すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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猪俣先生 出版記念講演 in 仙台
こんばんは、ともろう です。

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先日、



の著者である、猪俣先生の出版記念講演が、仙台で行われました。

もちろん、行ってきました!ヾ( ̄∇ ̄)

「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」も購入し、
サインを頂きました。

出口戦略

出口戦略サイン


2時間ほどの「講演」でしたが、あっと言う間に時間が過ぎました。

「講演」の中では、色々な3文字の英語が出てきて、
数字と捉えることが大事だなーと思いましたが、
頭に残っているのは、「NOIは大事」だけでした。(^◇^;)

今後、猪股先生がおっしゃってたように、本を2回読んで
1回目はとにかく読む、2回目は電卓をたたいて、
頭に入れたいと思います。


懇親会にも、参加してきました。

猪股先生は大人気で、参加者の間で引っ張りだこでしたので
私は、CFネッツのスタッフの方とばかり談笑してました。

また、仙台でのセミナーを期待したいと思います。


仙台大家の会 のメンバーも多く参加していたので、
その後は大家の会で2次会です。

何か、毎週飲んでるような..。(; ̄Д ̄)


たった1週間でしたが、皆さんフレッシュなネタを持ってきます!

中でもbigさん、さすが

 「毎週競売に入札する、サラリーマン大家」

です。

今年も、もう既に戸建を1戸落札してます。


何やら、凄い戸建物件を見つけ、早速入札したそうです。

まだ、締め切られていないので、締め切られたら
凄さを報告したいと思います。


bigさんが、現地調査する時の『こんにちは、不動産屋で~す!』

あの、トーンとリズムを修行して、競売マスターを目指したいと思います。


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滞納者さん その後
こんばんは、ともろう です。

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先日、滞納された方のその後です。

2月、3月に、2ヶ月分づつ払って、通常の家賃に
追いついてもらうことになりました。

管理会社にも「抑えきれない、洗練された大家」のオーラ
『プ~ン』と匂わせ、

滞納された方には、パンフレット攻撃をした結果、
双方の意思疎通も、非常にスムーズになりました。( ̄ー+ ̄)

昨日、また管理会社の滞納担当者さんも、現地に出向き
直接本人とお話をして、文書による覚書の締結をしてきたそうです。


 やれば出来るじゃん!!


文書には、2ヶ月分の家賃を「振り込み」にするか「引き落し」
にするかを、最後までこだわりました。

管理会社は「振り込み」案だったのですが、
「引き落し」にしてもらいました。

文書にも明記し、本人にも直接説明してもらったら、
本人からも「引き落しの方が、良い」との回答だったので、
これで勘違いはないと思ってます。(*^▽^*)ゞ

滞納された方も、頑張って3月で遅れを解消して、
4月からは、お財布のリズムを取り戻して欲しいと思います。


明日は、14:00に退去の立会いを、管理会社で行います。

すぐにリフォームして、2月からの入居付けに
全力投球したいと思います!ヾ( ̄∇ ̄)



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ギリギリ、セーフ
こんばんは、ともろう です。

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先週書いたブログ「新規金融機関の開拓」で、紹介してもらった
銀行から、融資の内諾をもらいました。ヾ(=^▽^=)ノ

対象物件は、何と 競売アパート です!

1月にして、今年の目標

 ・RC1棟
 ・戸建2戸


が、木造1棟に入札してしまいました。(^^ゞ

もう、『レオナルド・ディカブレ男』でいいです。(笑)


先週20日に資料を持ち込みし、28日の10:00に
OKの電話がありました。

実は、28日の17:00が入札締め切りだったため、ギリギリです!

昼休みに、「買受申出保証額」を振り込んで、そのまま裁判所へ。

前日のうちに、その他の書類は全て書き込んでいたので、
後は出すだけと思いきや、朝から入札額を変えたい気持ち
が募ってました。(; ̄Д ̄)

結局、その場で申し込み用紙を一式貰い直して、「入札書」
書き直しました。

約50万円上乗せして、何とか間に合いました。<(; ̄ ・ ̄)=3

後は、運を天に任せるだけですので、準備はしつつも1週間後を
待ちたいと思います。


それにしても、金額が小さいのもありますが、1週間で融資の
内諾が出るとは驚きです。

やっぱり、紹介の力は、大きいなー

と思いますし、「抑えきれない、洗練された大家」のオーラ
出ちゃったのかなー とも思っています。( ̄ー+ ̄)

来月は、




に出るので、更にパワーアップしてきます。

戸建2戸をゲットして、『ブレ男』を返上したいと思います!!


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滞納者もビックリ!
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日は何位だろう..


12月、1月と2ヶ月滞納した方がおります。

1/15に2ヶ月分振り込んでもらう約束でしたが、
15日は振り込みが、ありませんでした。(≧▼≦;)

土日の管理会社さんの督促で、18日に1ヶ月分が取りあえず、
振り込まれました。<(; ̄ ・ ̄)=3


先日まで、連絡がうまく取れなくなっていたので、
管理会社さんに督促文書を作ってもらうのと、
これを同封してもらうことにしました。

パンフ1




昼休みにダッシュで裁判所からもらってきた、パンフレットです。
他の大家さんから、教えてもらった小技です!

裏に『家賃、地代の不払』と書いてます。

パンフ裏

自分がもらったら、『うそー!!』って感じです。(◎_◎;)


これを郵送せずに、管理会社さんに月曜日の昼、
物件まで持って行ってもらい、直接ポストに入れて、
「水曜日まで連絡下さい」とメモを挟んでもらいました。

効果覿面で、今まで連絡が取れませんでしたが、
火曜日の昼に連絡が取れ、夜には会って話が出来たそうです。


滞納解消までのスケジュールの話し合いも行われ、
あとは、書面による内容の取り交わしの段階となりました。

取りあえず、一歩前進です!(^◇^)

約束を守ってもらうことを祈りながら、状況を見たいと思います。


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緊急案内!!
こんばんは、ともろう です。

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先日のブログに、



の著者である、猪俣淳さんにコメントを頂きました。(*^▽^*)ゞ


そして、何と仙台で出版記念講演をやるとのことでした。
知らなかった..(; ̄Д ̄)

概要は、以下のとおりです。

・開催日:平成22年1月30日(土)

・受 付:PM2:30
・講 演:PM3:00~PM4:30
・懇親会:PM5:00~PM7:00

・お申込締切日:1/27(水)

・住所:仙台市青葉区一番町2丁目3-10ブラザー仙台ビル
    仙台青葉カルチャーセンターブラザー仙台ビル 会議室602



なんと、無料です!

詳しくは、↓ です。
「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」 出版記念講演

早速、自分は申し込んで仙台大家の会に情報を流したら、
一気に10人ぐらい、申し込んだようです。(^◇^;)

明日が締め切りですが、まだ募集を受付してるみたいなので
チャンスだと思います。

無料ですから..。ヾ( ̄∇ ̄)


仙台は、不動産関係のセミナーが、ほとんどありません!(≧▼≦;)
これを機に、仙台でもセミナーをやって欲しい!

懇親会では飲みすぎないように、しっかり情報収集したいと思います!


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良い大家 悪い大家
こんばんは、ともろう です。

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先日のブログで、『良い大家になりたい!』と書いたところ、
色々とコメントやメールを頂きました。

最近は、仙台大家の会で、他の大家さんとも、たくさん交流ができるように
なったため、『良い大家』さんの見本が、たくさん出来ました。


もともと、『大家の会』なんぞに入会する方ですので、
情報収集に積極的です。

自分の物件も進んで見せますし、他の方の物件も見たがります。

 ・設備をどこから買ったのか
 ・仲介会社は、どこを使っている
 ・キックバックは幾らにした


何て情報も、どんどん教えてくれます!(^◇^;)


何度か物件を見せて頂いたり、懇親会でお話しする中で
自分の中での『良い大家』が見えてきました。( ̄ー+ ̄)


自分の『良い大家』さんは、

 満室にする大家さん

です!

満室にするために、

 ・物件のこと
 ・入居者のこと
 ・管理会社のこと
 ・仲介貸家のこと


色々と勉強して、常に今より良くしようと頑張ってます。

だから、満室になるんですね!ヾ(=^▽^=)ノ


満室になっていない大家さんは、『たぶん、どこか足りない..』(; ̄Д ̄)


私も、来月から『満室』ではなくなりますので、
『良い大家』の端っこで居られるように、精進したいと思います。


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仙台大家の会 新年会
こんにちは、ともろう です。

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昨日は、仙台大家の会の新年会に行ってきました。

相変わらず、皆さんパワふりゃーです!(◎`ε´◎)

初めてお会いする方もいて、新鮮な情報交換が出来ました。

今月のブログ『競売戸建 調査完了ですが..』で現地調査し、

『競売戸建 検討結果1』 で、入札をやめた、『菊のご紋』シールが
車に貼ってあった戸建物件ですが、何と仙台大家の会の方
が落札してました。\( @o@;)/

『bigさん と ななけんさん』で、書いた「bigさん」です。

今まで、20件以上の競売落札実績を持つ方ですが、
何と、サラリーマン大家さんです。(; ̄Д ̄)

色々とお話しをしてくれて、

 ともろう:『菊のご紋』大丈夫でした?
 bigさん:何それ!? 知らない。

 ともろう:車の後ろに貼ってましたよ!
 bigさん:大工の息子の車ね。そうだった?

 ともろう:ヒアリングしたんですか?
 bigさん:当然、入札前に落札後の話も、いろいろしたよ。
      落札後、電話したら「ありがとうございます」って
      言われたよ。


と、話してました。

さすがと言うか、ちょっとレベルが違うって感じがしました。( ̄ェ ̄;)

今後の生活相談にも乗っていて、占有者の方とも良好な関係を
築いていると思いました。

やっぱり、不動産投資は

 ・行動力
 ・ノウハウ
 ・固い意志


で、収益に大きな差が出るものだなーと、痛感しました!

『行動力』は、出来る範囲で動いていますし、サラリーマンとしての
限界もあるので、今のままでOKかなーと思っています。

『ノウハウ』については、まだまだ..なのももちろんですが、
日々変わっていくものと、思っています。
日々の不動産関連の活動の中で、実体験として身に付くものも
たくさんありますが、サラリーマン大家にとっては、活動の頻度
も限られるので、書籍や教材による学習もとても大事だと思っています。

競売については、



に参加します!

26,000円のDVD&懇親会付きのコースです!
仙台から1泊2日で行ってきま~す。

大家の会で話をしていると、書籍や教材の話題が結構出ます!
勉強熱心な大家さんは、書籍もほとんど読んでますし、
教材も、かなり買っています。

成功している大家さんの話を聞いていると、一層学習意欲も湧いてきます。

最後の『固い意志』は、一義的には

 『簡単にうまく行かなくても、続ける意志』

ですが、別の意味も持っています。

それは、不動産投資に対するポリシーで、私の場合

 『不動産投資家である前に、大家でありたい』

です。

今回、bigさんが競売落札物件は、今後、占有者さんに
賃貸するそうなので、大家になります。
今後の生活相談に乗っている姿は、非常に共感が持てます。

私は、現地調査に行ったときは、緊張のあまり
そこまで考えられませんでした。ヽ(゚∀゚`..)ノ
今後は信念を持って、現地のヒアリングも、楽な気持ちで
出来そうな気がします。

話のわかる相手ばかりではないですし、自分の能力を超える
内容もあるとは思いますが、自分の物件に住んでくれる人には
あくまで大家としてですが、出来ることをやってあげたいと思います。

キャッシュフローも大事ですが、人の笑顔も大事です!!ヾ(=^▽^=)ノ

『お金』にばかり偏った大家にならないよう、
『固い意志』で頑張りたいと思います。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

イケメンには触れないで
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位はどうなった!?

明日、あさってと、週末ですが、予定がびっしり詰まってます。

明日は、仙台大家の会 で

 ・午後から勉強会(地元金融機関の融資状況)
 ・客付けの意見交換


となってます。

時節柄、『客付け』の話題を、急遽情報交換することになりました。
そして夜は、新年会の1次会&2次会。
今から、楽しみです!

あさっては、メルマガの発行と、競売物件の現地調査をする予定です。
← メルマガ のバナー

ブログは基本的に毎日更新で、不動産関連が中心ですが、
日々の活動や家族ネタ、地元仙台の時事ネタとライブ感だしたいと
思っています。

メルマガは、週1回の発行が目標で(ちょっと遅れてますが..(; ̄Д ̄))、
より不動産関連のノウハウ性が、高いものにしたいと思っています。
ブログでは書きにくい、ちょっと、きつめなことも..。( ̄ー+ ̄)

最近は『不動産投資は、個人で?法人で?』シリーズを書いています。

前号まで「節税編」を書いてましたが、今度は「融資編」です!
これまでのメルマガも、サイドバーのメルマガのバナーに
バックナンバーのリンクがありますので、そこから見られます。

気に入ってもらえたら、購読登録して下さい。
読者数が多い方が、発行の励みになります。ヾ( ̄∇ ̄)


最近、競売物件も増えてきましたので、スキルアップを目指して




に申し込みしました。

26,000円のDVD&懇親会付きのコースです!
仙台から1泊2日で参加します。
競売のセミナーは少ないので、私のような小資本で物件をゲットし、
不動産投資をしたい方は、貴重なセミナーです。

競売に興味がある方は、上のバナーリンクから覗いてみて下さい。

参加される方は、目を血走らせながら聞いている、イケメンがいたら、
たぶん私です。(笑)
セミナーでは、必死だと思うので、イケメンには声を掛けないで下さい。

懇親会では、お酒を飲みながら、ゆっくり語り合いましょう!!ヽ(●´Д`●)


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祝!人気ブログランキング10位
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング とうとう10位になりました!!

下がってもいいように、記念の画像です。
Best10

ブログを始めて5ヶ月目、あれよあれよと言う間に、ベスト10!
ひとえに「ポチ」して下さる、皆さんのお陰です。<(_ _)>

これからも

 ◆少しでも役立つ情報 と
 ◆現役&小資本サラリーマンの 汗と 涙と 笑い の全力不動産投資


を、マイペースで書いていきたいと思いまーす!ヾ( ̄∇ ̄)


今日から、仙台地裁管轄の競売入札が始まりました。
今年2回目の入札期間となります。

1/9~11に現地調査してきた戸建物件2戸も、今回対象です。
検討の結果、この2戸には入札しないことに決めました。

理由は、

 ◆近隣賃料相場を調査した結果、売却基準価額では利回りが低い
 ◆もっと気になる物件が、出てきた


ことです。

私の場合、落札したものは、基本的に賃貸する予定です。
表面利回りでも25%以上ないと、競売の旨みがありません。

あせらずに、じっくり狙って行きたいと思います。

最近、現地調査での『ヒアリングテクニックのなさ』を痛感しています。
やはりここは、勉強するしかないので、



に申し込みしました。

26,000円のコースです!
仙台から参加しますので、交通費・宿泊費を含めると5万を超えますが
今年は、戸建2戸を競売で落札することを、目標にしていますので、
早めに勉強して、実践、実践です。

以前、
藤山流 競売不動産投資の極意直伝セミナーDVD

を購入しましたが、藤山さんは『不動産賃貸業』が基本にある中で、
競売不動産に対する様々なテクニックを話されています。

単に『落札する』だけが、ゴールではありません。
その後、賃貸することにより、初めて収益を生みます!

競売のセミナーは少ないので、私のような小資本で物件をゲットし、
不動産投資をしたい方は、貴重なセミナーになると思います。

参加される方は、当日お会いしましょう!!ヾ(=^▽^=)ノ





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新規金融機関の開拓
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 本当に10位に行くかも!?


今日は、信用金庫のある支店に、融資の相談に行ってきました。

信用金庫は、夜7時ぐらいまでやっているところが多いので、
会社が終わってからでも、間に合います。

1棟目のアパートは、サラリーマンとして10年以上付き合ってきた銀行から
融資を引いたのですが、2棟目の融資に関しては、取得サイクルが短い
こともあり、その銀行は、あまり積極的ではありません。(; ̄Д ̄)

ですので、新規の金融機関を開拓する必要があるのですが、
今まで飛び込みで行っても、結局融資は引けませんでした。

今回は、仙台大家の会 会員のフォーパドルさんから紹介して
頂いた不動産会社の社長さんが、知り合いの支店長さんに連絡を
取ってくれた上に、更にに同行までして頂けることになってました。

フォーパドルさん、そして、社長さん 感謝、感謝です!ヾ(=^▽^=)ノ

ご一緒して、支店にお伺いしたのですが、
正直、支店長さんと言われる方にお会いするのは、初めてです!

紹介だと対応も全然違って、副支店長さんが細かい話を聞いて
支店長さんとは、世間話しでした。(笑)

 「いつぐらいまでに、融資の回答を頂けますか?」

と、聞いたところ、

 「週明けにお返事しないと、困りますよね。
  そこを目途に、頑張ります。明日早速、調査に行きます」


と言ってくれました。

これも、今までの金融機関と全然ちが~う!ヾ( ̄∇ ̄)

話した時間は、20分ぐらいでしたが、
前向きに検討してくれそうな感触は、ありました。

さっき、もらってきた「借用調書」を書いてFAXしたので、
週明けには、回答が出ると思います。

実は、同じ信用金庫の別支店に、わざわざ法人と個人で
口座を作っていましたが、そっちは電話での感触が最悪でした。

やっぱり、色々な方が言うように

 『同じ金融機関でも、支店が変われば全然ちが~う!』

今回は、融資を引くことも重要ですが、今後の借入先の
開拓も大事なので、仮に融資が引けなくても終わり方が非常に重要です。

折角に機会を頂いたので、

 「抑えきれない、洗練された大家」オーラ

プ~ンと出したいと思います。


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物件見学会で遭難!?
こんばんは、ともろう です。

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またまた、仙台大家の会 会員の物件見学の続きです。

次は、大家の会のフォーパドルさんと一緒に、
kazuさんの「学生向け新築アパート」に向かいました。

フォーパドルについては、昨日のブログ
「ワイハー コンドミニアムに俺は行く!」 を参照して下さい。

今度のkazuさんは、新築アパートを2棟、築古アパートを1棟、戸建1戸
を持っている、大家さんです。
ニュージーランドの市民権を持っており、将来そちらでの生活も考えている
そうです。

Kazzu Sugaさん、フォーパドル、kazuさん
みんな海外ですかー。(o´∀`o)ノ

そう言えば、けーちゃんも海外に..。
奥さんを説得して、とりあえず海外に行かないと..。


肝心の見学会ですが、kazuさんの物件を見に行こうとして、
フォーパドルさんと一緒に遭難してしまいました。(; ̄Д ̄)

kazuさんの新築アパートは、東北福祉大の近くにあります。
一路、ナビを頼りに順調に進んでましたが、

 ◆どんどん道が狭くなり
 ◆急な坂を「おりゃー」と登って
 ◆「ウソよねー」と言う、下り坂に差し掛かった


時、イヤーな予感がしました。

ツルツルです!!
頭じゃありません。「坂が」です..。

後戻りできなかったので、Uターンすべく坂をおりました。

Uターン後、戻ろうとしら『登れない..』(TOT)

その後、タクシーも坂を下りてきて、『登れない..』(。^▽^)ノ

JAFを呼んで、3台で救出して頂きました。
ちなみに、会員だったので、料金は無料でした。ヾ(=^▽^=)ノ

途中でkazuさん達も駆けつけてくれて、みんなで無事物件に到着しました。

やっとのことで、物件見学です。
早速、部屋をみせてもらいましたが、

【デジタルキー】
kazu_1

【モニタ付きインターフォン】
kazu_2

もう標準装備です。


そして、何と【浴室テレビー】
kazu_3

学生向け1Kに、浴室テレビです。
しゅげー!( ゚Д゚)

最後に【スマイリーガード】振動センサーです。
kazu_4

これは、私の物件でもすぐできるので、マネしたいと思います。(^^ゞ

1日で3つの物件を見に行きましたが、全ての物件で

 大家の気合と思いやり

を感じました。

仙台に住まわれる方で、いずれかの部屋に住んでみたい方いましたら
このブログのサイドバーから、メールを下さい。
それぞれの大家さんに、直接紹介します!
普通より、手数料などが安く借りられます。ヾ(^▽^。)ノ

私の物件も今月末で退去が1室ありますので、これを参考に
募集を頑張りたいと思います。


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ワイハー コンドミニアムに俺は行く!
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング もうちょっとで ベスト10!!


先日、仙台大家の会 会員の物件見学の続きです。

たまたま見学に来ていた、フォーパドルさんの物件も近くと言うことで、
急遽、私だけ見させて頂きました。

フォーパドルさんは、仙台では1棟RC、木造アパート、
新築メゾネットアパート、そして、ワイハーにも
区分でコンドミニアムを持ってます。

夢のワイハー コンドミニアムです!(o´∀`o)

フォーパドルさんの物件を見せて頂くのは、新築メゾネットアパート
に続いて、2つ目です。
そのメゾネットアパートも退去、即入居状態で、見せてもらった時も
入居者の引越しを翌日にずらして頂いて、やっと見せてもらいました。

何とか、満室の秘密を盗まなければ..。

そして、そのうち『ワイハー コンドミニアム』
まで行ってやるぞー!ヾ(=^▽^=)ノ

フォーパドルさんの気が変わらないうちに、見せてもらうRCに移動です。
Kazzu Sugaさんの物件と同じ築20年。
外壁は1度塗っているとのことでしたが、築20年とは思えません!

F_P_1

こちらの物件も『ほぼ満室』で、空室は見せて頂いた部屋だけです。

皆さんそうですが、
【デジタルキー】

F_P_2

【モニタ付きインターフォン】

F_P_3


は、必ず付けていて、そしてなぜかIKEA購入の

【クネクネミラー】

F_P_5

【照明】

F_P_6

も付いています。

やはり、デザイン性と価格なんですね。
それと、写真にある通り『POP』を貼ってます。
こう言う細かい部分が、大事なんですねー。
Kazzu Sugaさんもやってました)

フォーパドルさんは1年程前から、自分で出来るリフォームは自分で
やっているそうで、この床も自分で張ったそうです。

F_P_4

プロやん!(; ̄Д ̄)

私の持っている築6年のアパートは、今のところリフォームの余地が
ないですが、売り物件のほとんどは20年前後が多いので、
こう言ったリフォーム事例は、本当に参考になります。

今度フォーパドルさんが床を張る場合は、「でっち」として奉公させて
頂きたいと思います。


この後、物件見学会に来ていた「kazu」さんの、東北福祉大近隣物件も
見せて頂くことになり、フォーパドルさんと車2台で移動したのですが、
その後、遭難してしまいました。(≧∇≦)

遭難の顛末と「kazu」さん物件を見たい方、
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緊急!物件見学会
こんにちは、ともろう です。

人気ブログランキング 一度はベスト10に入ってみたいです!

先日、仙台大家の会 の会員、Kazzu Sugaさんの仙台市の物件を、
見せて頂きました。

自らも、リフォームの真っ最中でしたが、色々と説明もしてくれました。
クロス等は、さすがに外注してますが、照明の取り付けなどは
自分でやってます!

【照明取り付け&リフォーム前】
kazzy_suga_1

【リフォーム後】
kazzy_suga_2

この物件は、築20年、29戸のRCですが、徹底して「古さ」を排除
していく姿勢は、非常に勉強になります。

洗面台も、私だったら交換しないと思いましたが、新品です。
ここまでやるのが『満室』の秘訣かなーと、思いました。

kazzy_suga_3

kazzy_suga_4

「明日、入居なので頑張らないと..」と言っておりましたが
正直、それほど立地が良い場所ではないのですが、この物件もほぼ満室!

昨日、ご紹介したKazzu Sugaさんのブログでも紹介されている
「RC1棟 420万」物件に至っては、入居待ちが3組いる
とのことで、今後の募集は値上げするそうです。

このご時勢で、値上げって..。ヽ(゚∀゚`..)ノ


この物件見学会は、急だったにも関わらず、「仙台大家の会」のメンバーも
多数見学に来てました。

たまたま来ていた、フォーパドルさん物件も近くと言うことで、
急遽、私だけ見させて頂きました。

フォーパドルさんの物件も、築20年程度で、30戸前後のRCです。

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

を実践したい私にとっては、売り物件の多い、築20年前後のRCは
非常に参考になります。
さらに、同程度の物件で、ほぼ満室のものは、もっと見たい!!

大家を始めて『満室』と言う言葉が、この世で一番好きになりました。(笑)

フォーパドルさんの物件を見たい方、
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

仙台大家の会 RC1棟420万!?
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 過去最高順位達成!!


先日、仙台大家の会  のメーリングリストで
会員のKazzu Sugaさんが、ブログを始められたとありました。

ブログのタイトルは

 「辛口Kazzy Sugaの満室不動産投資とこだわりの世界

早速、ブログを覗いてみました。

前回の物件見学会で、初めてお会いして、強烈なオーラを放って
おりましたが、ブログも強烈です!(笑)

物件見学会で見せて頂いた、「RC1棟 420万」物件の
再生記もブログで書いています。

多くの人は、マネできないので、参考にはできないと思いますが、
本当に、物件が生まれ変わってます。

『表面利回り何%ですか!?』って言う感じです。

私は、内見させてもらってますが、中も綺麗でセンスがいい!!
築35年ですので、古さはありますが、ボロさがないんです。

よって、ほとんど満室です。


不動産の他に、グルメや趣味の記事もあり、見習うことが
いっぱいあります。

明日、明後日と仙台に来られるとのことで、もう1棟所有のRC
にいるので、見学OKとのことでしたので、出来れば見学したい
と思っています。

Kazzy Sugaさんのセンスを、勉強したいと思います。


今日は、滞納家賃の振込み日でしたが、結果は、(TOT)。
管理会社のI課長と、今後のシナリオを相談中です。
こちらも、今週末が山かなー。

嘆いていても仕方ありません!
さあー、募集をがんばるぞー!!ヾ(=^▽^=)ノ


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

競売戸建 検討結果1
こんばんは、代表取締役 ストーブ給油係、ともろう です。

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1月の3連休に物件調査を行った、競売戸建3戸のうち
1戸の入札期限が今日でした。

検討の結果、入札しませんでした。

以前、ブログで書いた「菊のご紋シール」が車に貼ってあった物件です。

シールは、マイナス要因ではあっても、決定的ではなかったのですが
自宅からの距離と、他の競売物件との天秤で、食指が動きませんでした。

今までの人生経験からも、

 迷ったら、やめる!

で、比較的 怪我なくきていますので、そのようにしました。


それよりも、ちょっと気になって仕方ないのが、
12月、1月と滞納された方の、家賃の振込です。(; ̄Д ̄)

明日の約束になっています。

どうなるのでしょうか?

やはり、悪い方に考えてしまいます。(TOT)

私が大家になってからの入居者さんは、すべて滞納保証を付けて
もらっておりますが、今回は保証に入っていない方でした。
やはり、滞納保証は重要ですね。

今、募集中の入居者さんには、必ず滞納保証は付けてもらうつもりです。


今日、仙台は「どんと祭」でした。
神社に、お参りに行ってきました。

苦しい時は、神頼みです!ヾ( ̄∇ ̄)

神様、今日寝る前は、ビールとお菓子を食べませんので、
明日振込が『ドドーン』と、ありますように!!


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入居者募集 全砲門オープン
こんばんは、代表取締役 お風呂掃除係、ともろう です。

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1部屋の1月末退去に向けて、賃貸サイトの掲載を管理会社さんに
お願いしておりました。

家賃の設定も、9月募集に較べ、3000円UPで
募集することにしました。

現在の賃料と較べ、2000円ダウンですが、
これで早く決まってくれれば、ノープロブレムです!

賃貸サイトも、5箇所以上掲載してもらいました。(*^o^*)

全てのサイトで募集条件、設備を確認し、一部漏れている
部分は修正してもらい、戦闘態勢完了です!!

間違いはありますので、最終チェックは自分でやれば
もったいないミスは防げます。


仙台の広告料について、ご質問を頂きましたが、
私は0.5で、その管理会社の標準です。

大家さんによっては、入居状況が厳しく広告料を1ヶ月、
2ヶ月と、条件を変更している方もいるそうですが、
私が苦労した夏場は、上げても効果が出なかったので
標準に戻しました。

これから繁忙期に向けて、広告料をいくらで望むのかは
大家さんの考え方によると思いますが、金額よりも
タイミングが大事なように思います。

いくら金額を上げても、入居希望者がいないと、決まる訳が
ありませんから、広告料を上げてから仲介業者が、
モチベーションを上げて、動ける期間を考えないといけません。

 どこまで我慢して、どこで上げるか?

管理会社と相談しながら、積極的に攻めたいと思います。


15日は、楽しい家賃の振込日ですが、今月は運命の日でもあります。
12月、1月と滞納された方が指定した、
家賃の振込日となっています。(≧∇≦)

果たして振り込まれるのでしょうか?

振込みがなかった場合、もう1部屋の募集も考えなければなりません。

入居者の言葉を信じつつ、冷静に対応したいと思います。


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競売戸建 調査完了ですが..
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日は何位だー!!


3連休で、3戸の競売戸建の調査に行ってきました。

調査結果の概要は、以下の通りです。

【物件1】

  ・建物は築年よりも、しっかりとして見えた
  ・近隣にアパートもあり、賃貸需要も見込めそう
  ・駐車場にあった車の後部に、『菊の御紋』のステッカーが..
  ・物件前に、お友達の結構迫力ある車が..


  ヒアリングせず、転進..。ヽ(゚∀゚`..)ノ


【物件2】

  ・外見は、問題なさそう
  ・近隣にアパートなどはない! 田んぼや空き地が多い。
  ・玄関の周りを一周するぐらい、いろんな年度のワンちゃんの
   予防注射済みのステッカーが..


  ご自宅は留守らしく、あまり周りに家がないので、ヒアリングできす..


【物件3】

  ・外見は、問題なさそう
  ・でも、住んでいる気配がない。引越してました..。
  ・ご近所にヒアリングしましたが、何も知らないとのこと..。
   スマイルは通じず、冷たい視線が..


  結局、債務者さんについては、何も解らず..



まあー、こんなもんでしょう。ヾ( ̄∇ ̄)
ぜんぜん、凹んでません..。
想定の範囲の外です。(笑)

振り返ってもしょうがないですし、限られた時間での調査ですから、
外見や立地が肌で解っただけでも、それで良しとしましょう!

一応、現時点でも、全て入札を検討しています。

じっくりと考えて、結論を出したいと思います。


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管理会社さん、ゴメンナサイ
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング ブログタイトルをちょっと変えました!

上のリンクをクリックすることで、『人気ブログランキング』に
投票できます。
そこには、不動産部門のブログがランキング上位から、
ダーっと並んでいますが、ブログの名前の文字数に制限があり、
20文字までです。(◎`ε´◎)

このブログのタイトルは長いので、途中までしか登録できず、
ずっとこんな名前にしてました。

 「すすめ!サラリーマン大家 明日へ向かって」

まじまじと見ると、酷い..
明日に向かって、何をする気なのか..。(笑)

仕方ないので、タイトルを要約することにしました。

 「サラリーマン大家 明日への不動産投資!! 」

平凡!? 仕方ないでしょーーーー。ヽ(`Д´)ノ

勘違いが無いように、もう1度説明しますが、
このブログのタイトルは、変わっていません!!
一番上を見て下さい。変わってませんよね。

『人気ブログランキング』への登録ブログ名が、
ちょっと変わったと言う、業務連絡でしたー。ヾ( ̄∇ ̄)

一応、年も変わったので、ちょっとスッキリしました!


今日は、1/5に 退去の連絡 で書いた、募集についてのその後です。

今月末で1室退去となるため、募集案内をすぐWEBサイトに
出すようにお願いしてました。

にも係わらず、なかなか掲載されないため、「やんわり指摘」しながら、
妙なオーラを『プ~ン』と出し続けてました。

そしたら、実は掲載されてました。
管理会社のI課長、ゴメンナサイ!<(_ _)>

募集条件を、9月に下げたので、その予算以下を検索条件にして
確認していたのですが、現状家賃と同等で掲載していました。

行き違いが解ったので、理由を聞いたところ

 「9月は繁忙期じゃないので、下げてもらいました。
  そして結構問合せがあり、結果的にすぐ決まりました。

  これからは、繁忙期なので現状家賃で、勝負できると
  判断しました」


との、ことでした。

9月時の募集家賃との差は、5000円。
1月末退去で、3月下旬まで待てば、可能性はあると思ってますが
苦い経験もあるので、大家としては2月中に決まって欲しい。

そこで、現状より2000円安い家賃設定での募集を再度お願いしました。
当初、9月ベースで、5000円ダウンを覚悟していた訳ですから
2000円で済めば、御の字です。

間取りは1Kですので、退去まで3年程度と考えると、
1ヶ月早く決まってくれれば、その方が利益は大きくなります。

物件の購入の方は、そこそこ勉強しているつもりですが、
管理や募集の方は、まだまだ甘いです。

ちょっとコミニュケーションの不足もあったので、連絡を密にて
光速で決まるよう、頑張りたいと思います。


入居者カモーン!!


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

遅ればせながら、今年の目標..
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 過去最高順位!?


最近、ブログ読者の方から、メールを結構頂きます。
大変うれしく思っております。

その中で、

 「ともろうさんは、光速(RC)投資と競売のどちらが本命なんですか?」

との、鋭いご質問を頂きました。

確かにブログで、両方言ってますもんね。
もしかして、単なる『ブレ男』だと、思っていたりして..。(-_-;)

回答のために、遅ればせながら、今年の目標を書きたいと思います。

◆2010年の目標

 1.RC1棟を購入する。
 2.戸建を2棟購入する。
 3.入居率を93%以上にする。
 4.ネットビジネスで、年50万を達成する。


です。

ですので、ご質問の回答は『どっちも』です!!

競売は、『戸建』を安く買うための、手段だと思っています。
『安い戸建』は、

 ・現金で購入できる
 ・入居付けがし易い(人気が高い)
 ・出口(売却時)の選択肢が多い


の魅力があります。

出口の選択肢とは、

 ・そのまま売却
 ・壊して更地にして、売却しても良し(壊すのもRCに較べれば全然安い)
 ・壊して更地にして、新築しても良し

てな感じです。

『戸建』は、出来ればどんどん増やしたいと思ってます!

なーんて言っていて、「アパート1棟」や「区分マンション」を
買っちゃったらゴメンナサイ!!

その時は、『ブレ田ブレ男』でいいです。(TOT)

目標を達成できるように、頑張りたいと思います。


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年末の融資勉強会
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング もしかしてベスト15!?


年末に、『仙台大家の会』有志での融資勉強会(ややこしい)に
参加させてもらいました。

仙台も地方都市ですので、首都圏に比べ融資可能な金融機関
は限られます。
現在、仙台市および近郊をターゲットとしている
私としては、地元金融機関と

 ・どうお付き合いをしていくか?
 ・そうやって融資を引くか?


は、重要な問題です。

やはり、地域には地域の文化や嗜好がありますので、
実際の融資状況は、融資を申し込んだ人しか、わかりません!

3時間を予定していて、「間延びするかなー」と思っていましたが
時間が足りませんでした。

それと、今回は『融資』がメインテーマでしたが、参加者のほとんどが

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

を読んでおり、実践または、実践途中です。

ベースの物件選定や金融機関の考え方については、『光速』を参考にし、
対象となる金融機関については、地元の特性を考慮して、アプローチを
アレンジしないと、地方では実際に融資が付きません!

これまで、アレンジの仕方が良くわからなかったので、本当に参考に
なりました。

時間が足りなかった分、第2弾を今月中にやる予定となっています。
有意義な勉強会になるように、準備をして望みたいと思います。

今年は、法人で物件を取得することが、最低限の目標です。
そして、「一件取得して終わり」では、意味がありません!

良い物件があれば、すぐ購入に動けるように、ある程度余力を残して
おく必要があります。

色々と勉強をして、戦略的に動きたいと思います。


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メルマガの反響
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日は何位ですかー!!


年末から、メルマガで『不動産投資は、個人で?法人で?』
を、書き始めたのですが、メールを何通か、もらいました。

不動産投資を、

 ・個人で取得するか?
 ・法人で取得するか?


で悩んでいる人って、多いなーと実感しました。

私は11月に法人を作ったのですが、最初は

 『儲かったら、会社を作ればいいや』

ぐらいで考えていましたが、色々と自分なりに調べたり
自分の物件取得の希望を加味して考えた場合、
「法人を作ろう!!」 と決めました。

その経緯や理由については、今後も数回に分けてメルマガ
配信したいと思います。

バックナンバーが見たい方は、このブログサイドバーの
メルマガ購読の下の部分に「バックナンバー」があります。
過去2回分は、そこから見れますので、気に入ったら
購読の登録をして下さい。
自動でメルマガが届きます。

読者が多い方が、やっぱり励みになります!(。^▽^)ノ


時期的に、先月で個人の確定申告分が、締めの時期になりました。
法人は、10月決算にしましたので、どちらの経費にするか
色々と検討しています。

早めに税理士の先生とも、打合せを行う予定です。

今週末も、領収書の整理や、競売物件の現地調査をする予定なので
忙しくなりそうです。

全て、自分と家族の利益につながることなので、充実感があります。
チャンスがあるのは良い事です!
見る物件がなくなると、最近は寂しい..。

自分のペースで、頑張りたいと思います!!


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

競売落札大作戦開始
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 20位いったかー!?

1/7から、仙台地裁でも競売入札が開始されます。
12月上旬で、閲覧できるものが一旦なくなっていましたので
何か、久しぶりの入札再開って感じです。

年末年始にかけて、物件情報を色々と物色しておりましたが
今日裁判所に行って、3点セットの詳細を確認してきました。

BIT(不動産競売物件情報サイト)
でも、3点セットの大方は確認できますが、

 ・黒塗りになっている部分(債務者の名前など)
 ・もっとたくさんの物件写真


などは、裁判所に置いてある3点セットでないと確認できません。
今日は、物件や周辺の写真を、もっと見る目的で行ってきました。

3点セットがわからない方は、BITの「用語説明」にありますので
参考にして下さい。

実は裁判所に行くのは、今日で3回目です。
ちょっとづつ、雰囲気にも慣れてきた気がします。

メモって行った「事件番号」のファイルを、キャビネットから探して
ファイルから、BITには無かった物件写真を見つけました。

コピーは取ることが出来るので、コピーに初挑戦です!
カラー:30円を3枚とって、領収書をもらおうとしたら
出てこない..。ヽ(゚∀゚`..)ノ
ちょっとカチン!ときたので、その後、白黒20円を2枚コピーしたのですが
A4と同じ料金だったので、A3でとってやりました!
もちろん領収書はゲットです!!
大人気なくて、すいません。(^^ゞ

今週末は3連休があるので、現地を見に行ってこようと思っています。

以前、競売物件を現地調査した時は、経験者の方とご一緒させて
もらったのですが、今回は単独で行こうと思います。

市場物件と違って、みょーな緊張感がありますが、何事も経験です!

スマイルの練習をして、望みたいと思います。


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退去の連絡
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 25位に入ったかな!?

年末に、あまりうれしくない葉書を、もらっていました。
『退去』の連絡通知です。
1室が1月末で『退去』になります。

3年近く入居していた方なので、私が購入する前から
入居していた方です。

現状の家賃ベースより、月額5000円高い家賃でしたので
今後は、年間で6万円の収入減となります。(TOT)

いづれにしても、2月から間を空けずに入居付けを
頑張らなければいけません。

今日、管理会社にWEBサイトへの募集掲載を確認したところ
『掲載済み』との回答をもらっておりました。
夜に、各賃貸サイトを確認してみましたが、載っていませんでした。
たまーに、こんなことはあるのですが、大家の皆さんは
どう対応されているのでしょうか?

先ほど管理会社に向けて、メールを送信しましたが、
私は「やんわり指摘」します。

載せてもらうのが目的なので、

 「怒っても、しょうがないかなー」

と思っています。

そして、必ず結果確認はしますので、任せっ放しにはしません!
載っていなかった場合に、「言ったよねー」では、済まされませんので..。

そこまでしないと、ダメな会社ではないのですが、確認は必ずしています。


これからの時期は、

 『入居の時期』 = 『退去の時期』

になりますので、気が抜けません!


学生対象の物件ではないので、投網状態(?)で募集をする必要は
ないのですが、昨年6ヶ月空けてしまった苦い経験がありますので
今年は、光速でアグレッシブに攻めたいと思います。

気張っても、『結果はどうか?』と思うこともありますが
気張るのはタダですので、『プ~ン』と妙なオーラを
出し続けたいと思います。


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あけまして おめでとうございます
あけまして おめでとうございます!ともろう です。

人気ブログランキング 結構行っちゃいました

クリスマスからブログ更新を休んでおり、年末のご挨拶もせず
大変失礼しました。<(_ _)>

ブログランキングのポチやコメントを頂いて、日々の励みに
なっております。
年も替わって心機一転、今年も大家業の拡大と入居率の維持に
努めたいと思います!

年末に「買い付け証明」を送ったRC物件ですが、数日後には

 「現時点では、無理!」

の返事を頂きました。

指値の内容は、以前のブログ 買い付け証明送付 を見てみて下さい。

金額的に言うと双方の差は、2000万あります!

売主さんからは、

 「いくらまでなら、出せますか?」

との問い掛けがあったのですが、

 「金額差が大きいので、差が1000万以内になったら
  提示させて頂きます」


と返答しました。

大きな期待は持てないのですが、大家が金額交渉で唯一有利に
動けるのが、『買う時のみ』です。

他の場合、
 ・入居
 ・リフォーム

等は、時間制限がある上、大家は相手に動いて
もらわざるを得ない分、不利な状況が多くなります。
不動産投資のその後の成功は、買値で大きく左右されますので
『儲かる不動産』にするためには、狙った金額で購入しなければ
なりません!

今回の相手はプロですので、遠慮なく頑張りたいと思います。


年末からですが、メルマガ再開しました!!

近々は、法人設立関連をテーマに書いております。
ブログとは内容が違っておりますので、興味のある方は、
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ブログともども、見て下さる方、読んで下さる方のために
少しでも役立つ内容に出来るよう、頑張りますので

本年もよろしくお願いします!!

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