こんばんは、ともろう　です。

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№１ブロガー「狼旅団＠地下潜伏中」さんが、仙台でセミナーを
やるようです。

６月３０日（土）『狼旅団不動産セミナー　仙台の陣』開催！

詳しいご案内は、みさパパさんのブログを見て下さい。

私も、出席したいと思います。


さてさて、ワイハーから帰国して、ＧＷが明けたと思ったら
怒涛の仕事ラッシュです！

　・子供の行事
　・奥さんの行事
　・サラリーマン業
　・山形築古ＲＣ　決済＆リフォームの準備
　　　　　　　　　：

土日も、休みなしです。<(;￣ ･￣)=3

一気にワイハームードは、吹っ飛んでしまったのですが
備忘録がてら、まとめてみたいと思います。

内覧した物件は、２日に分けて

　・Marine Surf Waikiki
　・Aloha Lani
　・FairwayVilla
　・La Casa
　・Seaside Towers
　・Liliuokalani Garden

です。

行ってみると、マンション１階のロビーの状況やエントランス
立地や近隣の様子など、部屋以外の状況や雰囲気も良く分かりました。

やっぱり不動産は、現地調査をしないとダメですね～。

　・Aloha Lani
　・FairwayVilla

は、１階ロビーにガードマンがおり、セキュリティがしっかり
している印象がありました。

物件を見た後は、レンタルについてエージェントの方から
色々聞きました。

バケーションレンタル、長期レンタル　それぞれの物件について
の賃料相場や人気度合いなど．．。

結局は、

　◆自分の使い方（年間どの程度、自己使用したいか？）
　◆バケレン重視　ｏｒ　長期レンタル重視
　◆上記を踏まえて、予算は？

といったことの、バランスを決めないと、どの物件が良いか
決められないと思います。

万一、ストライクゾーンの物件が出た時に備え、銀行口座を
開設してきました。

日本語でいけると思ったのですが、担当の方がいなかったので
仕方ないので、英語でトライとなりました。（笑）

言っていることは、５０％ほどしかわかりませんでしたが
日本語で書いてあるパンフレットや記入例もあったので、
何とか開設出来ました。

最終日には、ローンオフィサーに会う機会をもらえたので
エージェントの方と一緒に、色々と話を聞きました。

とは言っても、会話の内容は全く分からず、私は洗練された投資家
のオーラを出しながら、通訳された内容に頷くだけです。（笑）

３０万ドルを例に、ローンシミュレーションをしてもらいましたが
「外国人＆投資家」扱いの、私の場合

　◆期間：３０年
　◆頭金：３５％
　◆金利：５．２５０％（３０年固定）

が、現時点での条件でした。

月の支払いが、１，１６４ドル程度になります。(￣ー￣；

でもハワイはいい所で、本当にまた行きたいし、１ヶ月程度
滞在したい所です。

もう何回か旅行で行きながら、自分のライフスタイルに合った
物件の取得に向けて、今後も学習していきたいと思います。


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不動産投資の健美家

こんばんは、ともろう　です。

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前回、リスク度合いについて書いてみましたが、
今日はその続きです。

大家業での、主なリスクの内容としては、

　・空室が埋まらない
　・退去が続出する
　・リフォームの品質が悪い
　・リフォームの工期が遅れる
　・リフォームの予算がオーバーする
　　　　　　　：

などが、あります。

どれも融資を引いて購入した場合は、

　・収入が増えない
　・支出が増える

など、最初はキャッシュフローを圧迫していって、最後は
返済出来ない状態までくると、最悪の結果になってしまいます。(°▽°；)


でも、冷静にリスク内容を見てみると、プロの不動産スキルで
解消出来るものばかりだと思いません！？

私のリスクを下げる、最良の方法は

　確かなプロを味方にすること

だと、思っています。

逆の見方をすると、サラリーマン大家の私ではどのリスク内容も
まともに解決するのは、難しいと思います。

物件を探す上でも、不動産事業を運営していく上でも
うまくいかない人は、

　不動産業者さんで、味方になってくれる人はいますか？

物件を探すことも重要ですが、それ以上にプロの味方
を探すことが、成功への近道だと思います。


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不動産投資の健美家

こんばんは、ともろう　です。

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山形市内で、買い付けを入れている物件の打合せのため
２週間振りに、現地に行ってきました。

２週間ぶりの山形は、すっかり雪が消えていて、
日陰や雪かきで雪を積んだ場所に、雪があるぐらいでした。

不動産業者さんの事務所は、客付けのピークで場所がないので
近くのファミレスで、融資担当の方と１時間ほど打合せをしました。

経過としては、山形としては事業規模が大きいため、経験則上
地元地銀では難しそうとの見解でした。

それでも来週の水曜日ぐらいには、結論が出てくるとのこと。

「いよいよ転進の時が来たかな．．」と、地元業者さんの店長さん
に電話をしたところ、すぐ店に顔を出すように言われました。

開口一番

「ともろうさん、らしくもない．．」

と言われ、

「結論が出ていないのに、諦めるな！」

と、発破を掛けられました。（＾◇＾；）

確かに、自分らしくありません。

銀行の言い分や、融資に明るい方の意見は、非常に論理的で
最もなのですが、その通りだとすると私は３年で３０戸
の大家には、なっているはずないんですよねー．．。

結局自分には、

　・豊富な運動量
　・諦めの悪さ

しか、取り柄がないんです。

闘いの最中に、ファイティングポーズを降ろすなど
全く自分らしくありません。

更には、買うために支援してくれている人達に、失礼な話です。

もちろん皆さん利害関係があって、やっているのですが
ちょっとの障害で諦めるような事業主では、今後関わるのが
嫌になってしまいます。

気を取り直して、山形からの帰りに、改めて物件を見てきました。

今はダメな物件ですが、やっぱり良い物件です！
綺麗にして、活気のある物件にしてあげたいと、改めて思いました。

棟数が増えるごとに、融資のハードルも上がっていくのですが
結果は後から付いてくるので、これまで通り、前のめりで
チャレンジして行きたいと思います。



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不動産投資の健美家

こんばんは、ともろう　です。

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平成２３年の確定申告ですが、税理士の先生から電子申告
をしてもらって、無事終了しました。

昨年は、山形県寒河江市のアパートの取得と、大規模な
リフォームをしたため、会計面では色々と面倒なことが
あって、結構時間が掛かりました。

減価償却では、私の償却期間に対する認識が違っており
税理士の先生から丁寧に教えてもらって、その通りの
会計処理となりました。

申告したてホヤホヤの申告書を、融資審査中の銀行にも
持って行ったので、取りあえず不足のものはないはずです。

後は吉報を待つだけですが、今回はこれまでで最高の
融資額となるため、かなり厳しい情勢です。

回答が、週明けまでずれ込みそうなので、色々とリフォームの
構想を考えながら、待ちたいと思います。

いつもそうなのですが、待つのは長いなあー．．。



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不動産投資の健美家

こんばんは、ともろう　です。

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唐突ですが、今日、買い付けを入れ来ました。ヾ(￣∇￣)

先日のブログで

　「次はハワイだ！」
　「仙台も調査したけど、やっぱり山形！？」

と、迷走していましたが、結局山形の物件に入れてしまいました。(⌒・⌒)ゞ

前日には物件概要を見ていて、大規模なリフォームが必要なことは
判っていたので、大まかな事業計画案は作成していました。

今日の朝一番に、リフォーム業者さんと待ち合わせをして
リフォームのポイントを話しつつ、大体の概算を聞かせてもらいました。

自分の事業計画案に、何とか収まりそうだったのですが
想定よりキャッシュフローが出ません！

午後になって、私側の不動産業者さんと買値の打合せをして
売側の業者さんと２、３回電話でやり取りをしてもらいましたが
思ったように売り値が下がりませんでした。

知り合いの大家さんから、

　「他の業者が、一斉に動き始めたようですよ．．」

との情報も頂いたので、買い付けを入れることにしました。

今朝から内見が始まったので、内見も一番なら、買い付けも一番です！

何とか一番手になったので、これから忙しくなりそうです。

事業計画をブラッシュアップして、銀行さんを回りたいと
思います。


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