すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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大家の試練
こんばんは、ともろう です。

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昨日は、滞納している方の家賃、2ヶ月分の引き落し日でした。

昨日、管理会社のI課長に確認した時は、

 「引き落し件数が多く、判るのは明日になります」

とのことでしたので、今日の午後、また電話をしました。


結果は、

引き落とし、できませんでした..。

ガ~~~~ン!(; ̄Д ̄)


今月で追いついて、来月からは通常通りの予定でしたが、
脆くも予定が崩れてしまいました。

今日、督促を掛けるとのことでしたので、状況を確認したいと思います。


軽いショックを受けていたら、管理の方からI課長に電話が替わり

 「頂いた電話ですみませんが、良くない知らせがあります..。
  201号室から、4月末退去の連絡があったそうです..」



ガ~ン!ガ~~ン!!(°▽°;)


理由は、ご結婚されるとのこと。

おめでたいことです。(ー_ー;)


入居期間が短いのは、1Kの宿命です。

やっぱり、大家として入居付けのスキルを、磨かないといけません。

4月に入ったら、家賃の設定も含めて、I課長と作戦会議をやって
5月からの入居対策を考えたいと思います。


もっと物件を増やす予定なので、ここで凹んではいられません。

滞納を回収して、1年ちょっとで6人入居させれば、
銀行に大家力をアピールできます。( ̄ー+ ̄)

更なるオーラを身に付けるために、頑張りたいと思います。

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スケルトン物件
こんばんは、ともろう です。

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スケルトンの、区分マンションの情報が入ってきました。ヾ( ̄∇ ̄)

スケルトンとは「骨組み」のことで、区分マンションなどで
内装工事などを、行う前に引き渡す状態を指します。

新築のマンションなどでは、スケルトンで引き渡された後で
自分で自由に、間取り、設備、色といったものを決められます。

もちろん、全て自分の負担ですが..。(^◇^;)


今回の物件は、もちろん新築ではなく、かなりの築古です。

まだ現地は見ていないのですが、完全なスケルトン状態ですので、
壁は、コンクリートの打ちっ放しで、風呂、トイレ、台所もありません。

部屋を仕切る壁すらもないので、本当に長方形の箱です!( ̄ェ ̄;)


現オーナーさんが、スケルトン状態にして、自分で好みの間取りに仕上げて
賃貸するつもりだったようですが、予定が変わって、そのまま売却する
ことになったようです。

面白そうだと思うのですが、コストがかなり掛かりそうです。

広さも、30平米程度なので、賃貸にしても、
ちょっと利回りがきついです。

今まで出会わなかった物件タイプなので、ちょっと新鮮でした。

倍ぐらいの広さの物件があれば、今後検討したいと思います。

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キャッシュフローの出し方
こんにちは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日は何位かなー..

実は昨日も、飲んでしまいました。(^◇^;)
2日続けて、終電帰りです。

昨日は、仙台大家の会のメンバーと、急遽のプチオフ会でした。
最初3人で始まって、途中から1人が加わって、最終的には4名です。
6時間あまりも飲んでしまいましたが、話題が尽きないですねー。(°▽°;)

その中でも、やっぱり『競売ネタ』が一番盛り上がったような気がします。

メンバーのうち、お二人は既に落札経験があって、一人の方は
20件以上落札されてます。

最近の競売が、沸騰しているのは、皆さん同じ意見です。

区分マンションなんかは、最近『不売』になるものが
ないそうで、全て落札されています。

事故物件も、残らなくなっているようです。
事故物件については、ブログで取り上げにくいので、
←メルマガで書くことにしました。

タイトルは「競売『事故物件』の回避方法」です。

今日の23:30頃、配送されます。
無料ですので、興味のある方は
←こちらから、登録してみて下さい。


入退居のピークも越えましたので、話題の中でキャッシュフロー
の話しがでました。

当然の話しですが、ローンで物件を買っていない方は、
賃料のほとんどが、キャッシュフローになります。

私のように、オーバーローンで物件を購入している場合、
銀行への返済額があるので、キャッシュフロー
そんなに大きくなりません。

現金で物件を買う場合は、もちろん現金がないといけませんので
短期で次々と、物件を買える訳ではありません。

でも、返済のリスクがないですし、キャッシュフローが出ますので
組み合わせるのは、非常に良いことだと思います。

物件の選択肢が広がると、購入対象物件の範囲も広がりますので
購入チャンスが増えます。ヾ( ̄∇ ̄)

情報が多くなり過ぎて、頭がパニックにならないように
注意しながら、戦略を練っていきましょう!

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家賃、どこまで下がるの..
こんにちは、ともろう です。

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昨日は、ついつい終電を越えて、飲んでしまいました。

ご紹介頂いた業者さんとも、色々な話しが出来て
とっても楽しい飲み会でした。ヾ( ̄∇ ̄)

今後のお付き合いの発展に、期待したいと思います。


今日、大手住宅賃貸サイトを検索していたら、私が住んでいる
仙台市内で、賃料12000円の1Kを発見しました。(^◇^;)

共益費1000円なので、合計13000円ですが
バス・トイレ別で24㎡あります。

たぶん仙台市内では、最安値だと思います。

どこまで下がるんでしょうか!?

夏ぐらいには、ひょっとして1万円を切る物件が
出てくるんでしょうか?


あまり、ネガティブな事ばかり考えるのも、いけませんが
物件を買う場合、近隣の家賃は最新のもので、検討することを
激しくお薦めします。

フルローンを組んで、低い利回りで物件購入しまうと、
家賃の下落が激しい場合、ローンが支払えなくなってしまいます。

頭金を入れることで、利回りも上がりますので
多少の家賃の下落には、耐えられるようになります。

フルローンでも同じ利回りになるように、同じ指値をして、
買値を抑えられると良いのですが、無理な場合もあります。

キャッシュフローを生み出すのが、目的ですので、
フルローンを組むことが、目的ではありません。

オーバーローンで買っている、私が言うのも何ですが
ローンの額は、市場状況を見極めて組むべきです。

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忙しいけど、会いに行きます
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日の順位は、こちら..

サラリーマン業が忙しい!(^◇^;)

年度末のせいか、飛び込みでどんどん仕事が入ってきます。

今週末で、やらなければならない仕事があって、
明日がピークになってしまいました。(°▽°;)

モーレツサラリーマンですから、一気の集中力で
片付けたいと思います。


いやー最近、購入対象物件がないんです。

以前は、ちょっとでも良いなーと思えば、見に行ったり、
問合せしたりしていたので、検討物件数も検討時間も
掛かっていましたが、

最近は、『ダメなもの』の見切りが早くなったので、
検討まで行かなくなってしまいました。

多少、スキルが付いたと言うことでしょう。( ̄ー ̄)

サラリーマン業が忙しい間隙を縫って、明日『任売専門の業者さん』
を、紹介してもらうことになりました。

正直言って、専門の方は初めてです。

 「今は、物件ないですよ」

と、既に言われておりますが、情報ネットワークより、
人とのネットワークの方が、良い情報が頂けますので、
出会いは大事にしたいと思います。


顎を引いて、お腹に力を入れながら『洗練された投資家のオーラ』
を、ぷ~んと出してきたいと思います。


たぶん明日は、ブログ休みます。(o´∀`o)ノ

さあー、飲むぞー!!

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みんな見てる..
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング ポチポチポチポチ

昨日のブログで、火災保険の契約失敗について書きましたが
管理会社のI課長から、今朝メールが入りました。

 「保険の件、次は相談して下さい。いい所、知ってます..」

との事でした。( ̄ー ̄)


その前は、電話が掛かってきて、

 お花の件は、気にしないで下さい。
  でも、最近はガスコンロが、人気です!
  ちょっと高いので、安くなる方法を考えますかー!」
           :


と、言われてしまいました。(^◇^;)


全空物件の時も、

 「ブログの全空物件って、○○ですか?
  うちのお客さんからの依頼で、今度見に行きます。
  あの物件、結構目立ってますよ。
  でも、情報早いっすねー。」
         :


と、電話が来ました。


先日、車の任意保険契約で、税理士のM先生に電話したところ

 「ブログの赤のフィットですよね。
  法人所有でも、個人で保険掛けられます。」
         :


との、やりとりがありました。( ̄ェ ̄;)


皆さん、結構ブログ見てますねー。


その割には、ランキング下がっているような..。(; ̄Д ̄)

見て頂いているのなら、業務連絡です!
人気ブログランキングを、ポチっとして下さい。

見た時には、必ずポチっとして下さい。( ̄ー+ ̄)


見てるとなると、悪口は書けないなー..。

まあー、4月になると、繁忙期も緩和されると思うので、
皆さんと親睦を深めながら、今後の作戦を練りたいと思います。

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火災保険は失敗
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 戻ってきてますなー

自分で買った物件の火災保険ですが、正直失敗したようです。

最近、投資家けーちゃんのブログメルマガで、
保険についてのあれこれを、情報配信しています。

けーちゃんは、元大手保険会社の社員の経歴をお持ちですので、
はっきり言って、保険のプロです。ヾ( ̄∇ ̄)


けーちゃんが言っている中で、私の契約での失敗は

 ◆銀行から紹介された、関連会社と保険契約しちゃった
 ◆20年を一括で、支払った


ことです。

なぜしたかと言うと、「銀行の担当者が、喜ぶかなー」と思ったのが
契約した理由です。

後々、銀行に再度融資を申し込んだとき、ちょっとでも
プラスになればと思ったのですが、融資審査には全然関係ない
みたいです。( ̄△ ̄;)

「どこを通しても、保険は同じ」の感覚があったのですが、
確かに、契約の時も「担当が不在でわかりません!」と
言われたりしたのを、思い出しました。(ー_ー;)

別に、有事の際に保険金が支払われない、とは思っていませんが、
スピード感が違うような気がします。

保険料を一括で支払うことは、悪いとは言っていませんでしたが、
20年一括で、60万ぐらい払ったと思いますので、もっと使い道は
ありましたねー。


取りあえず、早く気付いて良かったー。<(; ̄ ・ ̄)=3

今後は、保険会社の代理店もちゃんと調べて、優秀なお店と
付き合いたいと思います。

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子供も大家
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 下がりましたなー..

先日、子供の野球の試合の帰りに、空き室に置いていた
テーブル一式を撤収してきました。

やっぱり箱

テーブルを、セッティングしに行くときも、一緒に行っていたので
撤収は手際良く、一瞬で終わってしまいました。

ちょっとした、アクシデントがあったのですが、部屋のデジタルキー
の開錠番号が変わってました。(°▽°;)

管理会社さんに聞いたところ、内見時の番号と、引渡し時の番号は
変えているとのことでした。

空気の入れ替えのため、玄関側の窓を開けたところ、
その反対にあるサッシの窓を、息子が開けていました。

「おっ!ちゃーんと、見てるなー」

と、ちょっぴりうれしくなりました。( ̄ー ̄)

撤収時に、デジタルキーの鍵の掛け方も、教えてきました。

もう少し大きくなったら、お父さんを楽させてくれるように
今から修行です!ヾ( ̄∇ ̄)

下の子と一緒に、「ミクラス」「ウィンダム」
になって欲しいと思います。

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物件購入地域の注意点
こんにちは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日は、何位かな!?

先日、メルマガの部数が100部を超えました。ヾ( ̄∇ ̄)

まだまだ弱小メルマガですが、記念に先月書いた記事を
ご紹介したいと思います。

ブログでは、長くて読みづらいかも知れませんが、最後まで
読んでもらえると、うれしいです。


物件の購入を検討する場合、総合的には色々とポイントはありますが、
キャッシュフローに直接結びつく

 ・購入価格
 ・物件の状態(修繕の要否)
 ・今後の家賃相場


は、最重要ポイントです。

その中でも、収益不動産は「入居者が、入ってなんぼ」ですから、
『今後、いくらで貸せるのか?』は、非常に重要です。

「いくらで貸せるのか」によって、年間の最大収益が決まり
自分の欲しい利回りやキャッシュフローによって、購入金額
に指値する訳ですから、やっぱり『今後、いくらで貸せるのか?』
が、一番重要だと思います。

家賃は相場によって決まりますので、近隣の大家さんが
いくらで貸しているのかに、左右されます。

一昔前は、「管理会社にお任せの地主系大家さん」が多くて

 ・ずっと、新築時の高いままの家賃設定
 ・ろくにリフォームもせず、オンボロ
 ・敷金、礼金は絶対もらう


と言った方ばかりであれば、ちょっと差別化して競争力をあげれば、
同様の家賃で高い入居率を確保することが出来たと思います。

ですが最近は、「勉強している大家さん」が多くなってきていると思います。

もう「管理会社にお任せの地主系大家さん」は、すごい空室率
になっていたりで、正直ライバルと言う感じはしません。

逆に入らないので、手を掛けずに、家賃をどんどん下げていたり
するので、入居者の層が、かぶっていないように思います。

「勉強している大家さん」は、実際にライバルにはなるのですが
地元の方ばかりではありません。
仙台でも、首都圏や関西圏からの方も結構います。

最後は、入居率を上げるための対策として

 ・コストの安いリフォームやセルフリフォーム
 ・細かい入居者の動向・ニーズの変化の情報収集
 ・仲介業者とのパイプ


など、地元でないと、やりづらい点でホームアドバンテージがあり
地元と言うか、物件の場所に管理チームやネットワークを持っている
方が、断然有利になります。

数年前の書籍などの情報を元に、「管理会社にお任せの地主系大家さん」
がライバルだと思い、

 『簡単に入居させられるので、フルローンでも大丈夫』

と考えている方は、要注意です!(; ̄Д ̄)

景気が悪くなっているので、状況が一変している場合があります。

出身地や居住地域以外で、あまりその土地に明るくない場合、
物件を購入する際は、熟慮する必要があります。

今満室でも、必ず退去はあります!

物件購入は、ネット情報だけでもいけますが、
競争力を上げていくアクションは、ネット情報だけでは不足で
必ず現地のライブ情報が、必要となります。

『利回りがいいから..』と言って、土地勘のない「地方投資」は危険です!

購入前に、『満室にできるアクションが取れるか』を、
十分に考えることをお薦めします。


こんな書き方をしていますので、ブログより、ちょっと踏み込んだ内容、
表現になっています。

また明日、メルマガを発行します。
読者さんが多い方が、モチベーションが上がります。
今のところ、週に1回程度の発行となっていますので、
ご興味のある方は、登録してみて下さい。


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入居申し込み者からの入金
こんばんは、ともろう です。

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今日、管理会社のI課長から、入居申込者からの「家賃入金」
の連絡をもらいました。<(; ̄ ・ ̄)=3

いよいよ4月から、満室が確定です!ヾ( ̄∇ ̄)

この時期ですので、

 ・突発の退去   や
 ・入居申し込みのキャンセル


に、神経をピリピリさせておりましたが、一安心です。

「3月分は、フレーレントでもいいです」とI課長には
伝えていましたが、3/27からの入居とのことで、
5日分の日割り家賃も、頂くことになったそうです。

やるなー、I課長!( ̄ー+ ̄)


「もしかしたら..」の気持ちもあって、空室に設置した
テーブルやチャームは、撤去していなかったのですが、
明日、撤去してきたいと思います。

お花

あまり評判の芳しくない「プリザーブドフラワー」ですが、
やっぱりプレゼントしたいと思います。(ー_ー;)

I課長からは、「今後も照明器具は、お願いしたい」との
話しがありましたので、無い部屋は都度準備したいと思います。


さあー、満室にもなったし、次は新たな物件の購入です。

取りあえず、4月になったら、

 ・確定申告の結果   と
 ・満室のレントレール


持って、お付き合いのある銀行を、回ってきたいと思います。

「洗練された大家のオーラ」が出すぎないように、
注意したいと思います。


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つまらない業者
こんばんは、ともろう です。

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先週末自宅の電話に、とある不動産業者から電話がありました。

普段は、自分の携帯に電話があるのですが、不動産投資を始めた頃
物件を見学に行った際、「お客さまシート」みたいなものに
うっかり自宅の電話番号を書いたものが残っていたようです。

奥さんが、私が出かけていることを伝え、

 「携帯に電話をしてもらうよう、お願いした」

との連絡を、出先でもらいました。

今までその業者の担当は、20代前半と思われる非常に若い男性で
忘れた頃に携帯に電話をしてきます。

ほとんどが、電話でダメ物件とわかるものばかりでしたが、
今後の付き合いも考えて、毎回FAXをもらっては、

 「残念ですが、○○なので今回は見送りです」

との対応をしてきました。


元々が住宅販売の業者なので、収益物件の扱いは少なく
「利回り」や「キャッシュフロー」の言葉も、
あまり良くわかっていないようです。(ー_ー;)

 「そんな業者に限って、もしかしたら..」

と、いつも期待してしまう自分がいます。(^◇^;)


今回は、携帯に電話が掛かってこなかったので、
仕方なく、こちらから電話をしてしまいました。

 ともろう:「自宅に、お電話を頂いたようですが..」

 業者の兄ちゃん:「初めまして○○です!前任者が退職したので
          今後は私が担当します。よろしくお願いします!」

 ともろう:「よろしくお願いします..」

 業者の兄ちゃん:「早速ですが、ともろうさんは、
           ビルを探していますよね」

 ともろう:「ビっビル!?、テナント物件ですか?」

 業者の兄ちゃん:「コンクリートのビルです!」

 ともろう:「ビルがコンクリートで出来ているのは、知ってますよ。
       RCの1棟ものですか?」

 業者の兄ちゃん:「ビルマンションです!」

 ともろう:「何ですか!?それっ!」

 業者の兄ちゃん:「でも、あまり良い物件ではないので、別な物件を
            紹介しようと思ってました。」

 ともろう:「ビルの話しは..!?」

 業者の兄ちゃん:「もっと良い話です!
            木造アパートですが、4200万です。」

 ともろう:「(そんなんで、解るかよー)場所は、どこですか?」

 業者の兄ちゃん:「東照宮と小松島です。」

 ともろう:「どっちの場所なんですか?」

 業者の兄ちゃん:「何と、2棟一括です!」

 ともろう:「ふー、1棟づつ話してもらえませんか?」

 業者の兄ちゃん:「ビルよりも、良い話だと思いません!?」

 ともろう:「(またビルかよ..)詳しく聞かないと、わかんないですねー
       これ以上は、電話では無理なので、FAXを送って下さい。」

 業者の兄ちゃん:「わかりましたー。よろしくお願いしますー。」



5日経ちますが、まだFAXは来ません..。( ̄ェ ̄;)

へこんだ時、寂しくなった時は、
癒し系として話すのは良いかも知れませんが
普段は、つまらない業者です。

今まで、1%の希望を持って接してきましたが、ここからお宝物件が
見つかる可能性は、0%だとやっと気付きました。

今後は、時間やモチベーションを無駄にしないように、
接していきたいと思います。

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祝!サラリーマン大家の誕生日
こんばんは、ともろう です。

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本日、3/16は、私が1年前サラリーマン大家に
なった日です。ヾ(=^▽^=)ノ

あっ!と言う間に、1年が過ぎてしまいました。

ちょうど1年ですので、大家としての通信簿を発表したいと思います。


 ◆入居率:88.5%
  1年前は、5戸/8戸でした。
  4月で、7戸/8戸になりましたが、最後の1戸を埋まったのが
  11月でした。

  近隣の家賃相場の下落を見誤って、値下げのタイミングが
  遅かったですね。
  今後の満室戦略に活かしたいと思います。

  今年は、93%以上を目指したいと思います。

 ◆表面利回り:12.3%
  当初の予定でが、14%の予定でした。

  入居率の低下が、一番の原因ですね。
  1室が7ヶ月空きましたので、これが改善すれば、ヨッシャヨッシャです!


 ◆11月に、法人を設立しました。
  しゃっちょーさんになってしまいました。ヾ( ̄∇ ̄)
  今後の物件取得は、法人で行う予定です。

 ◆借金が、1年分減りました。
  後、19年で完済です。(^◇^;)
  何にせよ、借金が減るのは良いことです!

 ◆年齢が、1つ増えました..。(ー_ー;)
  増えて欲しくないのですが、こればっかりは..。
  年齢が増えるより、何倍も早くキャッシュフローを増やさねば!


数字に関しては、こんなものでした。

数字に表せないものでは、たくさんの経験や、出会いがありました。


『いやー サラリーマン大家って、

本当に良いものです!!』


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奥さんの大魔神 解ける
こんばんは、ともろう です。

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今朝、子供を幼稚園に送る、車の後部座席から 13万円!

と言う、奥さんの大きな声が聞こえました。

昨日のブログを、携帯から見たようです。(; ̄Д ̄)


聞こえないふりをしながら、助手席にいる子供に向かって
カーナビの説明をしました。(^◇^;)

 ともろう:「これさー、テレビも映るんだよー」

 子供:「えー、やってみて!」

 ともろう:「こうやると、ほらねっ!」

 子供:「映んないじゃん!」

 ともろう:「トンネルに入っちゃった」

 子供:「ダメじゃん!」

 ともろう:「ダメじゃない。全然大丈夫!
       ほら、このナビ見てっ! トンネルなのに、車が動いてる。
       凄いでしょー」

 子供:「別に..」



沢尻エリカかっ!!


渾身の突っ込みも、奥さんは微動だにしません。(°▽°;)

ルームミラー越しに見る顔は、眉間にしわを寄せています。

  :

夜になったら、急に奥さんから5万円を預りました。

毎月、それぞれのサラリーマンの給与から、5万円づつ不動産購入資金
として、貯金しています。

大魔神も、解けたようです。<(; ̄ ・ ̄)=3


次の物件を、早くゲットせねば!
フィットちゃんと、がんばろうと思います!!

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フィットちゃん フル装備
こんばんは、ともろう です。

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CASHFLOW101さんのブログを拝読しているうちに
急に車が欲しくなり、道を走っている途中で見つけた、
激安のホンダのフィットを、買ってしまいました。

フィットちゃん

納車日が2/28で、半月ほどが経ちました。

購入価格は、30万円!!

車検が2年と、8分山の中古スタットレスも付けてもらい
法人名義で購入しました。( ̄ー ̄)

この車で、びゅんびゅん物件の現地調査に行く予定です。

物件調査最強マシンにするべく、この半月でフル装備にしました。

今回の装備の目玉は、カーナビ!!ヾ( ̄∇ ̄)

今までの車のナビは、8年前のDVDのポータブルナビだったため、
無い道路や建物がたくさんあって、あまりアテになりませんでした。
方向音痴の私にとっては、必需品です!

最終的な装備の内容は、

 1.ETCの購入    13000円(取付料込み)
 2.レーダーの購入  13800円
 3.カーナビの購入 105000円(取付料込み)


合計で、131800円 になってしまいました。

【カーナビ装着前】

装着前

【カーナビ装着後】

装着後

どれも、物件調査には無くてはならないものですが、
車の値段の、半分近くになってしまいました。(; ̄Д ̄)

4月には、夏タイヤも購入しなければなりません..。

これらの出費も、お金を生み出す投資にしないと、いけないです!

優良の不動産物件をゲットしないと、奥さんからキツ~イ
お叱りを受けてしまいます。(^◇^;)

夏タイヤも、中古にしようかなー..。

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分厚い家賃精算書
こんばんは、ともろう です。

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本日、3月分の家賃精算書が届きました。

2月末までの、家賃振込み分が対象となります。

いつもより、かなり分厚い感じです。

2月末に、滞納している入居者さんが、2ヶ月分を払ってくれたので、
家賃精算書が2枚になってました。( ̄ー ̄)


やっとサラリーマン大家になって、丸1年となりますが、
実は満室での家賃を、もらったことがありません。(; ̄Д ̄)

元々、5戸/8戸から始まって、1ヶ月後に7戸/8戸に
したのですが、最後の1戸を埋めたのは、昨年11月です。

12月分から、「やっと満室で家賃が貰える」と思ったのも束の間、
1戸の滞納が、始まってしまいました。(ー_ー;)

今月末にも2ヶ月分を払って、通常の状態に追いつく予定なので、
今度の4月分は、初めて満室家賃となります。( ̄ー+ ̄)


このヨッシャヨッシャの状態をキープしたいのですが、
入居者さん次第ですので、大家の努力の度合いは少ないですね。

今後は、空いたらすぐ入れられる仕組みづくりの構築に向けて
精進する予定です。

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入居の必殺技!敗れる
こんばんは、ともろう です。

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1月末に空いた1室が、先日埋まった訳ですが、
2月初旬の光速クリーニングから始まって、
色々と作戦を実行してきました。ヾ( ̄∇ ̄)

その内容は、これまでのブログにも多々書いてきたのですが、
先日、管理会社のI課長から、衝撃の発言がありました。

 I課長:「ともろうさん、105 申し込み入りました」

 ともろう:「なんですとー!ありがとうございます。さすがですねー。」

 I課長:「今回は、ともろうさんにも、頑張って頂きましたので..」

 ともろう:「ハッハッハー。今回は、光速で動きましたので、
       連携プレイの勝利ですねー。」

 I課長:「もうほぼ決まりです。今後のこともありますので、
      ちょっと言いにくいのですが、2・3情報があります」

 ともろう:「おっ!何でも言って下さい。まだまだ足りない部分は
       あると思います。遠慮なく!!」

 I課長:「まず、照明器具ですが、好評です。
      営業も押す材料として、使えました。」

 ともろう:「結局必要ですからね。今後も考えます!」

 I課長:「トイレットペーパーも、GOODです。
      安価で効果も高いと思います。」

 ともろう:「ナルゾウさんの技ですが、もうパクリました。
       ともろうオリジナルにします!」

 I課長:「最後に残ったものが、ちょっと..」

 ともろう:「飴!? チャームすか? スナックぽいですかねー」

 I課長:「花がちょっと..」

お花

 ともろう:「うそー!必殺技っすよ!! プリザーブドフラワーですよ。
       今回で、3回目なのに..」

 I課長:「正直、不評です!あれだけは、好みが分かれちゃうんです。
      最近の若い入居者は、大家と距離を取りたがります。
      元々、何にも置いていない部屋が90%以上ですので、
      花以外で十分です。
      花のプレゼントって、ちょっと引いちゃうとのことでした。」

 ともろう:「...」( ̄△ ̄;)



花返せー!!

わ・か・り・ま・し・た ..。

プリザーブドフラワーの、プレゼントはやめます..。( ̄ε ̄)

乙女心は、全然わかりませんが、今後も満室キープのため
精進したいと思います。


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新入社員と滞納保証
こんばんは、ともろう です。

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新規入居者の滞納保証への加入ですが、
保証料を一括で支払う形での契約なりました。

管理会社のI課長が、入居予定者と保証会社の
それぞれと調整をしてくれて、保証会社からOKが
出たとのことでした。( ̄ー ̄)

最近は、就職も「超氷河期」のため、

 ・新入社員も、就職先に強く言えなかったり
 ・研修期間があって、その期間は社員待遇になれなかったり


と、信販系保証会社への手続き書類も、現時点では
揃わない可能性も出てきたので、転進です。

保証料は私が立て替えて、家賃を1%だけ上乗せして
徴収することで、決着です。

新入社員もつらいと思いますが、思わぬところで
大家の私にも、余波が来てしまいました。(^◇^;)

1Kの入居期間から言って、私の持ち出しが多くなると思いますが、
この時期、契約をゆっくりしてはいられませんので、仕方ありません。

保険ですので、割り切りが大事です。


今後は、保証料の支払い方法として

 ・月家賃1%上乗せ
 ・家賃半額の一括払い


の、どちらかになることを、予め説明してもらい
第1希望がダメな場合は、残った方で契約にして
もらおうと思います。


これで、滞納保証加入者が50%になりました。ヾ( ̄∇ ̄)

今後は順次、入居の際に加入してもらって、100%を目指したい
と思います。


滞納と言えば、今月29日に滞納入居者から2ヶ月分引き落し出来れば、
滞納も解消です!

先月も2ヶ月分払ってくれましたので、同様にお願いしたいものです。

4月からの新年度は、『満室』&『滞納解消』で、
遅い春を迎えたいと思います。

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全空は、やめました
こんばんは、ともろう です。

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先日ブログにも書いた入居申し込み者の、滞納保証の審査が
進まない件で、管理会社のI課長と、電話で打合せをしました。

やっぱり、入居者からの書類待ちで、手続きが
進んでいません!(ー_ー;)

今は、賃料月額の1%を、毎月の賃料と一緒に支払う会社に
しようと思っていましたが、そう言う会社は審査が厳し目です。

逆に、保証料を一括で支払う会社方が、審査は甘目です。

金曜日まで待ってダメなら、滞納保証会社を変えようと思っています。

書類が揃わない場合は、

 ・滞納保証は大家が一括で支払う
 ・賃料月額の1%を、毎月の賃料と一緒に引き落し、大家へ


で、いくつもりです。

つまり、大家が立て替えるってことですね。

入居者へは説明の通りの支払いとなるので、問題ないと思います。


入居期間が短い場合、私の支払いが多くなりますが、
滞納リスクには代えられないません!

一気に契約まで、持って行きたいと思います。


I課長との会話の中で、

 ともろう:「何か、売買の方で、出物はないですか?」

 I課長:「全空物件は、どうしたんですか?」

 ともろう:「ブログ見てました!?」

 I課長:「見てますよー。」

 ともろう:「転進です!私のスキルでは、無理です」

てな、話しになりました。


「仙台大家の会」の方からも『全空物件』の件で、メールがありました。


何か、最近のやたらと「全空」の単語が出てきます!(; ̄Д ̄)

4月からは、また『満室』なのに、かなり縁起の悪い単語です。

もう、この話題はやめにしたいと思います。

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快適なFAX
こんばんは、ともろう です。

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少しづつ、不動産業者さんとの付き合いが広がるにつれて、
FAXの使用頻度が高くなってきました。

不動産業界は、業者さん同士でも、まだまだFAX
文化が多いですねー。(^◇^;)

自宅にFAXはあるのですが、当然自宅に帰らないと見れません。

職場でパッと見て、すかさずメールや電話で
アクションをしたい時もあります。

インターネットFAXの存在は、前々から知っていましたが、
以前はFAXの頻度が低かったため、良く調べていませんでした。

インターネットFAXとは、特定のFAX番号にもらったFAXの内容が
メールで届くものです。

プリンタから印刷すると、FAXと同じことになります。

結局、D-FAXに申し込んで、FAX番号をもらいました。ヾ( ̄∇ ̄)

料金は、

 ・新規登録手数料:2625円(初回のみ)
 ・PDF変換オプション:1050円(年額)


でした。

標準の添付ファイルの形式が、「Tiff」なので、オプションで
「PDF」にしました。

以前は、資料送付をお願いする度に、「メールで送って貰えませんか?」
と、煩わしい会話をしてましたが、

今は、「FAXで送って下さい」で終了です。


また、初めての業者さんの場合、メールアドレスを伝えるのですが
口頭でメールアドレスを伝えるのって、結構大変です。

FAXは、番号なので伝えやすくて、簡単です!( ̄ー+ ̄)

職場からでもFAXの内容が覗けるので、かなり快適です!!


ですが、問題が発生..。

名刺を80枚ほど、作っちゃいました..旧FAX番号で..。(ー_ー;)

まあー、自作の名刺なので、作り直せば良いのですが、
もう1つ作ってしまったものがあります。

会社のゴム印!

バッチリFAX番号入れてしまいました..。(; ̄Д ̄)

早く、インターネットFAXにしておけば、良かったと後悔しています。

検討されている方は、名刺などを作る前にしましょう!!

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週明けの明暗
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング ともろう、がんばれ!!

3月は週明けになると、「仙台大家の会」のメーリングリストや、
ブログ読者の大家さんから、

 「申し込み入りました」 とか

 「○室埋まりました」

のメールが飛び交います!(^◇^;)


大家になる前は、『単なる年度末』だったのですが、
大家になってからの3月の週末は、かなりの緊張です!

幸いにも、私の空き室は3/1に、入居申し込みをもらいましたので、
その後は、ちょっと余裕です!( ̄ー+ ̄)

今回の入居者は、4月からの新社会人です。

現時点では、社会人ではないため、滞納保証の審査で、
入社証明書が必要とのことでした。

現在それを取得中とのことで、滞納保証の審査が出来ず
契約が前に進んでいません。(ー_ー;)

1週間前と同じ状況なので、明日、管理会社と調整し、
契約手続きを先行し、滞納保証は後回しにしようと思っています。

滞納保証は必ず入ってもらいますが、繁忙期ですので
管理会社も臨機応変が、出来ない時期です!

大家の判断で出来ることや、多少のリスクを取るぐらいは
積極的にアプローチしたいと思います。

今年は、入居率95%を超えられるよう、がんばりまーす!ヾ( ̄∇ ̄)

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全空物件、調査終了
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日は何位だー!!

先日ブログに書いた『全空』物件を、内見しに行ってきました。

1年ちょっと、全空と聞いていましたが、「幽霊屋敷化」
している訳ではなく、築年数25年並みの普通の物件でした。

間取りは、和室6畳がほとんどでしたが、全体的には
意外と広めに感じました。

部屋の写真

この物件には、既に買い付けが入っているので、
私は全然急ぐ必要がありません。

買い付けを入れた方は、懇意にしている賃貸業者さんと組んで
「2ヶ月で80%埋める!」と、言われてるそうです。


最近の銀行融資の情報や、賃貸相場の一連の情報交換をさせて
もらったら、

 業者さん:「ともろうさん、2番手入れて下さいよ。
       1番手さん、たぶんダメです。値段は頑張りますんで..。」


と、言われてしまいました。(^◇^;)

 ともろう:「これ、銀行融資引けませんよ。全空だもん!
       私、お金ないし..。」

以外な直球に、普段では言ってはいけないことを、
言ってしまいました。( ̄△ ̄;)

 業者さん:「あっ!大事な所を見てもらわないと..。
       塀を乗り越えますが、大丈夫ですか!?」


もう、見なくて良かったのですが、大事な所 の響きに負けて
二人で塀を乗り越えました。

陥没

 業者さん:「排水の漏れだと思うのですが、
       ちょっと陥没してまして..」

 ともろう:「ダメじゃないすか!」

 業者さん:「建物は問題ないと思うんですが、ダメですかねー」

 ともろう:「どこまでユルんじゃってるか、わからないとダメでしょう!」


また、塀を乗り越えて通路まで戻り、私が欲しい物件を伝えて、
今後連絡をもらえるように、お願いしてきました。

やっぱり、安いものには訳がある。

この物件に限っては、やる気MAXの1番手さんの健闘を、
お祈りしたいと思います。

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何とかできるスキル
こんばんは、ともろう です。

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昨日、購入物件を探索し、2件ほど資料請求をしました。

たまたまですが、両方ともRC1棟物件でした。ヾ( ̄∇ ̄)

本日、電話で確認したところ、1つには既に買い付けが入っており、
申し込むと2番手になるとのことでした。

立地や積算は、申し分ないのですが、大きな問題が1つあります。

『全空』なんです!(ー_ー;)


当然、銀行融資は付きませんが、買い付けを入れた方は、
銀行から、ほぼフルローンを引くつもりのようです。

根性論だけではないと思っていますので、どう言う理屈なのか
非常に興味があります。

週末に内見できることになりましたので、見に行くことにしました。

どう言う理屈なのか、じっくり仲介業者さんから、聞き出したいと
思っています。

たぶん、ブログ向きの情報ではないと思うので、メルマガ行きか
お蔵入りかなー。( ̄△ ̄;)


仮に、融資が何とかできたとしても、次は入居率のジャンプアップ
が必要です!

ここまで妄想が進んだ段階で、先日の藤山先生の競売セミナーの
言葉が頭をよぎります。

「何とかできるスキルがないなら、無理はしない方がいい..」


徐々に、ハードルの高い物件を、うまく料理できるようになれば

 ・競争も少ないし
 ・安く買えるし
 ・収益も増える


のですが、問題を解決できないと、致命傷になる可能性もあります。


『全空』は、まだちょっと無理だなー.. と思います。

何事も経験です!

じっくり話しを聞いて、今後の「引き出し」にする気持ちで、
行ってきたいと思います。

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確定申告、ほぼ終了
こんばんは、ともろう です。

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サラリーマン大家として、初めての確定申告です。

自分でExcelに、領収書の金額を入力していたのもありますが、
税理士さんに一式を提出してから、1週間程度で完了です!( ̄ー ̄)

サラリーマンで支払った以外の、今年の納税額は、2600円
なりました。

不動産収入に関しては、「青色申告特別控除額」以内でしたので
税額0円でしたが、税理士さんといろいろと相談し、
ネットビジネスでの収入で、2600円の税金を払うことになりました。

今後の銀行借り入れを考えた場合、初年度であっても赤字には
したくなかったので、狙い通りの結果です。( ̄ー+ ̄)

明日、会社の近くで税理士さんと会って、印鑑を押して終了予定です。


昨年度は、図書研修費として40万ほど使いました。

サラリーマン収入だけだったら、考えられない金額です!(; ̄Д ̄)

 ・東京に1泊で、セミナーに行ったり
 ・教材を買ったり
 ・書籍を買ったり


自分では、もっと使った感覚がありましたが、
その額で済んだので、ほっとしています。

自己投資額は、小さいものではありませんでしたが、
その代わりに

 ◆アパートを満室にするスキル
 ◆ブログを書くスキル
 ◆大家仲間のネットワーク
 ◆不動産の収入
 ◆ネットビジネスの収入
 ◆サラリーマン大家として、今後もやっていく自信


などを、得ることが出来たと思います。ヾ( ̄∇ ̄)

1年前の自分とは、全然違う自分になったことは確かです!

今年度も、同じぐらいの自己投資をしながら、悪い頭を
ゴシゴシ磨きたいと思います。

当面、サラリーマン大家、サラリーマン投資家を続ける予定
ですので、ともろう流の『少ない資金で、お金を生み出す仕組み』
づくりに、今後も励みたいと思います。

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入居申し込みゲット
こんばんは、ともろう です。

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家賃滞納の入金に引き続き、うれしいニュースです!

2月から空いていた1室に、先週末に内見があり、
入居申し込みをゲットしました!!ヾ( ̄∇ ̄)

4月に社会人になる、またまた女性の方のようです。

これでまた、7戸/8戸が女性です。

現在、オリコの「住まいるパートナー」で滞納保証の審査中です。

家賃の最高6カ月分が、滞納保証されます。

現在滞納している方は、私がオーナーになる前に
入居していた方なので、滞納保証サービスに
入っておりませんでした。

今回の入居者が本決まりになれば、4戸/8戸が
滞納保証サービスに加入することになるため、
滞納のリスクが、ぐんと減ります。ヾ(^▽^。)ノ

今後、入退居の都度、滞納保証は必須と考えています。

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滞納家賃の入金は?
こんばんは、ともろう です。

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1部屋、家賃滞納が発生していますが、3/1(月)が1月と2月分の
2ヶ月分の引き落し日でした。

管理会社さんにわざわざお願いして、「振込」ではなく、
「引落し」にしてもらってました。

振込を忘れたりされると、へこみますから..。( ̄ェ ̄;)


入金確認の結果、2ヶ月分、振込ありです!ヾ(=^▽^=)ノ

2/26(金)に振込みがあったそうで、「んっ!」って感じです。
もしかして、管理会社さんを通じて渡してもらった、
これが効き過ぎちゃったのかなー..。(^◇^;)

パンフ裏

パンフ1

効果のほどは、定かではないのですが、また滞納者が出た場合は
状況によって、試してみたいと思います。


実はこの滞納は、融資の方にも、ちょっと影響が出てました。

共同住宅の競売入札の際、銀行に融資の申し込みをしたのですが、
その際、自分の持ち物件のレントロールも、最初から出してました。

その中には、正直に滞納者がいることも、書いてまして
銀行の担当者さんからは、

 「2ヶ月ですかー。回収は、大丈夫ですか?」と質問され、

 「大丈夫です!ちゃんと管理会社と連携して、やってますから」

などのやり取りがあり、担当の方も大家のスキルを見ている感じを
受けてました。

入金したキャッシュも、もちろん大きいのですが、滞納を回収した
実績も大きいです!

3月で大家1年になりますので、付き合いのある銀行さんには、
自分から1年間のレントロールを、説明に行く予定です!

『洗練された大家のオーラ』を、モワ~んと出しながら、
さりげなく大家のスキルを、披露してきたいと思います。( ̄ー+ ̄)

3/29(月)の3月分と4月の前家賃が入ると、めでたく滞納解消です!!

早く次の物件を、ゲットするぞーー!


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藤山さんのセミナー、懇親会
こんばんは、ともろう です。

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週末参加してきた、藤山先生の競売実践セミナーですが、
『実践』と付くだけあって、競売3点セットの見方から始まって、
実際の現地調査などを、藤山先生が実際に現地で解説している
ビデオ映像は、非常に斬新で、解り易いと思いました。

サラリーマン大家の私にとって、現地調査やヒアリングは
なかなか慣れないものでしたが、非常に参考になりました。

また、セミナー後の懇親会は、不動産業界のスーパースター揃い
だったのは、昨日のブログの通りです。

目移りしてしまって、誰と話したら良いのか、正直迷うほどでした。(笑)

でも、ご自身がセミナーの講師をするぐらいの方達ばかりでした
ので、受講者の方達もうまく分散して、逆に比較的ゆっくりと
お話しできました。ヾ( ̄∇ ̄)

一番長くお話ができたのは、「投資家けーちゃん」こと、寺尾さんで
ごく最近、名古屋に区分マンションを買われたのは、ブログで
知ってましたが、そのことについて、聞くと

 ともろう:「けーちゃん」ぐらいのなると、良い物件情報
       入って来るんですよねー。

 けーちゃん:いや、ヤフー不動産で見つけましたよ。
        探せば、結構ありますよ!

 ともろう:「ヤ、ヤフー」すかっ!


てな感じで、聞いたら何でも答えてくれました。


メルマガにも書きましたが、人気ブログランキング1位の「石渡さん」 には

 ともろう:「さっきは、空室対策に力を入れてるって、
       おっしゃってましたが、今日のセミナーに出ている
       と言うことは、まだ買う気なんですか?」

 石渡さん:「はい、まだ買います!」

 ともろう:「えー、石渡さん買うこと自体が、好きなんでしょう!?」

 石渡さん:「はい、好きです!」

 ともろう:「私も好きなんですが..」



大盛り上がりの中、最後は藤山先生の『エール』
のアンコールで締めでした。

藤山先生エール

奥にいる方が、主催者の沢さんです。
仙台からの参加でしたが、とても有意義で何より楽しかった..。( ̄ー+ ̄)

パワーをもらいましたので、落札に向けて奮闘したいと思います。

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