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すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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入居募集の意見交換
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング ちょっとサボったら、酷いことに..

昨日は、18:30~0:30まで、大家さん仲間で不動産談義
を、してしまいました。

これまで、勉強会や飲み会での不動産談義も、結構やっていますが
昨日は、人数が少なかったり、最後は2人だけだったので、
話しが全く脱線せず、かなりディープな話しができました。( ̄ー+ ̄)

セミナーかっ!

ぐらいの、話しの濃さでした。

大まかな話しの内容は、

 ◆物件管理
 ・コストを有効に使った、入居募集の仕組みについて


 ◆投資全般
 ・プチ図面舞踏会
 ・投資全般から見た、不動産投資の現状について
 ・今後の不動産投資について


後半の「投資全般」については、アルコールなしで話すこと
としたため、ファミリーレストランに移動して、ドリンクバー
で3時間ぐらいやってました。(⌒・⌒)ゞ


 ・コストを有効に使った、入居募集の仕組みについて は、

 ・「コストを抑える」 ことを目的にせずに

 ・「コストを有効に使って、入居に繋げる」


ことを目的として、意見交換しました。

具体的には、広告費の使い方などになりますが、
最終的に、入居に結びつかないと、広告費のコストを下げても
意味はありません。

徐々に、入居率が厳しくなっていく中で、広告費の高騰が
懸念されます。(ー_ー;)

『相場』の名の下に広告費が高止まりすることは、
大家に取っては非常に脅威です!

「コストを抑える」ことを目的にはしませんが、
結果的に「コストを抑える」ことも期待出来そうです。

サラリーマンでの経営戦略会議のようで、費用対効果や
将来見通しなど、不動産管理とサラリーマン業のスキルが
かなり重なって見えました。

年内に、仕組み作りを行って、来年の繁忙期は試験的にでも
実施出来ればと、考えています。

書いちゃったので、周りからプレッシャーを掛けられそうです..。(^_^;)

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

投資家のスキル 大家のスキル
こんばんは、ともろう です。

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私も、サラリーマン大家になって、1年経ちましたが、
その間に、1K8戸のアパートで、6戸入退去がありました。

1Kの宿命ですが、どうしても入居期間が2年程度と短いので、
必ず、1年に1室から2室は退去が発生することになります。

昨日、1戸空きましたので、満室も終了です。( ̄ェ ̄;)

満室の大家さんは、ほとんどすることがありませんが、
空室の大家さんは、まさに『大家のスキル』で空室を埋める
必要があります。

物件を購入する前までは、『物件を買う』ことに全力投球して
いましたので、本を何十冊も読んだり、教材を購入したりと

 『投資家のスキル』

を、一生懸命磨いていました。

『投資家のスキル』は、自分から「攻め」が多いのが特徴で

自分から

 ・物件情報を下さい とか
 ・指値は幾らで   とか
 ・金融機関にも、自分で働きかける  とか


なので、直接的でダメなら転進できます。

『大家のスキル』は、どちらかと言うと「受身」になり
間接的で、簡単に転進できません。

普通は、管理会社さんや賃貸業者さんに、管理や入居募集を
お願いしますが、業者さんの常識や慣習などを知っていないと、
うまく自分の物件に、入居希望者を紹介してもらえない状況が
発生します。

『投資家のスキル』『大家のスキル』は両輪ですので、
買うことばかりに集中せず、バランスよく勉強することが重要です!


『投資家けーちゃん』の本、明日でキャンペーンが終了です。

先ほど、Amazonのランキングを確認したら、6位でした。

満室大家さんのヒミツ



昨日、インタビュー映像は、ゲットしました。( ̄ー+ ̄)
買うなら明日までがお得です!

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お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

擁壁(ようへき)ばかり..
こんばんは、ともろう です。

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迷ってしまった、昨日の物件調査ですが、またしても
擁壁(ようへき)物件です。

土地が擁壁で上と下に分かれていて、それぞれ別の建物が
建っています。

しかも、今回はかなり高い..。( ̄△ ̄;)
このぐらい、階段があります。

階段

安い物件は、土地の形状が悪いのは当たり前ですね。

○○丘とか、××台など、高台を造成している土地は、
擁壁が付き物です。

擁壁物が多いので、何とか攻略しようと思い、管理会社の
I課長のもとに押しかけました。

 ともろう:「物件調査の帰り道だったので、寄ってみました。」

 I課長:「お盛んですね。何かいいものありました?」

 ともろう:「これです!擁壁が3メートル以上あります。
       擁壁を削って、段々にしたら、メゾネットの
       タウンハウス建ちませんか?」

 I課長:「擁壁をやり直すんですか?お金掛かりますよー。
      ちなみに道路側、東向きですよね。
      そっちに入り口作ると、日当たりがいいのは一戸
      だけですよ。」


終~~了。

自分の都合で、良いように考えようとする、いい例です。(⌒・⌒)ゞ

I課長からは、

 「土地を見て、イマジネーションが湧くようになったら
  プロ中のプロですから..」


と、妙な励ましをもらってしまいました。

擁壁以前の段階で、プロに瞬殺されてしまいましたが、
何事も経験なので、今後も頑張ろうと思います。


『投資家けーちゃん』の本、キャンペーンが開始されました。

満室大家さんのヒミツ

キャンペーン中に、amazonで書籍を購入すると、インタビュー映像が
無料でもらえます。

早速買いましたので、特典を申し込みしたいと思います。

このブログのサイドバーからも、購入できます。

購入したい方は、キャンペーン中が絶対お得です!


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

物件到着は、ナビ頼み
こんばんは、ともろう です。

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今日も、物件調査に行ってきました。

愛車の「フィットちゃん」を、点検してもらっていたので、
代車ので、行ってきました。

代車にはナビが無かったので、略図と勘(?)を頼りに
物件まで行くことになりました。( ̄ー ̄;

若い頃から「方向音痴」でしたが、それなりに年齢を経たので
結構自信がありましたが、完全に迷いました。(。-_-。)


1時間近く、目的の住所の周辺を走ってました。

なぜに、そこにだけ行かないのか、不思議です..。(ー_ー;)

偶然にも、自分が横道に入る前の、幹線道路に出ました。

いわゆる

 『振り出しに戻った』

と言うことです。(⌒・⌒)ゞ

今度は、大回りをして略図の通りに、ランドマークを辿って
行ったら、やっと目的の物件に着きました。<(; ̄ ・ ̄)=3


教訓、

 『年を取っても、方向音痴は治らない!』

と、言うことです。

今後は、ナビが無い車の時は、調査は考えないとダメですね。


『投資家けーちゃん』こと、寺尾恵介さんの本、キャンペーンまで
24時間をきりましたねー。

明日20:00から、キャンペーン開始です。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

物件調査に行ってきます
こんにちは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日は何位!?

昨日も、色々と物件検索をしてました。

『ビビッ!』と来る物件はないのですが、見てみたい物件が
いくつかあるので、調査に行ってきます。

たまたまですが、午後から歯医者さんへ行かなければ
ならないので、そのついでも兼ねてます。(⌒・⌒)ゞ

今回は、初めての業者さんですので、新たなラインができると
良いのですが..。

力まない方が、結果が良いこともあると思うので、
自然体で、臨みたいと思います。


元祖、人気ナンバーワンブロガーで、不動産投資メルマガが
殿堂入りしている『投資家けーちゃん』こと、寺尾恵介さんの本、
いよいよ明日20:00からキャンペーン開始です。

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待っていましたので、明日、申し込みしたいと思います。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

物件が、なかなか買えない時は..
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位よ上がれ!!

最近は、なかなか良い物件が見つからず、心がトキメキません。

選択眼が磨かれてきたこともありますが、物件そのものも
少ない気がします。

以前は、

 探して、探して、探して、探しまくって、また探す..。(笑)

をしていましたが、次第に『探す』のが目的になって、
ダメ物件を、何とかお宝物件にしようと考え始めます。(; ̄Д ̄)

時間と労力を要するのですが、それしか方法がないので、
とにかく頑張ってました。(^◇^;)

物件を持っていない間は、『買うこと』しか、頭にありませんでしたから
仕方ないですね。

サラリーマン大家になってからは、『大家力が足りない..』と、
強く思っています。

物件は、買えない時はどうやっても買えないので、『大家力』
磨くことにも時間を、使うことをお薦めします。ヾ( ̄∇ ̄)

物件を持った瞬間から、大家になりますので、入居率を上げないと
収益が上がりませんし、ローンも払えません。

物件を購入したり、ローンを引いたりすることばかり、勉強しがちですが
買った後のことも考えて、準備をしましょう!!

物件の管理や『満室』にするための、色々な書籍が出ていますので、
時間を作って読んでみて下さい。

満室にするノウハウから、どんな物件を購入したら良いかと言った
購入にまつわるノウハウも、一緒に得られると思います。


元祖、人気ナンバーワンブロガーで、不動産投資メルマガが殿堂入りしている
『投資家けーちゃん』こと、寺尾恵介さんが、本を出版されてます。

「みんなが知らない 満室大家さんのヒミツ」 です。

4/25(日)からキャンペーンをするそうで、キャンペーン中に
amazonで書籍を購入すると、無料プレゼントがもらえます。

書籍の内容や、キャンペーン情報は、こちらをどうぞ..。

満室大家さんのヒミツ

後2日です。
私も、25日に買おうと思います。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

競売落札物件の売買
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位を確認!

先日、私が初めて入札に参加した、競売物件が一般市場で
販売されていました。

競売時の各金額は、こんな感じでした。

 ・売却基準価額 :約240万
 ・買受可能価額 :約190万
 ・ともろう入札額 :約194万
 ・落札額      :約270万


落札したのは、個人の方でした。

一般市場での販売額は、600万弱でしたので、2倍強での
販売価格となります。

実は、私も同じような「青写真」を描いていました。ヾ( ̄∇ ̄)

 ◆安値で買って
 ◆3倍程度で売却し
 ◆アパートやマンション1棟の購入資金にする


実現出来れば、戦略として大きな間違いはないのですが、
大きな問題点があることが、判りました。

このような実績があると、

 銀行が、融資をしない!(°▽°;)

と言うことです。

基本的に、銀行は『投資』に対しては融資をしません。

購入した不動産で、資産形成をするから、サラリーマンでも
融資をする訳です。

上記のような売買の実績があると、「転売が目的か?」
と見られてしまい、融資をしない可能性が高くなります。

今後も、銀行から融資を受けたい方は、競売で落札した場合
まず賃貸して、しばらくたってから売却することを、お薦めします。

そのためには、賃貸出来そうもない物件は、避けた方が
良いと思います。

融資を受けたい方は、

 とにかく、銀行の考え方に合わせる!

ことを、忘れてはいけません。

徹底して、銀行の融資基準に合わせていく購入手法としては、

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

に、詳しく載っています。

60日間の返金保証も付いており、お薦めです!(^_^)v

お宝物件をゲットして、お財布も『桜咲く』と、行きたいですねー。

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滞納者への今後対応
こんばんは、ともろう です。

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私の物件での、滞納者のその後ですが、3月末頃に2ヶ月分払って
通常に戻る予定でしたが、その支払いがありませんでした。

管理会社の滞納担当者さんに、一応フォローをお願いしました。

これまでは、滞納者の事情に合わせてきたのですが、
落とし所が無さそうなので、こちらで考えないといけないと
思っています。

支払えない理由よりも、

 今後、支払える状態にあるか?

が、一番重要だと思っています。

私の物件は、築6年と比較的築浅で、地下鉄から徒歩10分の
場所にあるため、仙台市内の1Kでは賃料は高めです。

もっと古ければ、1万円以上安い物件も、たくさんあるので、

 「身の丈にあった部屋選びを、薦めた方が良いかなー」

と、思い始めています。

明日、4/21に1ヶ月分、4/26に5月の前家賃を含めた
2ヶ月分の支払いをすると言っているそうですが、これまでの
経緯から信用はしていません。

仮に、支払われた場合であったとしても、

 ◆定期借家契約への変更
 ◆滞納保証契約の義務化


上記の全てか、どちらか一方は、実施したいと考えています。

携帯電話や車のガソリン代は、支払わないと実害が出るのですが
部屋代は、後回しでも許される考えが、強くなっているように思います。

ライフラインをしっかり払って、その後、贅沢品や嗜好品にお金を回す
感覚が欲しいものです。

どうしても、贅沢品や嗜好品にお金を回したいのであれば、
住居を含めた生活水準を、落とすしかないと思います。

連帯保証人である母親も、滞納した賃料を払う気はないようですが

「払えないなら、もっと安い所に引越しなさい!!」

程度は、言って欲しいなー。(ー_ー;)

自分の物件のことなので、出来る限りのリスクテイクを
考えたいと思います。

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競売は、何でも売るの!?
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング そーっと見て下さい!!

相変わらずの競売人気ですが、一応物件チェックはしています。

先日、特別売却に、燃えた区分マンションが載っていました。(; ̄Д ̄)

火事があったようで、3点セットの写真では、全てが黒こげでした。

 「何でこんな物件を、競売する必要があるのかなー?」

と思い、後でもう一回見ようと思っていたら、なんとっ!


 落札されてました!!(°▽°;)


「なぜ!?」 「どうして?」 「この物件買って、どうするの?」

疑問は募るばかりです..。(ー_ー;)

誰か、知っている方、ご教授をお願いします。<(_ _)>

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

セルフリフォーム完成!そして..
こんばんは、ともろう です。

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仙台大家の会「ベガベガ」さんのセルフリフォームが
完成しましたので、見学に行ってきました。

今回のリフォーム範囲の確認!

和室を洋室にするため、以下のリフォームです。

 1.和室天井を、洋室天井に変更
 2.畳から、フローリングに変更
 3.押入れをクローゼットに変更
 4.和室2間続きを、壁でふさぎ独立した部屋にする


【リフォーム前、畳の和室です】

床_Before

押入れ


【リフォーム後】

完成1

押入れ→クローゼット

完成2

クローゼットは、ウォークインのものと、押入れの棚を残したものを
それぞれ作っていたので、収納力もあります。

続き間を仕切った壁も完璧です!
巾木も、フローリングやクローゼットと色も合わせているので、
私には最初から洋間の2間に見えました。( ̄△ ̄;)

これに掛かった総費用は、何と 76100円とのことでした。

安い..。(^◇^;)

6畳1部屋をフローリングにすると、10~12万程度
掛かりますので、2部屋でそれ以上のリフォームですから
セルフリフォームの威力は絶大です!!

途中、フラフラと遊びに行ったり、ベガルタ仙台の試合があると
休んだりしますので、実際の作業期間は5日とのことでした。

そして、何より凄いことが..。

4/13にリフォームが完了し、管理会社に改めて客付けを
依頼いたところ、何と 4/17に申し込みが入った
とのことです!ヾ(^▽^。)ノ

すごい即効性です!!
これで、「ベガベガ」さんは、物件全てが満室です。

飲み会では、『チーム飲んべえ』ですが、お酒が入らないと
いい仕事してますねー。( ̄ー ̄)

 ・行動する、大家さん
 ・勉強する、大家さん
 ・頑張る、大家さん


として、非常に勉強になります!ヾ( ̄∇ ̄)

次の物件を早くゲットして、実際にリフォームしてみたくなりました。

頑張りたいと、思います。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

キャッシュフロー出ませんなー
こんばんは、ともろう です。

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今日、RC1棟物件を見てきました。

場所もよく、私の好きな仙台市営地下鉄まで、歩いて10分以内です。

利回りも13%台には届きそうなので、久々にうきうき
しながら帰ってきました。ヾ( ̄∇ ̄)

さっきまで、2時間も色々数字を変えながら、シミュレーションを
やったり、1Fテナントの情報を集めたりと、頑張ってみたのですが
3年目でキャッシュフローがマイナスに転じます。(°▽°;)

固定資産税が、高すぎる..。

かなり、意気消沈してしまいました..。


明日、リフォームが完了した、仙台大家の会「ベガベガ」さんの
完成披露の見学会に行ってきますので、他の洗練された大家さん
のご意見と、励ましを頂いてきたいと思います。(笑)

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固定資産税の納付
こんばんは、ともろう です。

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4月に入って、固定資産税の納付書が届きました。

昨年の4月は、アパートを購入したばかりでしたので、
自宅の分だけでした。

今年からは、アパート分が来ましたので、2軒分納付となりました。

今までは、

 「自宅の固定資産税が、毎年安くなってうれしいなー」

と、思っていました。

明細が2つになったので、まじまじと較べてみると

 自宅の評価、安っ!!

と、ちょっとがっかりしてしまいました。( ̄△ ̄;)


『税金が安い』=『資産評価が低い』

と、当然のことなのですが、単なる住居と見ていた自宅を
『不動産資産』と見てしまうと、複雑な思いです。(ー_ー;)


ちなみに、1回目の納付期限が4/30となっておりました。

今後、融資をお願いする際に、納付書の提出を求められます。
期限を過ぎてから納付していると、決して良くは見られません!

こんなことで、マイナス評価を受けてはもったいないので、
期限内に納めることを、激しくお薦めします!!

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

この日の本命物件
こんばんは、ともろう です。

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どんどんサラリーマン業、忙しくなって行きます。
モーレツサラリーマンなのですが、打合せ多過ぎです!(; ̄Д ̄)

さあー先日の、『再建設不可の物件』『スーパーな、まつがい物件』
に続いて、物件調査3連発です!

今度は、仙台市内戸建物件です。

送ってもらったマイソクに、住居表示の住所がありますので
今度は間違えません。ヾ( ̄∇ ̄)

この戸建は、現在賃借中と言うことで、人が住んでます。
着いたら、こんな感じでした。

戸建

擁壁(ようへき)の上に、家が建っていますので、
間近では、見れませんでした。 赤い花が、きれいな平屋です。

割れ

擁壁が、結構割れてますなー。
そして『水』、と言う文字が書いてありました。(; ̄Д ̄)

今、築古の戸建を探しているのは、

 ・出来るだけ安く現金で買って
        ↓
 ・5年程度で、投資額を回収(利回り20%以上)
        ↓
 ・5年後の状況によっては、取り壊してメゾネットのタウンハウス
  等を新築する。(建築費は、銀行借り入れ)


を、ちょっと目論んでいました。

擁壁の割れは、修繕しないと、擁壁寄りには建築許可が下りない
かも知れないので、修繕費が多く掛かりそうです。

でも、今の入居者の賃料によっては、買っちゃおうかなー
とも考えていました。

一応、仙台市内ですし、現況のままで貸せますからねー。( ̄ー ̄)


先日、仲介業者さんから、賃料の情報が入りました。

なんと! 2万円でした。(°▽°;)

現オーナーの、友人とのことですが、いくら古くても90平米超の
戸建なのに..。

新しい入居者を入れるには、リフォームが必要になるので、
んー、保留にしておきましょう。

最近、ストライクゾーンが広くなってきました。

今週末見に行く物件を、探したいと思います。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

スーパーな、まつがい
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 本当に、順位がやばいぞー!!

サラリーマン業が、忙しくなってます。

なぜか、仕事がどんどん集まってきてます。(; ̄Д ̄)

でも、良い物件情報は、全然集まって来ないなー..。


先日、再建設不可の物件調査の際、他の物件も調査していました。

この物件は、私が問合せした物件ではなく、業者さんから

 「こんな物件も、ありますよ」

と、紹介されたものです。

場所は、仙台市ではなく、近郊の町です。

土地としての表記で、600万程度で、

 「会社の寮で使っていた建物が、あるらしい」

とのことでした。

送ってもらったマイソクに、住居表示の住所がなく、
地番のみとなっています。

ナビで地番を頼りに近くまで行って、後は不鮮明な地図で
物件を探し当てたら、何とこれでした。

お宝アパート?

寮ではなく、4戸のアパートです!
しかも、結構キレイ!!

お宝物件だー!!( ̄ー+ ̄)

本当は、この後もう1つ『今日の本命物件』を、リサーチ予定でしたが
もうやめる気満々です!

近所をぐるぐる回って、学校や公園、近隣のアパートの状況などを
調査して、もう一度物件の場所に戻ってきました。

念のため、もう1回場所のチェックです。
学校がここで、公園がここで、道路が2本目の角から..。

んっ、何か違う! 道路が1本違う!!(°▽°;)

走って、もう1本、隣の道路の地図の場所にあったのが、これです。

本当の物件1

本当の物件2

撤ーーー収!!

寮だっただけあって、妙に大きな古家です。
リフォームも掛かりそうですが、立地的に高い賃料は望めません。
危うく、買い付けを入れてしまうところでした。(^◇^;)

スーパーな、まつがいです!

日も暮れかけてきたので、やっぱり『今日の本命物件』
に、急ぎたいと思います。

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再建設不可は、トトロ系!?
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位がやばいぞー!!

昨日は、ブログの更新で操作ミスをしてしまい、
ブログがアップされていませんでした。(°▽°;)

今後は、ちゃんと確認します..。


仙台市内で格安の土地を発見したので、資料請求をしてました。

格安の理由は、『再建設不可』のためです。

接道している道路が、2メートルしかないとのことで、
建物を建てることが出来ない土地です。

でも、資料を送ってくれた業者さんが、

 「古家があるので、もしかしたらリフォームで..」

と、言われたので、昨日確認に急行しました。

結果発表ーーー!!

土地1

土地2

土地3


ふー、<(; ̄ ・ ̄)=3

最後の写真は、隣の神社からの写真です。

たぶん何かの神様が、住んでいると思います。
トトロ系の何かです!( ̄ー ̄)

神様から、賃料は取れないので、転進です。


どんどん、見に行きますよー!

明日に向かって、不動産投資です!!ヾ( ̄∇ ̄)

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仙台大家の会 オフ会
こんにちは、ともろう です。
操作を間違えて、昨日は公開されてませんでした。(^^ゞ

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昨日は、仙台大家の会のオフ会に行ってきました。

2次会からの参加者も含めると、16名となりました。

今回、初参加の方も、3名いらっしゃいましたので、
少しづつ、勢力拡大中です。ヾ( ̄∇ ̄)

新しく買った物件の話しや、逆に売却した物件、いつも話題は
盛りだくさんですが、私の周りでは、

 ◆最近の競売の落札価格は、高すぎる
 ◆本当に、埋まらない部屋が出てきた


は、皆さん同じ意見を、お持ちでした。( ̄△ ̄;)


競売に関しては、競売のリスクがどこかに行ってしまって
市場物件と同じような、価格での落札が続いています。

でも、大家の会の皆さんは、

 高いキャッシュフローを生み出すための、物件調達の1手段

として、競売物件を割り切って考えていますので、

 高値の競売なら、リスクは冒さない

と、さすがに多くの落札実績を持つ方達です。
落ち着いた対応を、私も見習いたいと思います。( ̄ー ̄)


空室問題も、ホットな時期ですので、皆さんそれぞれの
スキルで、結果を出してます。

ほとんどの大家さんは、3月でほぼ満室にされたようですので
さすがに洗練された大家さんです。

それでも、『どうしても、埋まらない部屋が出てきた』
と、複数の大家さんの意見もありました。

世の中が不況ですので、

 ◆企業の倒産・縮小・撤退
 ◆リストラによって、実家に帰る
 ◆都市部での採用の縮小による、賃貸需要の減少


などで、以前は何とか空室が埋まっていた物件が、
どうしてもが埋まらない状況に、一気に進行した
感があります。(; ̄Д ̄)

今後の物件購入時に、役立てたいと思います。


ちょっと、暗めの話題もありましたが、仙台大家の会

 『チーム のん兵衛』

が、暗い雰囲気を吹き飛ばす、珠玉のおやじギャグ
連発してましたので、とても楽しい時間となりました。

次の開催を、心待ちにしたいと思います。

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1棟目から法人で取得!? その2
こんばんは、ともろう です。

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昨日からの続きです。

ブログの読者の方からの

 一棟目から法人を立ち上げた方がいいように思えますが、
 アドバイスを頂けると嬉しいです。


への、私の回答の続きとなります。

作ったばかりの法人にも、銀行から融資してもらうためには
法人に、まだ信用、実績がないので、個人の信用、実績を
使うしかありません。

そのためには、法人=個人と言う解釈を、銀行にしてもらう
必要があります。

法人を「個人の資産管理法人」とすれば、銀行によっては
法人=個人と、見てくれる場合があります。

個人の資産管理法人とするには、法人設立時に

 ◆事業目的を不動産関連のみに限定する
 ◆出資者や役員は、奥さんなど、家族に限定する

       :


など、気をつけるべき部分が、いくつかあります。

要するに、

 個人で不動産を持つと、税金が高いので
 単純に節税のために、法人化したんだなー


と、銀行に証明する訳です。

法人化の直後で、融資の申し込みをした場合も、
個人でアパートの1棟も持っていると、大家としての実力も
見れるので、1棟目できちんと収益を出している場合は、

 この法人は、個人での実績があるので
 融資しても、ちゃんとやれそう


と、評価し易いと思います。

私の経験上からの、法人化のお薦めの流れは、

 1.1棟目は個人で買って(現金でも融資でもOK)、満室にする。
 2.新規の法人でも、融資してくれる銀行を探しておく
 3.購入物件が見つかったら、買い付けを入れる直前に、
   法人を設立し、法人で融資を申し込む


に、なります。

先ほどの

「法人設立時に、気をつける部分」

の詳細については

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

に特典として付いてきた

 カンタン!不動産投資用法人のつくりかた【改訂版】

を参考にしました。

定款なんかは、ほとんどそのまま使いました。(^◇^;)

この教材については、サイドバーにある「教材レビュー」でも
紹介してますので、参考にしてみて下さい。


明日は、仙台大家の会のオフ会です。
毎回、深夜まで盛り上がってしまうので、ブログはお休みします。
新しい大家さんにも会えるので、楽しみに行ってきまーす!!ヾ( ̄∇ ̄)

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1棟目から法人で取得!? その1
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位を見てみて!

ブログの読者の方から

 一棟目から法人を立ち上げた方がいいように思えますが、
 アドバイスを頂けると嬉しいです。


と、ご質問を頂きました。

法人立ち上げの経験者ですので、私見ですが
アドバイスさせて頂きます。ヾ( ̄∇ ̄)

最初の1棟目から、節税したい気持ちは良く分かりますが
不動産投資をされる方の、最初の目的は、

 『サラリーマンの年収以上の、キャッシュフローを得る』

こと挙げる方が、多いと思います。

そのためには、それなりの物件数にならないと、達成できません。

必然的に、

 ・銀行融資を絡めるか
 ・ほとんどを銀行融資してもらう(フルローン)


をしないと、物件を増やすことが出来ないと思います。

ですから、法人を作った後の銀行融資も、その法人に
してもらう必要があります。

そうしないと、作った意味がありません。( ̄ε ̄)

作ったばかりの法人で、まだ決算期も迎えていない法人に、
普通は銀行も融資はしません。(; ̄Д ̄)


でも、私は昨年11月に作った法人で、法人での売上げが月2万円
しかありませんでしたが、融資の内諾を得ることができました。

法人設立3ヶ月目で、しかも、競売物件にです!( ̄ー+ ̄)

結局、落札できなかったので、融資実行まではいきません
でしたが、物件があったらすぐに持って来るように
言って頂いております。

ちなみに、私のプロフィールを見てお解かりのように、
私は個人属性が、良くはありません。(TOT)

そんな私の法人の作り方、タイミングは、次回書きたいと思います。

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一人、ツイッター
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日の順位は何位かな!?

賃貸サバイバル時代に勝ち残る!
地域一番「オンリーワン物件」の作り方




読み終わりました。

んー新築、そそられるものが、あります。


昨日は、土地を探してしまい、夜中の2時を回ってました。(; ̄Д ̄)

夜の夜中に、電卓をカチャカチャ押しながら、

 「んー、ちょっと厳しいなー」

 「この土地、もうちょっと広くならないかなー」

などと、つぶやいてます。

一人、ツイッターです!(笑)


戸建も何軒かピックアップしたので、土地も合わせて
週末見に行きたいのですが、土曜日は仙台大家の会
のオフ会です。

暖かくなってきたので、日曜日は家族サービスもしないと
いけないですねー。ヾ( ̄∇ ̄)

サラリーマン業も、連日打合せをビッシリ入れられているので
当面、休めそうもありません。

週2回は、昼食での打合せも入れられてしまったので、
昼も自由が利かなくなってきました。( ̄△ ̄;)

中間管理職は、つらいですなー..。


でも、モーレツサラリーマンですので、
来た仕事は、片付けるのみです。

もっと忙しいサラリーマン大家さんは、いると思いますので
この機会にブレイクスルーして、もっと仕事ができる男に
ならないと..。<(; ̄ ・ ̄)=3

ブーブー言いながら、頑張りたいと思います。

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セルフリフォーム 続報
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング グリックグリック!!

仙台大家の会「ベガベガ」さんのセルフリフォームから、
続報が届きました。

和室を洋室にするため、以下のリフォームです。

 1.和室天井を、洋室天井に変更
 2.畳から、フローリングに変更
 3.押入れをクローゼットに変更
 4.和室2間続きを壁でふさぎ独立した部屋にする


【リフォーム前、畳の和室です】
床_Before

【フローリングを張るため、根太(ねだ)の取り付け】
根太取り付け

【フローリング完成】
フローリング完成.

【和室の続き間を、壁で仕切ってる途中】
壁仕切り途中

【和室の続き間を、壁で仕切った後】
壁仕切り完

日曜日は、ベガルタの試合だったため、作業は休んだはずですが
私が見た土曜日からは、一気に進んだ感じがします。

ご本人からのメールでは、

 「雨ふりだったので、だいぶ作業進みました」

とのこと。

気ままな大家さんです。(*^▽^*)ゞ

さあー完成したら、どんな風になるのでしょうか?

完成形、乞うご期待!!

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すいません、売れました..
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング ぐりぐりして下さい。

先日、「リスクだらけの物件」について書きましたが、
同時にもう1物件にも、問合せをしてました。

同じく、仙台市近郊の戸建でしたが、価格も土地値以下でした。

但し、土地勘がない場所で、あまり聞いたことのない地名でしたし
駅からも、結構離れています。

 「とりあえず聞いてみよう!」

程度の感覚でした。


電話したところ、担当者が不在で、戻り次第電話をくれるとのこと。

その間に、物件の家賃相場など、もろもろを細かく調べました。

そしたら、なんと

 ・近くに、中規模の商業施設あり
 ・近隣には、賃貸アパートの募集が結構あり
  (但し、戸建賃貸はなし)


住宅地で、賃貸需要がないのかなー と思っていましたが、
これは、行けそうだと思い、再度販売業者さんに電話しました。

 「すいません、取りあえず現地見せて下さい。
  担当の方は、後からでも結構です」


と伝えたところ、

 「担当ですが、今現地におります。
  すぐ、そちらに連絡させますので、待って下さい」


とのこと。


いやーな予感です。( ̄△ ̄;)


数分後連絡があり、

 「ともろうさんですか?すいません 売れました..」


そんなもんなんですよねー。

最近は、戸建が欲しくて、ちょこちょこ見てます。

まあー、こんなことを繰り返しながら、縁のあるお宝物件を
探したいと思います。

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リスクすかっ!?
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日の順位は!?

今日もネットで、物件検索してました。

仙台市近郊の戸建で、100万円台があったので、
問合せをしてみました。

いくら地方都市といても、100万円台は激安です!
競売でないと、あり得ません。

どんな問題があるのか、すごく興味がありました。

先ほど、担当者の方からお電話を頂いたのですが
この物件の問題は、以下の通り。

 ◆車では、敷地まで行けない(階段があって、無理)
 ◆接している道路が、2.5Mしかないので、セットバック要
 ◆敷地が道路に2Mしか接しておらず、このままでは再建築不可
 ◆建物は、築45年
 ◆崖地になっているが、 擁壁(ようへき)は敷地の半分しかない。
  その半分も、崖下の土地所有者が行ったため、
  擁壁は他人のもの。
  もう半分の擁壁を作らないと、建築許可はおりない。


担当者さん曰く、

 「リスクを含んだ、価格設定になっております」

とのことでした。

リスクってレベルでは、ないような..。(ー_ー;)
ちょっと言葉の使い方が、違うように思います。

でも、激安なのでサラリーマン大家ブームの中では
買う人いるんでしょうね。(; ̄Д ̄)

普通に賃貸したい私には、資産には見えません。

冷静な目で、引き続き物件を探したいと思います。

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セルフリフォーム 見てきました
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 押してちょっ!!

仙台大家の会「ベガベガさん」のセルフリフォームを、見てきました。

昨日も、ご紹介しましたが、改めて今回のリフォーム範囲の確認です。

和室を洋室にするため、以下のリフォームです。

 1.和室天井を、洋室天井に変更
 2.畳から、フローリングに変更
 3.押入れをクローゼットに変更
 4.和室2間続きを壁でふさぎ独立した部屋にする



2.畳から、フローリングに変更

 【Before】
床_Before

 【After】
床_After

全景は、まだ作業中のため、撮れませんでした。
和室でしたので、根太(ねだ)が無いため、コンパネを敷いてから
根太を付けて、床をはっています。

大家の会の見学者のために、内部構造が見えるよう、
隅っこを塞がずに、残してしてくれていました。

「ベガベガ」さん、優しい..。(TOT)


3.押入れをクローゼットに変更

 【Before】
クローゼット_Before

 【After】
クローゼット_After

押入れに比べて、クローゼットの扉の高さが低いので、上部に隙間が出来ます。

でも、こんな感じで塞いで、最後はクロスを貼ると、問題ありません。

クローゼット_上部

やはり、元大工さんなので、仕上がりも完璧です。

最後の工程は、出来てからのお楽しみとのことでした。

最終結果の写真を、楽しみに待ちたいと思います。

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明日、セルフリフォーム見学します
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位を確認!

仙台大家の会「ベガベガ」さんのセルフリフォームを
見学させてもらえることに、なりました。ヾ( ̄∇ ̄)

今回は、和室を洋室にするため、以下のリフォームをするそうです。

1.和室天井を、洋室天井に変更
2.畳から、フローリングに変更
3.押入れをクローゼットに変更
4.和室2間続きを壁でふさぎ、独立した部屋にする


「ベガベガ」さんは、昨年12月までサラリーマンでしたが、
現在はリタイヤされて、専業大家さんになりました。

元大工さんであり、元ペンキ屋さんなので、完全にプロです。

これで、予算は85000円を、予定しているそうです。

いくらなんでも、安過ぎます..。(°▽°;)


明日の見学を前に

1.和室天井を、洋室天井に変更 の写真を送ってくれました。

 【Before】
天井_Before


 【After】
天井_After

今週月曜日から作業されているので、もうかなり終わっている
かも知れませんが、じっくり見学してきたいと思います。

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家賃滞納をさせない方法
こんばんは、ともろう です。

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昨日の、家賃滞納者さんの続きです。

この滞納者さんは、昨年12月分から家賃滞納が始まりました。
家賃引き落し不能となったのは、11/27です。

それから、何度か支払日を決めていますが、支払日に支払いがなく
その場合、電話等ので連絡では音信不通になります。

結果として、連絡が取れるようになるためには、直接会うしか無いようです。

その後、2/26は引き落しの前に、直接2ヶ月分の家賃を
自分から振込んできました。

この時は、

 ◆管理会社さんの担当者が、直接会って支払いを約束させた
 ◆私からお願いして、2/22に3/1の家賃2ヶ月分の
  引落しに問題ないか、管理会社さんから連絡を入れてもらった


と、こまめにフォローしていました。

2月がOKだったので、3月で滞納解消は大丈夫だろうと
思ってしまい、今回は管理会社さんには、お願いしませんでした。

結果的に滞納です。(°▽°;)


滞納者さんの多くは、他の支払いと家賃の支払いを較べた場合
「家賃支払いの優先順位」が、低くなっています。

 ・水道光熱費
 ・携帯電話
 ・車のガソリン


など、家賃に較べ、金額は小さいのも事実ですが、生活する上で
止まったりして困るものは、きちんとお金を支払います。

この滞納者さんも、携帯電話は鳴っていますし(出ませんが)
車も運転しています。

家賃支払いの優先順位を上げてもらわなくては、いけないのですが
これは、比較的簡単だと思っています。

給料日の後に、支払いの約束日まで、まめに連絡を入れればいいんです。

2月はそれをやっていたので、支払いの優先順位が下がらなかった
のですが、3月はやらなかったので、入居者さんが優先順位を
下げちゃったんだと思います。


過去の反省と分析は良しとして、今日管理会社さんに状況確認をしました。

 ともろう:「○○○号室、どうでした?」

 管理会社の管理担当さん:「入居者さんと連絡が取れないんです」

 ともろう:「これから、どうされるんですか?」

 管理会社の管理担当さん:「留守電には入れたのですが、
                 また明日連絡します」

 ともろう:「前回も、それでダメでした。次の行動に移りましょう。
       滞納担当の○○さんに、明日会ってもらえるようには
       できませんか?」

 管理会社の管理担当さん:「それでは○○と調整します」


とのことでした。


管理会社さんからの回答として、

 ◆入居が決まらない場合の「ネットには上げているんですが..」
 ◆滞納が支払われない場合の「連絡はしているんですが..」


は、残念な回答です。(ー_ー;)

『洗練された管理会社さん』が、言うセリフではありません。


大家と管理会社さんが、本気で回収しようと思えば、
回収できないはずがありません。

どちらかが、気を抜くと相手に見透かされてしまって、
繰り返してしまいます。

常に、「家賃の支払いが最優先!」
と、オーラを出し続けることが滞納させない秘訣だと思います。


さあー、明日から気を抜かずに、頑張るぞー!!

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