すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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不動産競売レビュー1
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今後は、『不動産競売』に力を入れたいと思っています。

元祖サラリーマン大家で、現在不動産で成功している方々に
多大な影響を与えている、藤山勇司さんが出した

藤山流 競売不動産投資の極意直伝セミナーDVD


を買ってみました。

『不動産競売』は、不動産賃貸業に参入する上で、
一番少ない資金で購入できるものの1つだと思います。

この教材の中では、

 ◆不動産投資の基本スタンス
 ◆不動産購入における、『不動産競売』の位置づけ
 ◆どんな競売物件を探せばよいか?
 ◆3点セットの見るべきポイント
 ◆落札後のマンション滞納管理費を安くできる方法
 ◆不法占拠者への対処方法


が、説明されています。

内容は、1部:80分 2部:85分 PDF:7ページ
となっており、上記以外についても触れられています。

藤山さんは、全国で87戸のオーナーですので、
不動産投資および、賃貸業の全般についての話を基に
競売のノウハウを伝授しています。

単に、「どうやって落とすか?」の内容ではありません。

「入札」ですから、安くポンポン落とせるような方法はないと思います。

最終的は、キャッシュフローを出すための、物件購入の
選択肢の1つが『不動産競売』ですよね。

競売物件購入後の賃貸付けまでを考慮して、
どのように、投資戦略を立てるのか?


が、非常にわかりやすく説明されていると思います。

あの風貌に係わらず、さすが藤山さん緻密です。(笑)

今後、『不動産競売』を絡めた、不動産投資を考えている方 には
お薦めです!!



競売ではありませんが、小資金で物件を現金で購入し、
その後銀行融資で、レバレッジを効かせたい人は、
人気ブログランキング1位の石渡さんの教材
をお薦めします。

土地を持っていなくてもできるアパート経営 ―― 3年間で13億円の中古アパート・マンションを購入した不動産投資家が語る物件選択と融資セミナー  ―― (動画・音声ファイル)

価格は、3000円です。

販売10日で、600本もバカ売れ
してるそうです。

今日の24時で、値上げになるそうです。

いくらにするんでしょうか?

内容は、

 ・25ページのセミナー用資料(PDF)
 ・50分のセミナー映像&音声

が、入ってます。

簡単なレビュー記事も書いていますので、参考にして下さい。
 ↓
石渡さんらしく?発売


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

投資 or ビジネス
こんばんは、ともろう です。

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不動産を買って、賃貸収入を得ることを、『不動産投資』と言ったり
『不動産賃貸業』と言ったりします。

『投資』の意味については、きちんと定義はあるのだと思いますが
私の中では、

お金を投下した後で

 ◆自分の努力・労力でコントロールが可能なもの=ビジネス
 ◆自分の努力・労力でコントロールが不可能なもの=投資


と解釈しています。

ここで言う「自分の努力・労力でコントロールできる」範囲は、
自分の周辺地域とイコールではありません。

遠隔地でも、現地を知っていて、現地の管理会社さんからの情報を
きちんと把握できて、必要な指示ができれば、コントロールしている
ことと同じです。


不動産については、私も投資と言う言葉は使いますが、
感覚も実態も、ビジネス(業)として捉えています。

ビジネスと言うからには、不動産購入の対象が
明確でないと、いけないと思います。

「あれも欲しい」「これも良い」と買いたい物件を選ぶのは良いのですが、
購入後は不動産賃貸業として、運営しなければいけませんので、

 ◆欲しい物件、買える物件  と

 ◆自分の努力・労力でコントロールでき、儲かる物件


を分けて考えないと、やっぱり『投資』なのか『ビジネス』なのか
曖昧になってしまうと思います。


「欲しい欲しい病」になってしまう人は、早くキャッシュが欲しいん
ですよね。(笑)

実は、私も欲しいです。(^^ゞ


『投資』(リスク大)から『ビジネス』(リスク小)に手っ取り早く
転換する方法があります。


不動産ビジネスで成功している人から、カンニング
することです!


子供の世界ではダメですが、大人の世界ではOKです。

どんどんマネしましょう!!


小資金で物件を現金で購入し、その後銀行融資でレバレッジを
効かせたい人は、人気ブログランキング1位の石渡さんの教材
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明日、日曜日の24時で値上げになるそうです。

簡単なレビュー記事も書いていますので、参考にして下さい。
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さらに小資金で購入したい方、競売にチャレンジする方法もあります。

元祖サラリーマン大家で、現在不動産で成功している方々に
多大な影響を与えている、藤山勇司さんが出した

藤山流 競売不動産投資の極意直伝セミナーDVD


をカンニングして下さい。
このDVDで、藤山さん自身が「大人はカンニングOK」と言っています。(笑)


自己資金が1000万超あって、1年以内にリタイヤしたい方は、
カリスマ大家の今田先生が出した、


頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

は、レバレッジを効かせた購入のバイブルです。

レビュー記事を書いてますので、参考にして下さい。
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間違いない教材のご紹介


例年ですが、年度末に向かって、売買物件が増えます。

自分の購入ターゲットを明確にして、物件をゲットしましょう!!


ブログ更新の励みになります。
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

賃貸付けが鉄板物件
こんばんは、ともろう です。

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本日、アパートの管理会社、I課長と会ってきました。

今月、不動産管理法人を立ち上げたため、アパートの管理契約
を変更するためです。

現在は、ともろう ⇔ アパートの管理会社 の管理契約ですが

来月から、

 ともろう ⇔ 新規法人 ⇔ アパートの管理会社

の契約とします。

『⇔』の部分に、管理契約を結びます。

今後は、私から見て、アパートの管理会社は再委託先となります。

こうする理由は、新規法人としても物件の管理を行って、
利益を上げるためです。


新規法人 ⇔ アパートの管理会社 の管理契約書を
作成した後、I課長と食事に行きました。

最近の仙台圏の賃貸、売買の動きについて、情報収集してきました。

やはり1Kは、激戦で相当な戦いになっているそうです。

私の物件も1Kですが、なんとか満室に出来て、ほっとしています。


逆に賃貸付けで、鉄板もあるそうです!


 今も、昔も「戸建」です!!


少々古くても、遠くても決まるそうです。


競売心が、くすぐられてしまいます。(笑)

今週末は、個人の確定申告に向けて、会計整理を行おうと
思っていましたが、物件調査がしたくなってしまいます。

んー、迷います。

寝ながら、考えたいと思います。

戸建と言えば、戸建も10数個持っている、人気ブログランキング1位の
石渡さんの教材が、日曜日の24時で値上げになるそうです。

今の3000円から、いくらにするんでしょうか?

私は既に購入して、見てみました。

『どんな物件を買ったら儲かるのか』が、わからない方には
お薦めです。

簡単なレビュー記事も書いていますので、参考にして下さい。
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石渡さんらしく?発売


ちょっとづつ、股関節が治ってきました。
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不動産投資に必要なもの
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不動産投資について、『なくては ならないもの』
最近強く思うことがあります。

不動産投資の場合、ごく一部の方を除いて、物件の購入は
年1~2回程度だと思います。

仮に年1回の購入とした場合、その購入のために、
ほぼ毎日物件を探している方は、結構いると思います。

結果的に365日のうち、364日が空振りかも知れません。

たった1日のために、364日空振りをするためには、
モチベーションを維持し続けることが、非常に重要になります。


私の場合、それを支えてもらっているものに、

 ・不動産投資仲間
 ・大家仲間


があります。

最初は、一人で投資活動をしていましたが、
『仲間』が出来初めてからは、気持ちが軽くなりました。

人間は感情の生き物ですから、調子の良い日もあれば悪い日もあります。

 「いい物件なんて、どこにあるんだよ!」

と思う日もあります。

でも、『仲間』と情報交換したり、実際に会って自分より悲惨な話(笑)
を聞いたりすると、すごい元気がもらえます!

それは、物件購入だけに留まらず、物件の維持・管理にも
同じことが言えます。


『勝ち組、負け組』とか言われ、定義や解釈は、いろいろあると思いますが
364回空振りしても、1000回空振りしても、1回ヒットすれば『勝ち組』
だと私は思います。


「あきらめないこと」が、すごく大事だと思います。


『不動産投資仲間』『大家仲間』を作って、粘り強く頑張りましょう!!


相変わらず、股関節が痛いです。
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なんて日..
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今日は、ここ最近にないぐらい、アンラッキーな日でした。


まず、股関節が痛い!

右足です。

数日前に、カクンと感触があって、違和感があります。

たまに動かす角度によって、痛くなります。

午後3:00頃、会社を早退して、行きつけの整体院に
行ってきました。


結果は、NG!!


更に、ひどくなってしまいました。(T_T)


時間があったので、土曜日に行く予定だった
「季節性インフルエンザ」の予防接種に行きました。

午後5:00を回っていたので、病院も空いていてラッキーでした。

すぐ、注射をしてもらえたので、土曜日は物件調査に
時間が取れます。

と、思いきや、自宅に帰ってきたら 


 腕が痛い! & 張ってます!


ここ4年ほど、毎年やってますが、何か違います。


足も痛く、腕も痛い!

土日の物件調査に、黄色信号です。


金曜日は、持っているアパートの管理会社のI課長と

 ◆立ち上げた法人への管理移管の相談
 ◆最近の賃貸市場の状況
 ◆最近の売買物件の状況


の情報収集で、会ってきます。


週末は、色々忙しくなりますので、今日は早く寝ます。(笑)

良くない日は、寝てしまうのが一番です!


「股関節、治れ祈願」のクリックをお願いします。 →  人気ブログランキングへ




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二匹目のドジョウ
こんばんは、ともろう です。

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サラリーマンは、もうすぐボーナスが支給されます。

巷では、ボーナス関連のニュースも頻繁に出ています。

◆産経ニュース 2009.11.19 18:40
民間の冬のボーナス過去最低の47万円 公務員とは30万円の差

良くないようです。(T_T)


大家になる前は、『ボーナス』は消費の対象でしかなかったのですが、
大家になってからは、貯蓄(投資資金)の対象との考えが、
非常に強くなりました。

お金に対する考え方が、お金を生み出すものを最優先に考えるようになり、
『金持ち大家さん』的思考に、変わってきたと思います。




少ないボーナスだと思いますが、奥さんと二人分のボーナスを、
しっかり貯めたいと思います。


今日の物件検索でも 『これだ!』 と言うものは、なかったのですが
物件の数は、一時期に比べて、出てくるようになったと思います。

やはり、景気が良くない時こそ、投資のチャンスです!


油断すると『欲しい欲しい病』に掛かりそうになりますが、
焦りは禁物です。

そんな時は、石渡さんの

土地を持っていなくてもできるアパート経営 ―― 3年間で13億円の中古アパート・マンションを購入した不動産投資家が語る物件選択と融資セミナー  ―― (動画・音声ファイル)

を、もう一度見て、イメージトレーニングです。

さっきまで欲しかった物件は、買ってはいけない物件に気付きます。

3000円で、『バカ売れ』したために、値上げを検討しているそうです。

簡単なレビュー記事も書いてますので、気になる方はどうぞ

石渡さんらしく?発売


私は、現在満室で順調にキャッシュフローが出ている訳ですから
焦る理由はありません。

逆に、不景気で『売らなければならない』状況の方が、焦ってくる
可能性の方が高いと思います。

出来る限り資金を貯めて、その時に備えたいと思います。


「二匹目のドジョウ」 ならぬ

「二回目のオーバーローン」

でも、狙ってみますか!


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

不動産競売 過熱ぎみ
こんばんは、ともろう です。

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今週の不動産競売入札に向けて、改めて物件の選定を行っています。

先日の区分マンションへの入札結果は、落札価格との差が
1.4倍でしたので、話になりません。


先日の地元大家さんとの情報交換でも

 「前回の競売は、過熱しすぎ!!」

との意見が多いようでした。


私も札を入れようとした戸建は、落札額が基準価格の3倍強に
なってましたが、それよりも驚きなのが入札数


 33件 です。


競売としては、ものすごい倍率です。


もう1件の戸建も、落札額が基準価格の2倍弱、入札数は

 10件 です。

これだって、場所を考えると、すごい倍率です。


やはり、戦略を練り直すのと同時に、
目的を再度確認するのが重要です。

忘れてはいけないのは、元祖サラリーマン大家で、

藤山流 競売不動産投資の極意直伝セミナーDVD


を出されている藤山勇司さんも、仰ってますが

 「毎月、毎月 買えるものではない。
  買えたって、年に数件」


は、本当にそうだと思います。

上記DVDは、今後レビューを書きたいと思いますので
興味ある方は、参考にして下さい。


私の競売での物件取得の基準は、

 ・賃貸の場合、利回り25%以上
 ・売買の場合、キャッシュフローが100万円以上


高く買っても、意味は全くありません。


「欲しい、欲しい病」が流行っておりますが、
くれぐれも掛からないように、注意しましょう!!


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

ライバル大家から利益を上げる
こんばんは、ともろう です。

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昨日、地元サラリーマン大家さんとの、オフ会に行ってきました。

私を含めて4名でしたが、サラリーマン業での職種、年齢、家族構成、
不動産物件の保有規模も、みんなバラバラです。

その中で、共通の話題となったのが「空室問題」です。

私の場合、

 ・家賃の値下げ
 ・「ゼロ、ゼロ」(敷金0・礼金0)への条件変更

によって、先月やっと満室となりましたが、苦戦している物件は、
多いそうです。


そんな中で、一際すごい発言をしていた方が、おりました!

1棟のマンションの中に、区分で複数部屋を持っていて
自分の持ち部屋は、全て満室にされていました。

複数部屋を持っているので、管理組合の会合にも
出席していて、同じように複数部屋を持っている大家さんとも
顔なじみだったそうです。

その物件自体の客付けは得意なので、

 『他の大家さんの部屋も、先月2部屋決めてあげた』

とのことでした。


 『何ですとー !!』


もちろん、謝礼は頂いたとのことですが、
最初は意味が、わかりませんでした。(器が小さいです)

その方が持っている、他の持ち物件は空いているものもあり、
苦戦中ですが、時間が掛かりそうなものもあるので、
手っ取り早く、収益を上がることを考えた結果だそうです。

 全く、発想にありませんでした!!<(_ _)>


私は、今は1棟ものしか所有していないため、
区分の部屋は、持っておりません。

でも普通は、同じ建物の他の大家さんは、ライバルなので
空いていたら

 「ほくそ笑みはしても、ビジネスにしよう!」

とは、思いませんでした。(^^ゞ

良く考えてみると、現時点で同じマンションの部屋を探している方は、
満室の自分の物件には、入居してもらえませんから、他の大家さん
に紹介しても、何ら不利益にはならないですからね。

他の大家さんの物件からも、利益を上げてしまうなんて
すごい発想だなーと、感心してしまいました。


やはり、『知恵のあるものが勝つ』


 頭を柔らかくせねば..


と、思いましたし、

大家さん仲間との交流も、「すごく大事だな」と痛感しました。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

不動産って、どうやったら儲かるの?
こんにちは、ともろう です。

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ここ最近、洗練された投資家の方のセミナーや懇親会、ブログ、メルマガ
そして、地元「仙台大家の会」の方とのオフ会などで、
今後の投資ターゲットについての話題が、結構多くなりました。

2,3年前は、銀行が積極的に融資を出しておりましたので、
あまり資金を持っていなくても、

 『資産、収益両面で、そこそこの物件さえ見つけられれば、
  頭金がなくても、借りられた』


ケースが、多々あったと思います。

特に今年度になってから、融資の姿勢が変化し、


 『頭金』


を求められるのが、ほとんどとなりました。

 「融資をする上で、一般的な形に戻った」

と言われる方も多く、事実そうだと思います。


但し、私と同様のサラリーマンで

 ・サラリーマン大家であるが、物件を増やしたい方
 ・これから大家になりたい方


にとっては、

 『3年遅かった』

と思われる方も多いと思います。


投資やビジネスに「たら、れば」を持ち込んでも
意味がありませんので、前を向いてがんばりましょう!!

いつの時代もそうだと思いますが、

 ◆情報を収集する
 ◆投資戦略を練る
 ◆実際に行動をおこす

が大事だと思います。

サラリーマンの会社で、毎日やってますよね。(笑)


情報収集と言っても、

 ・不動産で「どうやったら儲かるか?」を知っていて
  狙っている情報を収集したい人

 ・そもそも、不動産で「どうやったら儲かるか?」の
  情報を収集したい人

では、情報の収集のしかたも違います。


後者の方には、人気ブログランキング 不動産部門1位の
石渡浩さんが、先日販売されたセミナー映像をお薦めします。

価格は、3000円です。

私も購入しました。

石渡さんらしく?発売 と言う、簡単なレビュー記事も、書いています。

良かったら、参考にして下さい。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

石渡さんらしく?発売
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石渡さんから、4月に行ったセミナー映像を年内に販売する
とのことは、お伺いしていたのですが、昨日発売されてました。


価格は、3000円!


教材としては、破格の安さです!!

早速、購入しました。

 ・25ページのセミナー用資料(PDF)
 ・50分のセミナー映像&音声

が、入ってました。


内容としては、

石渡さん自身が、学生時代から不動産投資をしておりますので
収入が非常に低い状態から、金融機関からの融資を最大限に
活かして、12億もの融資を受けた実績をお持ちです。


今回は、融資を引いた具体的な金融機関を挙げながら
金融機関の考え方や、アプローチの仕方を説明しています。

 ◆属性が悪いと感じている方
 ◆事実、属性が悪い方
 ◆融資がなかなか引けない方

は、参考にされて損はないと思いました。


但し、石渡さんは、神奈川県に住まわれていて、購入対象地域
も首都圏に集中しています。

逆に言うと、ご自身の投資スタイルが、首都圏の不動産事情を
背景にしていると思います。

金融機関にしても、銀行が違えば融資の姿勢も違いますし
地域によって土地の価格や評価も異なります。

地方を投資対象地域とされていて、聞いた内容を、そのまま
実行しようと思っている方にはお薦めできないと思います。

自分の物件購入対象地域への活用には、当然アレンジが必要です。

私は仙台に住んでおりますが、使えるノウハウはあるなー
と勉強になりました。

書籍の場合は、1600円ぐらいが相場で、

私の場合、読むのに早くて3日、時間がないと半月掛かることもあります。

1時間程度で、非常に濃い、実践的なノウハウが得られると思います。


今まで色々と、不動産投資の教材は購入していますが
だいたい3万円ぐらいです。

それらと比べると、見栄え、見易さ、聞き易さ は、
正直あまり良くないと思います。(石渡さんゴメンナサイ)

3万円程度の教材は、

 ・DVDがパッケージングされていたり
 ・映像や音声のグレードが高かったり
 ・凝った編集がされていたり

     :

と、内容はそれぞれとして、作りが丁寧だと思います。
(だから、値段も高い?)


今回の石渡さんの教材は、それはありません。(笑)

自然に耳に入ってくると言うよりは、

 じっくり、集中して聞かないと、いけません!

実践ノウハウの直球勝負です。

3000円と言う価格にしても、石渡さんらしさが
出ているように思いました。


興味のある方は、いかがでしょうか?


土地を持っていなくてもできるアパート経営 ―― 3年間で13億円の中古アパート・マンションを購入した不動産投資家が語る物件選択と融資セミナー  ―― (動画・音声ファイル)

飛んだページの一番最後に、紹介されてます。

購入先のリンク画像も、小さいですね。(笑)


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競売物件入札結果1
こんばんは、ともろう です。

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本日、初めて入札した競売物件の開札日でした。

結果は、ダメでした。


落札価格と、私の入札価格の差は、80万円。

300万以下の物件ですので、全く歯が立ちません。(笑)

このマンションです。

競売区分RC1_1

競売区分RC1_2


今回の入札は、最終的にはこの区分マンション1件のみ
札を入れたのですが、

本当は、戸建が欲しくて、2軒の戸建を検討しておりました。

1軒は、基準価格の3倍強、もう1軒は、2倍弱。

どちらも、私の予算を超えていますので、札を入れなくて
助かりました。

でも、戸建ってやっぱり強い!!

上記の2軒の戸建は、市場売却並みの金額になりました。


不動産競売の入札は、まだまだ研究の余地がありそうで、
ちょっと、はまりそうです。

一般市場の一棟物も探しつつ、競売もチャレンジして
いきたいと思います。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

驚愕の新事実
こんばんは、ともろう です。

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毎月15日は、第2の給料日です。

アパートの管理を、お願いしている管理会社さんから
前月分の賃料振込がある日です。

今年の3月にアパートを持って、初めて満室の
振込みがありました。

8部屋と5台の駐車場、全てがうまい具合に埋まってくれました。

全てが埋まった「家賃精算書」って、気持ちいいー!

管理会社、並びにI課長に感謝です!!

後は、物件を増やして行くのみです。


家賃精算書と一緒に、先月入居した方の契約書のコピーも
頂きました。

最近、「驚く」と言うことはあまりなかったのですが、
本当にビックリしました!

驚愕の新事実です。


入居者の方、男性でした!!


以前のブログ 入居率100%へ、遂に全部○性? で

女性入居者100%と書いてしまいましたが、
すいません、ウソでした。<(_ _)>

「入居申し込みあり」の電話での一報の際、うれしさのあまり
勘違いして、しまったようです。


でも、管理会社のI課長からの話では、女性の入居者が多い
物件は「入居が切れにくい」との、うれしい話もしてもらいました。

部屋探しの場合、

 ◆ 一人暮らしの場合、物件に注文が厳しいのは女性
 ◆ 夫婦やカップルの場合、決める主導権はだいたい女性
 ◆ 学生の場合、母親が決める場合が多い


傾向があるため、

 女性に好かれる物件=人気の物件

と言っても、良いそうです。

正直、女性の気持ちはわかりませんが
結果オーライで、良し としたいと思います。

男性お一人の方も、長く居て、頂きたいと思います。(^^ゞ


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仙台大家の会 行ってきました
こんばんは、ともろう です。

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昨日、仙台大家の会の物件見学会と懇親会に、行ってきました。

初参加です!!

12組の大家さんが、参加されてました。

ほとんどが、サラリーマン大家さんです。

物件見学会は、塩釜市、仙台市、大崎市にある
合計5棟の見学が、予定されておりました。

1棟目は、私は時間の都合がつかなかったため、
2棟目以降を見学させて頂きました。

見せて頂いた4棟は、大別すると

 ・メゾネット アパート
 ・築古アパート 2棟
 ・築古RC


でしたが、全て2DK以上のファミリータイプで
自分も今度は、ファミリータイプが欲しいので
大変参考になりました。

築古の物件は、リフォームされていましたが、
入居付けのために、皆さんそれぞれ工夫されていて、さすがです。

そして、程度の違いはあるのですが、


 皆さん、セルフリフォームするんですよねー


「できる」「できない」以前に、コスト意識が高いので
「やって、覚えよう」としている姿勢は、本当に勉強になりました。

リフォームは、できない部分がもちろんありますので、
プロに頼むことになるのですが、自分でやってみてから頼む場合は、

見積の作業時間や難易度が解ってくるので、
適正な費用で発注することにも、一役かっているとのことでした。


幸いにも、私のアパートは築浅のため、今のところリフォーム
の予定がありません。

今度、他の大家さんが、セルフリフォームする場合は、
時間が合えば、お手伝いをさせて頂けるように、お願いしてきました。

修行させて、頂きたいと思います!!

セミナー系の座学と違って、

 ・物件を見て
 ・触って
 ・質問して


と、非常に実践的でした。(それも、無料!!)


夜の懇親会も二次会まで、参加しましたが大変楽しかったです。

でも、「ピー」ばっかりで、ブログには書けません。(笑)

また、是非参加したいと思います。


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セルフ何とか -名刺編-
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明日、仙台大家の会の物件見学会と懇親会に
初めて参加させて、頂くことになっております。(^_^)v

ほとんどの方が、初めてお会いする大家さんです。

初対面、と言えば名刺交換


名刺作るのを、

忘れてました!!(゚◇゚;)



大工さん系のような、セルフリフォームはやったことがないので
苦手(?)ですが、OA系の作業は、結構自分でやれます。<(`^´)>

先日も、法人のゴム印を自作しました。

 「セルフなんとか」 参照


実は、名刺も自作しようと思って、機材を買っておりました。(^^ゞ


ジャジャ~ン!


 電動名刺カッター「CUTe(キュート)」

Cute01

名刺を切る機械(カッター)です。

Cute02

上の写真の紙(A4)に、普通の年賀状とかを印刷する
プリンタで、名刺を印刷します。

1枚で、名刺8枚分になります。

紙には、あらかじめスリット(切れ目)が縦方向に入っている
Cute専用の紙です。

スリットの部分に、黄色の紙を挟みました。
わかるでしょうか?(^^ゞ

Cute03

上の写真の差込口から、印刷した紙を横方向に、
名刺を切る機械に入れると、スパッと切れて、名刺の完成です。(^o^)/

1番上の写真の4つの窓から、名刺が出てきます。


なぜ、こんな機械を買ったかと言うと、

 名刺を 『自由に』 『欲しい分だけ』 『安く』 作りたかったからです。(笑)


実は、緊急性の度合いによって、メールアドレスが違います。

サラリーマン大家ですので、普段は会社勤めです。
全てのメールを携帯に転送していたら、携帯が鳴りっ放し
になる可能性もあります。

転送するメアド(緊急性あり)、転送しないメアド(緊急性なし)を、
分けないといけないので、名刺も分けて作りたかったのが、その理由です。

業者さんに頼むとき、20枚とかは、できないですから..(^^ゞ

同じ理由で、月1000円程度で、レンタルサーバーも借りているので
メアドも好きなだけ作れます。(^_^)v

但し、問題が1つ、


デザインが、いまいち..

(自分でデザインしているので..) 


もしかして、致命的な問題でしょうか?(T_T)

それでも、へっぽこなりに
小間物は、自作して行きたいと思います。


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仙台大家の会
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先週、仙台大家の会に入会させて頂きました。

仙台大家の会』は、仙台近郊に1部屋以上の賃貸物件を保有している
大家さんの集まりです。

今週末に、物件見学会と懇親会が予定されており、
早速、参加させて頂くことになりました。(^_^)v

不動産競売の物件調査で、お世話になり、ブログでもご紹介した

bigさん と ななけんさん

も、仙台大家の会のメンバーですので、再会するのが
楽しみです。

bigさんも、私と同じ11/18に開札の競売に
入札していると、お聞きしましたので、そのあたりも
聞いてきたいと思います。

サラリーマン大家さんが、多いと聞いていますので、
地元の先輩大家さんと、直接お会いするのは、
ちょっと緊張しています。(^^ゞ

既に、2次会まで、予定が組まれておりますので
地元の、色々なお話が聞けるのでは..
と期待もしています。


ブログを始めたお陰で、色々な方と接点が持てるように
なってきました。

今後も色々なことを吸収して、活動の場を広げて
行きたいと思います。

仙台大家の会の内容は、週明けにご紹介したいと思います。

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競売入札してきました
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本日、不動産競売の初入札、行って参りました。(^_^)/

11/18が、開札となりますので、結果が楽しみです。


サラリーマンにとって、平日の休みは貴重ですので
朝からフル回転でした。

正直ちょっと、疲れました。(@_@;)


午前中は、病院関係の用事があって、終わったのが
12:30頃でした。


それからが、怒涛の不動産関係のお仕事です!

11/2に設立した不動産管理法人の設立届を


 ・法人設立届出書      → 県税事務所

 ・法人等設立(設置)届出書 → 仙台市

 ・法人設立等届出書     → 宮城県



の順で、提出してきました。(^_^)v


提出前に、税理士さんに電話をして、昨日書いた時に
良く解らなかった所を、確認して記入しておきましたので、
県税事務所を除いては、本当に提出だけで終わりました。

「コピー要りますよね?」と言ってくれるので、
「お願いします」と答えて、受領印を押した書類の
コピーをもらってきました。

皆さん良い方ばかりでした。(^^♪


問題は、最後の裁判所です。

記入して行った『入札保証金振込証明書』に記入漏れが
ありました。

 担当者:「ここ、書いて下さい」

女性に担当者の方でしたが、ちょっと言い方が怖いです。(-_-;)

これまでの税務署、市、県の担当者と全然違います!

記入して提出したら、


 担当者:「内容をチェックしますので、後ろに座って待ってて下さい」

 私:「コピー、もらっていいですか?
    今度、間違わないように、したいので..」

 担当者:「隣で、コピーしてきて下さい」


『初心者なので、もうちょっと優しくして欲しいんですが..』
と思いましたが、コピーを取ってきて、チェックをしてもらいました。
白黒コピーで20円でした。

今度は、問題なく受領してもらい、封筒に入れた『入札書』
を金庫のようなポストに、入れてきました。


裁判所のロビーに戻ってきたら、どっと疲れが出てきました。

初めて尽くしで、緊張したせいか、もうヘロヘロです。(+_+)


競売は、これからもチャレンジしようと思っているので、
あまり力を入れず、頑張ろうと思います。


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競売いよいよ初入札
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明日、不動産競売の初入札に行きます!

関係書類の、最後のチェックが完了しました。(^_^)v


今日改めて、裁判所に行って気になっていた点を、
確認してきました。

法人で申し込みするので、『登記簿謄本』が必要と書いて
あったのですが、司法書士さんからもらった一式には

『履歴事項全部証明書』

となっていました。

確認したら同じものでした。


紛らわしい。(-_-;)


コピーではダメか確認したところ、ダメ


とのことでしたので、原本を提出します。


 ◆振込料:737円

 ◆謄本代:1,000円


は、毎回掛かるんですね。


頑張って落札しないと、ちょっと痛い金額です。(>_<)


明日は休暇にしたので、その他に


 ・法人設立等届出書     → 宮城県

 ・法人等設立(設置)届出書 → 仙台市

 ・法人設立届出書       → 県税事務所



の届出もやります。


税理士さんにお願いできるのですが、2万円程度掛かる
と言われたので、自分でやってみることにしました。


書いてみてわからない所もあるので、明日聞きながら
残りを埋めたいと思います。(^^ゞ


大家を始めてから、初挑戦が多くなりました。

やったことが、ないことばかりです。

でも、やれば何とかなるので、1つ1つ経験を積んで
いきたいと思います。


がんばるぞー!おー!!


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川上物件?
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今週末は、あさっての不動産競売への初入札に向けて
準備を行う予定でした。

と、言っても、申し込み資料一式は、もらってありますので
『いくらにするか?』を書く程度ですが..。(^^ゞ


昨日、準備をしようと思っていたら、自宅から一番近い
不動産屋さんから、電話を頂きました。

実は、以前 自宅近くで、物件を探していた時、
物件紹介をお願いしに、訪問していました。


 不動産社長:「ともろうさん、まだ物件探してます?
        任意売却の区分マンションの情報が入ったので、
        どうですか?

        ○○マンションの3階です。知ってます?」

 私:「知ってます!詳しく聞かせて下さい。
    来週、競売に参加予定だったので、良いお話なら即決しますよ!!」

 不動産社長:「日曜日、13:30からどうですか?」

 私:「お邪魔します!よろしくお願いします」



もしかして、川上物件かー?


競売入札の、段取りは置いといて、シミュレーションに入りました。

幸いにも、先月同じマンションの1室が、競売で落札されており、
入札資料のPDFもダウンロードしてましたので、
基準価格や落札価格、管理費等の情報も把握できました。(^_^)v

指値額も決め、裏付け情報も整えて、期待に胸を膨らませながら
就寝しました。

そのため、ブログ1回お休みです。<(_ _)>


本日午後、資料を持って徒歩で、不動産屋さんへ。

ちょっと雑談してから、早速本題へ。


現入居者への、賃貸条件を聞いてビックリ!

相場より安い上に、水道料金が大家持ちです!!

利回り、8%台で、
「10%程度にするように、がんばります」
と言われてしまいました。

区分で利回り1桁。
川上どころか、海に出ちゃってません!?

ダメ押しとばかりに、
「銀行金利が1、2%ですから、10%なんて良い投資ですよ。
 その上、物件も残るんですから..」

「すいません。そこまで現金がないので..」
と、丁重にお断りをして、足取り重く帰ってきました。(T_T)


もうちょっと、電話で確認しないとダメですね。
反省、反省!!

気持ちを切り換えて、今、入札の段取りの最終確認です。


結果は、わかりませんが、はりきってトライしたいと思います。(^o^)/


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オーラちょろちょろ
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本日、設立した不動産管理法人の、設立関連資料一式を
司法書士さんから頂いてきました。

早速、昨日 事前調査した信用金庫に行って、
もらいたての登記簿謄本を提出し、
法人名義で口座を開設してきました。

法人名義には、

 会社名
 代表取締役 ○○○○

と記入しなければ、ならないため
代表取締役として、初めて自分の名前を書きましたが
何とも『気恥ずかしい』感じがしました。(^^ゞ

その後、資本金(出資金)を入金してあった、別な銀行に行って
信用金庫の法人口座に、資本金を振り込みました。

一応、法人として、銀行での決済が出来る準備が
何とか整いました。(^_^)v


昨日のブログで話した


 『金持ってんど~ オーラ』


を出す、チャレンジ結果ですが、

色々とお話をする際に、絶対言ってはいけない
と自分に言い聞かせていた事が、3つあります。

それは、

 ◆『不動産投資』と言う単語
 ◆フルローン、オーバーローンと言う単語
 ◆どんどん増やしたい(買いたい)と言う姿勢


です。

初対面と言うこともありますから、

 堅実さ + 小金持ち

をセルフイメージして、会話には臨みました。

信用金庫の次長さんとは、オーラを意識したやり取りは、
こんな感じです。


 私:今までは、地銀さんとばかり、お付き合いしてきましたので
   正直言って、信用金庫さんとお話するのは、初めてです。

   世の中の先行きが不透明なので、妻と相談して、仙台市内の
   賃貸用不動産を地銀さんから融資してもらって、購入しました。

   知り合い大家さんや税理士さんから、相続や節税対策のために
   不動産管理法人の薦めがありましたので、この度設立することに
   なりました。

   今後、区分マンション等、現金で購入できそうな物件を
   法人で取得したいと思っています。

   但し、非常に条件の良い1棟物件も、お付き合いのある
   不動産会社さんから、ご紹介頂くこともあります。

   魅力的な物件の場合、手持ちの資金では無理な場合も
   ありますので、その場合は融資の相談をさせて下さい。


 次長:承知しました。
    もう具体的な、物件取得のご予定があるのでしょうか?



 私:具体的なものは、ありません。
   妻もサラリーマンもしておりますし、法人も
    『いつまでに、いくらを売上げなければいけない』
   と言った、性格のものではありませんので..。

   あくまで、良い物件をご紹介頂いた場合です。


 次長:ちなみに、1棟ものの場合、規模はどの程度を
    お考えでしょうか?
    いきなり億単位の物件では、ないですよね。



 私:もちろんです。
   そんなにお金はありません。(笑)

   但し、つたない大家の経験からですが、古すぎるアパートも
   今どきは、入居付けが難しいんです。

   仙台市内で築浅のアパートとなると、その半分ぐらいは
   いく可能性があります。

   相談に持って来る場合は、次長さんから見て頂いても
   評価して頂ける物件を、持ってきたいと思います。

   そうじゃなかった場合は、ご指導をお願いします。



と、こんな感じでした。

信用金庫のHPで、アパートローンの上限が2億となって
いましたので、最初から億単位の融資は無理だと思っておりました。

物件によって、持ち込む銀行は使い分ける必要があると
思いますので、信用金庫さんとは5千万以下で実績を作って
その後の展開を考えたいと思います。


ちょろちょろオーラは、出ていると思いますが、どうでしょうか?

今の自分には、これが限界かなー。


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信用金庫への確認結果
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設立した不動産管理法人のメインバンク選びで

人気ブログランキング1位の 石渡浩さん から、

 『私なら、法人で不動産購入に融資をしてもらえる
 可能性があるか、確認して作ると思います。』


のメールの回答で青くなり、本日信用金庫に確認に行ってきました。


結局1行目の感触が良かったので、2行目はやめました。


仙台市内の銀行は、それなりに回ってますので、
以前ほど、億劫には感じなくなりました。(^_^)v

銀行に行く際は、いつもこの手順です。

 1.HPで行く銀行の電話番号を調べる。


 2.銀行に電話をし、フルネームで名乗る。

   苗字だけだと、フルネームを尋ねられる場合があるので、
   最初から、名乗った方が印象が良いと思います。


 3.用件を伝え、担当者に繋いでもらう

   例えば..

   ・初めてお電話させて頂いておりますが、不動産購入を
    検討しています。
    融資の相談をしたいのですが..

     → 融資担当に繋いでもらえます!

   ・初めてお電話させて頂いておりますが、不動産管理法人を
    設立しましたので、口座の開設や法人への融資について、
    相談したいのですが..。

     → 先方で判断した、担当に繋いでもらえます!

   といった感じです。


 4.概略をお話し、銀行に伺うアポを取る

   連絡してから行った方が、効率的ですし、相手に負担を掛けません。
   忙しい時は、今日はダメと言ってきます。


 5.約束の時間にお邪魔する。

   アポを取ってお邪魔すると、待っていてもらえます。(当然ですが..)
   結構な確率で、応接コーナーや比較的良い打ち合わせコーナーに
   通してもらえます。

   今日も、カウンターの奥にある、応接コーナーに通して頂きました。


本来は、支店長さんクラスを、誰かに紹介して頂くのが
良いのですが、今回は『つて』がありませんでした。(-_-;)

今回は、次長さんが対応してくれました。(^_^)v


事前に調べていたのは、

 ・アパートローンを取り扱っていること
 ・昨年度の「業種別貸出残高」で、不動産業への
  融資割合が25%程度あること


です。


今回の信用金庫さんで、聞いてきたのは


 ◆法人にも不動産融資はしますか?

  → もちろんです。


 ◆決算期が何期かで、融資の可否に影響はありますか?

  → 特にありません。物件、資産状況によります。


 ◆融資対象地域は、宮城県内ですか?

  → 全てではありません。古川~名取ぐらいです。
    車で1時間程度で、現地に行けるのが目安です。


 ◆不動産融資の評価は、担保評価(積算)のみですか?

  → 担保も見ますが、回るかどうか(収益)も見ます。
    後は、会社の財務状況と、ともろうさんの場合は、
    ご本人の給与と奥さまの給与も含めての判断になります。


 ◆信用保証会社は、お使いですか?

  → どこも使っておりません。


の結果でした。

昨日のブログで話した


 『金持ってんど~ オーラ』


ですが、チャレンジはしています。

ちょっと長くなったので、オーラが出たかどうかは、
明日のブログでお話したいと思います。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

聞いてないよ~
こんにちは、ともろう です。

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不動産管理法人の登記、11/2(月)で完了しています。
謄本が明日か明後日には、出る予定です。(^_^)v

今後も、色々と手続きが残っています。

 ・法人での銀行口座の開設
 ・名刺作成
 ・税務署、市、県への法人設立の届出


来週、不動産競売への入札も控えていますので、
一気に忙しくなります。(>_<)


法人での銀行口座の開設については、信用金庫に
お願いしようと思っています。

将来、法人で融資が受けられることが、大前提なので
最近の融資状況と言えば、

人気ブログランキング1位の 石渡浩さん


今年に入ってからも、何棟も融資を引いて
物件を購入しています。

もう決めなければいけないので、メールで相談してみました。

すぐにメールの回答を、頂きました。
大変ありがとうございました。<(_ _)>

メールで回答を頂いた内容を見て、背筋がピン!
となりました。

回答の要旨は、

 私なら、法人で不動産購入に融資をしてもらえる
 可能性があるか、確認して作ると思います。




ガ~~~~~ン!(゚◇゚;)



聞いてないよ~!!(T_T)


仙台市内にある、目ぼしい信金が2行だったのと
会社から近い場所に、支店のある信金でいいかな?
と安易に考えておりました。

早速明日、両方の信金に、のり込みたいと思います。<(`^´)>

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

で学習した


 『金持ってんど~ オーラ』


を、出したいと思いますが、

出るかなー(^^ゞ


いづれにしても、来週競売に参加するためには、法人で口座を
作る必要がありますので、決めなければなりません。

こんな時のために、良いことわざがありました。

 『人事を尽くして天命を待つ』

尽くしてないけど..


過去は振り返らずに、明日もがんばるぞー!!


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

温泉付き1戸建てが欲しい
こんにちは、ともろう です。

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仙台では、一気にに寒くなりました。
昨日の夜は、パソコン部屋が寒くて、ブログが書けませんでした。(>_<)

ヒーターを出してきたので、完全に冬モードになってしまいました。


今日の新聞を見ていたら、不動産物件情報が載っていました。
ちなみに家で取っているのは、河北新報です。

新聞の不動産情報は、目を皿のようにして見ています。(@_@)

土地情報の中に

 ・土地:165平方メートル
 ・価格:74万円(温泉権60万円、水道権25万円含む)


と言うのがありました。

権利と売価が合わないような..。(-_-;)

住所が宮城県黒川郡大和町となっておりますので、
仙台市中心部から車で1時間程度でしょうか?


実は、何を隠そう、温泉好きです!

隠す必要はありませんが..。(^^ゞ


将来、温泉付きの1戸建てに住むのが夢です!!\(^o^)/


仙台近郊は、温泉がたくさんあります。

マイナーな温泉情報も、たくさん紹介しているサイトを発見しました。
   ↓
温泉ex(温泉エクスプローラー)

好きな時に、いつでも温泉に入れる『我が家』
妄想が止まりません。(^^ゞ

でも今は、収益物件の追加取得です。
今日も、いつもの通り、物件検索実施中です。

趣味の物件は、セミリタイヤ可能になったら、
考えたいと思います。

将来の夢に備え、温泉情報もコツコツ仕入れて
いきたいと思います。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

セルフ何とか
こんにちは、ともろう です。

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最近、色々な大家仲間さんから、セルフリフォームのお話を
良く耳にします。

洗練された大家さんの方々の、


 自分でやれることは、自分でやる!


と言うスタンスは、是非見習いたいと思います。

今持っている物件は、築6年なので
特に、リフォームする必要がありません。

但し、今月から、競売にチャレンジする予定なので、
リフォームの必要性が出てくると思います。

その時は、出来ることを頑張るつもりでいます。


但し、問題なのが、(高倉健さん調でお願いします)(^^ゞ


 『不器用ですから..』



今まで、お世辞でも『器用ですね』と言われたことは
一度もありません。(-_-;)


コストを下げるため、セルフで『やれることをやる』
意義がありますよね。(^^ゞ

大工さん系は、自信がないので
明日登記する、不動産管理法人の住所印を、
自分で作りました。

と言っても、彫刻刀を使った芋版ではありません。(笑)

こんな機械で作りました。(キングジムの「たいこバン」)

taikoban

中には、こんなものが入っています。

taikoban2


左側にある、テプラのような機械に、これ用のハンコ(真ん中の小さいやつ)
を入れて、ハンコにしたい文字を入力します。

手順に従って、露光開始スイッチを入れます。

ブザーがなったら、右の機械に水を入れておいて、
出来たハンコをセット。

緑のスイッチを入れると、モーターが機械の底にあるブラシで
ハンコ面をゴシゴシ洗っています。

ブザーがなったら、出来上がりです。


ハンコ面には、

 ・住所
 ・会社名
 ・代表者名


を入れて、作りました。

今後、電話やFAX番号の入ったバージョンも、
作成したいと思っています。

ちなみに7、8年前に買ったものですが、
改めてネットを検索してみたら、製造中止になってました..。(-_-;)

今は、ブラザーの「Stampcreator SC-370pc」と言うのが
パソコンから入力できて、便利そうです。

http://www.brother.co.jp/product/stamp/info/sc370pc/index.htm

そんなに、ハンコを作る必要性が出てくるとは思いませんが..。(-_-;)

大物や見栄えのするものを、セルフでやるのは
私にとっては厳しそうですが、


へっぽこなりに


小間物を、自作して行きたいと思います。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー



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