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すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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そうでしたか..
こんばんは、ともろう です。

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山形市内の築古物件ですが、リフォームも終了しました。

6戸中4戸の空室で、昨年の12/13に購入しましたが
2/1から入居が始まり、2/20で満室となります。( ̄ー+ ̄)

前回のブログで、購入前から10年近く入居している老夫婦の方から、
ガッツリ怒られた件ですが、その後管理会社に相談の電話を入れたら

 ・工事の期間など、ご迷惑を掛ける内容も含め、連絡している
 ・その際、工事車両のため、駐車場の一時的な移動をお願いして、
  車は移動されている
      :


とのことで、ちゃんと連絡は行っていたようです。

おまけに管理会社にも、FAXでクレームが入ったとのことで
賃貸のチーフも、かなり怒っている様子でした。

電話で、なだめましたが、驚愕の事実として

 家賃を払っていなかった..(°▽°;)

家賃の新たな振込先なども、部屋にポスティングしていたようですが
全て貰っていないとのこと..。

「お金はあるのだが、振込先が分からない」とのことだったので
業を煮やしたチーフが「じゃー伺うので、支払って下さい」
家賃を徴収したところ、とたんにクレームが増えたとのことでした。

大家として、初めてのケースです。
戸数が増えてくると、色々な問題も増えるんですねー..。

今後も普通に対応していくことで、管理会社とは申し合わせしたので
あまり気に掛けないように、したいと思います。

それよりも社長さんから、

「ともろうさん、もう入れるのなくなっちゃったよー、どうするー?
 次行きますかー!!」


と、お誘いの電話です。

ともろう:「何か、いいのありますか?
社長  :「ないです! なので、一緒に作りましょう!!」


と、微妙な返答です。

たぶん、また築古を持って来る気のようです。( ̄ェ ̄;)

いつの間にか、

 築古&空室だらけが好き
       ↓
  大規模リフォームが好き
       ↓
     そして満室


の人 と、思われてしまっているようです。

本当は違うのですが、そのビジネスモデルが自分とって
早道ならば、その道を頑張ってみたいと思います!


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祝!満室そして悪夢
こんばんは、ともろう です。

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山形市内のリフォーム中の築古物件、満室
となりましたー。ヾ(=^▽^=)ノ

リフォームも終盤ではありますが、まだ終わっていないのに
管理会社さんの活躍には、頭が下がるばかりです。<(_ _)>

先週末、アパート名の看板と新たな部屋番号表示の取り付け
に行ったのですが、悪夢が待っていました。

購入前から住んでいる老夫婦の方から、ガッツリ怒られて
しまいました。

 ・工事の説明がない
 ・工事の音がうるさい
 ・お陰で主人の具合が悪くなった
 ・管理会社の態度が悪い
 ・大家も挨拶に来ない

      :


寒い山形のアパートの前で、良く判らないことも含めて、
30分近くも怒られました。(; ̄Д ̄)

取りあえずは謝って「管理については、管理会社からも事情を
聞いて、対応します」
と説明して、何とかその場を凌ぎました。

一気に作業をやる気が失せたので、看板とシールを資材部屋に
している1階の部屋に置いて、リフォーム会社にやってもらう
ことにして、電話をしました。

ともろう:「1階に住んでいる方から、怒られちゃったよー..。
      看板とシール持ってきたけど、やる気が失せたので
      お願い出来る」
リ会社:「大家さんまで、言われたの!?(爆笑)
     被害者続出っすねー。看板とシールは置いといて下さい。」
ともろう:「へえ~。結構いるの!?」
リ会社:「ガス屋さんも絡まれたし、俺も昨日『うちも直して欲しい
     所があるから見て..』って言われて、一応見てあげたら
     いっぱい言われました。(笑)」
ともろう:「旦那さんが、具合が悪くなったって言われちゃってさー..」
リ会社:「ええー!工事前の年末に具合が悪くなって、医者からも
     危ないって言われて喜んでいたら、生き残って元気になっちゃった
     死んでくれたら良かったのにって、笑ってましたけど..」
ともろう:「何それ..、取りあえず管理会社に電話してみるわ」


その後、管理会社に電話をしたら、驚愕の真実が明らかに..。

ちょっと長くなるので、次回に続きます..。


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お祭りのようです..
こんばんは、ともろう です。

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昨日、山形市内築古物件のリフォーム業者さんに電話をしたら
なかなか電話に出ませんでした。

「いつもはすぐ出るのに..」と、思っていたら
しばらくして、コールバックがありました。

お祭り騒ぎのように忙しかったようで、理由は
水道の凍結でした。

昨日は3連休の最終日で、年末から11連休だった方などが
一斉にアパートに帰って来たようです。

実家に帰省する際、水道の凍結予防策をしなかった部屋は
帰ってきたら「水が出ない..」のが主な原因とのことでした。

凍っているだけなら、まだましで、水道管が破裂している
ケースも3件対応したとのことで、最悪のケースです。(; ̄Д ̄)

今年は例年に較べて、凍結がダントツ多いとのことです。

理由は、震災により山形に移り住んだ方の中で、福島など
冬に凍結しない地域の方は、凍結予防の方法を知らなかったり
不要だと思っている方が多い、とのことでした。

凍結予防の主な対策は、

 1.不在にする場合は、水道の水抜きをする。
 2.不在の際も、電気のブレーカーをOFFにしない
   (水道管の電熱線に通電するため)


などです。

「大変ですねー。頑張って下さい!」と電話を切ったら
続けざまに、寒河江の管理会社と仙台の管理会社から、
電話がありました。

2件とも「凍ってるようで、水(お湯)が出ないんですが..」
って、ことでした。( ̄ー ̄;

仙台の物件は、福島の方で

 「帰省していて帰って来たら、水が出ないって電話がありました..」

ってことでした。(笑)

私の物件も、流行にちゃんと乗ったようです!(^◇^;)

水道管が、破裂しないだけ良かったので、事後対応を
しっかりしたいと思います。


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こんばんは、ともろう です。

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仙台アパートは、1K:8室、駐車場:5台のキャパがあります。

現在全て賃貸されており、完全満室になっていましたが、
7月末で駐車場の1台が、解約の連絡が来てました。(°▽°;)

駐車場だけ、入居者以外に貸せば良いのですが、
近隣の駐車場でも、空きがちらほらある状態です。

次の入退居に、期待するしかないと思っていたら、
管理会社さんが各部屋に駐車場が空いたことを
ポスティングしてくれており、

なんと!別な入居者が、来月から借りてくれることに
なりました!ヾ(=^▽^=)ノ

6月から管理会社さんを変更していたのですが、
この細かい気配りとアクションは、ちょっぴり感動
してしまいました。

私からは何もお願いしなかったのに、本当に助かりました!

んーこうなってくると、益々物件を増やしたくなります。

頑張って、今日も物件を探したいと思います!!

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【賃貸仲介編3】サラリーマン投資家のNGな例
こんばんは、ともろう です。

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『賃貸仲介』における「サラリーマン投資家のNGな例」の3回目です。
賃貸仲介編も、これが最終となります。

前回までの内容は、こちらからどうぞ!

『購入編』を見たい方は、こちらからどうぞ!


3番目のNGな例は

 3.年度末のみの、一般仲介依頼

です。

2~3月に掛けては、入居の繁忙期でもある反面
退去の繁忙期でもあります。

私も1K物件の大家ですが、1Kは特に入退去のサイクル
が短いため、その時期に

 3,4戸が一気に退去

なんてことが、本当に起こり得ます。

私の物件も全部で8戸ですので、4戸空いてしまったら
入居率が50%になってしまいます。(; ̄Д ̄)

そんな状況になって、慌てて一般仲介の依頼で色々な業者に
駆け込むサラリーマン大家って、結構多いそうです。

業者側の本音としては、年に一度の繁忙時期で、
自社の管理物件をどうやって埋めるかで、手一杯のところもあります。

特に、サラリーマン大家さんは、土日に業者さんを回ることが
多いのですが、業者さんは土日は内見で大忙しです。

土日に突然来て、管理外の一般仲介の依頼は、迷惑以外の
何者でもありません。(ー_ー;)

年度末の複数の退去を避ける方法はありませんが、
仲介業者さんから、嫌われない方法はあります。

 ◆繁忙期以外の時から
 ◆満室の時から
 ◆管理会社を中心として


入居のスキームを考えて、関係性を構築しておくことです。

入居のスキームは、それぞれの地域や管理会社によっても違いますので、
一概に「こうすればOK!」と言うものではありません。

普段から、きちんとしたコミュニケーションを取って、
いざと言う時に、無理を聞いてもらえる間柄になっておくことが
賢いやり方だと思います。


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