無い。
 まだ震災後の整理が出来ていないため、売る準備や元気がない
 のかも知れない。

 関東圏からの問合せは、ほとんど無くなった。


との、ことでした。

仙台に土地勘がある方は、問題ないと思いますが、土地勘に乏しい人が、
現状で満室だからと言って、結構な利回りで買ってしまい、数年後

 空室5割以上

なんてことが、容易に想像出来ます。

今後当面の間は、震災前物件については、出口も厳しくなると
私は思っています。

私自身も、物件保有の期間を長めの事業計画に変更せざるを
得ないと思っています。

 ・かなり下げないと、売れない
 ・売ろうにも、売れない


ことも予想されるので、今後宮城県で物件を購入したい方は
入念な調査をされることを、激しくお薦めします。

不動産投資の初心者の方や、経験があまりない方は、
リスクを避ける方が無難だと思います。

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