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すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
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競売熱、さらに上昇中
こんばんは、ともろう です。

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先週は、競売物件の開札を見に行きましたが、それはすごい人の数。
たぶん、100人近くいたと思います!

前回は、物件数が多かったのもありますが、やはり多いです。

おまけに、1物件あたりの入札数も、多めになってきていますので
開札にも、時間が掛かってました。

今日、1月末で空いた部屋を埋めるべく、気合注入のために
管理会社のI課長に電話したところ、来週の競売開札に
行くとのことでした。

 「来週も行くんですか?」

と聞かれましたが、やっぱりちょっと勘違いをしてますねー。( ̄ェ ̄;)

 モーレツ サラリーマンです!!

平日は、仕事です。

どのみち、来週の開札物件への入札は、見送りましたので
『次へ期待』と言ったところです。


I課長も久々とのことでしたが、競売熱は冷めるどころか
益々過熱しているように見えます!(^◇^;)

私にとっては、競売も物件を取得する、手段の1つに過ぎませんので
無理はしません。

目的は、取得することではなく、キャッシュフローを生み出す
ことですから、高く買ってしまっては意味はありません!


それと、競売を落札している方に共通しているのは、
「競争が少ない物件」を安く落としています。

競争が少ない=不人気 な訳ですが、

『不人気物件』『収益物件』に変える、イマジネーションが
あって入札し、実際に収益を上げています。

そこが、競売スキルの差だなー と、つくづく思っています。

藤山さんの藤山流 競売不動産投資の極意直伝セミナーDVD

は、既に見ていますが、社会人は『カンニングあり』だそうです。(笑)

今月は、『カンニング』しに、セミナーに行ってきまーす。( ̄ー+ ̄)

残り2週間を切るので、そろそろ満席になるかも..。
気になる方は、まず残席を確認した方が良いと思います。




参加される方は、懇親会でお会いしましょう!!

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競売調査 債務者と初対面
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日は何位だー!!


先日、競売物件の現地調査で、初めて債務者の方と
話すことができました。

現地調査、10数件目にして、『お初』です。( ̄ー ̄)

これまでは、ほとんどのケースが不在で、
一部周りに状況から、転進していました。(; ̄Д ̄)


私の場合、競売物件の落札目的は、『賃貸』にあります。

ジェービルさんのブログ
◆二代目元銀行員 岡元幹夫の東京大家スタイル

所有物件転売の可否/銀行から見た不動産業(その2)

で、

 「賃貸せずに、転売した場合、銀行はあまり良く見ない」

とコメントを頂きました。<(_ _)>


私の場合は、これから借入もしなければいけませんので、
まずは『賃貸』できるかどうかで、競売物件を見ています。

意見は色々分かれるかと思いますが、私の場合

 賃貸の第一候補は、『債務者(占有者)』の方です。

債務者の方も色々いますが、きちんとケアを行うことで
問題なく賃貸出来ている実例を、たくさん聞いています。


話は戻って、今回の調査物件ですが、いろいろと話した結果

 「債務者(占有者)の方の賃貸は、難しい」

と判断しました。


一から入居者を探すとなると、結構難しい地域と思っています。

やはり、現地ヒアリングは大事です!ヾ( ̄∇ ̄)

転進して、次の物件を探したいと思います。







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開札結果 発表~!!
こんばんは、ともろう です。

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今日、入札した「木造アパート」の開札に、行ってきました。

開札に立ち会うのは、初めてです。

金融機関を紹介してもらった、不動産会社の社長さんも
開札に来てくれました。

大変心強い、限りです。ヾ(^▽^。)ノ

今回の入札物件は、自己資金では足りなかったため、
金融機関から借りる必要がありました。

入札した物件の概要は、以下の通りです。

 ◆木造アパート 築18年 1K:10戸
 ◆現況空き:1戸 年間収入:約417万
 ◆売却基準価額:約946万



私の入札額

 ◆入札額:約1116万

 事前に金融機関に融資の内諾をもらったのは、1300万
 入札額との差額は、リフォーム代の予定でした。


昨日のブログでも書いたのですが、競売に回る前に「任売」で
仙台の不動産業者間でも情報が流れたのですが、1200万
2000万で、買い手が付きませんでした。

2000万で売れなかったことを考えると、
リフォーム代、税金、手数料、利益を考えた転売価格から
1100万円台の攻防と読んでの、金額設定でした。



結果は、... 「かすり」もしませんでした。(°▽°;)

入札者数、なんと 36人!!
今回の物件中、最多の数です。

私の入札額は、27番目(下から10番目)

落札額は、約1705万でしたー。 \( @o@;)/

次点の額が1611万でしたので、ちょっと突き抜けてました。

更に驚きだったのが、この物件への入札者は、

 法人:14社(私を含む)
 個人:22名

です。個人が多い..。(; ̄Д ̄)

落札者も個人の方でした。


今回の反省点は、自分の財布感覚で、

 「1000万超の賃貸目的の物件に、個人はそんなに来れないよなー」

と思ってしまったことです。

私は、融資を申し込んでの参加でしたが、個人でもお金持ってる方
いるんですねー。

個人の方でも、1500万台の方も数名いましたから..。(^◇^;)


元々、正面突破は似合いませんので、私はニッチを狙わなければ
なりません。

今後は、『お祭り物件』に参加しないように、品定めをしっかり
したいと思います。


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開札前夜
こんばんは、ともろう です。

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先週入札した「木造アパート」の開札が、明日あります。

仙台大家の会 のメンバーからも、


 いい線狙うねー!


との声もあり、期待感はMAXです!!

ブログランキングは、10位でもぜんぜんOKですが、
競売ばかりは、1位にならないと意味がありません。


よって明日は、開札に立ち会うことにしました。( ̄ー+ ̄)


今回の物件は、1度「任売」で売れなかった価格を
教えてもらっていました。

不動産業者の場合は、まず「転売」目的ですから、転売価格を
この前の「任売価格」以下にする必要があります。


 任売価格 > 転売価格 = 入札価格 + リフォーム費用 + 諸経費


こうならないと、売れないことになります。

よって、入札価格をあまり上げられないことになります。


私の場合は、転売する訳ではないので、「売れるかどうか?」は
考える必要がありません。
利回り重視で金額を決めました。

でも、『数十万の差では?』と言うのが、大方の意見です。(^◇^;)

直前で、約50万円上げたことが、吉と出るか..。


もし、落札できれば、表面利回り30%超の木造アパートゲット!!
となります。ヾ(=^▽^=)ノ


妄想が膨らんで、いい夢が見れそうです。( ̄¬ ̄)


開札結果を知りたい方は、
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ギリギリ、セーフ
こんばんは、ともろう です。

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先週書いたブログ「新規金融機関の開拓」で、紹介してもらった
銀行から、融資の内諾をもらいました。ヾ(=^▽^=)ノ

対象物件は、何と 競売アパート です!

1月にして、今年の目標

 ・RC1棟
 ・戸建2戸


が、木造1棟に入札してしまいました。(^^ゞ

もう、『レオナルド・ディカブレ男』でいいです。(笑)


先週20日に資料を持ち込みし、28日の10:00に
OKの電話がありました。

実は、28日の17:00が入札締め切りだったため、ギリギリです!

昼休みに、「買受申出保証額」を振り込んで、そのまま裁判所へ。

前日のうちに、その他の書類は全て書き込んでいたので、
後は出すだけと思いきや、朝から入札額を変えたい気持ち
が募ってました。(; ̄Д ̄)

結局、その場で申し込み用紙を一式貰い直して、「入札書」
書き直しました。

約50万円上乗せして、何とか間に合いました。<(; ̄ ・ ̄)=3

後は、運を天に任せるだけですので、準備はしつつも1週間後を
待ちたいと思います。


それにしても、金額が小さいのもありますが、1週間で融資の
内諾が出るとは驚きです。

やっぱり、紹介の力は、大きいなー

と思いますし、「抑えきれない、洗練された大家」のオーラ
出ちゃったのかなー とも思っています。( ̄ー+ ̄)

来月は、




に出るので、更にパワーアップしてきます。

戸建2戸をゲットして、『ブレ男』を返上したいと思います!!


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