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すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
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クリック御礼
こんばんは、ともろう です。

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サラリーマン業が配置転換となり、あっと言う間に9月が終了
してしまいました。

ほとんど1ヶ月更新しない間も、見て頂いた皆さん
そしてクリック頂いた皆さん、大変ありがとうございました。

頑張って、更新していきたいと思います!

山形築古RCの再生プロジェクトですが
現時点の10月入居予定者も含めて、

 ◆レジ:18戸/21戸(2戸:未リフォーム)
 ◆テナント:3戸/5戸


と、なりました。ヾ( ̄∇ ̄)

管理会社さんが、週末の度に内見を4,5件させてくれた
お陰で、ファミリータイプ(2LDK、2DK)にも
かかわらず、実質2ヶ月強で12戸の成約となりました。

リフォームが始まる前は、管理会社のチーフから

「ともろうさん!入れる方は心配しないで、早く直してね!!」

と、言われていましたが、本当にリフォームが終わった部屋から
決まっていって..。

客付け職人のチーフを始めとした皆さんには、感謝・感謝です。

なので、レジで入居可能な部屋は、あと2DKが1つとなりました。

実は2戸が未リフォームの状態で、もう入居させられる
住居がないんです。(; ̄Д ̄)

なぜリフォームをしないかと言うと、単に予算オーバー
したからです。(⌒・⌒)ゞ

まあー、やってやれなくは無いのですが、今月末で購入以前の
契約者が1戸出るので、もう1戸リフォームが必要ですし
次の資金も貯めたいし..。(笑)

あと、残りの2戸がバス・トイレが一緒の間取りなので
客付けにも苦労しそうで、ちょっとモチベーションが
上がらないのもあります。

電話でチーフに、

 ともろう:「あと1つですねー。よろしくお願いします」

と言ったところ、

 チーフ:「今月末もう1戸空くでしょー。すぐリフォームお願いします。
      同じタイプの部屋は全部決まっちゃったけど、内見用に1戸
      鍵は開けておいて下さい。」


と、嬉しいプレッシャーを、掛けられてしまいました。

良くご存知で..、そしてもっともです..。( ̄ー ̄;

うまく段取りして、早めに仕上げられるよう頑張りたいと思います。



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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

実家にて..
こんばんは、ともろう です。

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あっと言う間にオリンピックも終了し、何と今日で
私の夏休みも終了です。(T_T)

この時期は、決まって実家に帰省していますが、お袋には
大家業の概略は話しているので、まずはその話を聞いてきます。

今回も「山形のリフォーム終わった!?」と、鋭い質問を
されて「今リフォーム中で、9月一杯掛かるかなー..」
答えたら「のん気なもんだねー..」と、チクリとされて
しまいました。(^◇^;)

2棟あるうちのA棟で、10室のリフォームを行っていますが
内装屋さんが遅れていて、何ともペースが上がりません。

別な業者さんに替えるように、調整中といったところです。

入居の方も動きがあって、お盆前に3戸を決めてくれました。ヾ( ̄∇ ̄)

残りの空室は、

 ◆レジ:10戸/21戸
 ◆テナント:3戸/5戸


です。

8/18(土)は、追加融資の申込み手続きで山形市に行くので
リフォームの進捗状況を、確認したいと思います。

いよいよ、B棟もリフォームに入りますし、リフォーム後の部屋
への入居も始まっているので、建物全体が活気付いてきました。

再生へ向けて、気を抜かず頑張りたいと思います。



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追加融資の結果
こんばんは、ともろう です。

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山形築古RCの再生プロジェクトで、想定以上の追加リフォーム
が発生したため、追加融資を依頼した結果、何とかOK
が出ました。

依頼した額の75%の融資額です。

でも、購入時の融資も減額されたので、今回は減額を
見越した見積を出したので、本当は必要額の90%ぐらいの
追加融資になりました。( ̄ー ̄)

あまり賢くないのですが、こんぐらいの頭は回ります。(笑)

まずはこの追加予算の中で、やれるだけやって入居率のアップ
を目指したいと思います。

3戸が決まった以降は、申込みが止まっている状況なのですが
ある意味、管理会社の読み通りの展開になっています。

今は融資の支払は金利だけですが、12月には元金の支払も
始まります。

リフォームが終わった部屋の満室を、10月末目指して
頑張りたいと思います。



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築古RCって..
こんばんは、ともろう です。

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山形築古RCの再生プロジェクトですが、問題続出です。(; ̄Д ̄)

簡単に言ってしまえば、予算オーバーです。

木造3棟のリノベ経験を活かして、RCに挑戦してみた訳ですが
RCは、全然違いますね..。

設備にしても

 ・受水槽
 ・火災警報器


と言った、木造にはないものがありますし、何と言っても鉄筋なので、
イチイチいじるのに、お金が掛かります。

加えてリフォーム戸数が多いので、それが掛け算になります。(ー_ー;)
3割程度の予算オーバーは覚悟しておりましたが、5割を超えそうです。

と言うより、満額融資が降りなかった時点で、自分の事業計画から
ズレている訳なので、予算を抑えることが出来なかったって事ですね。

利回りも20%弱から、15%程度になりそうな感じです。

今後の策としては、

 ・銀行に追加融資を申し込む   か
 ・リフォーム戸数を減らして、資金目途が着いたら
  順次行う


感じです。

とにかく現在進行中のリフォームを終わらせて、
入居率を上げたいと思います。



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これでも稼ぐぞ!
こんばんは、ともろう です。

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山形築古RCのリフォーム状況ですが、正直わかりません。(笑)

行けても週末ぐらいなので、その間は具体的な情報はわかりません。

分離発注のため、現地の状況を電話で確認すると

 ・今日は、大工来てましたねー     とか
 ・今日は、クロス屋来ないんですか?  とか
 ・流し台付きましたよ         とか
 ・明日から、清掃入ります
       :


んー..全然イメージが沸かず、ワクワクしませんねー..。(ー_ー;)

仕方ないので、管理会社に物件購入の際

 「今回は、自販機でもつけちゃおうかなー..」

と、言っていたのを思い出して、管理会社に連絡してみました。

 ともろう:「自販機の業者って、どっか知ってます!?」
 管理会社社長:「大丈夫です!来週つきますから..」
 ともろう:「ええ!どこに..」
 管理会社社長:「大丈夫!業者にお任せ..」
 ともろう:「ええ!詳細の話ぐらい聞きたいっす!」
 管理会社社長:「じゃー電話させるから..」


すぐに電話をもらって、場所や単価を電話で打合せして
取りあえずGOサインを出しました。

この前現地に行ったら、こんな感じになってました。

自販機

私は選んでいないのですが、結果的にOK牧場です!

管理会社社長曰く、

リフォームで忙しいんだから、細かいことは任せなさい!
こんなの、ダメならすぐ止めればいいんだから..


その通りで、ございます..。

自販機オーナーも、ちょっぴり嬉しかったので、来ていた職人さんに
缶コーヒーを自販機で買って、差し入れしてしまいました。ヾ( ̄∇ ̄)

職人さんと話していたら、自販機から「ガコン!」と音がしたので、
急いでベランダから見てみたら、高校生の兄ちゃんが
デカビタドリンク片手に、チャリンコで去って行きました。

たぶん彼は、大物になると思います..。


30円売上げがあがって喜んでいたのも束の間、
3部屋目の申込みの連絡が..。ヾ(=^▽^=)ノ

残りの空室は、

 レジ:12戸
 テナント:3戸


1戸づつ、積み上げていきたいと思います。



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