すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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メルマガ再開します
メリークリスマス!ともろう です。

人気ブログランキング 今日は何位!?

明日、仙台大家の会の忘年会に出席します。
忘年会は夜からですが、その前に少数の有志でプチ勉強会を
開くことになっています。

内容は、『銀行融資について』がメインテーマの予定です。

それぞれ大家さんが、仙台の金融機関を中心に自分で動いた実績など
意見交換することになりそうです。

色々と、実践的な意見交換ができるものと期待しています。
夜のお酒が入ってからの、その他の大家さんとの懇親でも
得られるものが多いので、明日は非常に楽しみです。

それらのブログでのノウハウ紹介については、大家さんの
許可を得てが大前提になりますが、どちらかと言うと
メルマガで配信したいと思います。

もともとブログは、日常の不動産投資活動や時事ネタ
を中心とした、まさに日記のイメージで、
ノウハウ系は、メルマガで不定期で発行したいと考えてました。

最初は、ほとんどブログと同じ内容で発行していましたが
読者の方からの要望もあったので、今後は違った内容を基本
に不定期で発行したいと思います。

そんな事情で、最近メルマガの発行を休んでおりましたので
近々に発行します。

近々のネタは、法人設立に関連した情報を書く予定です。
私も今年11月に不動産管理法人を設立したばかりです。

 ・なぜ、法人を設立したのか?
 ・法人設立のタイミング
 ・法人設立のメリット

などを、書く予定です。

興味のある方は、メルマガに登録して下さい!
乞うご期待です。

ブログの更新ですが、今年は今日が最後の予定です。
土日は、勉強会とメルマガの発行で、終わってしまい
その後は、電波が届きそうもない場所に帰省するので
更新できない予定です。更新できたら、更新します!

正月明けから再開しますので、来年もよろしくお願いします。<(_ _)>

人気ブログランキング不動産部門1位の石渡さん12/27(日)
のセミナーですが、もうほぼ満席状態になってます。
よい席はもう残っておらず、石渡さんのサイトからは
もう購入できなくなりました。

こちらから、まだ若干購入できるかも知れませんので、
行きたいと思っている方は急いだ方が良さそうです。


ご本人からの内容ですが、

 先月発売したセミナー映像教材でも、本でも述べていない、
 最新の融資情報をお教えするセミナーになります。
 自己資金千万円未満の方、フルローンやオーバーローンを受けたい方、
 残存耐用耐用年数の少ない中古アパートに融資を付けたい方、
 スルガ銀行やオリックス信託銀行から借りられなくなっている方、
 こうした方々に有益なセミナーです。


となっています。
私のためのようなセミナーですが、私は時間の都合がつきませんでした。
最後の最後のようですので、興味ある方は至急確認して下さい。

完売となりました。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

買い付け証明送付
こんにちは、ともろう です。

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先週から検討していた、仙台市内のRC物件に「買い付け証明」
作成し、FAXで仲介業者さんに送付しました。

今回の物件は、もともと表面利回りで10.7%の販売価格で
入れた指値は、予定通り12.3%です。

先ほど、仲介業者さんから売主の業者さんに
私の「買い付け証明」をお渡した連絡がありました。

いよいよ、交渉が動き始めます。
と言うか、始まって欲しい!!
最悪は、NGで交渉前に終了です。

銀行への融資申し込み資料は、引き続き準備しているので、
12/28、29日、1/4に銀行回りができる
ようになると、最良の展開です。
サラリーマン大家のため、年末年始は何かと時間が空け易いんです。

今日の日を選んで「買い付け証明」を送りましたので
サンタクロースも頑張ってくれると思います。(笑)

願いを込めつつ、今自分ができることを、精一杯頑張ります!

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

やっぱり温泉付きの自宅が欲しい
こんにちは、ともろう です。

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先週から仙台も、急激に寒くなりました。

昨晩、PCが置いてある部屋のヒーターの灯油が切れました。
さすがに、外気温がほぼ0度では、部屋に居られませんでした。(笑)

リビングや寝室のヒーターは、屋外の灯油タンクと繋がっており、
業者さんが定期的に灯油を補給してくれるため、
灯油切れはないのですが、PC部屋は普通のヒーターを使っているため、
灯油の補給が必要です。

北東北以北では普通だと思いますが、灯油の補給は本当に嫌いです。

これだけ寒いと、早く家賃収入を増やして、残りの部屋も
屋外の灯油タンクと繋がるヒーターにしたくなります。

いっそのこと、もっと広い家を購入しますか!
念願の温泉付きの..。


現実に戻って、現在検討中のRC物件ですが、追加でお願いしていた
情報がやっと入ってきました。

買い付け証明は作成済みなので、24日に出す予定です。

かなりの指値になるので、即答でNG、私とは終了の可能性も
ありますが、難色を示す程度なら、

「銀行への融資申し込みをしたい」

ことを、意思表示したいと思っています。
金額をOKした訳ではないので、売主も同意しやすいと思います。

融資が通ってから、一気に交渉が進展する可能性があります。

今、銀行への融資申し込みの準備をしているので、
25日にこちらの意思を話して、28、29日で
銀行に資料を提出する作戦です。

サラリーマン大家のため、普通の平日は時間を空ける
大変なので、逆に年末年始は動きやすいんです。


まさに「絵に描いた餅」の状態ですが、資金が少なく
時間の制約もある、普通のサラリーマンは、

 知恵と行動力

が最大の武器です!

最初からできないと思ってしまったら、何にも変わりません!!
今自分ができることを、精一杯頑張るのみです。

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買える物件 儲かる物件
こんにちは、ともろう です。

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今月は、奥さんも合わせて5回給料日があるのですが、
3回が無事終了しました。

そのうち2回は、奥さんと私のサラリーマンのボーナスだったのですが
私のボーナスも無事支給されました。(笑)

会社の業績が、それほど悪くないのは知っていましたが、
普通に支給されて、ほっとしています。

支給前に「過去最大下げ幅」などと、マスコミが言っておりましたので、
多少は覚悟しておりましたが、平年並みでした。

元々多くないので、下げようがないんですね。(笑)

喜んで良いのやら、悲しんで良いのやら..。


支給されたうちの残りの1つは、アパートの家賃ですが
滞納が1戸出てしまったので、うれしさ半減です。

管理会社に対応を、お願いしています。


残りの2回の支給は、奥さんと私の本当の給料です。
6ヶ月に1度の毎週給料日も、もうすぐ終わるので寂しい限りです。

サラリーマンの給料やボーナスは、上がることが期待薄ですが、
不動産投資の方は、頑張って結果を出すと2倍、3倍に
増やすことが出来ます。

もちろんリスクもあるのですが、

 ・どのぐらい入居付けできる物件か、きちんと調査する
 ・その調査結果から、儲かる基準で購入する


ことをちゃんとやれば、本当に増やすことができます。

ただし、私は週に1度は「欲しい欲しい病」に掛かってしまいます。

なかなか儲かる物件に、出会えないので『買える物件
に手を出しそうになります。


買えること と 儲かること は別です。


皆さんも「欲しい欲しい病」には、気をつけて下さい。


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RCへの買い付け
こんにちは、ともろう です。

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先週末、突然紹介されたRC物件の指値も決まり、
1両日中には、買い付けを入れる予定です。。

売主・買主の仲介業者さんが、共に日曜日が休みのため
私からの問合せ事項の回答が、今日・明日になってしまいました。

RCの場合、アパートと違ってエレベータや受水槽設備があるため
点検や修理の維持費が余計に掛かります。

一般的に、その辺りも含んだ金額を算定すると、
表面利回りで最低11%中盤以降が必要です。

今回の物件には、もともと表面利回りで10.7%の販売価格でした。
12.3%の表面利回りで、指値をする予定ですので、
かなりの交渉が必要になります。

交渉になってくれれば、良いのですが..。

並行して、金融機関への融資依頼資料も、作成し始めているので
一気に忙しくなってきました。

物件が出てくる時って、こんなもんですねー。

サラリーマン大家と言えども、不動産ビジネスの理の中では
例外はありません。

スピードについていけない場合、商談として成立しませんので
頑張り時です。

不動産は、買ってしまって満室になると、ほとんどすることは
ないのですが、購入するまではハードルが高い!

でも、このハードルを越えないと大家には、なれなせん。

いつものことですが、資金が少ないので知恵と行動力で、
頑張るのみです!


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突然のRC物件
こんにちは、ともろう です。

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昨日、朝9:30に鉄骨物件を、見てきました。

想定していた範囲の物件でした。

案内してもらった業者さんから、感触を聞かれたので
木曜の夜に、シミュレーションしていた概要を説明しました。

 ・近隣の家賃相場からの今後の想定家賃
 ・銀行から融資を引くために、自分で考えた、
  この物件のアピールポイントと改善点

以上の観点から、きびしい指値になることを伝えました。


突然、業者さんの表情が変わり、

 業者さん:「ともろうさん、この後時間あります?
       是非、他の物件見に行きましょう!!」

との話になり、半ば強引に物件を見に行きました。


昨日は、平日ですので、サラリーマンの会社は休みを
もらっていました。

午後から、

 ・痛めた股関節の病院
 ・車のリコール修理

の予定があったのですが、やはり物件見学が優先です!


現地に着いたら

 ・築14年 6階建てRC
 ・駅から徒歩9分 現在満室
 ・ネット掲載はこれから


の物件でした。

 ともろう:「ちょっと、ネット掲載待ってて下さい。
       すぐ、結論出しますので..」

早速資料を頂いた後、予定を全部終わらせて、
昨日の夜からシミュレーション三昧です。


奥さんに向かって

 ともろう:「今日、ブログ更新できませーん」

と、『織田裕二』調で言ったところ

 奥さん:「私やる?」

と聞かれましたが、うちの奥さん携帯メールでも
電報のような文章しか返ってきません。(笑)

遠慮させて、もらいました。
よって、昨日はブログお休みでした。


業者さんが、凄い玉を投げてきました。
実は、試されてるような、気もしてます。

空振りするかも知れませんが、思いっきり振り切りたいと思います!!


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

野球に例えた場合のサインは?
こんにちは、ともろう です。

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今週末、また物件を見に行きます!

先日から、仲介業者さんと頻繁にメール・電話でやり取りを
していますが、自分としては欲しい物件です。

今年の8月以降は、買い付けを入れる前に、2番手以降が
続いていましたので、買い付けすら入れられませんでした。

久々に買い付けを入れると思います。

結構な指値になるので、通るかどうかはわかりませんが..。


一応、どんな物件なのか、「場所」「物件写真」「価格」は,
奥さんにも見てもらってます。

シミュレーション結果も出してますが、あまり見てないような..。

意見を聞くと

 いけそうなの?

と、だいたい返事は決まってます。

「いけそう」の中には,色々な意味が込められています。(笑)


野球の試合に例えると、バッターは私で,奥さんはオーナーです。
監督でもありません。
ルールが解っていないところがあるので..。(笑)

でも,サインは出してきます。

 ・ボールを良く見ろ!
 ・見逃せ!
 ・外角を狙え!


とか、そんな細かいサインはありません。

毎回,


 ホームラン!!


です。

そんなサインって..。

今日も、素振りと選球眼の鍛錬をして、週末の買い付け交渉に
望みたいと思います。


お金の教養講座

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東京の12/19は満席になりました。

参加したい方は、日程を確認してみて下さい。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

税理士さんからの指導
こんばんは、ともろう です。

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今月から,先月立ち上げた不動産管理法人へ入金先を変更してます。

こんな流れになってます。

 【旧】不動産管理会社 → ともろう
 【新】不動産管理会社 → 新法人(ともろう社長) → ともろう
 

新法人でも管理費を取って,新法人の売上を上げるためです。
今後,法人での物件取得をする予定ですので,その準備もしています。

不動産管理会社から,毎月「家賃精算書」が届き,その中には

 ・部屋ごとの家賃
 ・共用設備電気代
 ・その他備品代(交換がある場合のみ)

等が詳しく書いてあり,上段に

 ・家賃合計
 ・管理費(消費税)
 ・その他控除
 ・振込み額

となっています。

これまでと同様に,新法人には同じものが届きますが,
私に届くものは,新法人で作成しなければなりません。

先日,新法人名義での「家賃清算書」を以下のように,作成しました。

 ・家賃合計
 ・管理費(消費税)
 ・その他控除
 ・振込み額

 ・詳細は,委託先「家賃精算書」をご参照下さい。

つまり、管理費を上乗せして、その分振込額から引いただけ..。


税理士さんに確認したら,NGでした。(^^ゞ

この程度では,管理と言うには無理があるようです。

実際には,今月滞納がありましたので,その対応内容を
管理会社と調整したり、掃除もしに行っているので,
そういった

 「管理内容」を,きちんと書いて下さい!

と、ご指導がありました。

取締役の奥さんからも


 ちゃんとやって!!


と訓告がありました。


オーナー「ともろう」さんのために,代表取締役平社員の「ともろう」は
丁寧な「家賃精算書」を作成したいと思います。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

頭がいたいのう
こんにちは、ともろう です。

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昨日は,家賃の振込み日でした。

先月立ち上げた,不動産管理法人へ振込み先を変更しましたので,
初めての法人への入金です。

そこから新法人での管理手数料を引いて,私個人への入金の
流れに変えました。

記念すべき第1回の入金でしたが,何と! 滞納がありました。

今日,管理会社に滞納理由を確認しましたが,病気で先月
会社を休んでしまったため,給料が少なかったとのこと。

1/15に振り込むとのことでしたが,それって


 2ヶ月滞納宣言!


ってことじゃないですか?

2月分を1月末に支払うとなると,3ヶ月分を1月に
支払うのは,無理があるなーと思います。

私がこのアパートを購入してからの入居者は,滞納保証を
付けておりますが,この方は以前からの契約者なので
滞納保証がありません。

不動産の賃貸をしている以上,家賃滞納は避けて通れませんが

 滞納は,頭がいたいのう

って,感じです。

管理会社から,これまでの支払状況やご本人の仕事の状況
連帯保証人さんの情報を良く聞いて,対応したいと思います。

年末年始に向けて,これ以上出ないことを祈るばかりです。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

鉄骨物件見てきました
こんにちは、ともろう です。

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先日,鉄骨物件の現地調査に,行ってきました。

 ・築21年
 ・重量鉄骨
 ・店舗+1K8戸

これまでは,マンションはRCばかり見ており,
鉄骨は物件ターゲットから,外してました。

今回の物件は,価格も安く,利回りもそれなりだったので,
見てみることにしました。

見た感想は,「築年数並み」でしたので,値段によって
考えたいと思いますが,気になる点は店舗でした。

現在,空いているのですが,来月飲食店が契約予定とのこと。

今は,飲食店仕様にはなっていないので,1000万近くを投じて,
店子さんが改装するらしいです。

飲食店は,初めて開店されるようです。

大家になった場合を考えると,

 「もし,ダメだったら..」

が頭をよぎります。

ダメだった場合は,破産・倒産の確率が高いと
思いますので,飲食店仕様がそのまま残ることに..。

物件を見て,それほど酷くない場合,利回りで夢見ることって
多いんですよねー。

私も,すぐ見ます!(笑)

でも,不動産投資はリスクとの戦いですので,
最悪の事を考えないと,取り返しのつかないに
なりかねません。

冷静な判断が必要です。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

買える人と、買えない人の差
こんばんは、ともろう です。

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昨日は、仙台の大家さん仲間と飲み会でした。

人数は私も含めて3人でしたので、それほど話題が飛んだりせずに
聞きたい話題を中心に意見交換しました。

私が一番気になっているのは、地元金融機関の融資状況でした。

結論としては、

 地方でも融資は出ている

のがわかりました。

但し、融資が「引ける人」と「引けない人」が、
はっきりしてきています。

一昔前の、誰でも借りられる状況ではなくなっています。

もちろん、属性の良し悪しも関係はしていますが、
一番見ている点は、

 「この人にお金を貸して、返してくれるか?」

と言う、基本的なことだと、改めて認識しました。


金融機関の融資姿勢によって、「出やすい」「出にくい」の
ムードに流されていたことを、大いに反省しています。

融資姿勢の姿勢が全体的に厳しくなったのは、事実ですが
それは、

 ・利益の出ない物件
 ・無理な返済計画
 ・出口の考えがない


と言ったものが、当たり前のごとく融資が引けないだけで、

 ・利益の出る物件
 ・きちんとした返済計画
 ・出口をちゃんと考えいる


は、出すところは、ちゃんと融資が出ていました。


物件を『買いたい』と言う気持ちは、皆一緒だと思います。

「買える人」と「買えない人」の差、それは


 思いを行動に移す人 と

 移さない人 の差



だと、実感しました。


「思いを行動に移す人」これを、「銀行融資を受けたい」に
繋げられる人は、

 ・なぜ、その物件が良いのか?
 ・なぜ、儲かるのか?


を融資先に伝える行動をしています。

思いは同じでも、その先の行動が足りない!!

精進したいと思います。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

ネットカフェで昼休み
こんばんは、ともろう です。

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最近、昼休みをネットカフェで、過ごすようになりました。

サラリーマン大家ですので、日中は会社におります。

会社のインターネットは、セキュリティが掛けられていて
繋がらないサイトがたくさんありますし、どこのサイトに
アクセスしたかの記録を取っていると聞きました。

昼休みにメールをチェックしたり、ブログのチェックを
したりしたかったので、ネットカフェに行くことに
しました。

使ってみてビックリしたのですが、値段が安い!!

個室(非常に狭いですが..)1時間の利用料と
昼食で650円~800円ぐらいです。

昼食は、コンビニの惣菜程度のレベル+ご飯+味噌汁
ですが、まあーこんなもんでしょう。

毎日は、メニューに飽きてダメですが、週2~3回は
行こうと思っています。

今日も、行ってきましたので、昨日のブログへのコメントは
ネットカフェで返信しました。


ネットカフェの利用は、時間の有効活用以外に、経費面でも有効です。

私は不動産管理法人の社長でもあるため、ネットカフェの利用料金は
ブログ更新、物件検索のための経費です。

お金と時間は、有効に使わないといけませんね。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

仙台の大家さんと..
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 遂にベスト15!!


12/11に、「仙台大家の会」の大家さんと、プチオフ会をやります!


今回は、私を含めて4名の予定です。

持っている物件も

 ・RC1棟ものが多い 大家さん
 ・築古アパートが多い 大家さん


と、投資スタイルもバラバラです。

大家さんとの集まりで、普通と違うのは、話してる最中に、
入居条件の確認やリフォーム業者からの
確認の電話が、来ることがあります。

もちろん、電話が最優先です!(笑)

他の大家さんが、管理会社さんと電話をしている内容は
結構参考にもなりますし、おもしろいです!!


この時期になると、

 A大家さん:「学生の申し込みが来たけど、3月からだよー」

 B大家さん:「あの場所だったら、社会人で埋まるんじゃない!?」

 A大家さん:「3月は、きついよね。じゃ待とうかな。良しペケ!」


なんて、会話になったりします。


ほとんどが、サラリーマン大家さんですが、社長業も兼ねている
訳ですので、決断が早いです。


「仙台大家の会」で、忘年会、新年会も、それぞれやることに
なりましたし、まだ会ったことのない大家さんも、いますので
会うのが楽しみです。

こちらからの情報提供もしつつ、最近の融資状況、入居状況
と情報交換してきます!

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東京の12/13(日)は、埋まっちゃいました!


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

どこ見てんのよ~
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング どこまで行ったかなー?


先月、不動産管理法人を立ち上げました。

あっと言う間に、1ヶ月が経ちました。

不動産への投資活動は、何が変わると言うこともなく
毎日、淡々と物件の探索とシミュレーションを繰り返す日々です。


変わったことと言えば、作った法人名義でDMがやたら来ます。

『どこ見てんのよ~』って感じです。(笑)


税理士、OA機器販売会社、事務用品宅配会社などです。

唯一うちの奥さんが、事務用品宅配会社のDMは喜んでました。
「えー、家から頼めるのー」   って、会社ですけど..。(笑)

返信して、カタログは、ゲットしておくそうです。


不動産投資を行う上で、家族の理解、特に奥さんの理解は不可欠です!!

私の場合は、理解はしてもらっていて、奥さんの月々の給料からも、
物件購入資金を貯めてもらってます。

もちろん、銀行融資の連帯保証人にもなっています。

但し、物件探しや銀行との折衝は、私オンリーです。

最初話した時は、さすがにビックリしてましたが、
色々と話し合いをした中で、

 「このままでは、60歳から65歳まで、暮らせない」

が一致した意見でした。

もしかしたら、年金の受給年齢は、65歳より上がるかも知れません。
そしたら、もっと大変ですよね。

男性はで行動できますが、女性は現実が最優先です!

あくまで、うちのケースですが、奥さんの理解が得られていない方
がんばってみて下さい!


先日、奥さんのボーナスが出ました!
奥さんのボーナスの話題になると、話しを逸らします。(笑)

話し合いで、投資資金に繰り入れさせて頂きたいと思います。
お金の使い方は、大事です!

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

住宅競売増加
こんばんは、ともろう です。

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昨日の共同通信で、不動産競売増加のニュースがありました。

09年度上期、住宅競売46%増 「ローン難民」拡大
2009/12/06 17:56 【共同通信】


住宅の競売46%増 『ローン難民』不況で拡大
2009年12月7日 朝刊 【東京新聞】


今日の新聞で、記事を見つけた私の奥さんから、内容を知らされました。

以下、東京新聞の記事からの抜粋

  一戸建ての競売は57・3%増の二万二千二百八十六件、
  マンションは22・3%増の七千八百九十四件。
  事務所・店舗なども含めた全件数は55・2%増の
  四万五千八百八十件だった。

  七~九月期に都道府県別の一戸建て競売の増加率が
  最大だったのは前年同期の四・八倍に上った愛知県。
  「トヨタショック」で関連企業の人員削減や給与カットが広がるなど
  地域経済が冷え込んだことが影響しているとみられる。


非常につらい現実ではありますが、競売物件は増えそうです。


この記事を見て感じるのは、競売物件が多くなった事よりも
「ローンを払えなくなった人が増えた」ことの方が、
心に強く感じます。

最初から返せないと思うのに、借りる人は、まず いません!!

色々な目論みが外れて、返せなくなってしまったのだと思います。

不動産投資も「しかり」です!

あまりに大きなレバレッジや、裏づけのない希望的観測で
物件を取得してしまうと、同じ結果になってしまいます。


住宅ローンの場合、競売の申し立ては金融機関ですから
昨今の、融資状況の引き締めの一端が見えたような気がします。

購入できる物件が増えたからと言って、慌てずに
自分の決めた基準で、冷静に購入しましょう。

不動産投資の場合、購入が目的ではありません!

 いくらで貸せるか

が問題です。

「貸したい額」と「貸りてくれる額」のリスクを取って
購入金額を決めましょう!

キャンペーンで参加無料です。
東京・大阪の開催ですが、平日がまた満席になりました。
気になる方は、日程を確認してみて下さい。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

高額家賃の入居者
こんばんは、ともろう です。

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今後、競売で戸建・区分マンションの落札を、目論んでいます。

以前、競売で区分マンションへ札を入れようと思い、
そのマンションの、近隣の家賃相場を調査しました。

築9年で、75平米の4LDK、相場は7.5万~8.5万程度でした。

アパートになると、3DKで6万円前後になります。


サラリーマンをしている自分の考えでは、
月8万円もする賃貸物件は借りません!

月8万も払うんだったら、戸建かマンションを買った方が
得だと考えます。

十分買えますから..。


ですから、最近まで高額家賃の物件なんて、
「買っても借り手がいないよなー」と、考えておりました。

家賃相場を調べた時に、地元の不動産業者に
「この地区で、8万のマンションなんて、借りる人いませんよね」
と聞いたところ、

「いますよ!」

と、即答でした。


どんな人か聞いたところ

 ・法人契約で、住宅手当がかなり出る方
   → ちょっと、足してハイグレードな家に住みたい

 ・自営業で、収入は結構あるが、会社として赤字になっている方
   → 銀行でローンが組みにくい。でも、現金は持っている。
     経費でも落とせる賃貸がいい。


 ・持ち家が欲しくない方
   → 面倒なことは嫌い。古くなったら、住み替える。

こう言う方って、結構いるそうです。


もちろん、どんなマンション・戸建でも良い訳ではありませんが
潜在需要は、かなりあるとのことでした。


不動産投資物件を買う上で、自分の価値観で「貸せる・貸せない」
と考えていると、戦略を誤ります!


その物件の近隣で、賃貸市場の状況を調査して


 いくらで貸せそうか?


を、調べることが重要です。

思い込みは、大怪我の元だなーと痛感しました。


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やっぱり飲んだ方がいいでしょ
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日は何位?

11月から参加させてもらている、仙台大家の会
忘年会・新年会の日程調整メールをもらいました。

先月からの参加にも係わらず、

 ・物件見学会 & 懇親会
 ・有志プチオフ会
 ・今週も有志プチオフ会
 ・今月か来月 忘年会・新年会


と、大家さん仲間とのコミュニケーションが格段に増えました。

飲み会も、増えたことになります。(笑)


サラリーマンの会社では、飲み会がほとんどなくなりました。
個人的には、「寂しいなー」と思います。

色々と世代差や考え方があるので、やりたくないムードで
やっても楽しくないので、割り切って考えています。

結果的に、サラリーマンの会社では、年間で飲み会が数えるほど
になってしまいました。


それに比べ、大家さん系の飲み会は、フットワークが軽い!

情報交換の場としても、参加されているので、
飲み会のムードも、ポジティブです。

元々、自分の意思で不動産投資、賃貸経営を始めた方しか
いませんから、

 ・行動が早い
 ・判断が早い
 ・勉強熱心


の人が多いです。

サラリーマンと比較して、一番の違いは、


  行動力!!


です。

まず、やって見る方多いですね。

 ・出来なさそう    とか
 ・メリットが少ない  とか
 ・時間がない     とか

行動を起こす前は、そんなこと考えてないように感じます。
儲かっている大家さんは、特にそう感じます。


やってみて、

ダメならやめればいい!!



そんな感じです。

大いに見習いたいと、思います!

やっぱり、実際に会って、飲んで話すのって、すごくいいと思います。

メールや電話も必要ですけど、やっぱり実際に会わないと..。

稼いでいる凄い大家さんや、凄いノウハウを持っている大家さんが
みんなメールが得意で、ブログを持ってる訳ではないですから..。

飲んで聞くと、色々教えて貰えます!


今後は自分からも機会を作って、積極的に飲み会
もとい、オフ会に参加したい思います。


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給料が5回
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 遂に20位!


今月は、給料日が5回あります!

私の給与、ボーナス、家賃入金、奥さんの給与、ボーナス。

奥さんのボーナスは、もう出ました!!

5日おきぐらいに、順次口座に入金されます。


アパートも満室になりましたので、全部合わせると、
過去最高金額になります。

不動産投資を始めて良かったー!!


大事に貯めて、次の物件の資金にしないと..。

先月から、不動産管理法人を立ち上げているので、
今月からは、家賃の入金は、法人口座に変えています。


来年は、法人で物件取得です!!


不動産投資は、勉強すると、すぐお金で成果がでるので、
非常にやりがいがあります。

もっと、勉強するぞー! 物件探すぞー!!


無料の講座も、あるようです。

お金の教養講座


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リタイヤの形
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位上がってます!


突然ですが、『不動産投資をする目的』は、何でしょうか?

もちろん人それぞれで、1つだけではないと思いますし、
正解もないと思います。


私と同じように、サラリーマンで不動産投資を行っている人は、

 経済的自由を手に入れて、リタイヤしたい!

を、目的の1つにしている人も、多いのではないでしょうか?


不動産投資をする前に、色々な書籍を読んだ中に

 金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法

がありました。

私も、目的の1つにしています。


一口に『リタイヤ』と言っても、色々なリタイヤの形があると思います。

 ◆不動産所得で暮らし、完全に仕事から足を洗う
 ◆不動産所得で暮らせるようにし、好きな仕事を収入に関係なくやる
 ◆不動産所得で暮らせるようにするが、サラリーマンはそれなりに続ける


もっと、たくさんあると思います。

下の2つは、セミリタイヤになるかと思います。


私は、3番目のイメージですので、セミリタイヤが目的の1つです。

サラリーマンの会社での不満は、

 ・どんなに働いても、経済的自由が得られないこと
 ・時間拘束が長いこと


です。

私の場合、仕事の内容は好きです!

『それなり』と言うのがミソですが、不動産所得で暮らせるように
なったら、給料はもっと安くていいです。

休みがたくさん取れれば、サラリーマンと言うか、
社員は続けたいと思います。(笑)

技術職なので、可能性はあるかなーと思ってますので、
そうなれるよう、サラリーマンの会社でもポジションや
スキルを更に磨きたいと思います。


経済的自由を手に入れて、リタイヤするためには、
不動産投資も含めた、


 お金に、お金を生み出させる方法


が重要です。

1日、18時間働いて稼いでも、遊べませんから!(笑)


無料で、お金について学べるセミナーを見つけました。

 お金の教養講座

東京と大阪で開催となってます。(仙台は、ないなー)
週末だけでも、こんなにやるようで、平日の夜もやってます!

【東京・飯田橋】

 ・12/13(日)13:00 ~ 15:00
 ・12/19(土)13:00 ~ 15:00



【大阪・梅田】

 ・12/5 (土)16:30 ~ 18:30
 ・12/19(土)13:30 ~ 15:30
 ・1/9 (土)13:30 ~ 15:30
 ・1/16 (土)13:30 ~ 15:30



昨日、紹介しましたが、東京の12/13は満席になったみたいです。

無料です!受けてみたい方は、お早めに!!

仙台でも2日くらい、やってくれないかなー。


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地方が不利なこと
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日は何位?

私は仙台に住んでおりますが、不動産投資において
地方が不利だと思ったことはありません。


 ・賃料が高い
 ・土地値が高いため、積算評価が出やすい
 ・金融機関が多い
    :
    :

と、色々とメリットがあるのは事実ですが、

不動産投資は『貸してなんぼ』ですから、全く土地柄を知らない
首都圏の物件よりも、事情を良く知っている、身近な物件の方が
買った後は、メリットが大きいと思います。

首都圏にも良い物件はありますし、地方にも、もちろんあります!

首都圏で稼ぐ1万円も、地方で稼ぐ1万円も、価値は同じです。


ですが、最近「地方って、不利だなー」と思うことがあります。


 投資に関するセミナー開催

 少ないんです!



特に、仙台は少ない!!

札幌や福岡は、結構多いと思うのですが、仙台には来ないんですよねー。

札幌や福岡よりも、人口が少ないのは事実ですが..(^^ゞ


結構セミナーや勉強会には、アンテナを張っていますが
無料のものや、お得なものは、ほとんど東京・大阪ですもんね。


無料のもので、こんなものを見つけました。

 お金の教養講座

【東京・飯田橋】

 ・12/13(日)13:00 ~ 15:00
 ・12/19(土)13:00 ~ 15:00


  サラリーマンの方は、狙い目ですね。

【大阪・梅田】

 ・12/5 (土)16:30 ~ 18:30
 ・12/19(土)13:30 ~ 15:30
 ・1/9 (土)13:30 ~ 15:30
 ・1/16 (土)13:30 ~ 15:30


  大阪は4回もあります。

その他、平日の夜にも、やるみたいです。

無料のセミナーに、土日にふらーっと行ける環境は、羨ましいと思います。

私も「金持ち父さん」シリーズから、少なからず影響を受けて
不動産投資を行っています。

ファイナンシャル教育って、大事ですよね。

仙台でもやってくれないかなー。もちろん無料で!!

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家賃滞納保証
こんばんは、ともろう です。

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先々月に入居された方の契約書が、忘れた頃に届きました。

今回の入居者さんにも、家賃の滞納保証に入って頂きました。

私が大家になってからの入居者さんには、
滞納保証に入ってもらっています。

いつもは、オリコの「住まいるパートナー」で契約してもらっています。
家賃の最高6カ月分が、滞納保証されています。

保証料が家賃の1%程度掛かり、入居者の方に負担をして
もらっています。
換わりに敷金は、もらっていません。

敷金については、色々と意見があると思いますが、
私は「預かり金」としか考えられないので、預りたくありません。(笑)

家賃滞納のリスクで預るのであれば、保証料を払って頂いた方が
1ヶ月以上保証してくれるので、安心です。

退去時の現状回復等の費用は、その時の精算だと思っています。

敷金を預っているからと言って、勝手にその費用に充てる訳には
いきませんから、敷金としては、もらわない方がすっきりします!

1%だと敷金1ヶ月と同じになるのに、100ヶ月掛かりますから
8年以上住むことになります。

1Kですので、普通に考えて、敷金1ヶ月を支払うよりも、
お得だと思います。

また、家賃が口座引き落しとなるので、振込料もお得になります!
大家から見ても、振込のし忘れがないので、更に安心です!!


但し、世の中にはカードを作るのが、嫌いな方がいらっしゃいます。
今年入居された2名の方は、別な保証会社を選択されました。

保証料は、2年間一括払いで、2万円です!

一部、属性の問題もあったかも知れませんが、オリコは避けたようです。

管理会社さんも、滞納保証会社は複数選択できるように
してくれているので、安心です。

大家にとって、家賃滞納は非常に頭の痛い問題ですので、
リスクは極力取りたいと思います。


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学生って、お金持ち
こんばんは、ともろう です。

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アットホームで行った

  「一人暮らしの実状と部屋探しについて」

と言うアンケート結果を見つけました。

平成20年10月21日(火)~同10月24日(金)の4日間に
全国各地で行われたものです。

私が住んでいる仙台も、「札幌・仙台エリア」として載っていました。
ちょうど1年前のものですが、1K大家としては気になる内容でした。

最初に、

 ●平均家賃は5.04 万円で微減。
   総収入は13.4 万円で1.8 万円の大幅減


とあり、「仙台で、平均家賃5万円は、社会人より高いのでは?」
と思ってしまいました。

総収入が1.8万の大幅減は、管理会社さんとの話の中で、

「最近は、月2~3千円プラスして、付加価値の高い部屋よりも
 あきらめて、値段の安い部屋にする傾向が強い」

と聞いていた通りの結果かなーと思いました。

減の理由は、仕送りが減ったことだと思いますので、
親も大変と言うことですね。(T_T)


人気仕様として、

 ●男女とも「独立したバス・トイレ」「フローリング」
  上位2項目は不動


とありました。

最近、築20年程度の1Kが、すごくたくさん売りに出ています。
アパートもマンションも、良く見ます。

ユニットバスって、結構多いんですよね。

私も東京に住んでいたころは、ユニットバスって普通でしたが
仙台では、ユニットバスの物件に、住んだことはありません。

同じ価格帯だったら、ユニットバスは避けると思うので、
賃貸付けには、価格勝負になってしまうと思います。

部屋数が多く、高利回りを謳っていても、実際にその賃料で
貸せるかどうかは、慎重に吟味すべきだと思います。


「札幌・仙台エリア」の他に、

 ・首都圏:東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
 ・中部エリア:愛知県、静岡県
 ・近畿圏:大阪府、京都府、兵庫県
 ・福岡エリア:福岡県


が、載っていました。

結構盛りだくさんですので、参考にしてみては、いかがでしょうか?

今日、人気ブログランキング1位の石渡さんが、
こっそり(?)本を出版していました。
ノーマークでした。



先日値上げされた、同じ石渡さんのセミナーDVD

土地を持っていなくてもできるアパート経営 ―― 3年間で13億円の中古アパート・マンションを購入した不動産投資家が語る物件選択と融資セミナー  ―― (動画・音声ファイル)

ですが、4000円になってました!

確かに値上げされましたが、1000円だけなんですね。(笑)

内容は、

 ・25ページのセミナー用資料(PDF)
 ・50分のセミナー映像&音声

が、入ってます。

簡単なレビュー記事も書いていますので、参考にして下さい。
 ↓
石渡さんらしく?発売

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