すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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震災から1年
こんばんは、ともろう です。

あの大震災から、1年が経ちました。

正直、あっと言う間の1年でしたが、色々な報道特別番組
を見ていると、まざまざと「あの日」の記憶が蘇ります。

震災の直後から、ラジオ以外の情報がなくなってしまい
電気や物資の無い生活をしばらくしましたが、
悪い夢を見ていたようで、現実感があまりありませんでした。

電気が復旧して、テレビで映像を見られるようになってから
事の重大さと、被害の深刻さが判って愕然とした反面、
当時は、ガソリンと水を確保することに頭が一杯だった
ことを思い出しました。

震災では、大家として

 住居を提供する事の重要さ

を、思い知らされました。

一層、良い住居を提供したい気持ちが、強くなりました。

古くて、手入れをせず、入居させられない建物があるのは
誰にとっても、良いことではないと思います。

国や自治体が出来ることも、沢山ありますが
大家が出来ることや、その方が早いことも中にはあります。

仙台でやれるのが一番良いのですが、現在の私の資力では
難しい面も多いため、近県の山形市で現在は物件を増やしています。

震災後に、ファミリータイプを3棟で26戸、現在もう20戸程度
増やせるように、頑張っています。

私の物件は、購入時は住めない状況のものを、大規模リフォームをして
生活に必要な部分は、新品に取り替えたり、新たに設備を追加したり
しています。

賃料も平均以下に設定しているので、早く満室になっています。

サラリーマン大家がやるには、事業規模が大きかったり、
リスクが高いとの見方もあると思いますが、今でも有事は
続いていて、平事ではないと思っています。

そう思って「早くやらないと..」と考える者が、
単純にやればいいと思っているのですが..。

賃料を安くするのは、安く買って、リフォームも安くしないといけない
のですが、実は結構大変なのです。(笑)

今時、安く買って、普通にリフォームして、高く貸すのは、結構簡単な
ことなのですが..。

それが私の数少ない不動産スキルなので、これからも労を惜しまず
頑張りたいと思います。

震災から2年目、今年も

 安くて、住み易い住居

を提供するために、全力疾走したいと思います。



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今時の仙台リフォーム事情
こんばんは、ともろう です。

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山形県寒河江市のアパートですが、リフォームも何とか
終了しました。

工期については、結構な遅れも出ましたが、寒河江市と言う
賃貸需要のパイでは、入居について影響は出ませんでした。

私は、仙台の業者さんにリフォームをお願いしていたのですが
震災前からのリフォームだったので、これでも遅れが少なく
終わっているようです。

知り合いの色々な大家さんからの情報では、

 ・足場が掛かっているのに、塗装が始まらない
 ・3人でやる予定が、1人しか来ない
 ・塗装屋さんは来たが、大工工事が終わっていない
            :


どうも、コントロールが効かないようです。(^◇^;)

どこもかしこも、リフォーム案件が溢れているので
縁故や、単純に単価の高い現場に流れているようで
工程があっても、計画通りには行かないらしく、元請け業者
と下請け業者間で、口論が絶えない状態のようです。(ー_ー;)

私がお願いした元請け業者さんは、

 「年内は、もうリフォームを受けたくない..」

と言っていました。

材料費や職人さんの単価も、途中で高くなるケースも
出てきているので、調整が大変な上に儲けが出ないそうです。

そうなると、今回の山形物件のようにボロ物件を買って、
すぐリフォームして、入居開始の作戦は使えません!

時流に対応した、作戦を考えないといけないようです。


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仙台アパートの修繕状況
こんばんは、ともろう です。

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被災した仙台のアパートの基礎部分の修繕が終わったとの
ことだったので、家族で確認に行ってきました。

【修繕前1】
修繕前1

【修繕後1】
修繕後1

【修繕前2】
修繕前2

【修繕後2】
修繕後2


今回の修繕で、擁壁との間に砂利を入れて、擁壁に掛かる
圧力も軽減する提案をしてもらい、イメージ通りに仕上がった
ので、大満足です!

余震が強いと、結構心配だったのですが、これで一安心と
なりました。

久々に仙台アパートの掃除を、家族みんなでやりました。

【階段掃除】
階段掃除


早く子供たちが、一人で掃除が出来るようになってくれると
私は楽できるのですが..。( ̄∇ ̄*)ゞ

この調子で、労働力投入の素晴らしさを
教え込みたいと思います!


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伸びる大家
こんばんは、ともろう です。

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不動産投資を始めて、3年目になります。

あっと言う間の2年間でしたが、全くの不動産素人が
書籍や教材を読み漁って、結果的に「当たって砕けろ」
の精神で、やってきたように思います。

まだまだ経験不足は否めませんが、ここに来て感じるのは

 不動産賃貸業は、完全なビジネス

だと言うことです。

 ・物件売買
 ・賃貸募集
 ・物件管理
 ・物件リフォーム


の全てがうまく回らないと、収益に大きな差が出ます!

今回の震災では、募集、管理、リフォームなどは、

 ・任せっ放しの大家
 ・普段から自分で段取りしている大家


で、大きく差が出たと思います。

震災の影響は今後も残るので、どんどん差が開いて行く
一方だと思っています。

不動産賃貸業を事業として捉え、それぞれの分野の
プロ業者さんとWIN-WINの関係を築かないと、

 ◆伸びる大家さん
 ◆伸びない大家さん


に、二極化するように思います。

情報を集めつつ、変化に対応して、こんな時でも
成長したいと思います。


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太陽光もろもろ
こんばんは、ともろう です。

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震災前に山形県寒河江市のアパート2棟に、太陽光パネル
を載せることにしてました。

片方に約10KWづつで、両方で20KW弱の設備です。

震災の関係で、その前に終わる予定の工事が延びていたの
ですが、いよいよ6/10頃には工事に入ります。

パネルを載せる、架台の工事だけは終わらせていたので
1日ぐらいで工事は終了する見込みです。


元々担当だった営業の方は、関東方面に出張中のようです。

宮城県は震災の復旧中であることや、仙台支店が被災して
いるため、新規の受注は行っておらず、震災前に受注した
工事のみ行っているとのことでした。

その代わり東北以外、特に関東以南は絶好調のようです!

場所によっては、電力不足が確実ですし、災害時もお天気次第
で発電しますので、マインドとしては良く判ります。


そう言えば先日、自宅のエコキュート施工した業者さんが
点検を兼ねて来たのですが、改めて「太陽光どうですか?」
と薦められました。

自社で工事したお客さんのお宅が、津波で床上浸水して
建て替えとなるため、中古の太陽光パネルがあるそうです。

「格安で、どうですか?」と言われましたが、思ったより高い
値段でした。(°▽°;)

山形に付ける前なら、行っちゃってた可能性はありますが、
色々と勉強させてもらいましたので、その値段では却下です。

今回の競売全空アパートでは、本当にいろいろと経験させて
もらったので、自分の物差しが出来て来ました。( ̄ー+ ̄)

見た目は「不動産素人」ですが、奥さんからは

 羊の皮をかぶった狸

と、言われています。(笑)

今後も、自分の物差しを磨いて、頑張りたいと思います。


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