すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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中間登記って..
こんばんは、 ともろう です。

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先日、区分マンションに資料請求し、詳細を業者さんに電話で確認
した際に、

「中間登記ですけど、いいんですか?」

と開口一番言われてしまいました。

「何それ?」と思いましたが、素人丸出しで良いことは何一つありませんので、

「ええー、そうなんですかー」と知ってるような対応をしておきました。(^^ゞ

電話を切ったあとで、さっそくネット検索してみたら、ありましたねー

「中間省略登記(中間登記省略)」って言うんですね。

結論から言うと、

 不動産屋が転売目的で購入した土地建物などを、
 もとの所有者のままにしたまま、転売することがあり
 登記簿上の名義を換えることなく、新しい買主に売り抜ける手法を
 中間省略登記(中間登記省略)


と言うそうです。

なぜそんなことをするのかと言うと

 ・不動産取得税
 ・登録免許税

といった、不動産取得時に掛かる税金を逃れるために用いる手法で
すごく珍しいことではないようです。

詳しく、「KZさん」 のブログに掲載されておりました。
興味のある方は、読んでみて下さい。

不動産取引って、知らないことがたくさんあります。

知らないことがあった場合は、冷静な対処が必要です。(◎o◎)

慌てずに調べてから、行動しましょう!!

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

何もせずに月1万の貯蓄が増える
こんばんは、 ともろう です。

祝 ブログランキング70位突破!! \(^o^)/

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最近の銀行融資は、「本当にきびしい」との話ばかりです。(T_T)
サラリーマンが

 ・フルローン
 ・オーバーローン

の話は、とんと聞かなくなりました。

でも、融資を引けている人は、いるんですよね。

当然のことですが、自己資金を持っている人です。
お金を持っている人には、銀行はお金を貸してくれるんですよねー。(T_T)

「いい物件があれば、融資は通る!!」

かも知れませんが、並行して自己資金も貯めましょう。(^O^)/
自己資金が多ければ、もっと融資は通りやすくなります。

「でも、貯めるお金がないから苦労をしているんだよ」

って思っているサラリーマンの方、気持ちはわかります。

どうしても不動産投資って、一気にドカンとゆうイメージ
ですもんね。

でも、できないことを嘆くよりも、今できることをコツコツやりましょう!(^_^)v

私もドカーンとお金を貯められないので、払う分を減らすことにしました。

私の場合は、住宅ローンを抱えておりますので、借り換えをする
ことにしました。

現在、20年固定3%で3年前に借り換えしましたが、
今だったら借入期間17年、当初5年固定で1.5%で
借りられるとのことでした。

5年間で120万ほど支払いが減ります。(^_^)v
但し、60万ほど諸々の借り換え費用が発生しますので、
差引、60万ほどの削減となります。

それをそのまま貯めれば、月1万、年間12万の貯蓄となります。
何もせずに月1万の貯蓄です。

「でも、最初に60万いるんでしょ。それが無いよ..」
って思いますよね、

何と「オーバーローン」です。

住宅ローンの借り換えの場合、借り換え費用も貸してくれる
とのことでした。\(^o^)/

個々が抱えている事情は千差万別です。

 ・考えるのを止めてしまったら
 ・行動するのを止めてしまったら
 ・あきらめてしまったら

可能性がなくなってしまいます。(T_T)

小さな前進でも、前進は前進です。

後退ではありません!

レバレッジを効かせるためにも、小さなテコ(自己資金)は必要です!!

テコを作ってドカーンといく、準備をしましょう。

来るべき大爆発(笑)のための準備として、

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法


超お薦めです。

私も読んで、希望が持てました。そして元気がでました。(^◇^)

お金がない場合の一番確実で、一番レバレッジの効く投資 ..

「自己投資」です。

がんばろー \(^o^)/

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

何だか いけそうな気がするー
こんばんは、文字サイズを変えた ともろう です。

少しづつ、ブログのテクニックを習得中です。(^^ゞ

ブログランキング100位内に入ってました!! \(^o^)/

ありがとうございます、ホップ ・ ステップ ・ダウン(笑)
にならないように、応援のクリックをお願いします。<(_ _)>

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先週の土曜日に急遽、東京へ行ったことは先日来のブログに
書きましたが、午前中は管理会社と賃料について、打合せを
しておりました。

前日から「募集条件について、踏み込んで相談したい」と内容
アナウンスさせて頂きましたので、管理会社のI課長も近隣物件
の事前調査と検討を、してくれてました。<(_ _)>

相談の結果、

 ・賃料:-3,000円
 ・礼金:なし(もともと敷金は、オリコ滞納保証加入でなし)


です。

これで「ゼロ、ゼロ」(敷金0・礼金0)になったわけですが、
実は、仲介料0の「ゼロ、ゼロ、ゼロ」も提案しました。

それは、元祖No.1ブロガー「投資家けーちゃん」



を読んでおり、その中に出てくる「ぬるい空室対策」ではなく、
できる対策は全てやって「入居の沸点」を超えたいと説明
したかったのですが、

私の説明がヘタなため、

「入居の特典ですか?そこまで一気にしなくても..」と
流されてしまいました。(笑)

ちょっと勉強しているところを自慢したかったのに..(T_T)

とにもかくにも、条件見直しで賃貸サイトに掲載されました。

地域で一番高額だったものが解消され、同価格帯では
礼金0も私の物件だけです。

「何だか いけそうな気がするー」と吟じてみたい気持ちです。(笑)


テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

なぜRCより、中古アパートが良いのか?
こんばんは、東京帰りのともろうです。

応援クリック、よろしくお願いします。<(_ _)>

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あっとゆう間の週末でした。
懇親会で名刺を頂いた、不動産投資家ルーキー
の皆さんメールしますね。(^^)/

今後ともよろしくお願いします。

さっそく、昨日の話題からの続きですが

 ・「石渡浩さん」
 ・小川武男さん
 ・相模大野不動産の青木さん

に個別に質問させて頂いた内容ですが

 1.なぜRCより、中古アパートが良いのか?
 2.その場合、法定耐用年数を越えた銀行融資は
   問題ないのか?
 3.キャッシュフローについての考え方

です。

何ぶん懇親会の席で、かつ御三方からバラバラにお話を
お聞きしているので、私の解釈も交えて総合したものを
お話したいと思います。

まず、

 1.なぜRCより、中古アパートが良いのか?

ですが、

この点は、従来からの「RC神話」に問題提起をされている
洗練された投資家の方が実は結構おります。

「全国どこでもアパート経営」著者で、全国のセミナーで
引っ張りだこの、元祖No.1ブロガー

「投資家けーちゃん」

も今日のブログで同様のお話をされております。

どうしても目先のキャッシュフローに目がいってしまうの
ですが、不動産には必ず

 ・維持管理、修繕
 ・出口

があるため、それらを総合的に見て、最終的なキャッシュフロー
を考える必要があるとのことでした。

それらを考えた場合、最終的なキャッシュフローが
出るものとして、中古アパートの選択されている
とのことでした。

但し、何でもそうですが、短絡的に RC < 中古アパート
ではありません。

RCにも良い物件はありますし、中古アパートでも
ダメなものはダメです。
物件次第では、中古アパートの戦略もあり
との解釈でお願いします。

次に、中古アパートの場合、ほとんどの物件で長期の融資を
組んだ場合、法定耐用年数を越えることになってしまいます。

その場合、その後の物件購入で、融資が組めなくなって
しまうのではないかと思い、

 2.その場合、法定耐用年数を越えた銀行融資は
   問題ないのか?


を聞いてみました。

その答えは、

 「融資をしない銀行も、もちろんあるが、融資する銀行の方が多い」

でした。

現実に「石渡浩さん」は、お持ちの物件で10棟以上
法定耐用年数を越えで融資を受けているそうですが、
その後も融資を受けているそうです。

最後に

 キャッシュフローについての考え方

ですが、前述したように出口まで見据えたキャッシュフローを
前提とした中で、大雑把にいうと

 ・年単位で発生するキャッシュフロー
  【賃料-(返済額+経費+税金)】

 のほかに

 ・出口(売却時)に1度に発生するキャッシュフロー
  【売却額-((借入額-返済額)+経費+税金)】

があるとゆうこと。

月や年といった中では、キャッシュフローを悪くする「(銀行)返済額」
ですが、出口(売却時)ではキャッシュフローを良くしてくれる
ことには、気が付いておりませんでした。(^^ゞ

昨日、お約束したので、駆け足で書きましたが
ブログの性格上載せづらい内容もあります。(>_<)

今度、メルマガを始める予定ですので、そちらには
もっと詳しく、全部お話ししたいと思います。

ご容赦下さい。<(_ _)>


テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

突然ですが、品川にいます..
こんばんは、今日は東京にいる ともろうです。

急遽、仙台から上京しました。
今日は、こちらに宿泊ですので、自宅以外からの初ブログです。(^^ゞ

上京した理由は、超メージャーな不動産投資家にして、
人気ブログランキング1位の「石渡浩さん」から、

「懇親会に空きがあるので、来ます?」のメール風
メルマガが来て、更に懇親会に

元銀行員であの超有名な

アパートローン必勝マニュアル[AIR-AL]

作者である、小川武男も来ると聞いては、
参加せずには、いられませんでした。(^^ゞ

大慌てで旅支度をして、16:30に品川に到着しました。

17:30~21:00まで、他の不動産投資家ルーキー&卵
の皆さんと一緒に

 ・「石渡浩さん」
 ・小川武男さん
 ・相模大野不動産の青木さん

と個別で聞きたい内容のレクチャーを濃厚な時間を
過ごさせて頂きました。(^_^)v

いやー来て良かった。(^O^)/

「石渡浩さん」
からは、今ブログで連載されている「中古アパート投資」
について、ずっと質問したかった

 ・キャッシュフローについての考え方
 ・法定耐用年数を越えた銀行融資について

「石渡浩さん」のみならず、
元融資担当としての小川さんの意見、
売買仲介をされている青木さんからの現実と

それぞれのスペシャリスト方の意見を同時に聞けるなんて
こんな機会ありなんでしょうか?\(~o~)/

やっぱり、情報・ノウハウには、お金を使うべきだと改めて
思いました。

お薦めの教材をリンクに書き始めていますので、良かったら
見てみて下さい。

お薦め教材はこちら

今日の内容ですが、明日書きたいと思います。
とゆうか、ホテルからのレンタルパソコンなので
入力し辛い..(>_<)

ここまでも、結構時間かかちゃってます。

知りたい方は、応援クリックをよろしくお願いします。<(_ _)>

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

今日、管理会社と作戦会議です
こんばんは、今日は真面目モードの ともろう です。

ブログ更新の励みになっております、
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著名な方のブログ周りをしたら、
やはり賃貸付けには苦労されているようです。

私も1室埋める作戦会議で、今日9:30から管理会社の
I課長さんとお会いします。

空いたのは先月末ですが、それ以前に空いていた時に
大夫苦労をしたので、ここではあらゆる手を打ちたいと
考えています。

takeさんの 大家で目指す!経済的自由 でも
先日書かれておりましたが、

「ゼロ、ゼロ」(敷金0・礼金0)の話題は結構あります。

賃貸サイトの情報で較べる限り、私の持ち物件と
同一地域の類似価格帯では、「ゼロ、ゼロ」の物件は、
ほとんどない地域なのですが、やはり「入ってナンボ」
は同感です。

事業者たるもの「たら・れば」を言っていては、問題解決
できませんね。(^^ゞ

やはりビジネスの王道、

 「最大のパワーを使って、リスクを排除する」

ことに躊躇しないようにしたいと思います。

追伸:
お薦め教材を別サイトにしました。

 お薦め教材は こちら

まだ、全部載せきれておりませんが、順次更新していきます。(^_^)v

こうご期待!!(^O^)/

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日々物件情報請求
今日はいつもにまして、仕事をがんばった ともろうです。
いやー、連休の谷間は忙しい。(>_<)

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先ほど、日々の物件検索終了。

一時期に比べて、検討に値する物件が出てきていると思います。

先日も物件問合せのメールを出したら、
 「すいません。売れてました」
って言うのが多くなりました。

ついさっきも資料請求を出しました。

RCです。(^^ゞ

人気ブログランキング1位「石渡浩さん」が中古アパートの良さを
論理的に書かれていて、

「そうだよなー」

と思う反面、やっぱりキャッシュフローは欲しい(^_^;)

土曜日は、管理会社と打合せでしたが、たまたま今回の物件が
近いんです。

ついでに、見てきたいと思います。
(業者さんは呼ぶつもりですけど..)

ついでです。(^^ゞ


小資金での対象物件とは?
こんにちは、驚きの展開にびっくりしている ともろうです。

先日、超メージャーな不動産投資家にして、
人気ブログランキング1位の「石渡浩さん」のブログ

 ◆「2009年09月20日 私が好む物件」

の中で、投資対象物件の考え方について、
ご指導を頂いた1人ですが
(本当に多数いたのでしょうか?実は1人では..(ーー;))

引き続き「中古アパート投資について」のブログを書いて
貰えそうな雰囲気です。\(^o^)/

「石渡浩さん」のサイトから、応援クリックして
是非、この話題を続けてもらいましょう。(^O^)/

ついでと言ってはなんですが、
私にもご支援のクリックをお願いします。<(_ _)>

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不動産投資で経済的自由を達成するためには

 ◆2棟目、3棟目と不動産を買い進められるか?

にかかっていると思います。

そのためには、

 ◆銀行融資が引けるのか?

が最大のポイントとなると思いますので、ほぼ2ヶ月に1棟づつ物件
を銀行融資で購入している実績は、驚嘆に値します。(◎o◎)

「石渡浩さん」のブログの更新を、楽しみに待ちたいと思います。


テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

ご指導ありがとうございます。
こんばんは、ともろうです。

ブログランキングに参加しました。(^_^)v

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先日、超メージャーな不動産投資家、
そして人気ブログランキング1位の「石渡浩さん」 の

 ・物件紹介
 ・無料メール相談

に、

 ・物件探しのストライクゾーン(木造 or RC)
 ・法定耐用年数と銀行融資期間

について相談をしていました。

なっなんと、その内容の一部が

昨日の「石渡浩さん」 のブログ「私が好む物件」に載っていました。


それも悪い例で..(T_T)

 ・RC物件重視
 ・キャッシュフロー重視


にばかり目がいき、「出口戦略」がおろそかになっておりました。(^^ゞ

ご指導ありがとうございました。

これを活かして、明日も物件検索をがんばりまーす。(^O^)/


テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

ミクラス & ウィンダム
こんばんは、ともろうです。

昨日の忍者行動ですが、実は一家総出(と言っても4人ですが..)でした。(^^ゞ

物件確認も目的だったのですが、持ち物件の掃除もしようといましたので..。


物件確認であることは、奥さんはもちろん知っていますが、

子供たちは知りません。(^_^)v

 「知らないところを探検する」

と言って、今までも何回か連れていっています。


物件確認後は、木造:8戸の持ち物件のアパートに直行しました。

子供たちにはアパートも持っていることも知らせていませんし
冷静に判断できるようになるまでは、話すつもりもありません。

 「ここ何なの?」 とゆう子供たちには、

 「お父さんの秘密のバイト、たまに頼まれて掃除に来ている」

と説明しました。

 「えー、お金もらえるの?」 と言っていたので、

 「掃除を手伝ってくれたら、500円づつ払おう!」

といったら、

 「おれ、働いてお金もらうの初めて。皆に自慢しよ!!」

と言ってスイッチが入りました。


管理会社にも掃除をしてもらっていますが、共用スペースの

 ・くもの巣
 ・枯葉

は、結構気になるので、出来るときには掃除に来ています。

私が百円ショップから買ってきた、

 ・長いほうき
 ・背の高いチリトリ


を奪い合って頑張ってくれました。

ウルトラセブンのカプセル怪獣

 ・ミクラス
 ・ウィンダム


のようでした。(古い?)

このセットは腰が痛くならず、とてもお買い得です。
自主管理されている方は、是非お試しを!(^_^)


今日は奥さんもいましたので、いつも30、40分掛かるのですが
半分程度で終了しました。

子供たちには、

 ・Vジャンプ
 ・シールセット

で、現物支給となりました。(^^♪


実は先月で退去が1戸あり、今1戸空いています。(T_T)

なるべく早く入居があるように、

 満室経営

でも薦められいる「プリザーブドフラワー」
を購入し、置いてきました。

「プリザーブドフラワー」は、全く手間の掛からないお花ですので、空室でも問題なしです。

入居して頂く方には、サプライズプレゼントです!(^_^)v

奥さんから「うちには..」とトーンの低い声が..。

「もっと大きいが、いいんじゃない!」

とその場しのぎで答えてしまいました。(>_<)


ああー、早く入居者が決まりますように!!

プチスパイ大作戦!
今日はニコニコの、ともろうです。

天気も良いので業者さんと同行せず、勝手に物件を見に行ってきました。

最近は、仲介業者さんとご一緒しないケースが多いんです。
本命じゃない場合や物件眼力を養いたい場合は、1人で行きます。

 ・何丁目ぐらいしか、わからないのに闇雲に探しているの?

と思われる方もいるかも知れませんが、結構ピンポントでわかります。(^_^)v


マイソクにも住所って、詳細に載ってない場合が多いんですよねー。(ーー;)

でも、マイソクには

 ・道路付け
 ・接道状況

の情報は必ず載ってますので、

 ・建物のどの方角(場合によっては、2方向)に
 ・幅何メートルの道路が
 ・敷地と何メートル接地

しているのかが判ります。


あとは、「Google」の「地図」を使って、その条件に合う場所を
特定していきます。

「ストリートビュー」が使えるところは、建物や近隣まで画像で確認しています。

まさに、「プチスパイ大作戦!」的な気分です。(笑)

物件名が解ることも多いので、またまたGoogleで

 ・物件名
 ・市ぐらいまでの住所

を入れると、賃貸サイト情報が出てくる場合もあります。

一応、今いくらで募集しているかが、リアルに判ったりします。

その場合、現在の募集家賃で収益評価をやり直したりして
最終的に見に行くかどうかを決めています。


でも、自己評価の中で

 ・これはたぶん買うな

と思った物件は、1分1秒を争いますので、必ず業者さんと行って
部屋が空いていれば、内見は必ずしています。

 ・取り合えず見てみよう!

と思った物件は、忍者行動(業者さんと同行せず、1人で行くこと)をしています。


今日忍者行動で見に行ってきた物件は、先日もブログ

 「疑ってごめんなさい」  

でも書いた、本命物件です。

もう買付が入っているため、1番手の方がダメになった場合のみ
チャンスが巡ってくる物件です。
 
その場合、迷うことなく電光石火で買付を入れられるように前準備です。

もちろん外見しか見られませんが、見た結果は..

 すんばらしい!!(笑)

思わず、訛るぐらい いい!!

一目惚れしました。


来週には、再度どうなっているか電話してみようと思っています。

神様、寝る前にもうお菓子食べませんから、何卒この物件を私に!!


区分所有の注意点
祝! シルバーウィーク開始!!

こんにちは、ともろうです。

今日は、区分所有について書いてみたいと思います。

簡単にゆうと、「マンション1室」の購入です。


私も最初のストライク物件は、区分所有でした。

物件探しで最初のエピソードは、先日ブログで書いた

 「いい物件がないのにラッキー(^_^)v」 を見てみて下さい。

理由は簡単ですよね。

 「お金がないんじゃー」(T_T)
 「できれば1棟で欲しいんじゃー」


と思っておりました。

現在も私のストライクゾーンではないのですが、たまに見ています。

見て「ムムッ!!」と思うと、一応検討はしています。

ポントは、

 ・価格(300万以下)
 ・間取り(1R、1K、1DK 23㎡以上)
 ・築年(20年前後以内)
 ・立地(公共交通機関 徒歩5分前後以内)
 ・管理費、共益費が安い
 ・一応利回り(15%以上)

を基準にしています。

たまに、あります。

その場合、問合せしてみてます。

多いのが、

 ・管理組合が破綻 または、管理が破綻しているケース

です。

事例で言うと

 ・管理費、修繕積立を組合員が持ち逃げした(T_T)
 ・管理費、修繕積立を払っていない人が多い(>_<)
 ・組合がないため、積立そのものをしていない
   → 修繕が発生したら、その都度みんなで均等割りして払う(ーー;)

等等です。

購入資金がない → 区分所有狙い

なので、必然的に築年数はそれなりになります。

修繕は定期的に発生すると、思わないといけません。


だって、

 人に賃貸する

んですから..

ここでの修繕は、共用スペースや外壁を行うものになりますが

共用スペース、エレベーター、外壁 等、

 ・汚いもの(サビている)
 ・壊れている

があったら、自分が借り手の場合、借りるのでしょうか?

300万で仮に利回り20%の場合であっても、

 【収入】 年:60万 月:5万
 【支出】 修繕積立、管理費:1万程度
       賃貸業者に管理を任せる場合、2500円(5%)
       そして税金

 キャッシュフローで残るのは、年:42万 月:3.5万ぐらいでは..(満室でですよ!!)

「マンション全体で大規模修繕があるので、1戸:200万」

なんて言われたら、回収するのに何年掛かるんでしょうか?


やっと0になったと思ったら、

 「また、修繕をしなければ..」(T_T)

なんてことを想像しているのは、私だけでしょうか?


もちろん、全ての区分所有がそんなことはありません。


まだ物件を持っていなくて、投資歴が浅い方は注意された方が
良いと思います。


さあー頑張って、明日も探すぞー!!


テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

貯めてますかー!?
祝!? 政権交代

2児の父、とうもうです。

今日も日課の物件検索、終了です。


今日は、購入資金(現金、預金)について、書いてみたいと思います。

巷では、

 ・フルローン
 ・オーバーローン
 ・頭金0


が注目を浴びております。

事実私も、1棟目はオーバーローンで購入しております。\(^o^)/

でも、自己資金は1割ほどは、持っておりました。

巷で、フルローンの事例がたくさん紹介されていても、居酒屋で注文
するように


 「とりあえず、フルローン 1つ!」

 「よろこんでー!!」



てなわけには、いきませんよね。(笑)

同じ人が、同じ物件を複数の金融機関に持ち込んでも、全ての銀行で
フルローン、オーバーローンが出るわけではありませんので、
結果的にそうなった場合も、少なくないと思います。

それに運良くフルローンが出た場合であっても、諸経費は借入とは
別に掛かりますので、

 ・物件価格の6%~8%が相場

と言われております。

3000万であれば、180万~240万
5000万であれば、300万~400万
1億であれば、   600万~800万

が現金で必要になります。


融資する銀行も、

 ・全くお金を持っていない人
 ・購入金額の何割か持っている人

どちらに融資したいかは、目に見えてますよね。


私と同じようなサラリーマンの方は、銀行融資を受けての物件購入が
大前提となりますから(ほとんどの人はそうですが)、やっぱり

 「金 持ってんどー」

と少しでも見せた方が、絶対有利になります。(笑)


結果的に、フルローンオーバーローンが引ける可能性が

ぐぐっと高くなると思います。

ですから、皆さん

 「お金を貯めねば!!」


物件を購入する上で、お金を貯めておいてマイナスになることは
絶対にありません。


「オーバーローン狙い」いいことじゃないですか!(^_^)v

私もそうです。


でも、

 「オーバーローンでしか買えない」

は、可能性はありますが、かなり難しいと思います。

可能性を追求しながら、でも、毎月こつこつ貯めましょう。(^o^)/


こつこつ貯めるまで待っていられない方は、


頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

をお薦めします。

見た目はちょっと怪しいサイトですが(今田先生ごめんない)、みなさんご存知の

カリスマ実践投資家です。

努力は必要ですが、『光速』で頭金「ゼロ」で できる方法が書かれています。

全て今田先生が、現実にやったことですので、鉄板です!!

私もマネしようと思っています。(^^♪


あさってからはシルバーウィーク!\(^o^)/

明日もがんばりましょー!!



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

疑ってごめんなさい
今日も1日フル回転だった、ともろうです。

昨日見つけた物件、メールでの問合せだったのですが

業者さんから連絡がこなかったので、11:00にこちらから電話しました。(コラー)

2物件問合せをしてましたが、本命は既に買付が入っているとのこと。(>_<)


もう1物件の詳細情報は、

 「担当者18:00戻りですので、その後にお送りします..」

とのこと。

「やる気ねー」と感じましたが、出来れば昼休みに物件を見に行きたいと
思っておりました。

グーグルで場所も印刷してましたので、昼休みと同時にタクシーに乗り

 「この住所までお願いします」

と言ったら、

 「えー!何か目印ないですか?」

との返答があり、運転席をよくよく見たら、

 ナビが無えー(*_*)

印刷していた地図を渡して、何とか行ってもらいました。


物件を見た感想は、

 ・築年数よりちょっと古いなー

と感じました。

一通り各部屋のドアを見て、

 ・へんなステッカーとか
 ・へんな落書きとか

ないのを確認し、帰ろうと階段を降りていたら

2階と3階の踊り場の壁に真一文字に亀裂が入っているのを
発見しました。

「んー」と思いながら、そろそろ帰らねばと思い、会社に戻りました。


「どうしようかなー」と考えていたら、何と先ほど物件情報のメールが
入りました。

「もう、23:00越えてまっせ!」

ブログの準備をしてましたが、急遽物件資料を確認してました。

やる気のない担当者と疑ってごめんなさい m(__)m


資料を見て、初めて部屋の間取りを確認できましたが、

 何とユニットバス

私のこれまでの賃貸業者さんとのお付き合いの中では

 ・ユニットバス
 ・屋内に洗濯置き場なし

は、トリプルマイナス。(>_<)

なので、見送ることにし、メールを送りました。


0:00過ぎ、返事が返ってきました。

セミチャット状態です。(-_-;)


不動産業者さんも大変ですねー。

「今度一度会ってみようかな」と思いました。


一応、本命が廻ってくるのを待ちたいと思います。

本命カモーン!!


テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

物件情報請求!
祝!! イチロー9年連続200本安打\(^o^)/

今日はうきうきの ともろうです。

自分でもびっくりです。

何と今日は、私のストライクゾーンの物件が出てきました。(^_^)v

しかも、ど真ん中です。

強振です。ちょっと力んでます。

早速資料請求しました。


昨日の自分のブログに書いたそばから、ヒーット!!

人間前向きに頑張っていると、チャンスは巡ってくるものです。

すいません。興奮すると夢一杯で眠れなくなってしまうので
冷静に冷静に..。(^^ゞ


落ち着いたところで、私のストライクゾーンですが、

 ・ど真ん中   → 1億弱 RC20年程度 フルローン可
 ・真ん中低め  → 2000万以下 木造22年程度 利回り15%超

です。

なぜ極端に分かれているのかは、借入予定の金融機関が違うためです。

私の場合、現在持っている1棟は、

 ・オーバーローンで購入
 ・築5年 木造アパート 地下鉄8分 1K:8戸

ですが、実は成功物件でもないのです。

危うくこのまま突き進んで、融資が付かない状況で2棟目が買えない
可能性が高かったのですが、何とか踏みとどまりました。


これから不動産投資を始める方は、本当に1棟目は大事です。

そして、私のように独学でストライクゾーンを決めるのは、非常に
危険だと思います。

2棟目、3棟目と買い進められるように、成功している方のノウハウを
入手して、戦略的に取り組まれることをお薦めします。

不動産は非常に高額な買い物となりますので、

それを見極める自分にも投資が必要だと思います。

私も色々と教材を購入しましたが、

 頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

は、非常にクオリティが高く、今後の不動産投資戦略を考える上で、

鉄板教材として超おすすめです。(^_^)v

60日間の返金保証も付いていますので、安心して購入できるものだと思います。

私もリンクを貼ってみましたので、興味のある方は是非見てみて下さい。


明日はど真ん中物件に挑まねばなりません。

良い方向に進展がありましたら、またお知らせします。

明日はやったるでー!!


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ストライクゾーン
サークル活動で、筋肉痛のともろうです。

今日は、物件探しのストライクゾーンについて書いてみたいと思います。

物件探しのストライクゾーンとは、まさに

 ・購入を狙っているゾーン(範囲)

のことです。

ゾーンには、主に

 1.価格帯
 2.構造および、戸数
 3.地域

が挙げられます。

1.価格帯
  借入も含めて調達できる金額が上限となります。
  何も上限一杯で探す必要もなく、現在の自分のスタンスの中で、
  不動産投資に使おうと思っている金額が価格帯になります。

2.構造および、戸数
  構造は、簡単にゆうと
    ・木造
    ・鉄骨
    ・RC(鉄筋)

  戸数は、
    ・集合住宅(一棟)
    ・区分所有(一部屋)
    ・住宅(一戸)

3.地域
  大雑把には
    ・自分の住んでいる周辺まで(簡単に現地に行く事が可能)
    ・自分の住んでいる隣県まで(ちょっと無理に現地に行く事が可能)
    ・関係ない(北海道から沖縄まで)

先日も物件探しの時間を書きましたが、情報の見るべきポイントは
「慣れ」とともにスピードアップしていきますが、ストライクゾーン
が広がっていくと、情報量も増えますので、やっぱり精査の時間は掛かってしまいます。(ーー;)

ここで問題なのは、

・そのゾーンで本気で購入する気があるのか?
・そのゾーンで本当に自分で買えるのか?

だと思います。

冷静に考えて現時点では、

 ・購入できないのに..
 ・キャッシュフローを生み出さない..


と解っているのに、毎日物件を探していると、物件の無さに

ストライクゾーンがどんどん広がっていって、時間の無駄遣いをしてしまうことがあります。

そうゆう私も何度かストライクゾーンを外れているのに、強振して空振りを
しています。

空振り自体は自分の徒労で終わるので良いのですが、業者さんを巻き込んで
いる場合は、一歩間違うと

 「迷惑な客」

とのレッテルを貼られかねません。(>_<)

きちんと自分のストライクゾ-ンを見極めて、来るべき物件の時には
最短で振りぬけるようにしたいものです。

今度、私のストライクゾーンについて、書きたいと思います。


明日から、また1週間が始まります。

シルバーウィーク前ですので、忙しくなりそうです。(~_~;)

でも、明日はいい物件が出ているかも知れません。

明るい未来に向かって、前進! 前進!!

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おとな店長
二日酔い明けのともろうです。

今日車のディーラーから、「オイル交換の時期がきておりますが..」との
電話を頂き、早速オイル交換に行ってきました。

いつもは、決まった営業マンの方に対応してもらうのですが、今日は初めて
店長さんがやってきました。


大人店長です。(笑)

しかも、おやじ店長です。(自分もおやじのくせに すいません。)


「ともろうさん、本日はオイル交換混んでまして、私と一緒にドライブでも
いかがでしょうか?」

「無理っす!!」

と言いたかったのですが、不意をつかれてしまい、つい

「いいんですか?」

と心にもないことを口走ってしまい、一緒に試乗に旅立ってしまいました。


帰ってきたら、そのまま商談スペースで見積をしてしまって、見積額は

なんと 350万!!

自分でも不思議なのが、最近は2000万程度の物件は

「安いなー」と感じるのに、車の350万は正直考えられません。

テレビでお馴染みの「エコカー減税」は、若干気にはなりますが

 ・お金を生み出してくれるもの  と
 ・お金がどんどん掛かるもの


やっぱり、この違いは大きいと思うようになってしまいました。

不動産投資に目覚め、色々な書籍や情報を知る前の自分であれば

間違いなく今年は車を購入していたと思います。

7年目の車ですが、もうしばらく頑張ってもらいたいと思います。

やっぱり「明日に向かって不動産投資!!」ですよね\(^o^)/

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いい物件がないのにラッキー(^_^)v
今日もネットでの物件探し、終了しました。

なかなかゴールド物件は見つかりませんね。

物件探しは、一にも二にも根気が大事だと思っています。


物件探しを始めた頃は、探し方の勝手もわからず、1日3時間ぐらいは

探していましたので、本当に疲れました。(@_@)


当時は、

 ・現金で買える物件 ⇒ 300万台の区分マンションを値切って250万以下で買う(笑)

 ・背伸び物件 ⇒ 600万ぐらいの築古アパートを、値切って400万ぐらいで買いたい。
             足りない分は銀行が貸してくれないかなー。

 ・憧れ物件 ⇒ 1000万台の築20年台の高利回りアパート。将来の勉強!勉強!!

を漠然と考えていて、全てを全力で探していたので、時間も掛かったし

とても疲れました。


上記のような物件って結構たくさんあるんですよねー。

でも、儲かる計算をしている時って、アドレナリンがてんこ盛りで出ているので

やれちゃうんですよねー。


やっと探し当てた区分のマンションは、何件か物件確認に行きましたが
想像を超えるものばかりでした。

 ◆2DKの台所(DK)部分を真っ二つに隔てる壁がなぜかある物件

   業者さんに尋ねたら、

     台所を2つに分けて、ここにドアをつけていたので、ほら部屋が
     4つになるなるんですよ。

     外国の方に貸していたので、6人で住んでたんですよねー。

   って、どうすんだよー、この壁ー。(>_<)

   それに部屋4つとしても、6人じゃ数合ってないし..。

   実は、初めての内見物件でした...。(-_-;)

   断わるタイミングが良くわからず、タイミングを計っている間

   いりもしない物件の写真をデジカメでバシバシ取ってました。(T_T)


その後色々な経験をし、ノウハウを学習していった結果、

 「買える物件を探すのではなく、キャッシュフローを生み出してくれる物件」

を探さないと徒労に終わることを、やっと理解しました。

毎日物件探しはしてますが、コツがわかってきたので、今は20分ぐらいで
OKです。


実は、今日はいい物件がなくてラッキーなんです。


なぜかとゆうと、明日はサラリーマン稼業が、ちょー忙しいんです。

外せない打ち合わせがあるので、身動きが取れないんですよねー。

サラリーマンにはありがちな話です。


どっちも大事ですから、こんな日は本当にラッキーです。


それにしても、なかなか良い物件はないんですが、そんな中でも

私のアパート君は、着実に稼いでくれますから、

やっぱり不動産投資って凄い!!\(^o^)/

明日もサラリーマンがんばるぞー!!!

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奥さん恐るべし!
先日、月1回行われている地元不動産会社主催の
大家さんの勉強会に初めて参加しました。

内容は、「リフォーム」 主に外壁の塗装についてのお話でした。


自分のアパート築5年のため、まだ外壁のリフォームは
先だと思っていましたが、

 ・どんな人が参加しているのかなー
 ・どんな雰囲気なのかなー

と内容以上に、先輩大家さんにかなりの好奇心がありました。


結果は、年配の大御所風の方が多く、コミュニケーションは
全くありませんでした。(-_-;)


内容の方が新米大家の私にとっては有意義なものでした。
当然ですよね。(^_^;)


色々な外壁リフォーム事例が紹介されて、

Before → After を見せられるたびに
本当にビックリしてしまいました。


毎日、ネットで見ている、築古の

 「これは入らないでしょ!!」

と、いつも思っているような物件が、

 「これは あるなー」

と変貌していたので、

 「塗装 恐るべし!!」

と改めて感じました。


でも夜になってよくよく考えたら、毎朝うちの奥さんも
顔に塗り塗りすると変貌してました。(笑)

 「奥さん 恐るべし!!」(違うかー)

冗談はともかく、次回も時間を作って勉強に行きたいと
思います。

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本日デビュー
こんにちは、ともろう と申します。

本日ブログデビューです。\(^o^)/

昨年の秋から不動産投資を始めた、現役サラリーマンです。
現在1棟のアパートオーナーで、更なる購入に向けて
資金の貯金と物件探しの毎日です。

詳細なプロフィールは、現在作成中ですので、しばしお待ち下さい。(^^ゞ


昨年の秋から物件を探索し、無我夢中で現在の1棟を購入しました。

全くの素人ですので、関連書籍を20冊以上読み漁り、物件にアタック
していました。

物件探しは、ほぼ100% インターネットでしたが、
物件の選定や購入ノウハウについては、ネットは使用していませんでした。

理由は、

 ・情報を流している人が良くわからない(怪しい)
 ・情報商材は値段が高く、騙されそう

と、思って書籍情報オンリーで戦っておりました。


購入した1棟については、当時100点満点\(^o^)/

と思っておりました。

しかし

 ・2棟目で更に規模の大きな物件を狙いたいこと
 ・多少お金に余裕ができたこと
 ・読む本が本屋さんになくなってしまったこと
 ・数千万の買い物をしてしまったので、財布の紐がゆるんでしまったこと(ーー;)

があり、「騙されてもいいや」と

初めて「情報商材」なるものを購入しました。


読んだ結果、1棟目の点数は「80点」まで下がってしまいました。(~_~;)

本屋さんでは売っていない情報って凄い!!!

と生まれて初めて思いました。

これを読んでいれば、1棟マンションが買えていたかも...。


今後、このブログを通じて、つたない経験ですが、同じような境遇・環境の方に
情報発信して行きたいと思います。


今後とも、よろしくお願いしまーす。


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間違いない教材のご紹介
これまで自分で読んで間違いのない教材&書籍をご紹介!!

ここに紹介する教材や書籍は、私が実際に購入し

・間違いない
・買って良かった

とお薦めできるものを厳選してご紹介します。

何せ、これまでたくさんの教材&書籍には投資をしてきました。
はずれも結構あります。(T_T)

私と同様に、何千万、何億もの投資をし、
キャッシュフロー1000万超にチャレンジしたいと
考えている方たちは、はずれを引く必要はありません!!

良い教材を購入して、しっかり勉強しましよう。

何より、投資はプラスもマイナスも自己責任です。

 ・物件選びも
 ・融資先選びも
 ・管理不動産選びも
 ・入居者選びも

色々とアドバイスをしてくれる方たちも、いるかも知れませんが
最後は、自分自身の選択です。

一番信頼できる

 ・まず、自分自身に投資するべし!
 ・身につけた知恵やノウハウは、
  一生自分を助けてくれることを知るべし!
 ・自分自身にも教材とゆうレバレッジを使うべし!


と思います。

 ◆ これから不動産投資をされる方
 ◆ 不動産投資にチャレンジしているが、うまくいっていない方
     :

「知っている」のと「知らない」のでは、結果に雲泥に差がでます。

偶然ビギナーズラックに頼らず、リスクを回避して最短距離で
経済的自由を手に入れましょう!!

それでは、ご紹介します。

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1.日本政策金融公庫 完全攻略レポート

所有物件が100戸を超え、あのブログ&メルマガで有名な
「投資家けーちゃん」の書いた教材です。
日本政策金融公庫とゆう、一般の方には馴染みがない金融機関からの
融資について、実体験に基づいた他にない教材です。
クオリティが高く、買って大変満足しております。

 ・高利回りな築古でキャッシュフローを狙いたい方
 ・銀行融資で行き詰まっている方
 ・銀行にばれずに融資を引きたい方


鉄板です!お薦めです!!

教材だけでなく教材購入後にアフターフォローまでついて来ます。

詳細は、こちら
日本政策金融公庫 完全攻略レポート
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2.頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産資産が6億を超え、セミナーでは長蛇の列で受講がなかなか難しい
「カリスマ実践不動産投資家 今田信宏先生」の書いた教材です。
ご自身の様々な失敗を理論的に分析し、ご自身を含め数ヶ月で
サラリーマンをリタイヤされた方が何名もいらっしゃる
まさに『光速』投資法です。

存在を知りながら、1棟目のアパートを購入後に買ってしまい
大変後悔しております。
その前に買っていれば、アパートではなくRCマンションで
年キャッシュフロー300万を狙えたと思っております。

 ・光速でリタイヤしたい方
 ・2棟目、3棟目と失敗なく、融資を受けたい方
 ・法人設立も考えている方


60日間の返金保証も付いており、鉄板です!お薦めです!!

特典として、この教材の中でも紹介されている

「収益シミュレーション」「キャッシュフロー試算」を自分で作成し
さらにアレンジしてパワーアップしたものを、お付けします。

入力結果に○、×で評価を表示するようにしてありますので、
一目瞭然だと思います。

購入された方は、どうせ自分で作成すると思いますので、楽チンです。

何のパスワードも掛けていませんので、更に自分流にパワーアップして下さい。


詳細は、こちら
頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

万が一うまくダウンロードできなかった方
インフォトップの注文番号を、問合せフォームからメールして下さい。
すぐに、こちらからお送りします。
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まだまだあります。今後、更新します。

ご期待下さい。


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はじめまして、渡辺ともろうです
◆プロフィ-ル

はじめまして、ともろう です!
現役サラーマンのため、仮名です。

仙台市在住。妻と2児の父。
零細企業に勤務する、サラリーマン大家!
そして、自分の物件の不動産管理会社、社長。

サラリーマン 兼 大家 兼 社長。

【保有物件】
物件1:仙台市青葉区  アパート1棟  1K:8戸
物件2:山形県寒河江市 アパート2棟  2K:10戸 2LDK:6戸
物件3:山形県山形市  アパート1棟  2DK:5戸 3LK:1戸
物件4:山形県山形市  マンション2棟 2DK:9戸 2LDK:12戸 テナント:5戸

サラリーマン年収:約600万。
大家年収:約2700万。

金無し、土地無し、コネもなし。
好きな言葉:レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

知恵と行動力で、セミリタイヤを目指す!


2008年 夏

給与が下がり始め、「消えた年金」「派遣切り」が社会問題化する中

このままサラリーマン生活をまっとうに頑張って、幸せに
なれるのだろうか? と真剣に考えるようになる。

「このまま流されては いけない」「何か人と違うことをやってみよう!」と
本屋さんに行った時、

加藤ひろゆき氏 著

ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営
 ―入居率95%を誇る非常識なノウハウ


に出会う。

 ・借金不要
 ・「買値20万」
 ・「 ..100万あれば .. 誰にでもできる」

のキーワードに引かれ、購入。2日で読破。

その中で紹介されていた、



ロバート・キヨサキ氏 著

金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法

を20日で読んで、自称「金持ち父さんチルドレン」となる。(笑)


その後、数十冊の不動産投資関連書籍を読み漁りながら、


2008年9月
「リーマンショック」が発生する中、物件をリサーチ開始。

2008年11月
初めて 木造アパート 築13年 2DK:4戸の物件に
マカオタワーからバンジーするような気持ちで、
買付証明書を送付。な、なんと一番手に。

その後、融資条件が思わしくなく、購入ならず。


2009年1月
初めての大家となる、木造アパート 築5年 1K:8戸の物件に
人生2度目となる買付証明書を送付。一番手に。


2009年2月
オーバーローンに成功し、翌3月 晴れてアパートオーナーとなる。

アパート大家になることを決心し、活動を開始して半年で第1目標を達成。

2009年10月
アパート、駐車場も全て満室に!

2009年11月
不動産管理法人を設立。サラリーマン兼社長に。

2010年12月
山形県寒河江市の競売全空アパート2棟を落札!
(2K:10戸、2LDK:6戸)
『競売』『2年全空』『リフォーム要』『地方』の4重苦でも
銀行から、落札金額+リフォーム費用の3100万を融資に成功!!

2011年2月
4月入居開始を目指し、山形競売全空アパートのリフォーム開始。

2011年3月11日
東日本大震災発生!!

2011年4月
山形競売全空アパート 工事が完了した部屋から入居開始。

2011年5月
山形競売全空アパート 各戸2台の駐車場確保のため、敷地外駐車場を造成。

2011年6月
山形競売全空アパート 各棟に10kwhづつ太陽光発電を設置。

2011年7月
山形競売全空アパート 全16戸中13戸が入居。

2011年9月
山形競売全空アパート 全16戸中満室。

2011年12月
山形築古アパート購入 全6戸中2戸のみ入居。

2012年2月
山形築古(築32年)アパート空室4戸をリフォーム 全6戸中満室。

2012年6月
山形築古RC購入 レジ全21戸中6戸、テナント全5戸中2戸のみ入居。

2012年7月
山形築古RC レジ15戸、駐車場造成14台分、消防設備全交換
等、大規模リフォーム開始。

2012年10月
レジ全2戸、費用対効果が合わないため、リフォーム保留。

2012年11月
大規模リフォーム終了。レジ全21戸中19戸、テナント全5戸中2戸入居。

2012年11月
仙台市で新築プロジェクト(木造:2LDK7戸、戸建て1戸)始動。


現時点で、全58戸、家賃年収:2700万。

震災にも負けず、仙台・山形圏で豊かな人生を目指して奮闘中!!




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