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すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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1棟目から法人で取得!? その1
こんばんは、ともろう です。

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ブログの読者の方から

 一棟目から法人を立ち上げた方がいいように思えますが、
 アドバイスを頂けると嬉しいです。


と、ご質問を頂きました。

法人立ち上げの経験者ですので、私見ですが
アドバイスさせて頂きます。ヾ( ̄∇ ̄)

最初の1棟目から、節税したい気持ちは良く分かりますが
不動産投資をされる方の、最初の目的は、

 『サラリーマンの年収以上の、キャッシュフローを得る』

こと挙げる方が、多いと思います。

そのためには、それなりの物件数にならないと、達成できません。

必然的に、

 ・銀行融資を絡めるか
 ・ほとんどを銀行融資してもらう(フルローン)


をしないと、物件を増やすことが出来ないと思います。

ですから、法人を作った後の銀行融資も、その法人に
してもらう必要があります。

そうしないと、作った意味がありません。( ̄ε ̄)

作ったばかりの法人で、まだ決算期も迎えていない法人に、
普通は銀行も融資はしません。(; ̄Д ̄)


でも、私は昨年11月に作った法人で、法人での売上げが月2万円
しかありませんでしたが、融資の内諾を得ることができました。

法人設立3ヶ月目で、しかも、競売物件にです!( ̄ー+ ̄)

結局、落札できなかったので、融資実行まではいきません
でしたが、物件があったらすぐに持って来るように
言って頂いております。

ちなみに、私のプロフィールを見てお解かりのように、
私は個人属性が、良くはありません。(TOT)

そんな私の法人の作り方、タイミングは、次回書きたいと思います。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

メルマガの記事
こんばんは、ともろう です。

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年末からメルマガを再開し「不動産投資は、個人で?法人で?」
のシリーズも既に5話、明日発行の総集編で6話となります。

もう既に終わっているはずでしたが、色々と気になって
調べたりしていると、時間が掛かってしまいました。(^^ゞ

総集編の6話で終われるように、書けると良いのですが、
もしかすると、7話までいってしまうかも..。(; ̄Д ̄)

メルマガを再開するにあたり、最初のテーマは
迷ったのですが、著名な不動産投資家の方で、

 もっと早く、法人で物件取得
 すれば良かった

と、言っている方は多いので、思い切って書くことにしました。

読者の方からは、

 「ともろうさんは、法人設立しても『お得』じゃないのでは..」

と鋭いメールも頂いています。

実は、おっしゃる通りなんです!!(^◇^;)

但し、それはわかった上で、私は法人を設立しました。

現時点では、節税効果も薄く、逆に手間の方が多く掛かります。

著名な洗練された不動産投資家の方々が、書かれている著書、
教材、日々のブログやメルマガなどを、色々と参考にさせて
もっらた結果、

 私の物件取得スピードの計画からいくと、
 法人を設立した方がお得


と言う、結論になりました。

よって、私の場合、不確かな未来のために、法人を
設立したことになります。

それを、リスクと呼んだりしますが、

 ・設立費用30万
 ・年間維持費7万
 ・決算費用20万
 ・私の手間


と、個人で取得してしまった場合の、

 ・累進課税での税額の増分
 ・将来法人に移すための費用と手間
 ・法人設立の決断をしなかったことへのストレス


等々を考えると、どちらもリスクなので、前向きに考えた次第です。

結構メルマガで頑張っているので、読んで下さい。
過去の記事も、サイドバーにあるメルマガのバックナンバーから見れます。
良かったら、購読をお願いします。( ̄ー+ ̄)
読者が多い方が、頑張り甲斐があります。





今日、土日切符を予約してきました。
気合が入ってきました。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

税理士さんからの指導
こんばんは、ともろう です。

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今月から,先月立ち上げた不動産管理法人へ入金先を変更してます。

こんな流れになってます。

 【旧】不動産管理会社 → ともろう
 【新】不動産管理会社 → 新法人(ともろう社長) → ともろう
 

新法人でも管理費を取って,新法人の売上を上げるためです。
今後,法人での物件取得をする予定ですので,その準備もしています。

不動産管理会社から,毎月「家賃精算書」が届き,その中には

 ・部屋ごとの家賃
 ・共用設備電気代
 ・その他備品代(交換がある場合のみ)

等が詳しく書いてあり,上段に

 ・家賃合計
 ・管理費(消費税)
 ・その他控除
 ・振込み額

となっています。

これまでと同様に,新法人には同じものが届きますが,
私に届くものは,新法人で作成しなければなりません。

先日,新法人名義での「家賃清算書」を以下のように,作成しました。

 ・家賃合計
 ・管理費(消費税)
 ・その他控除
 ・振込み額

 ・詳細は,委託先「家賃精算書」をご参照下さい。

つまり、管理費を上乗せして、その分振込額から引いただけ..。


税理士さんに確認したら,NGでした。(^^ゞ

この程度では,管理と言うには無理があるようです。

実際には,今月滞納がありましたので,その対応内容を
管理会社と調整したり、掃除もしに行っているので,
そういった

 「管理内容」を,きちんと書いて下さい!

と、ご指導がありました。

取締役の奥さんからも


 ちゃんとやって!!


と訓告がありました。


オーナー「ともろう」さんのために,代表取締役平社員の「ともろう」は
丁寧な「家賃精算書」を作成したいと思います。


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セルフ何とか -名刺編-
こんばんは、ともろう です。

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明日、仙台大家の会の物件見学会と懇親会に
初めて参加させて、頂くことになっております。(^_^)v

ほとんどの方が、初めてお会いする大家さんです。

初対面、と言えば名刺交換


名刺作るのを、

忘れてました!!(゚◇゚;)



大工さん系のような、セルフリフォームはやったことがないので
苦手(?)ですが、OA系の作業は、結構自分でやれます。<(`^´)>

先日も、法人のゴム印を自作しました。

 「セルフなんとか」 参照


実は、名刺も自作しようと思って、機材を買っておりました。(^^ゞ


ジャジャ~ン!


 電動名刺カッター「CUTe(キュート)」

Cute01

名刺を切る機械(カッター)です。

Cute02

上の写真の紙(A4)に、普通の年賀状とかを印刷する
プリンタで、名刺を印刷します。

1枚で、名刺8枚分になります。

紙には、あらかじめスリット(切れ目)が縦方向に入っている
Cute専用の紙です。

スリットの部分に、黄色の紙を挟みました。
わかるでしょうか?(^^ゞ

Cute03

上の写真の差込口から、印刷した紙を横方向に、
名刺を切る機械に入れると、スパッと切れて、名刺の完成です。(^o^)/

1番上の写真の4つの窓から、名刺が出てきます。


なぜ、こんな機械を買ったかと言うと、

 名刺を 『自由に』 『欲しい分だけ』 『安く』 作りたかったからです。(笑)


実は、緊急性の度合いによって、メールアドレスが違います。

サラリーマン大家ですので、普段は会社勤めです。
全てのメールを携帯に転送していたら、携帯が鳴りっ放し
になる可能性もあります。

転送するメアド(緊急性あり)、転送しないメアド(緊急性なし)を、
分けないといけないので、名刺も分けて作りたかったのが、その理由です。

業者さんに頼むとき、20枚とかは、できないですから..(^^ゞ

同じ理由で、月1000円程度で、レンタルサーバーも借りているので
メアドも好きなだけ作れます。(^_^)v

但し、問題が1つ、


デザインが、いまいち..

(自分でデザインしているので..) 


もしかして、致命的な問題でしょうか?(T_T)

それでも、へっぽこなりに
小間物は、自作して行きたいと思います。


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オーラちょろちょろ
こんばんは、ともろう です。

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本日、設立した不動産管理法人の、設立関連資料一式を
司法書士さんから頂いてきました。

早速、昨日 事前調査した信用金庫に行って、
もらいたての登記簿謄本を提出し、
法人名義で口座を開設してきました。

法人名義には、

 会社名
 代表取締役 ○○○○

と記入しなければ、ならないため
代表取締役として、初めて自分の名前を書きましたが
何とも『気恥ずかしい』感じがしました。(^^ゞ

その後、資本金(出資金)を入金してあった、別な銀行に行って
信用金庫の法人口座に、資本金を振り込みました。

一応、法人として、銀行での決済が出来る準備が
何とか整いました。(^_^)v


昨日のブログで話した


 『金持ってんど~ オーラ』


を出す、チャレンジ結果ですが、

色々とお話をする際に、絶対言ってはいけない
と自分に言い聞かせていた事が、3つあります。

それは、

 ◆『不動産投資』と言う単語
 ◆フルローン、オーバーローンと言う単語
 ◆どんどん増やしたい(買いたい)と言う姿勢


です。

初対面と言うこともありますから、

 堅実さ + 小金持ち

をセルフイメージして、会話には臨みました。

信用金庫の次長さんとは、オーラを意識したやり取りは、
こんな感じです。


 私:今までは、地銀さんとばかり、お付き合いしてきましたので
   正直言って、信用金庫さんとお話するのは、初めてです。

   世の中の先行きが不透明なので、妻と相談して、仙台市内の
   賃貸用不動産を地銀さんから融資してもらって、購入しました。

   知り合い大家さんや税理士さんから、相続や節税対策のために
   不動産管理法人の薦めがありましたので、この度設立することに
   なりました。

   今後、区分マンション等、現金で購入できそうな物件を
   法人で取得したいと思っています。

   但し、非常に条件の良い1棟物件も、お付き合いのある
   不動産会社さんから、ご紹介頂くこともあります。

   魅力的な物件の場合、手持ちの資金では無理な場合も
   ありますので、その場合は融資の相談をさせて下さい。


 次長:承知しました。
    もう具体的な、物件取得のご予定があるのでしょうか?



 私:具体的なものは、ありません。
   妻もサラリーマンもしておりますし、法人も
    『いつまでに、いくらを売上げなければいけない』
   と言った、性格のものではありませんので..。

   あくまで、良い物件をご紹介頂いた場合です。


 次長:ちなみに、1棟ものの場合、規模はどの程度を
    お考えでしょうか?
    いきなり億単位の物件では、ないですよね。



 私:もちろんです。
   そんなにお金はありません。(笑)

   但し、つたない大家の経験からですが、古すぎるアパートも
   今どきは、入居付けが難しいんです。

   仙台市内で築浅のアパートとなると、その半分ぐらいは
   いく可能性があります。

   相談に持って来る場合は、次長さんから見て頂いても
   評価して頂ける物件を、持ってきたいと思います。

   そうじゃなかった場合は、ご指導をお願いします。



と、こんな感じでした。

信用金庫のHPで、アパートローンの上限が2億となって
いましたので、最初から億単位の融資は無理だと思っておりました。

物件によって、持ち込む銀行は使い分ける必要があると
思いますので、信用金庫さんとは5千万以下で実績を作って
その後の展開を考えたいと思います。


ちょろちょろオーラは、出ていると思いますが、どうでしょうか?

今の自分には、これが限界かなー。


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