すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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さくらんぼ作戦!?
こんばんは、ともろう です。

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突然、山形市築古RCの住人の方から、さくらんぼが届きました。
これまで3年半程大家業をしてきましたが、初めての出来事です。

早速お礼のお電話を、送付票の連絡先にしてみたら..

 「クローゼットの1つにカビが生えたました。
  原因は結露なので、対処して欲しい!」


との、クレームでした。(^◇^;)

以前にも、冬に

 「隣の部屋のエアコンのドレンから、共用廊下に水が
  垂れて凍結している。
  自分の部屋から階段まで、人工芝を敷いて欲しい!」


との要望があったと、管理会社が連絡を受けたことを思い出しました。
(その際は、水が垂れるのを少なくする対応をしました)

他の部屋でリフォームがあって業者が行くと、奥さんが出てきて
「うちのここも直して..」とか、その際業者から名刺をもらって、
何か不具合と感じると、その名刺に電話して直すように言っていたそうです。

些細なことでの対応依頼が続いたので、管理会社もリフォーム業者も
しばらく前から

 「オーナーから指示がないと、対応出来ません」

と突っぱねていたら、さくらんぼの時期になったので
この作戦となったようです。(^_^;)

結論として入居者の要望としては、

 ・カビ止めの塗料を塗って欲しい
 ・ベランダの鉄柵がサビているので、自分で塗りたい


とのことだったので「自分で塗ったりするんですか?」
と聞いたら、「建材屋で働いているので..」とのことでした。

そこでピカーンと閃いて

 「材料代を払いますので、クローゼットも自分で塗って
  もらっても良いですか?
  塗料も詳しいと思うし、業者に頼むより安いですよね。
  見積もり出して下さい。


とお願いしたら、「見積もりを、出させてもらいます」
との結果となりました。

一件落着ですよね。ヾ( ̄∇ ̄)

クローゼットの中ですので、気に入るように塗ってもらいたい
と思います。



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想定外の展開
こんばんは、ともろう です。

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先日サラリーマン業で、GWからの流れで有休をもらっていたので
ここぞとばかりに大家業での予定をブッコミました。(笑)

ちなみに、

 10:00~11:30 新築の電気工事打合せ(仙台市北目町)
 11:50~13:10 新築通信工事 ランチミーティング(仙台市北仙台)
 13:40~15:00 新築のオープンハウス見学(仙台市若林区)
 16:00~16:30 山形築古RCテナント打合せ(山形市)
 16:50~17:30 行きつけの屋台村で食事(山形市)
 18:30~20:00 中学校PTA(仙台市)
 20:10~20:40 新築の電話打合せ(中学校近くの駐車場)


その後の帰宅で、久々に大忙しでした。

平日の休みは貴重なので、選んでして予定を入れたのですが
重要予定の1つが、「山形築古RCテナント打合せ」でした。

この打合せは、前オーナーが営業していた喫茶店跡を借りたい
との申し入れで、今回は事務所としての使用です。

 ・どこまでリフォームして
 ・いくらで貸すか


を申込み者の社長さんと双方の不動産業者を交えて
一気に打合せしましょう!! との主旨でした。

実はこの社長さんは、建設会社もやっていて
 「自分で直して入るので、家賃を下げてもらえれば..」
との事前情報があったので、正直こちらの手出しがなければ
相場の半分の家賃でも、良いつもりでいました。

だってどうやっても、50万以上は掛かりますから..。(笑)


ですが、信じられない展開になってしまいました..。

こちらが5分前に現地に着いたため、何やら凄い数の人が
待っていました。

社長さん、相手不動産の部長さん、看板業者さん、設備屋さん
うちの管理会社さん、更に既に決まっているテナントに
リフォーム業者が作業に来ていたので、12,3人の集団です。

方向性が決まったら、工事の段取りも決めるつもりのようなので
かなりの気合いを感じます!

先方の社長さんからご挨拶があって、その中から名刺交換を
5人程度したら、ご丁寧にお土産を頂いてしまいました。

かなり友好的な皆さんで、一気に話は決まりそうです!!


早速物件を見ながら話をしようと思ったら、何故か皆さん
既に決まっているリフォーム中のテナントの方に..。

慌ててうちの管理会社が、先方の業者を引き留めてごにょごにょと
緊迫した感じで話をし始めました。

話すこと数分 ..

なんと!テナント物件がブッキングしてました..。(T_T)

相手業者に渡していた空室の図面は、間違っていなかったのですが
現地確認にきた業者が、当時空いていたもう1つのテナントと勘違い
してしまい、今回の社長さんを案内してしまったとのこと..。

お土産までもらってしまって、かなり気まずい感じです..。

先方の7,8人の集団がちょっと集まって打合せした後、
「今回はご縁がなかったと言うことで..」
と、一斉に引き上げて行きました..。

想定外の展開で、かなりガックリきましたが、
美味しい話は、そうそうないと言うことですね。

地道に次に向けて、頑張りたいと思います。


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築古RCで判ったこと
こんばんは、ともろう です。

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山形市築古RCは、初めての冬越えなので、色々とトラブル
が出てきました。

今後の事業に活かすため、少し自己分析したいと思います。

起ったトラブルとしては、

 1.2階の1部屋の水道管の凍結
 2.同じ部屋の全室の床が結露
 3.水道ポンプの故障と水道管の破裂
 4.北側に付けたエアコンの室外機から出た水が
   通路に落ちて凍る
           :


こんな感じです。(この前より増えてます..(汗))

1,2については、経験やスキル不足ですね。

 山形市の気候、建物の構造(配管)や立地などを勘案して
 経験と対応スキルがあれば、避けられたのかも知れませんが
 私には不足してました。

今後、この経験を活かしたいと思います。


3については、事故ですね。

 9月にポンプの点検をしましたが、異常なしとのことでした。
 水道管についても、各部屋への細い配管ではなく、ポンプから
 出てすぐの太い配管に亀裂が入りましたので、例年に無い
 厳しい寒さが原因だと思います。

幸い保険も出そうなので、手続きを進めたいと思います。


4については、管理運用も含めて対応を継続中です。

 1つの部屋からのクレームですが、現地で確認した所
 同じ状況が、他に3ヶ所でもありました。

 凍っているのは間違いないのですが、共用廊下を覆い
 尽くすほどの面積ではなく、避けて通ることも出来そうです。

 クレームが、他の3ヶ所を通る方から来ていないので
 感じ方に個人差があるんでしょうね。

 クレーム連絡のあった方の希望としては、自分の部屋の
 出口から、中央の階段までを人工芝のようなものを敷いて
 滑り止めをして欲しいとのことでした。

 それをやった場合の効果について、今回リフォームも
 やってもらい、今後も営繕・掃除を担当してもらっている
 山形の業者さんに確認したところ、色々な事実が出てきました。

 クレームの数は、入居者の中で最多で、昼夜問わず
 連絡が来ていたそうです。

 それも、以前のクレームの際、業者さんが携帯電話の
 連絡先を教えたために、管理会社も通さず、直接修理の依頼
 があるそうで、いつも決まって

  業者さん:「費用はお客さんが支払うんですか?」
  入居者:「大家さんに請求して下さい。」
  業者さん:「それは私共では、判断できませんよ。
        明日、管理会社に相談して下さい。」
  入居者:「じゃー、どうすればいいんですか!
       困っているのに..。」


 のやりとりに、なっていたそうです。

 直接連絡が入っていたのは、初めて知りました..。(ー_ー;)

 クレームについては、一事が万事ではないと思っているので
 先入観で対応すると、対応が間違ってしまうと思います。
 
 私として出来ることは、

 ・連絡ルートを決めて周知する
 ・ある程度、対応の幅の基準を決める
 ・基準を超えた対応を求められた場合、最悪退去も
  あり得る姿勢を、管理会社に示す


 ことかなーと、思いました。

 と言うのも、この築古RCは、比較的山形市の中心に近い
 立地でありながら、2LDKで月:4万円(駐車場1台込み)
 追加費用は掛かりますが、2台目も敷地内に借りられます。

 室内は、全ての床とクロスを張り替えて、キッチン、浴槽、
 便器、エアコンも新品です。

 たぶん、山形市内でも結構安い物件です。

 安いのは、私が良い大家さん(笑)だと言うのもありますが
 建物が古いので、築浅にはないトラブルが出る可能性が
 あるからです。

 古い物件に、我慢して入居してもらうのは、誰にとっても良い
 ことはないと思います。

 管理会社には、既に私の気持ちは伝えてありますので、
 この入居者、この建物に限らず、万一同様のケースが他に
 起ってしまった場合は、この方針で対応してもらう予定です。


ここ数年、キャッシュフローにこだわって物件を購入してきましたが
そのスキームとして、

 「立地の良い、古い、空室の多い物件を、安く買う」

を、推し進めてきました。

「買って」「直して」「空室を埋めること」までは、何とか出来る
ようになりましたが、「管理・運営」することは、これからです。

 不動産の収益は、不動産スキルの差で
 生まれる!


と、言われますが「管理・運営」のスキルやスキームが出来て
やっと1サイクルですねー。

今年も地味ーに、大家業の安定に向けて、頑張りたいと思います。



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トラブル続出!
あけましておめでとうございます、ともろう です。

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昨年12月は、師走とは良く言ったもので、サラリーマン業
の合い間を縫って、複数の融資先を本当に走ってました。(笑)

長らく更新していなかったので、色々とネタはあるのですが
今年はダメな話からスタートしたいと思います!

山形市築古RCですが、年末年始でトラブルが続出しました。

 1.2階の1部屋の水道管の凍結
 2.同じ部屋の全室の床が結露
 3.水道ポンプの故障と水道管の破裂


今年の山形(仙台も)は、とにかく寒い!
この時期で、-5度以下に最低気温がなる日もありました。
この物件は、初めての冬越えとなりますが、出ちゃいましたねー..。

今回出た1と2は、同じ部屋でのトラブルです。

原因は、この2階の部屋のみ1階が南北に吹き抜けているため
北風が強いこの建物の立地では、この1階の空間が異常に冷えて
いるためだと思います。

そのために、そこを通っていた水道管が凍結し、床が異常に冷えて
いるので、床が結露するんだと思います。

年末年始の時期でしたが、管理会社・業者さんには現地に
行ってもらい対応をして頂き、本当に助かりました。<(_ _)>

根本的な対応は1/7以降になりますが、この空間を塞ぐ予定です。
3ヶ所を塞げば、吹きさらしになることありません。

現にトラブルが出た隣の部屋に問題は出ていないのですが、
トラブルのない部屋の1階は、倉庫になっているので、
そこまで温度が下がらないためだと思います。

問題は3ですが、水道管の破裂は正月にも関わらず、部材を
調達して、何とか交換して頂きました。

他県の居たポンプ屋さんには、山形に引き返してもらって対応
頂いたので、もう足を向けて寝られません。

でも水道のポンプ交換は流石にむりなので、今は1台で回して
何とか水の供給をしてもらいました。

9月に点検した時は大丈夫だったのですが、凍結が原因で
故障してしまったようです。

修理も出来るようですが、ものが古いので費用対効果を
考えると、パワーを少し上げてインバーター付きにした方が
省エネにもなるようです。

但し、かなりの出費が..。(; ̄Д ̄)

年明けそうそう嬉しい話ではないのですが、おこってしまった
ことは仕方ないので、今後の事業に活かせるように次回は
分析と反省をしてみたいと思います。



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山形築古RCプロジェクト終了
こんばんは、ともろう です。

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今年の3月ぐらいから取得に動いて、6月に決済した山形築古RC
ですが、一旦プロジェクト終了となりました。

購入後の退去を含めると

 ・レジ:6戸/21戸
 ・テナント:2店/5店


から始まって、

 ・レジ:19戸/21戸
 ・テナント:2店/5店


と、なりました。

レジの空室2戸は、新築プロジェクトが始まってしまうし
コスパも悪い部屋なので、しばらくこのまま放置です。(⌒・⌒)ゞ

いやー、築35年のRCは甘くないですねー。

結局、

 ・火災警報器を更新
 ・共用廊下3フロアー分の雨水排水の新設
 ・退去した3戸分のリフォーム
 ・網戸の新設
 ・リビングにテレビとコンセントの追加
 ・ゴミ置き場の新設
     :


を追加でリフォームしました。

今回は、レジを14戸リフォームしたので、何か追加工事
が発生すると、×14になります。

その上RCなので、何かにつけて工賃が高くなります。

結局、表面利回りは現時点で14%程度になって
しまいました。(^◇^;)

RCは固定資産税が高いので、実利回りやキャッシュフローは
ぐっと下がりそうです。

木造全空を16戸、木造築32年を4戸と、一応経験を積んでの
チャレンジでしたが、築古RCはレベルが違いますねー..。

事業としては、ちょっと転んじゃった感じではありますが
結構嬉しいこともありました。( ̄ー ̄)

ゴミ置き場の件で、町内会長さんと接する機会があったのですが
「こんなにキレイにしてもらったし、何より若い人が町内
 増えて本当に嬉しい」

と、思わぬ感謝の言葉をもらいました。

私の不動産事業の最近のスキームは、

 空いている物件を、安く買って満室にする

ことなのですが、リフォームして満室にすることが手一杯で
地域との関係性が薄いまま、突っ走ってきた感があります。

1年半でレジを5棟:43戸も買っちゃいましたからねー..。

損得は大事ですが、地域の方からも感謝して頂いたので、
やって良かったと言うことでしょうし、たぶんこの物件に融資を引いて
ここまでリフォームするのは、私しかやらないように思います。(笑)

やっぱり私の場合は、投資ではなく事業になってきました。

元々目指している形がそうなので、OK牧場としましょう!

テナントの3戸とレジ2戸を入れれば、表面利回りも16%ぐらい
にはなる可能性はあるので、転んだようで粘って転ばなかったことに
してみたいと思います。


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