すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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そろそろ上棟..
こんばんは、ともろう です。

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仙台市の新築プロジェクトですが、上棟したようです。

最近は雨の日が多く、苦戦しているようですが
行く度に、ちょっとづつ変わっています。

上棟?

内部1

早く外壁が出来上がると、一安心です。


話は変わって、タイのバンコクからは13日に帰ってきてました。

現地に住んでいる方、現地で起業されている方、
何度もバンコクに行かれていて、色々お店を知っている方
など、色々と教えて頂いたので、初めての場所とは
思えない程、安心して楽しめました。

お世話になった皆さま、大変ありがとうございました。<(_ _)>

滞在中、タイ式マッサージを2回チャレンジして来ました。

1回目は、現地のタイ式マッサージを2時間、
2回目は、女性の方から推薦された、

 サウナ+オイル+ハーバルボール

でのマッサージを3時間半しました。

値段は日本円で、1,500円と6,000円ぐらいでした。

オイルもハーバルボールも初体験でしたが、中でも
ハーバルボールって、かなり気持ち良いですねー。

ハーバルボールのリンクサイトのお店が、今回行ったお店なので
バンコクに行かれた際は行ってみて下さい、お薦めします。

来月カンボジアにも勉強しに行って来ますが、バンコクにも
滞在することになるので、時間をみてマッサージには
また行ってきたいと思います。



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新築の拘りは..
こんばんは、ともろう です。

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仙台市の新築プロジェクトですが、床基礎工事
着手したようです。

上棟に向けて、足場も組み上がってました。

床基礎1

床基礎2

明日から10日まで、タイのバンコクへ行ってきますが
もしかしたら、上棟しちゃってるかも知れません。(; ̄Д ̄)

新築をやるにあたり、デザイン・意匠など色々と拘ってやるのが
当然だと思うのですが、私の拘りはあまりないようです。

一番拘っているのは、メンテナンス性かな..。

これまで築古ばかりやっているので、修繕やトラブルは
お金・労力・気苦労の負のシナジー効果が発生するので、
一番避けたいのが本音です。(ー_ー;)

でも、完璧に避けることは無理なので、

 ・起り難くする
 ・対処し易くする


ことには、注文を出しました。

それ以外のデザインなどは、標準のため結構普通だと思います。
(だから完成時も、あまり見せたくないんですが..)

そんな中の1つがこれです。

ヘッダー工法

給水・給湯の配管は、ヘッダー工法でお願いしました。。
と言っても、標準工事でしたが..。(笑)

ヘッダー工法の特長や、これまで多かった分岐工法との違いは、
リンクのサイトを見て下さい。(⌒・⌒)ゞ

後は2×4なので、お風呂の壁は耐力壁じゃなく
してもらいました。

耐力壁だと建物の構造そのものを支えているので、
建物を取り壊す以外は、原則壊すことが出来ません。

でも20年ぐらいしたら、壁ごと壊してユニットバスごと入れ替えられる
ことを考慮したかったので、耐力壁ではないように設計してもらいました。

水回りが汚い物件は、その他が良くても入居の
モチベーションは下がるし、住んでいても退去の
理由になってしまうと思います。

お風呂も入退去の度に、もちろん掃除はしてもらいますが
それなりの年数が経ったら、新品と入れ替えした方が
コストパフォーマンスは、良いと思います。

新築を経験された方は知っていると思いますが、
賃貸用のユニットバスの値段って、思ったより
安いんですよね。

やっぱり変わってますかねー..。

明日からは楽しいタイツアーなので、取りあえず
楽しんできたいと思います。


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新築の利回り
こんばんは、ともろう です。

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仙台市の新築プロジェクトですが、基礎工事が完了したようです。

基礎工事完了?

正直、どこまでが基礎工事が判っていないのですが
明日から床工事を始める予定とのことなので、
施主的に終わったことにしておきましょう。(笑)

今月中に上棟する予定なので、来月には外観が
はっきりしてくると思います。

先日頂いたコメントで、「利回り」に関する質問を頂いたので、
話せば長くなる話を本文で書いてみたいと思います。

これまで、築古・ほとんど空き家・フルリフォームを
中心に物件取得をして来た私が、なぜ真逆の新築を
ガラにもなくやっている理由は、

住宅金融支援機構の 災害復興住宅融資(賃貸住宅・事業者向け)

の融資の対象となったからです。

詳細は、Webサイトの下の方にある

 災害復興住宅融資(賃貸住宅)のお知らせ(リーフレット)

で、確認してみて下さい。

この融資は簡単に言うと、東日本大震災でり災証明の半壊以上
を交付されている大家さんが対象です。

実は、私も半壊認定されている大家でした。(⌒・⌒)ゞ

この融資の最大のメリットは、

 ・金利が当初5年間0%で、元本返済も据え置きを選択可
 ・その後の金利も11年まで0.75%、その後は1.28%固定
 ・最初の5年間据え置きを選択すると、最長40年返済可


と、言ったものがあります。

なので、当初5年を考えると家賃収入からの返済が
固定資産税と管理料ぐらいしかないので、物凄い
キャッシュフローになります。( ̄ー+ ̄)

話を利回りに戻すと、表面利回りはたぶん8~9%ぐらいで、
地方の新築収益モデルとしては、やってはいけないパターンだと思います。(笑)

でも、この融資の恩恵で

 ・木造で40年の低利の固定金利返済
 ・当初5年間の融資返済が0


のため、実利回りが大きく下がらないため、
キャッシュフローが手厚く出来ると思っています。

融資の申込み期限が、平成28年3月31日までだったり、
消費税が上がるタイミングを考えると、

 「いつやるの!?」「今でしょ!」

となった訳です。

但し、融資についての制約も色々ありますから
実感として、ハードルは低くないようにも思います。

でも権利のある方は、チャレンジしてみるのも悪くないと思います。

質問の答えになったかは微妙ですが、仙台は今良い流通物件
がほとんどない(私には回ってこない)ので、結果的に
利回りを作ったことになります。

5年ぐらい毎日やって、これまで色々な方に教えて頂いた
現時点での集大成って感じです。

仙台大家の会の皆さんとは、この続きはオフ会で..。


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基礎工事 更に進行中
こんばんは、ともろう です。

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仙台市の新築プロジェクトですが、基礎が何となく形になってきました。

コンクリート打設

基礎型枠

行く度に形が変わっていくので、結構楽しいです。

そう言えば、繋ぎ融資をしてもらっている銀行の支店長さん
から、異動の連絡がありました。

折角顔を覚えてもらったので、これから楽しみだなー
と思っていたら、もう赴任してから2年が経ったとのことでした。

銀行さんとのお付き合いも、勉強ですねー。
来月になったら、お邪魔して顔つなぎをしたいと思います。


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基礎工事進行中
こんばんは、ともろう です。

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仙台市の新築プロジェクトですが、基礎工事が進行中です。

基礎1

基礎2


この部分に、連棟で2LDKのメゾネットが7戸建ちます。
1戸あたりは、60㎡弱になります。

これまでは、中古でしかも築古のリフォームばっかりだったので
形があるものを、綺麗にしていく工事でした。

その土地の景観や建物が建っている空間は、私でも容易に想像が
つくので、気が楽でした。

当たり前なのですが、新築はまっさらな土地に建物を積み上げて
いくので、完成形がはっきりとはイメージ出来ていません。

3Dの完成図などは見てますが、現地で空間として見ると
そもそも見ている角度や高さが違いますので、仕上がりの
イメージは、まだ掴めない感じです。

ゆっくりしていると、あっという間に終わってしまいそうなので
ちょくちょく見に行って、新築の面白さを味わいたいと思います。


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