すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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藤山さんのセミナー、行ってきました
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日は何位だ!?

昨日は、このセミナーに参加するため、仙台から東京に行ってきました。
もう終わっていますので、申し込みはできません。<(_ _)>




すごい参加人数で、競売熱の高さ、藤山さんの人気の高さを実感しました。

懇親会も、二次会も参加してきましたが、不動産業界では著名な方
ばかりで、『藤山さんって、やっぱりカリスマ..』です。

懇親会で座った席は、隣が、区分マンション投資で有名な、「芦沢 晃」さん




その隣が、説明の必要がない、「投資家けーちゃん」
サインを貰って、きましたー。ヾ( ̄∇ ̄)
けーちゃんのサイン

私のブログも、ちょっとは読んで頂いていてました!ヾ(=^▽^=)ノ
でも、

 「ともろうさん、何か思っていたのと、イメージ違いますねー」

と言われました..。
『イケメン』ではない.. と、言うことでしょうか..。(ー_ー;)

その隣が、埼玉・釧路で物件をお持ちの「モンスターマンさん」
モンスターマンさんは、色紙にサインを頂いてました。

その隣も、説明の必要がない、「NSXアパート経営の松田さん」

途中で席を移動したら、藤山さんの向かい側で、
人気ブログランキング1位の「石渡さん」と、この方も説明のいらない、
隠れ「仙台大家の会」会員の「赤井さん」 の間に
座ってしまいました。(; ̄Д ̄)

トライアングルパワーを浴びた感じです!(笑)

たまたま石渡さんの著書は、持っていましたので、サインを貰いました。
石渡さんのサイン

石渡さんに名刺交換もお願いすると、

 「あっ!いつもコメントありがとうございます。」

と言って、頂いてしまいました。ヾ(^▽^。)ノ
名前を覚えてもらえて、うれしい限りです。

「赤井さん」は、隠れ仙台大家の会なので、仙台事情を良くご存知でしたが
もう、かなりお酒が進んでました。
たぶん、私と話したことは、全然覚えていないような..。(^◇^;)

二次会への途中で、人気ブログランキング ベスト3常連の
「水戸大家さん」とも、名刺交換をしてもらいました。

盛りだくさんだったセミナーでしたので、内容の感想や
懇親会でのお話は、今後書きたいと思います。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

内見数が伸びない..
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日の順位は!?

1月末で退去した部屋を埋めるべく、いろいろと工夫をしていますが
今一、内見数が伸びてこないですねー。( ̄△ ̄;)

元々、学生さん相手の物件ではないので、サラリーマンの異動や転勤が
始める3月が、入居対象層のピークとは、見ているのですが..。

それでも、内見数が少ないのは、結構不安で『読み違っているかなー』
との考えがよぎってしまいます。(ー_ー;)


物件を買うのは、不動産投資家としての目利き、力量が問われますが
入居者を決めるのも、同じぐらい力の差が出ます!(; ̄Д ̄)

私の場合、現時点では投資対象範囲を仙台近郊としていますが、
これは、入居付けや管理を、自分の目の届く範囲において
素早く問題への判断をしたいと思っているからです。

また、まだまだ大家業のスキルが低いので、管理会社さんとの
コミュニケーションや、お願いした作業の結果確認を
自分の目でやっておかないと、自分の物差しが固まらないとも
考えているからです。

これだけ土地勘があって、比較的まめに管理会社さんと情報を
密にしても、イメージ通りには、いかないですねー。

このままでいくと、今後はどのタイミングで、募集条件に変更を
入れるかの、判断をしなければならないことになります。

状況を見極めつつ、早めに対応したいと思います。


明日から、東京で競売セミナーに参加します。ヾ( ̄∇ ̄)
もう応募は、締め切られました。




週末は、ブログがお休みとなりまーす!<(_ _)>

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

滞納家賃どうなる!?
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング がんばれ!ともろう  がんばれ!日本

先月のブログで、滞納が一室あると書きましたが、3/1に家賃2ヶ月分
引き落とされることになっています。

遅れた12月分は、既にもらっていますが、今度は1月分と2月分を
頂く予定です。

来月も2ヶ月分(3月分と4月分)引き落とされ、やっと普通の状態
に追いつきます。<(; ̄ ・ ̄)=3

1月に約束通り支払われなかった時から、管理会社の担当も
管理担当から、滞納担当に変わりました。

電話で話していても、ちょっぴり怖いので、今度は期待をしています。


先日、今募集している部屋に、照明器具を付けに行った際、
一時的にアパートの駐車場に、車を止めてました。

今は、駐車場に空きがないので、無断駐車です。(ー_ー;)

照明器具を付け終わった頃に、部屋の外でクラクションが鳴り
頭をペコペコ下げながら、慌てて車を移動しました。

ちょっと、入居者の方に睨まれてしまいました..。( ̄△ ̄;)


家に帰って車の車種を確認したら、なんと滞納している方でした。

偶然ですが、目と目が合ってしまいましたので、
「この人かー」と、複雑な心境です。

週明けは、すっきりと引き落とさせてもらって、1日でも長く
住んで欲しいと切に思ってます。

土曜日、東京に行きまっせー!!




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ブラックともろう
こんばんは、ともろう です。

ブログランキング 10位射程圏内じゃないすか!?

最近書いたメルマガの記事に対して、メールを頂きました。

メール大歓迎です!

内容は、

 「メルマガはブログと違って、結構踏み込んでますね..」

と、言うような感想でした。

これも、鋭い突っ込みです!


ブログは、公開掲示板みたいなものですから、そんなに過激なもの
は書けませんよー。

メルマガは、手紙ライクなものなので、「こっそり」感があります。( ̄ー+ ̄)

自分の持論や主観なども交えて情報を発信し、今回のようにメールで
それに対して返信をもらえると、やりがいもアップします。

反応があると、うれしいですねー。ヾ( ̄∇ ̄)


どちらも自分の一面なのですが、

 ◆ブログは、ホワイトともろう
 ◆メルマガは、ブラックともろう


と言った、感じでしょうか?

でんじろう先生からのパクリですが..(^^ゞ


メルマガは、今は発行部数もそれほどないので、メールをもらえると
まめに、返信できると思います。

興味のある方は、メルマガの購読もよろしくお願いします。<(_ _)>
モチベーションが格段に上がります!!

私も参加する、東京での競売セミナーです。
あと3日後です! 残り僅かなので、興味のある方は
ラストチャンスでーす!!





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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

レインズ物件の検索
こんばんは、ともろう です。

ブログランキング またまた10位に接近中!

昨日のブログで、「レインズから物件を探して..」と書いたところ、

 ともろうさんは、宅建業者の登録はされているのでしょうか?
 レインズは、業者間しか閲覧できないのではなかったでしょうか?


との質問を頂きました。

鋭い突っ込みです!(◎_◎;)

確かに、レインズは不動産業者さんしか見れませんので、
正確には、そこからの情報を元に、無料で情報検索が
できるサービスを提供している会社があります。

株式会社 インベストさんの『F-INVESTシステム』です。

都内の築古物件を得意技にしている、元祖サラリーマン大家さんの
『北田眞一郎』さんが、やられている会社です。

メールアドレスを登録すれば、誰でも物件検索が出きるように
なってます。

昨年の8月に、盛岡のRCに買い付けを入れた時も
『F-INVESTシステム』で探して、インベストさんに
資料請求をしました。

電話で北田さんと、10回程度は話したと思いますが、
ちょっと緊張しました。(^◇^;)

前に出たセミナーで、ゲスト講師として話していた方なので
物件の話をしていると、不思議な気分でした。

その後、健美家にも情報が載ったため、指値が全然通らなくなった
ので、その物件は転進しました。


但し、レインズの情報が元になっているので、その情報
だけでは、全く投資判断が出来ません。(; ̄Д ̄)

検討するのであれば、資料請求しないと難しいと思います。

中には、掘り出し物があるかも知れませんので、
「良い物件がないなー」と思っている方は、
有効活用してみては、いかがでしょうーーーー!!


今週末、久々の東京です。
あと4日後です!
残り僅かみたいなので、興味のある方はラストチャンスでーす!!





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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

誰にでも言うの..
こんばんは、ともろう です。

ブログランキング 今日の順位はこちら..

今日は、土曜日出勤したので、振り替え休日のはずが、
午前中は出勤です!

やっぱり、モーレツサラリーマンでしょ!!( ̄ー ̄)


午後からは、お世話になっている不動産業者の社長さんと
銀行に、ご機嫌伺いに行ってきました。

銀行では、副支店長さんが接客中でしたが、支店長さんが
対応してくれて、

 「ともろうさん、この前の競売は残念でしたねー。
  また、入れるんですか?
  数やれば、落とせますよ。
  応援しますんで、よろしくお願いします」


と言って、去って行きました。

 なっ、なんですとー!!\( @o@;)/

にんまりしながら、社長さんの顔を見ると

 「誰にでも、そう言うんですよ..」

とボソっと、つぶやきました。

学生時代 私の靴箱に、バレンタインチョコレートが、
間違って入っていた時と、同じぐらいの衝撃です!!(; ̄Д ̄)

脳が揺さぶられてしまったので、立ち直るのに時間が
掛かりましたが、ほどなく銀行を出て、社長さんと物件巡りをしました。

 ・ご自身が管理している物件
 ・私がレインズから探してきて、情報収集依頼をした物件
 ・今、売却依頼が入っている物件


全部で、10棟ぐらい回ったでしょうか?

全部築古の、木造アパートでした。(^^ゞ

 ・これはリフォームした方が、良いもの
 ・これはリフォームしては、いけないもの


など、解説付きで非常に参考になりました。

 不動産を購入する時は、どんな層にそれを貸すのかを
 はっきりとイメージすること!!


んー、さすがですねー。( ̄ー+ ̄)

私はイメージを通り越して、『妄想』の域まで行ってしまうので
マイナスイメージを強めするように、修行したいと思います!





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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

運転中に、手がドラえもん!?
こんばんは、ともろう です。

ブログランキング 結構きてます!

金曜日の夜に、良さそうな物件情報が入ったので、
今日は急遽盛岡に、物件を見に行ってきました!

仙台からは、片道180キロ。往復で360キロの道のりです。
高速道路が片道1000円なので、車でドライブでした。

14:00からが私の順番でしたが、11:00には盛岡入りしてました。

昨日、盛岡行きが決まったので、以前買い付けを入れたことのある
盛岡の業者さんに連絡を入れ、アポイントを取ってました。

11:20頃から、その業者さんに色々と盛岡事情も教えて頂き、
見に来た物件の情報も、それとなく伝えると..。
やっぱり知ってました。( ̄ー ̄)

30分程度で、地元情報&第三者からの物件情報の収集も終わり
今度は、物件の近隣に移動して、周りをぶらーっと歩いてみました。

私は結構「ぶらぶらする派」です。
歩くと、生活感があるし、実際の距離感も掴めるので、
なるべく歩くようにしています。

近くに、小規模なショッピングモールがあったので、覗いてみて
こんなものを買ってしまいしたー。ヾ( ̄∇ ̄)
お菓子入れ

どれも1個、105円です。
昨日、今募集している部屋の写真を載せましたが、部屋にお菓子を
置いています。

これをお菓子入れにして、入居者さんにそのままあげる作戦です!
安いので、6個大人買いしてしまいました。

これを買うかどうか、かなり迷いました。
照明カバー

アパートのエントランスに、合うかも..。
いや、合わなくても欲しい..。
奥さんの顔が浮かんできて、あきらめました。( ̄ェ ̄;)

物件は、14:00前に1人で見ていたので、14:00からは
業者さんからのヒアリングのみを、行いました。

昨日から私で5人目、今日もう1人来るとのことでした。


結局、総合的に判断して、私は買い付けを見送ることにしました。

決定的なNGは無かったのですが、土地勘のない私には
募集について、ちょっと無理があると判断しました。

結構良いと思ったのですが、私の力不足ですね。
仙台だったら、間違いなく買い付けを入れたと思いますが..。
さあー、次にチャレンジです!


高速道路で仙台に戻る際、大事件が発生しました!
再現写真は、こちら..。
ビーフジャーキー

運転中に、手が「ドラえもん」状態になってしまいましたー。
手をブンブン振っても、抜けません!

軽い、パニックになりました。(; ̄Д ̄)

しばらくそのまま運転してましたが、やっと冷静になり
口で挟んで取りました。(^◇^;)

恐るべし、ビーフジャーキー

って、違うかー(笑)

今度からは、欲張って「かけら」を取るために、
手を奥に突っ込まないように、したいと思います。(^^ゞ

今週末は、東京のセミナー↓ ですが、新幹線なので安心です。





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必殺技!セット完了
こんばんは、ともろう です。

ブログランキング また10位行っちゃう~!?

先週のブログ、「必殺技!間違う..」で見事に内容を間違えて、
セット出来なかった『必殺技』を、今日セットしてきました。

まずは、照明器具。ないと部屋が暗いので、セットしちゃいました。
照明セット後

恩着せがましく、空っぽの箱だけは、『新品』のアピールのため
置いておきました。(^^ゞ
やっぱり箱

チャームも、飴の補充です!
チャーム

盛りがいい方が、「どうぞ~」って感じしません!?

つまみの補充は、無しです。食べちゃいましたー。ヾ( ̄∇ ̄)

左下に見えているのが、

 必殺技!さりげない大家のアピール

です。


プリザーブドフラワーも、結構良くないですかー。
お花

やっぱり、「ある」のと「無い」のでは、大違いです!

6戸/8戸が女性なので、また女性と決め付けているような..。(^◇^;)


とにかくサプライズ狙いですから、
内見者さんの、心が揺れた隙をついて、仲介業者さんも
一気に攻めて欲しいものです。( ̄ー+ ̄)

あっ!『好戦的な大家のオーラ』が、出てしまいました。(^^ゞ

2月も、残り10日をきりました。
毎週が、勝負です!。

体から「酸っぱい匂い」が出るまで、頑張ります!!






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競売物件 新規閲覧
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位上がり気味です

仙台地裁管轄「競売物件」の新規閲覧が、今日追加されました。

今までは、検討が遅れてしまって、結果的に入札まで
いかなかったものが、結構あります。

サラリーマン大家ですので、土日に現地調査やヒアリングの
必要があります。

そこまでに物件の絞込みが終わってないと、翌週まで結論
が伸びてしまいます。

最近は、「共同住宅」も検討範囲にしてますので、
金融機関との調整にも時間が掛かることになります。

今日から閲覧開始の物件は、スピードアップを念頭に
臨みたいと思います。


来週月曜日が、代休で休みになりましたので、前回の競売申し込み時
に融資の内諾を頂いた銀行に、お礼を含めてお邪魔することにしました。

副支店長さんに、アポで電話した際、

「物件の持込ですかー?」

と言われてしまいましたが、今は持ち込める物件がありません。(TOT)

銀行さんもホットなうちに、競売も含めて、何とか良い物件を
探し当てたいと思います。


今月末の競売セミナーで、競売スキルアップ、頑張ります!






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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

CASHFLOW101さんを真似る
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位を確認してね。

CASHFLOW101さんを、ご存知の方は多いと思います。



私が不動産投資を『本気やろう!』と思った
書籍の著者でもあります。

実は、CASHFLOW101さんの随筆を、ほぼ毎日
そっと見てます。(笑)

今月になって、アルトを9万円で買ったことが書かれており、
急に車が欲しくなっていました。

足代わりに出来て、燃費のいい車..。

先週、空いた部屋に、ディスプレイ用の折りたたみテーブルを
買いに行く途中、『おおー』と言う車を見つけました。

平成15年フィット 走行11万キロ 12万円

フィット前

買っちゃいましたー。( ̄ー+ ̄)

CASHFLOW101さんのようには、いかず
車検2年を取って、8部山の中古スタッドレスを
付けて、30万となりました。

近々、現金決済の予定です。

現金買いは、男のロマンです!ヾ( ̄∇ ̄)

本物の『洗練された投資家』に、ちょっとでも近づけるように、
まずは、形から真似てみたいと思います。






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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

必殺技!間違う..
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位上昇中!

先日、先月末退去した部屋に、内見者へのサプライズのため、
小細工をしに行ってきました。

まずは、人気ブログランキング ベスト10の常連の
ナルゾウさんのアイディアを、盗んでみました。( ̄ー ̄)
トイレットペーパー12個!

トイレットペーパー


次は、仙台大家の会 の定番
ミニテーブルにお花とチャームです。

お花

お花は『プリザーブドフラワー』で、水が要りませんし、腐りません。

チャームは、飴とおつまみです。
おつまみの理由は、私が好きだから..。ヾ( ̄∇ ̄)


さあー、いよいよメインの照明器具のプレゼントーーー!

蛍光灯

取り付けした方が、部屋を明るく見せる効果もあると
思いましたが、『新品』『プレゼント』感を出したかった
ので、「箱入り」の状態で置いておきました。

そして、最後は必殺技「大家からのPRコメントー」 ( ̄ー+ ̄)
さりげなく、プレゼントを列記

 ◆リモコン付き照明器具
 ◆プリザーブドフラワー
 ◆お茶目で助かる、トイレットペーパー



んー、箱のどこにも、「リモコン」の記載がない..。
もしかして、照明器具がリモコン付きじゃない!! \( @o@;)/

あっ!リモコン付きの照明器具は、もう別の部屋に
付けちゃってました。(^^ゞ

内容が違っているので、必殺技はなくなりました。(TOT)

再度修正して、週末に必殺技の再チャレンジです。






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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

メルマガの反響
こんばんは、ともろう です。

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メルマガで、シリーズとして書いていた
『不動産投資は、個人で?法人で?』
が、一応完結しました。

昨日のブログにも、法人ネタでコメントを頂きました。

ご購読、ありがとうございます。<(_ _)>

今日物件の問合せをした、馴染みの不動産業者さんからも
「今、メルマガ見てました。法人化参考になります!」
と言って頂き、結構モチベーションが上がりました。

← メルマガの購読やバックナンバーは、こちらから..。ヾ( ̄∇ ̄)

 ◆ブログは、日々の行動記録や時事ネタ
 ◆メルマガは、その中からノウハウ系をまとめて..


と思っていますが、やっぱりメルマガの方が反響があります。


でも、メルマガは書くのに時間が掛かるので、
今は週1回ペースで限界です。(●≧∇≦)

先日、元祖サラリーマン大家で、メルマガも殿堂入りしている
投資家けーちゃんのメルマガで、2/5発行の「メルマガ発行」
に関する記事を見ました。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン
書く時間について、次のように書いてあります。

 ▼書くのに何分くらい掛かるのですか?
 
  テーマによって違いますが、
  だいたい30分~45分くらいです。

  ブログは20分くらいですから、
  メルマガの方が、時間が掛かってます。


メルマガが、30分って..。(°▽°;)


ちなみに私は、調べる時間も結構掛かったりしているので、
延べにすると8~10時間は掛かります。(; ̄Д ̄)

ブログも1時間から、場合によって2時間ぐらいでしょうか。

んーやっぱり、殿堂に入っちゃう訳ですよねー。
部数も2万部超って、スーパーサイヤ人ですか!?

あっ! セミナーでけーちゃんに会うので、サインを貰おう!!( ̄ー+ ̄)




お宝不動産セミナーブック 満室チームで大成功!
全国どこでもアパート経営
 も持ってるし、

日本政策金融公庫 完全攻略レポート も持って行こう。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

リタイヤ組み続出!
こんばんは、ともろう です。

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私も所属させてもらっている仙台大家の会ですが、
昨年末で、サラリーマンをリタイヤされた方が2名います。

1人目はベガベガさんと言う方で、藤山さんに刺激を受けて競売を始め
小資本で競売物件を何件か落札し、その後、通常の物件を銀行融資を
受けて、規模拡大をされた方です。

年末でリタイヤされ、先週は奥さんと温泉旅行中と聞きました。
温泉いいですねー。(o´∀`o)ノ


2人目は、チームRさん
RはリタイヤのRとのことでしたが、
本当にリタイヤしてしまいました。ヾ( ̄∇ ̄)

チームRさんは、ブログも書かれていて、有名な方です。
逆に、仙台大家の会に入ってたの!? と、驚かれる方も多いかも..。

こちらが、チームRさんのブログのプロフィールです!

すごい..。

「藤山さんの競売」「今田さんの光速リタイア」で、物件を
買いまくったようです。

購入地域も本当に幅広く、まさに「光速投資」です!

「光速投資」を知らない方は、こちらをどうぞ!

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

サイトの第一印象は怪しいですが、中身は本物です。
私も持ってます!


チームRさんも、最初の方は「藤山さんの競売」ですね。

両者とも、競売で取得した物件は、今も所有されていますので
競売物件の良いものは、

 ◆購入速度を加速
 ◆キャッシュフローを厚く


していますね。

私はサラリーマンをリタイヤする予定はないのですが、
やっぱり競売スキルを上げて、損はないようです。( ̄ー+ ̄)





宿もおさえたし、どんなに飲んでも、これで大丈夫!
って、違うかー!(笑)


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メルマガの記事
こんばんは、ともろう です。

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年末からメルマガを再開し「不動産投資は、個人で?法人で?」
のシリーズも既に5話、明日発行の総集編で6話となります。

もう既に終わっているはずでしたが、色々と気になって
調べたりしていると、時間が掛かってしまいました。(^^ゞ

総集編の6話で終われるように、書けると良いのですが、
もしかすると、7話までいってしまうかも..。(; ̄Д ̄)

メルマガを再開するにあたり、最初のテーマは
迷ったのですが、著名な不動産投資家の方で、

 もっと早く、法人で物件取得
 すれば良かった

と、言っている方は多いので、思い切って書くことにしました。

読者の方からは、

 「ともろうさんは、法人設立しても『お得』じゃないのでは..」

と鋭いメールも頂いています。

実は、おっしゃる通りなんです!!(^◇^;)

但し、それはわかった上で、私は法人を設立しました。

現時点では、節税効果も薄く、逆に手間の方が多く掛かります。

著名な洗練された不動産投資家の方々が、書かれている著書、
教材、日々のブログやメルマガなどを、色々と参考にさせて
もっらた結果、

 私の物件取得スピードの計画からいくと、
 法人を設立した方がお得


と言う、結論になりました。

よって、私の場合、不確かな未来のために、法人を
設立したことになります。

それを、リスクと呼んだりしますが、

 ・設立費用30万
 ・年間維持費7万
 ・決算費用20万
 ・私の手間


と、個人で取得してしまった場合の、

 ・累進課税での税額の増分
 ・将来法人に移すための費用と手間
 ・法人設立の決断をしなかったことへのストレス


等々を考えると、どちらもリスクなので、前向きに考えた次第です。

結構メルマガで頑張っているので、読んで下さい。
過去の記事も、サイドバーにあるメルマガのバックナンバーから見れます。
良かったら、購読をお願いします。( ̄ー+ ̄)
読者が多い方が、頑張り甲斐があります。





今日、土日切符を予約してきました。
気合が入ってきました。


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競売熱、さらに上昇中
こんばんは、ともろう です。

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先週は、競売物件の開札を見に行きましたが、それはすごい人の数。
たぶん、100人近くいたと思います!

前回は、物件数が多かったのもありますが、やはり多いです。

おまけに、1物件あたりの入札数も、多めになってきていますので
開札にも、時間が掛かってました。

今日、1月末で空いた部屋を埋めるべく、気合注入のために
管理会社のI課長に電話したところ、来週の競売開札に
行くとのことでした。

 「来週も行くんですか?」

と聞かれましたが、やっぱりちょっと勘違いをしてますねー。( ̄ェ ̄;)

 モーレツ サラリーマンです!!

平日は、仕事です。

どのみち、来週の開札物件への入札は、見送りましたので
『次へ期待』と言ったところです。


I課長も久々とのことでしたが、競売熱は冷めるどころか
益々過熱しているように見えます!(^◇^;)

私にとっては、競売も物件を取得する、手段の1つに過ぎませんので
無理はしません。

目的は、取得することではなく、キャッシュフローを生み出す
ことですから、高く買ってしまっては意味はありません!


それと、競売を落札している方に共通しているのは、
「競争が少ない物件」を安く落としています。

競争が少ない=不人気 な訳ですが、

『不人気物件』『収益物件』に変える、イマジネーションが
あって入札し、実際に収益を上げています。

そこが、競売スキルの差だなー と、つくづく思っています。

藤山さんの藤山流 競売不動産投資の極意直伝セミナーDVD

は、既に見ていますが、社会人は『カンニングあり』だそうです。(笑)

今月は、『カンニング』しに、セミナーに行ってきまーす。( ̄ー+ ̄)

残り2週間を切るので、そろそろ満席になるかも..。
気になる方は、まず残席を確認した方が良いと思います。




参加される方は、懇親会でお会いしましょう!!

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ネットビジネスやってるの!?
こんばんは、ともろう です。

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先月書いた今年目標に

 『ネットビジネスで、年50万を達成する。』

と、唐突に書いてましたが、やっと突っ込んでもらえました。ヾ( ̄∇ ̄)

 「ともろうさんも、ネットビジネスやってたんですね..」

密かに、やってましたー。( ̄ー+ ̄)

でも、サイドバーにリンク張ってるじゃないですかー。(笑)


今までは、ブログの話題としては、特に触れてませんでしたが
普通にやってます。

元々、資金が少ないですから、リスクがないネットビジネスは
やらないはずが、ありませんよね。

不動産投資から入って、ネットビジネスをかじる!
サラリーマン大家の王道でしょうか?

不動産投資&ネットビジネスと言えば、投資家けーちゃん
がチャンピオンですが、

このセミナー用のビデオを撮ったりしたそうで、
当日も会場にいるし、懇親会にも出るようです。




私も、セミナーを受講するので、当日会うのが楽しみです。

ブログと一緒に、ネットビジネスも始めて6ヶ月目。
数ヶ月前から、少しずつ収益が出ています。( ̄ー ̄)

今後は、ネットビジネスのことも、ちょっとづつ書こうかなーと思ってます。

不動産投資では、

 ◆まだ物件を持っていない初心者の方
 ◆大家になって日が浅い方
 ◆今は1戸程度でも、物件を増やそうと思っている方


向けに書いてきたつもりですが、今後は更に

 ◆不動産投資&ネットビジネスをやりたい方

に向けても、情報を発信したいと思います。

そしてそして、

 ◆サラリーマン大家になりたい方
 ◆豊かにサラリーマンを卒業されたい方


を応援したいと思います。


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サラリーマン大家になっても..
こんばんは、ともろう です。

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サラリーマン大家になって、もうすぐ1年です。

「ええ、それしか経ってないのー」と言う方は、プロフィール を見て下さい。


これでも、元々モーレツ!サラリーマンのつもりです。( ̄ε ̄)

昼間に、あっちこっち行ってる「ダメダメ サラリーマン」だと
思っている人が、多いようです。(; ̄Д ̄)


確かに色々動きますが、

 ・昼休みに光速で動いたり
 ・土曜日の代休だったり
 ・有給休暇だったり


を有効に使っている場合が、ほとんどです。


ですが、最近、仕事が増え始めました!
担当分野が、増えたのが原因です。

モーレツ!サラリーマンのはずなので、
前は「やったるでー!」と思ってましたが、
サラリーマン大家になった今は、ちょっと複雑です。

やっと今までの仕事量を、残業なしでこなせるように
なったと思ったら、会社もちゃんと見てますなー。(^◇^;)

今は、サラリーマンも大家も大事な両輪ですので、
ここは一丁、頑張りたいと思います。

まだまだ、モーレツ!サラリーマンです。( ̄ー+ ̄)

その分、サラリーマンの仕事も、給料上がって欲しいなー..。





サラリーマンでも頑張っているなーと、思った方
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競売調査 債務者と初対面
こんばんは、ともろう です。

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先日、競売物件の現地調査で、初めて債務者の方と
話すことができました。

現地調査、10数件目にして、『お初』です。( ̄ー ̄)

これまでは、ほとんどのケースが不在で、
一部周りに状況から、転進していました。(; ̄Д ̄)


私の場合、競売物件の落札目的は、『賃貸』にあります。

ジェービルさんのブログ
◆二代目元銀行員 岡元幹夫の東京大家スタイル

所有物件転売の可否/銀行から見た不動産業(その2)

で、

 「賃貸せずに、転売した場合、銀行はあまり良く見ない」

とコメントを頂きました。<(_ _)>


私の場合は、これから借入もしなければいけませんので、
まずは『賃貸』できるかどうかで、競売物件を見ています。

意見は色々分かれるかと思いますが、私の場合

 賃貸の第一候補は、『債務者(占有者)』の方です。

債務者の方も色々いますが、きちんとケアを行うことで
問題なく賃貸出来ている実例を、たくさん聞いています。


話は戻って、今回の調査物件ですが、いろいろと話した結果

 「債務者(占有者)の方の賃貸は、難しい」

と判断しました。


一から入居者を探すとなると、結構難しい地域と思っています。

やはり、現地ヒアリングは大事です!ヾ( ̄∇ ̄)

転進して、次の物件を探したいと思います。







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さぶっ!!
こんばんは、ともろう です。

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関東で、雪が降っているニュースを見ましたが、
当然、仙台も雪です!

ここ最近は、気温が低いため雪も解けません。(; ̄Д ̄)

週末は、持ち物件のクリーニングの確認や、
花を飾ってこようかなと思ってましたが、
つい、出不精になってしまいました。(●≧∇≦)

変わりに、購入物件の検索や競売物件の検討、確定申告の準備
と色々やってましたが、どれも今ひとつ。

ネットでの市場物件は、変わり映えしないものばかりで、
最近は、ちょっと停滞気味の気がします。


何か全体的に さぶっ!! て言う感じです。


でも、半年ほど前は、競売はターゲットにしていなかったので、
こんな時は、手詰まりになってしまうのですが、
今は、競売も検討できるので、手詰まり感は少ないです。

何度か挑戦して、跳ね返されたますが、可能性は感じます。

寒さに負けないよう、スキルを磨いて、
チャレンジし続けたいと思います。( ̄ー+ ̄)






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不動産投資の怖~い話
こんばんは、ともろう です。

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最近、仙台の大家仲間と頻繁に会う機会があります。

今年に入ってからは、週1回ぐらい会っているような
気がします。(^◇^;)


それぞれ持っている物件の、地域や規模も違いますが、
今後の物件ターゲットなどを意見交換したりします。

私は、今年

 1.RC1棟を購入する。
 2.戸建を2棟購入する。
 3.入居率を93%以上にする。
 4.ネットビジネスで、年50万を達成する。


を目標にしました。

実は、最初

 1.RC2棟を購入する。

だったのですが、市場状況やRCのリスクを勘案して
1棟に変更しました。

RCのメリットは、

 ・積算評価が高くなるので、フルローンが出る可能性がある
 ・法定耐用年数が長いので、融資を長く引ける
 ・レバレッジが効き易いので、キャッシュフローが出る
 ・木造に較べ、入居への競争力が高い


 もちろん、物件ごとで違うのですが、良い物件であれば
 その傾向は強いと思います。

RCのデメリットは、

 ・購入金額が高い
 ・エレベーター、受水槽等、維持管理費が結構掛かる
 ・固定資産税が高い


 利回りの下げ幅が、低いと見込んで長期でフルローンを組んだ場合、
 想定以上に家賃が下落すると、破綻してしまいます。

 購入金額が高いが故に、売却時も買い手も限られます。
 解体費用が高いため、更地にして売却したり、新築したり
 と言った出口も、木造よりは時間もお金も掛かります。


大家仲間から、自分で所有しているのRC物件の実例を
教えて頂きました。

◆1K物件の家賃下落率

 ・1年目~10年目までは、年平均1.5%
 ・11年目~20年目まで、年平均1.8%


  ※あくまでも、その大家さんの数字です

立地等にも大きく左右されますが、ここ数年の家賃相場の
状況を見ると、大げさな数字とは思えません。

今までは、RC1棟で表面利回り12%以上を目標に
物件を探してきましたが、これは怖い数字です。(°▽°;)

立地の良い場所を選んで、家賃の下落率がほとんどない
物件を選ばないと、12%程度の表面利回りでは、
10年持たずに、キャッシュアウトしてしまいます。(≧▼≦;)

ちなみに、実例の家賃下落率を教えてくれた大家さんは、
現在、そのRC1棟の利回りは、20%だそうです。(◎_◎;)


いくらで、買ってんのー!?

やっぱり、買う時が一番重要ですねー。
んー、2月にして、目標が..。

やっぱり、『デカブレ男』になってしまうのかー!


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落札失敗!以外な評価
こんばんは、ともろう です。

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失敗に終わった、「競売木造アパート」の後日談です。

今日、事前に融資の内諾をもらったていた金融機関に、
改めてお礼の電話をしました。

何と!副支店長さんに、褒められてしまいました!!ヾ( ̄∇ ̄)


今回入札した物件の概要は、

 ◆木造アパート 築18年 1K:10戸
 ◆現況空き:1戸 年間収入:約417万
 ◆売却基準価額:約946万


私の入札額

 ◆入札額:約1116万
 ◆リフォーム予定:約200万
 ◆融資申し込み額:1300万


こんな感じでした。


副支店長さんからのお話では、

 ○銀行での掛け目前の評価で、1300万しかなかった。
 ○物件への入札額、融資申し込み額が適切で、
  リフォーム代を厚く見ている姿勢は、好感が持てる。
 ○本部でも、好感を持っている。
 ○また、物件があれば持って来て欲しい。


「抑えきれない、洗練された大家」のオーラが、
出ちゃったようです。( ̄ー+ ̄)


調子に乗って、

 ともろう:「また次の競売で、共同住宅出るんですが、
       持って行ってもいいですか!?」


 副支店長:「何でもは、ダメですよ。
       本部の見方が変わっちゃいますよ..
       近々、店舗に来ませんか?少しお話ししましょう」


 ともろう:「行きます!連絡します!!」

と言うことになりました。

金利がちょっと高めなのですが、今回も法人への融資でしたので
法人融資の一番手として、チャンスを活かしたいと思います。


もう一方の「欲しい欲しい病のイケイケ大家」のオーラが
出ちゃわないように、精進したいと思います。


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開札結果 発表~!!
こんばんは、ともろう です。

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今日、入札した「木造アパート」の開札に、行ってきました。

開札に立ち会うのは、初めてです。

金融機関を紹介してもらった、不動産会社の社長さんも
開札に来てくれました。

大変心強い、限りです。ヾ(^▽^。)ノ

今回の入札物件は、自己資金では足りなかったため、
金融機関から借りる必要がありました。

入札した物件の概要は、以下の通りです。

 ◆木造アパート 築18年 1K:10戸
 ◆現況空き:1戸 年間収入:約417万
 ◆売却基準価額:約946万



私の入札額

 ◆入札額:約1116万

 事前に金融機関に融資の内諾をもらったのは、1300万
 入札額との差額は、リフォーム代の予定でした。


昨日のブログでも書いたのですが、競売に回る前に「任売」で
仙台の不動産業者間でも情報が流れたのですが、1200万
2000万で、買い手が付きませんでした。

2000万で売れなかったことを考えると、
リフォーム代、税金、手数料、利益を考えた転売価格から
1100万円台の攻防と読んでの、金額設定でした。



結果は、... 「かすり」もしませんでした。(°▽°;)

入札者数、なんと 36人!!
今回の物件中、最多の数です。

私の入札額は、27番目(下から10番目)

落札額は、約1705万でしたー。 \( @o@;)/

次点の額が1611万でしたので、ちょっと突き抜けてました。

更に驚きだったのが、この物件への入札者は、

 法人:14社(私を含む)
 個人:22名

です。個人が多い..。(; ̄Д ̄)

落札者も個人の方でした。


今回の反省点は、自分の財布感覚で、

 「1000万超の賃貸目的の物件に、個人はそんなに来れないよなー」

と思ってしまったことです。

私は、融資を申し込んでの参加でしたが、個人でもお金持ってる方
いるんですねー。

個人の方でも、1500万台の方も数名いましたから..。(^◇^;)


元々、正面突破は似合いませんので、私はニッチを狙わなければ
なりません。

今後は、『お祭り物件』に参加しないように、品定めをしっかり
したいと思います。


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開札前夜
こんばんは、ともろう です。

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先週入札した「木造アパート」の開札が、明日あります。

仙台大家の会 のメンバーからも、


 いい線狙うねー!


との声もあり、期待感はMAXです!!

ブログランキングは、10位でもぜんぜんOKですが、
競売ばかりは、1位にならないと意味がありません。


よって明日は、開札に立ち会うことにしました。( ̄ー+ ̄)


今回の物件は、1度「任売」で売れなかった価格を
教えてもらっていました。

不動産業者の場合は、まず「転売」目的ですから、転売価格を
この前の「任売価格」以下にする必要があります。


 任売価格 > 転売価格 = 入札価格 + リフォーム費用 + 諸経費


こうならないと、売れないことになります。

よって、入札価格をあまり上げられないことになります。


私の場合は、転売する訳ではないので、「売れるかどうか?」は
考える必要がありません。
利回り重視で金額を決めました。

でも、『数十万の差では?』と言うのが、大方の意見です。(^◇^;)

直前で、約50万円上げたことが、吉と出るか..。


もし、落札できれば、表面利回り30%超の木造アパートゲット!!
となります。ヾ(=^▽^=)ノ


妄想が膨らんで、いい夢が見れそうです。( ̄¬ ̄)


開札結果を知りたい方は、
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入居者カモーン!
こんばんは、ともろう です。

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1/30(土)に1室退去があり、管理会社に立会いを、お願いしてました。

3年間住んでもらいましたが、幸い、きれいに使って頂いていたと
言うことで、クリーニングのみで済みそうです。

「費用負担の割合は、後でOKです。最悪は私が負担します!」

と言っていたので、明日のクリーニングを手配してくれてました。
明後日ぐらいには、内見できる状態になりそうです。(; ̄ ・ ̄)=3


『光速掃除です!』 ( ̄ー+ ̄)


正月明けから募集してましたが、さすがに内見できないと
決まらないので、とにかく早く内見できるようにと思ってました。


今回の作戦は、家賃をリーズナブルにしての3月からの入居狙いです!
4月入居となると、家賃を下げた作戦は、目論み違いとなります。(; ̄Д ̄)

今週末の動きを見て、もう1段、作戦を考えたいと思います。

入居者カモーン!


先週末、



の著者である、猪俣先生の出版記念講演に出たことを書いてましたが

Kazzy Sugaさんから、辛口コメントを頂き、猪俣先生も
返答してます。(^◇^;)


お二人とも旧知の仲とのことですが、大御所なんですから
私のブログのコメントで、会話するのもどうかと..。(笑)

私は、コメントしません(できません)ので..。<(_ _)>


猪股先生、また仙台でのセミナーを期待しております!

猪股先生も、カモーン!!



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