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すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
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1棟目が合格点ではない理由
こんばんは、ともろう です。

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前回のブログの内容にコメントを頂いたので、もう少し
掘り下げて書いてみたいと思います。

私の1棟目の物件の概要は、

 ・木造築8年、1K:8戸
 ・表面利回り:13.8%
 ・月額家賃:約40万
 ・月々のローン:約18万
 ・現在満室


てな、感じです。

一見するとそれほど悪くないのですが、実は地域相場に
較べて、家賃が高くなっています。

購入して2年ちょっとですが、その間に8戸の入退居がありました。

最初は、表面利回りで15%ぐらいありましたが、入れ替えのたびに
ちょっとづつ家賃が値下がりして、現在の状況になっています。

現在でも、家賃が相場に較べて高めなので、1度空くと
2~3ヶ月は決まらないことが多いです。

購入した当時は、築5年だったので

 「家賃が高くても大丈夫!10年までは、この水準でいける!」

と、自分の都合の良いように思い込んでいましたが、
現実は、そう甘くはありませんでした。(ー_ー;)

 ・相場の家賃よりも、少し低い家賃で
 ・更に経年で、家賃の下落も織り込んで
 ・期待利回りで回る


物件を、探すべきだと思います。

そのためには、ネット上から拾える家賃相場だけを
鵜呑みにしていたのでは、実需の相場を見誤ってしまいます。

現地を自分の足で歩いたり、近隣の複数の不動産屋から
家賃相場を聞いたりしないと、本当の相場が見えてきません。

また、現地に足を運ぶと、満室(人気)の物件を見ることができます。

その場所で、満室になっているのは、何か理由があるはずです。

その理由を、調べない手はないですよねー。( ̄ー+ ̄)

現地調査をしっかりやって、1棟目の失敗リスクを減らすのが
合格点の物件購入につながると思います!


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

1棟目購入時の失敗率
こんばんは、ともろう です。

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不動産投資で、2棟目、3棟目と買い進めたい場合
1棟目は非常に重要だと言われています。

1棟だけ欲しい方も、もちろん重要ですが..。( ̄∇ ̄*)ゞ

でも、名立たる著名な不動産投資家の方々も、1棟目は
失敗している方が多いようです。

人気ブロガーの投資家けーちゃんも、1棟目は失敗だった
ようですし、

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法
の今田さんも、何棟か購入してから『光速投資』
に切り替えて、大成功したようです。

私の場合ですが、そのような偉大な投資家の方々の書籍や教材で
ばっちり学習してから購入したので、買った当初は90点と
自己採点してました。(⌒・⌒)ゞ

今振り返ってみると、60点ぐらいだと思います。

落第点ではないのですが、合格点には遠いですねー..。

競売ではありますが、取りあえず2棟目が買えたことと
融資が引けたことが、落第点では無い理由です。

誰でも最初は未経験者ですから、ほとんどの場合
合格点にはならないようです。

落第点まで行かない物件で留めることが、2棟目に進める
上で重要なことだと思います。

ネットで検索できるような物件は、ほとんどが落第点の物件
ばかりですが、年に数回は違う物件もあると思います。

この年に数回の物件も、合格点では無かったりするのですが、
不動産オーナーになるための、とても重要な第一歩です!

そんな物件を見つけたら、すぐアクションを起こせるように、
お互いに準備を怠らないようにしましょう!!


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

行くか、戻るかの判断
こんにちは、ともろう です。

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昨日は、宮城県塩竈市の 伊保石公園 に行ってきました。

「いぼいし」と、読むようです。


こんな、遊具があります。

【ターザン】
ターザン

【すべり台】
すべり台

【アスレチック】
アスレチック

もっとたくさんあるのですが、途中で雨のため
仕方なく帰ることに、なりました。


方向感覚を頼りに、来た方向に向かって歩きましたが
見事に迷いました。( ̄ェ ̄;)


「公園案内図」と、案内板を見比べて、おおよその位置から
行きたい方向に行っているつもりが、別な所に着いてしまいます。


雨も強くなってきたので、急いで先に進もうとすると、奥さんが

 「最初の遊具に戻ろう」

と言い出し、ちょっと迷いましたが、そうすることにしました。


1つ前の広場に戻った段階で、さっきの間違いに気付き、
無事駐車場に、戻ることが出来ました。<(; ̄ ・ ̄)=3


不動産投資でも、基本的に私はイケイケの方なので、
奥さんは慎重派です。

自分の感覚でダメそうなものは、「これはダメ..」と言われます。

論理的ではなく、感覚的ですが..。(笑)


今後は、築古もターゲットになるので、夫婦ともに現在の姿・形だけでなく、
手を入れた姿・形のイメージを、どこまで出来るが重要になってきます。

こう言った、不動産スキルなどによって、

 ・利益が出る物件にできる人、できない人

が分かれているのが、現実だと思います。


満室経営新聞の編集長で、有名ブロガーのけーちゃん

 『不動産の利益は、不動産スキルの差で稼ぐ』

と言っていたのを、思い出します。

物件を見る目だけでなく、融資、客付けのルート、廉価でリフォームが
できる など、全て不動産スキルですね。

精進が必要ですね。


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ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

ともろうさん、おもしろい物件です!
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位がやばいよ、やばいよー!!

昨日、爆睡していたら10:00に携帯がなりました。

売買業者さんからの電話です。

 業者さん:「ともろうさん、お休みでした?」

 ともろう:「お休みです。何か物件情報ですか?」

 業者さん:「○○の物件、ネットで見てました?
       ちょっとおもしろい物件に、なりそうなので..。
       興味あります?」

 ともろう:「ネットでは、さらーと見てましたが、
       あの価格では、興味ないです。
       おもしろくなりそうなんであれば、30分で
       現地に行きますよ!」

 業者さん:「30分は、早すぎます。
       ともろうさん、どうせシミュレーションやるんでしょ?
       資料は今送りますので、現地には夕方にしましょう」

 ともろう:「はははは、良くご存知で..。
       じゃー、一通りシミュレーションをやってから
       行きまーす」



と、言うことで、現地に行ってきました。

今回調査したのは、ファミリータイプの物件でした。

持ち主さんが、自主管理をやられているそうですが、
ちょっと物件が、荒れている印象です。(^◇^;)

買うには、良い物件の「匂い」がしてきました。( ̄ー+ ̄)

問題は、価格ですねー。

ちょっと、本気で検討してみようと思います。

明日も、ちょこちょこ動いてみたいと思います。

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お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

キャッシュフローの出し方
こんにちは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日は何位かなー..

実は昨日も、飲んでしまいました。(^◇^;)
2日続けて、終電帰りです。

昨日は、仙台大家の会のメンバーと、急遽のプチオフ会でした。
最初3人で始まって、途中から1人が加わって、最終的には4名です。
6時間あまりも飲んでしまいましたが、話題が尽きないですねー。(°▽°;)

その中でも、やっぱり『競売ネタ』が一番盛り上がったような気がします。

メンバーのうち、お二人は既に落札経験があって、一人の方は
20件以上落札されてます。

最近の競売が、沸騰しているのは、皆さん同じ意見です。

区分マンションなんかは、最近『不売』になるものが
ないそうで、全て落札されています。

事故物件も、残らなくなっているようです。
事故物件については、ブログで取り上げにくいので、
←メルマガで書くことにしました。

タイトルは「競売『事故物件』の回避方法」です。

今日の23:30頃、配送されます。
無料ですので、興味のある方は
←こちらから、登録してみて下さい。


入退居のピークも越えましたので、話題の中でキャッシュフロー
の話しがでました。

当然の話しですが、ローンで物件を買っていない方は、
賃料のほとんどが、キャッシュフローになります。

私のように、オーバーローンで物件を購入している場合、
銀行への返済額があるので、キャッシュフロー
そんなに大きくなりません。

現金で物件を買う場合は、もちろん現金がないといけませんので
短期で次々と、物件を買える訳ではありません。

でも、返済のリスクがないですし、キャッシュフローが出ますので
組み合わせるのは、非常に良いことだと思います。

物件の選択肢が広がると、購入対象物件の範囲も広がりますので
購入チャンスが増えます。ヾ( ̄∇ ̄)

情報が多くなり過ぎて、頭がパニックにならないように
注意しながら、戦略を練っていきましょう!

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