すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
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表面利回り
こんばんは、ともろう です。

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先日の「大家さん予備軍の会」に、参加させてもらった中で
自分に言い聞かせながら、お話をさせてもらったことが
1つありました。

それは、表面利回りについて..。

お会いする大家さんとの会話の中でも、持っている物件の
価値基準として、会話に出ることが多いのですね。

1つの指標としては、問題ないのですが、ちょっと数字が
一人歩きしている場合も多く感じます。

大家業を始める多くの方は、結局は

 手残りの現金

つまり、キャッシュフロー(CF)を求めているはずなので
そっちを基準に話した方が、それぞれの大家業スタイルが
見えるような気がします。

例えば

 物件価格:2500万
 建物:2DK×4戸(木造:築20年)
 家賃年収:6万×4戸×12ヶ月=288万
 表面利回り:11.5%


でも、CFとなると、

 ・現金をいくら入れたのか?
 ・銀行への月の支払はいくらか?(利率、期間?)
 ・構造による固定資産税の違い?
 ・人気の場所 or 不人気の場所(空室率に影響)
         :


によって、全然変わってくると思います。

極端な話、

 物件価格:300万
 建物:3LDK×1戸(競売物件1戸建て:築40年)
 家賃年収:7万×1戸×12ヶ月=84万
 表面利回り:28%


なんて言うのは、結構ありますので、利回りだけ見れば
高利回りを狙いたい人であれば、OKなはずです。

でもCFは、月7万円は超えませんので、自分のイメージ
と違っているかも知れません。

自分の求めているCFと、手持ちの現金などから
具体的な求めている物件イメージを作った方が、
人との話も噛み合うような気がします。

この希望のズレが「ぶれている人」
と業者さんから思われかねないので
自戒をこめて、自分も注意したいと思います。



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売買契約完了
こんばんは、ともろう です。

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今日は、山形築古RCの売買契約に行ってきました!

多少の時間遅れはありましたが、ほぼ予定通りで
自宅に着いたのは、20:00を過ぎてましたので
正直言って、疲れました。<(; ̄ ・ ̄)=3

何とか、売買契約完了です!ヾ( ̄∇ ̄)

空室率が60%弱の物件な上、現状では貸せないレベル
の部屋ばかりですので、これから仕事が山積です。

でも、今朝から

 ◆リフォーム会社からは、連休中に現地調査を行うので
  売主に了解を取ってくれ
 ◆管理予定の会社からは、滞納者がいることが判明したので
  現管理会社と連携して、督促&内容証明の準備に入ります
             :


などと、色々と連絡が入り、ただの売買物件だったものから、
収益物件へ向けての動き出しが、始まりました。

やはりプロの方達にとって、売買契約の意味は違いますねー。

 不動産投資は、スキルの差で稼ぐ!

と言われていますが、他の方が不動産スキル不足で稼げなかったために
安値で販売された物件を、それより高い不動産スキルで安定した
満室状態に持っていければ、大きな利益を生み出すことになります。

なので、うまく行けば、今回の物件の表面利回りも、
20%前後になります。

土地、建物を合わせた固定資産評価額も、売買価格の2.7倍
程度になるので、ちゃんとやれば出口でも利益が出そうです。

でも、今はボロボロ..。

お宝物件の誕生に向けて、チームともろう
一丸となって、頑張りたいと思います!



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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

融資審査の結果
こんばんは、ともろう です。

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山形市内で、買い付けを入れている物件の融資ですが、
3行にお願いして、2敗1分の結果となりました。

1分は、内諾は出たのですが融資依頼額の8割ちょっと
だったので、1勝とは、いかない意味です。

売買価格以上の融資額ではありますが、リフォーム費用が
計画の1/4しか出ないことになります。

融資が付かない可能性が高かったので、物件概要を
書いていませんでしたが、こんな感じです。

 ◆山形市内
 ◆築35年 RC2棟
 ◆2LDK:12戸、2DK:9戸、テナント:5戸
 ◆入居率:約43%


融資が出なかった2行の理由は、共に

 サラリーマンが買う物件じゃない..

ごもっともな、意見です。( ̄ー ̄;

ですが、私を信用してくれた銀行さんもいる訳なので、
事業計画を大幅に変更して、頑張らばらないといけません!

このところ困りに困っていたので、いよいよ
不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんに、お願いしたら
「仕方ない..」とのことで、明日現地で打合せになりました。

当然ですが、サラリーマン業はお休みです。<(_ _)>

明日は現地で、がっつりリフォームの

 ・方向性
 ・範囲
 ・予算


などについて、アイディアを出し合いたいと思います。

と言っても、Kさん9割、ともろう1割ですが..。(⌒・⌒)ゞ

今回は、予算に少し余裕があると思っていたのですが
毎度お決まりの、カツカツ予算です。

私のカツカツは、『目標利回りに対して』ではなく、
本当にお金が無い!の意味です。(笑)

また、足で予算圧縮に頑張りたいと思います。



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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

リスクの度合い
こんばんは、ともろう です。

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不動産を購入する時に、リスクあるよねー
と、良く話題になります。

言葉の定義の厳密性は置いといて、私の普段使いのイメージは
損失を出す可能性って感じです。

大家業でのリスク度合いとしては、高い順に

 a.とぶリスク(破産)
 b.赤字になるリスク(手出しが発生)
 c.プラス・マイナス0のリスク(儲からない)
 d.期待利回りをかなり下回るリスク(あまり儲からない)
 e.期待利回りに、ならないリスク


てな感じでしょうか。

大雑把に言うと、これをどこまで許容するかによって、
事業(投資)スタイルが違ってくるように思います。

私は最近&現在進行形で、空室率の高い物件を購入していますが
もちろんa、b、c、dの物件は除外しているつもりです。

他の方からは、そうは見えないと思いますが..。( ̄∇ ̄*)ゞ

誰が見てもリスクの無い物件(儲かる物件)は、プロの業者や
お金持ちの方が現金で買っちゃたりするので、そんな物件ばかり
を探していると、物件は全く買えないように思います..。(笑)

なので、ある程度のリスクを許容しないと、私は物件を
買えないと思っています。

次回は、私の許容の仕方や基準について、書いてみたいと思います。


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買い付け物件の概要
こんばんは、ともろう です。

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先日買い付けを入れた物件ですが、

 ・山形市内
 ・築古
 ・入居率40%ちょっと


です。

まだまだ予断を許さないので、これ以上は書けません。

もうちょっとしたら、もっと詳しく書きたいと思います。


でも、やっぱり築古&低入居率

そんな物件が好きな訳ではないのですが、事業性が高いもので
自分に回って来るのが、そんな物件なんだと思います。

今回は、久々の銀行融資になります。

積算評価は問題ないのですが、問題なのは

 ・空室率
 ・大規模リフォームが必要


そして最大のネックが

 ・サラリーマン大家としての大義

だそうです。


サラリーマンが、なぜ4棟目が必要なのか!?




一番厳しいところを、突かれてしまいました。( ̄ー ̄;

1週間後に結果が出そうですが、どうなんだろう..。

毎回そうなのですが、融資を断られると、自分自身を否定
されたようで、かなりヘコミます。

かなり困ってしまったのですが、一生懸命知恵を絞って
ヘコマないように、頑張ってみたいと思います。



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