すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
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法人2期目終了
こんばんは、ともろう です。

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本日は、私の資産管理法人の年度末でした。

と言っても、特に何もありませんが..。

これから決算処理をしないといけないので、恒例の領収証整理です。

年々領収証が増えていて、昨年作った仕分け箱では無理そう
だったので、今年はこんな感じで区切りました。ヾ( ̄∇ ̄)

【去年の仕分け箱】
仕分け箱完成

【今年の仕分けスペース】
仕切りは、縄跳びと靴紐です。
カレンダーを切って「月」の表示にしました。
仕分けスペース

仕分けスペース拡大

【仕分け風景】
子供達との仕分けルールは、こんな感じです。
 1.領収証の日付を見て、月別に分ける
 2.会社名の領収証と個人名の領収証は、山を分ける
 3.判らないものが出てきた時は、呼ぶ

仕分け中

【仕分け完了】
仕分け完了


思ったより枚数が多く、家族4人で1時間ほど掛かりました。

子供達には500円づつ払いましたので、時給500円です。( ̄ー+ ̄)

1年も溜めてしまった領収証ですが、突っ込まれるどころか
また呼んでねー と、大喜びでした。

毎年のことですが、来年は計画的に仕分けしたいと思います。
理想は毎月...。


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小規模大家の法人化って..その3
こんばんは、ともろう です。

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今日は、法人化についての最終です。

過去の『法人』に関する記事については、こちらを見てみて下さい。

 法人ネタ

前回の公約通り、一応総括したいと思いますが、
私はサラリーマンなので、どうしてもその目線での
話しになってしまいます。

ご容赦下さい!(⌒・⌒)ゞ


引っ張ってもしょうがないので、いきなり結論ですが

 ・物件取得の規模とスピードの目論み次第

で、法人化の是非や時期を決めるのが、一番良いと思います。


2棟、3棟と3~5年以内に取得して増やしたい人は、
早めに法人化して、法人で物件を取得できる環境を
作っておいた方が、良いと思います。

短期間で棟数を増やしたい場合は、良い物件が出た時に
法人設立の準備をしていては、物件が流れてしまいますので
あらかじめ設立しておいた方が、慌てなくて済みます。


10年スパンで、じっくり物件を増やしていく人や
1棟のみで、特に節税対策も必要のない予定の人は
必要に応じて、検討するレベルで問題ないと思います。


私の場合は、競売物件を法人で取得したかったので
昨年設立に踏み切りました。

その後、亀井モラトリアムが実施されたりで、競売物件も
めっきり少なくなりましたし、入札価格も高額となって
結局、落札まで至っておりませんが..。(^_^;)

いづれにしても、1回目の法人での決算となりますので
1期目を経過したことになります。

3期を経過すると、法人としての信用度もぐっと増すのですが
色々とアピールを続けながら、そこまで経過する前には、
法人で物件取得をするのが、当面の目標です。


年末、年度末に向かって「出物」が出てくる可能性がありますので
獲物を逃がさないように、皆さん頑張りましょー!!


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小規模大家の法人化って..その2
こんばんは、ともろう です。

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今日も、法人化についての続きです。

過去の『法人』に関する記事については、こちらを見てみて下さい。

 法人ネタ

この夏以降、一級建築士で不動産会社社長のさんに、
色々教えて頂いたり、色々な方々からの紹介で、
銀行を回って、色々とお話しする機会がありました。


直接的な、融資の依頼の場面もありましたが、
今後のための、ご挨拶などでお邪魔したこともあったので
その場合の方が、意外と貴重な情報がゲットできました。

 ◆最近の融資状況    とか
 ◆融資に対するスタンス


など、「物件ありき」の話しではないので、その銀行の考え方が、
暗に話題として出てきたりします。( ̄ー+ ̄)


その中で、とある銀行では、私が法人を立ち上げていることに
ついては、結構プラスで評価をしていました。

理由は、

 ・不動産を事業として、捉えているから..

との、ことでした。

そう思って頂いた理由の1つは、法人の設立 です。

銀行が、サラリーマンにアパートローンで融資をする際は、
1棟目であれば、資産形成として自然に理由が成り立ちます。

これが、2棟目となった場合に、「なぜ?」が出てきます。

 a.更なる資産形成
 b.将来サラリーマンを引退して、大家業へ移行する
 c.投資・投機目的


の、いづれかを考えます。

先の事ですし、口では何とでも言えるのですが、私の場合は、
1棟目を取得して間もなく、法人を立ち上げましたので、
b.の流れで、自然に受け取ってもらえました。

将来のサラリーマンの引退、リタイヤは、時期が明確では
ありませんが、自分の希望としても、そう考えています。

節税や相続と言った、直接的メリットの他に、そのような
プラス面があるのは、正直驚きました。(◎_◎;)

ちょっと自分のエピソードになぞらえてしまって、
話にまとまりが、なくなってきたので、次回ちょっと総括しましょう!

てなことで、次回もお付き合い下さい..。(⌒・⌒)ゞ


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小規模大家の法人化って..
こんばんは、ともろう です。

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実は、今月は、法人の1期目の決算月です。

昨年の11/2に法人を設立し、「あっ」とゆう間に
1年が過ぎてしまいました。

1年前は、「法人で物件取得するぞ!」と、意気込んで
設立しましたが、法人はおろか、個人でもこの1年は、
物件取得には至りませんでした。(⌒・⌒)ゞ


何でも買えば良いってものでもありませんし、1年前の段階で買い付け
を出して、実は買えなくて良かった物件が、いくつかあります。


一生懸命動いての結果ですので、買えなかったことについては、
特に後悔も反省もありません。


逆に、色々と動いたことで、情報のネットワークや不動産スキルが
1年前とは、比べ物にならないほど強化されましたので、

 やっぱり行動あるのみだなー

と、改めて思っています。


話しを元に戻して「法人化」については、私のブログでも
定期的に書いています。


過去の『法人』に関する記事については、こちらを見てみて下さい。

 法人ネタ

基本的な考えは、変わっておりませんが、最近改めて感じる
「法人化」について、次回書きたいと思います。


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1棟目から法人で取得!? その2
こんばんは、ともろう です。

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昨日からの続きです。

ブログの読者の方からの

 一棟目から法人を立ち上げた方がいいように思えますが、
 アドバイスを頂けると嬉しいです。


への、私の回答の続きとなります。

作ったばかりの法人にも、銀行から融資してもらうためには
法人に、まだ信用、実績がないので、個人の信用、実績を
使うしかありません。

そのためには、法人=個人と言う解釈を、銀行にしてもらう
必要があります。

法人を「個人の資産管理法人」とすれば、銀行によっては
法人=個人と、見てくれる場合があります。

個人の資産管理法人とするには、法人設立時に

 ◆事業目的を不動産関連のみに限定する
 ◆出資者や役員は、奥さんなど、家族に限定する

       :


など、気をつけるべき部分が、いくつかあります。

要するに、

 個人で不動産を持つと、税金が高いので
 単純に節税のために、法人化したんだなー


と、銀行に証明する訳です。

法人化の直後で、融資の申し込みをした場合も、
個人でアパートの1棟も持っていると、大家としての実力も
見れるので、1棟目できちんと収益を出している場合は、

 この法人は、個人での実績があるので
 融資しても、ちゃんとやれそう


と、評価し易いと思います。

私の経験上からの、法人化のお薦めの流れは、

 1.1棟目は個人で買って(現金でも融資でもOK)、満室にする。
 2.新規の法人でも、融資してくれる銀行を探しておく
 3.購入物件が見つかったら、買い付けを入れる直前に、
   法人を設立し、法人で融資を申し込む


に、なります。

先ほどの

「法人設立時に、気をつける部分」

の詳細については

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

に特典として付いてきた

 カンタン!不動産投資用法人のつくりかた【改訂版】

を参考にしました。

定款なんかは、ほとんどそのまま使いました。(^◇^;)

この教材については、サイドバーにある「教材レビュー」でも
紹介してますので、参考にしてみて下さい。


明日は、仙台大家の会のオフ会です。
毎回、深夜まで盛り上がってしまうので、ブログはお休みします。
新しい大家さんにも会えるので、楽しみに行ってきまーす!!ヾ( ̄∇ ̄)

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