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仙台市の新築プロジェクトですが、上棟したようです。

最近は雨の日が多く、苦戦しているようですが
行く度に、ちょっとづつ変わっています。





早く外壁が出来上がると、一安心です。


話は変わって、タイのバンコクからは１３日に帰ってきてました。

現地に住んでいる方、現地で起業されている方、
何度もバンコクに行かれていて、色々お店を知っている方
など、色々と教えて頂いたので、初めての場所とは
思えない程、安心して楽しめました。

お世話になった皆さま、大変ありがとうございました。<(_ _)>

滞在中、タイ式マッサージを２回チャレンジして来ました。

１回目は、現地のタイ式マッサージを２時間、
２回目は、女性の方から推薦された、

　サウナ＋オイル＋ハーバルボール

でのマッサージを３時間半しました。

値段は日本円で、１，５００円と６，０００円ぐらいでした。

オイルもハーバルボールも初体験でしたが、中でも
ハーバルボールって、かなり気持ち良いですねー。

ハーバルボールのリンクサイトのお店が、今回行ったお店なので
バンコクに行かれた際は行ってみて下さい、お薦めします。

来月カンボジアにも勉強しに行って来ますが、バンコクにも
滞在することになるので、時間をみてマッサージには
また行ってきたいと思います。



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不動産投資の健美家

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仙台市の新築プロジェクトですが、床基礎工事に
着手したようです。

上棟に向けて、足場も組み上がってました。





明日から１０日まで、タイのバンコクへ行ってきますが
もしかしたら、上棟しちゃってるかも知れません。(;￣Д￣)

新築をやるにあたり、デザイン・意匠など色々と拘ってやるのが
当然だと思うのですが、私の拘りはあまりないようです。

一番拘っているのは、メンテナンス性かな．．。

これまで築古ばかりやっているので、修繕やトラブルは
お金・労力・気苦労の負のシナジー効果が発生するので、
一番避けたいのが本音です。（ー＿ー；）

でも、完璧に避けることは無理なので、

　・起り難くする
　・対処し易くする

ことには、注文を出しました。

それ以外のデザインなどは、標準のため結構普通だと思います。
（だから完成時も、あまり見せたくないんですが．．）

そんな中の１つがこれです。



給水・給湯の配管は、ヘッダー工法でお願いしました。。
と言っても、標準工事でしたが．．。（笑）

ヘッダー工法の特長や、これまで多かった分岐工法との違いは、
リンクのサイトを見て下さい。(⌒・⌒)ゞ

後は２×４なので、お風呂の壁は耐力壁じゃなく
してもらいました。

耐力壁だと建物の構造そのものを支えているので、
建物を取り壊す以外は、原則壊すことが出来ません。

でも２０年ぐらいしたら、壁ごと壊してユニットバスごと入れ替えられる
ことを考慮したかったので、耐力壁ではないように設計してもらいました。

水回りが汚い物件は、その他が良くても入居の
モチベーションは下がるし、住んでいても退去の
理由になってしまうと思います。

お風呂も入退去の度に、もちろん掃除はしてもらいますが
それなりの年数が経ったら、新品と入れ替えした方が
コストパフォーマンスは、良いと思います。

新築を経験された方は知っていると思いますが、
賃貸用のユニットバスの値段って、思ったより
安いんですよね。

やっぱり変わってますかねー．．。

明日からは楽しいタイツアーなので、取りあえず
楽しんできたいと思います。


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不動産投資の健美家

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仙台市の新築プロジェクトですが、基礎工事が完了したようです。



正直、どこまでが基礎工事が判っていないのですが
明日から床工事を始める予定とのことなので、
施主的に終わったことにしておきましょう。（笑）

今月中に上棟する予定なので、来月には外観が
はっきりしてくると思います。

先日頂いたコメントで、「利回り」に関する質問を頂いたので、
話せば長くなる話を本文で書いてみたいと思います。

これまで、築古・ほとんど空き家・フルリフォームを
中心に物件取得をして来た私が、なぜ真逆の新築を
ガラにもなくやっている理由は、

住宅金融支援機構の　災害復興住宅融資（賃貸住宅・事業者向け）

の融資の対象となったからです。

詳細は、Ｗｅｂサイトの下の方にある

　災害復興住宅融資（賃貸住宅）のお知らせ（リーフレット）

で、確認してみて下さい。

この融資は簡単に言うと、東日本大震災でり災証明の半壊以上
を交付されている大家さんが対象です。

実は、私も半壊認定されている大家でした。(⌒・⌒)ゞ

この融資の最大のメリットは、

　・金利が当初5年間0%で、元本返済も据え置きを選択可
　・その後の金利も11年まで0.75%、その後は1.28%固定
　・最初の5年間据え置きを選択すると、最長40年返済可

と、言ったものがあります。

なので、当初5年を考えると家賃収入からの返済が
固定資産税と管理料ぐらいしかないので、物凄い
キャッシュフローになります。(￣ー+￣)

話を利回りに戻すと、表面利回りはたぶん8～9%ぐらいで、
地方の新築収益モデルとしては、やってはいけないパターンだと思います。（笑）

でも、この融資の恩恵で

　・木造で40年の低利の固定金利返済
　・当初5年間の融資返済が0

のため、実利回りが大きく下がらないため、
キャッシュフローが手厚く出来ると思っています。

融資の申込み期限が、平成28年3月31日までだったり、
消費税が上がるタイミングを考えると、

　「いつやるの！？」「今でしょ！」

となった訳です。

但し、融資についての制約も色々ありますから
実感として、ハードルは低くないようにも思います。

でも権利のある方は、チャレンジしてみるのも悪くないと思います。

質問の答えになったかは微妙ですが、仙台は今良い流通物件
がほとんどない（私には回ってこない）ので、結果的に
利回りを作ったことになります。

5年ぐらい毎日やって、これまで色々な方に教えて頂いた
現時点での集大成って感じです。

仙台大家の会の皆さんとは、この続きはオフ会で．．。


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仙台市の新築プロジェクトですが、基礎が何となく形になってきました。





行く度に形が変わっていくので、結構楽しいです。

そう言えば、繋ぎ融資をしてもらっている銀行の支店長さん
から、異動の連絡がありました。

折角顔を覚えてもらったので、これから楽しみだなー
と思っていたら、もう赴任してから２年が経ったとのことでした。

銀行さんとのお付き合いも、勉強ですねー。
来月になったら、お邪魔して顔つなぎをしたいと思います。


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仙台市の新築プロジェクトですが、基礎工事が進行中です。






この部分に、連棟で２ＬＤＫのメゾネットが７戸建ちます。
１戸あたりは、６０㎡弱になります。

これまでは、中古でしかも築古のリフォームばっかりだったので
形があるものを、綺麗にしていく工事でした。

その土地の景観や建物が建っている空間は、私でも容易に想像が
つくので、気が楽でした。

当たり前なのですが、新築はまっさらな土地に建物を積み上げて
いくので、完成形がはっきりとはイメージ出来ていません。

３Ｄの完成図などは見てますが、現地で空間として見ると
そもそも見ている角度や高さが違いますので、仕上がりの
イメージは、まだ掴めない感じです。

ゆっくりしていると、あっという間に終わってしまいそうなので
ちょくちょく見に行って、新築の面白さを味わいたいと思います。


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