すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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申し込み頂きました
こんばんは、ともろう です。

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先日、申し込み予約を頂いた方が、今日正式に申し込み
になりました。ヾ( ̄∇ ̄)

滞納保証の審査もOKで、駐車場も借りてもらえました。

今回の方は、「ペットなし」です!

って、「ペット可だったの!?」(°▽°;)

と、言われそうですが、実は購入した時から、そうなんです。(⌒・⌒)ゞ

築浅(築7年)で、地下鉄徒歩圏ではペット可が少ないので
1つの差別化となっているようです。

ここで、問題です!

 ・1K8戸のアパートですが、ペットを飼っているのは何戸でしょうか?






答えは、明日~ と言ったら、怒ると思うので、正解は2戸です。

正確には1戸空いたので、これがペットで埋まると3戸になります。

なぜかと言うと、「ペット可」物件には、将来ペットを飼いたい人も
借りるからです。

遅ればせながら、先日改めて



を、買って聞いています。

へえー、そうだったんだ!( ̄∇ ̄*)ゞ

と、気付かされることが、たくさんありました。

正直、音質があまり良くなくて、ICレコーダーに入れて、100円ショップで
買ったイヤホンで聞いていましたが、良く聞こえませんでした。(°▽°;)

昨日、ヨドバシカメラで、2500円もするイヤホンを買ったら
ノイズもありますが、すごく良く聞こえます!

167ページもある、PDFもついてますので、ペット可に興味が
ある方は、買って損はないと思います。

正直、共益費については、ちょっと考えようかなー と、思いました。

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融資承諾前に、契約して失敗
こんばんは、ともろう です。

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今日は、私が失敗した「売買契約の流れ」について、
書きたいと思います。

買い付けが通った後、賢明な皆さんは、以下のどちらが良いか
わかりますよね。

 ◆融資が通ってから、売買契約(融資特約付き)をする
 ◆売買契約(融資特約付き)をしてから、融資を通す


正解は、前者の

 ◆融資が通ってから、売買契約(融資特約付き)をする

です。

売主の気持ちが、変わらないようにするために、後者で契約してしまう
場合もあるようですが、普通は前者です。

私は、1棟目に買い付けを入れた時、仲介業者に言われるがまま
後者を選択してしまいました。(ー_ー;)

売買契約の際は、

 ・申込金(手付金)
 ・印紙(私の場合、15000円)
 ・印鑑証明


などが必要で、「買い付け証明」と違って、法的な拘束力を持つ契約書です。

融資も通っていないのに、売買契約(融資特約付き)書を作成し
仲介業者に言われるがまま、印紙を貼って、割印を押してしまいました。


結局、融資条件で銀行と折り合いがつかず、契約は解除となり
申込金は戻りましたが、印紙代が戻りませんでした。(TOT)

仲介業者からは、「税務署に行けば、払い戻しできます」
言われたので、行ってみたのですが、

 「このケースで、割印を押した印紙の払い戻しは出来ない」

と、言われました。

税務署では、担当してくれた方の説明だけでは、納得できなかったので、
追加で説明を求めたら、お二人で丁寧に説明してくれました。

説明では、

 ・売買が実際に行われたかどうかは、関係ない
 ・契約書(行為)に対して、印紙は必要
 ・契約後、契約解除になっても、一旦契約は成立しているため、
  払い戻しは出来ない
 ・印紙に割印をしていなければ、払い戻しは可能だった


と、言われ納得しました。

んー、契約ごとって、難しい..。( ̄ェ ̄;)

印紙代は、15000円でしたので、私に取っては
高い授業料となりました。

売買契約書の印紙の割印は、後から押しても問題ないので、
全ての手続きが終了してから押すことを、激しくお薦めします!

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融資承諾が先か、買い付けが先か?
こんばんは、ともろう です。

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買い付け却下から一夜、完全復活しました!(o´∀`o)ノ
ある程度、予測も出来ましたので、立ち直りも早いです。

昨日のコメントで、

 ◆融資をして頂けると言う承諾を得てから、買い付けを行うのか?
 ◆買い付けを入れてOKが出たら、銀行を回るのか?


の、質問を頂きました。

私も最初はわからなかったので、ナイスな質問です。ヾ( ̄∇ ̄)
結論から言うと、

 ◆買い付けを入れてOKが出たら、銀行を回る

です。

これについては、法律や契約等で決められている訳では
ありませんので、異論がある方もいるかも知れませんが..。

不動産投資の場合、借入額が数千万~億の単位となりますので
ほとんどの銀行で、融資の審査は本店まで上がります。

銀行は、

 ・積算評価(担保評価。土地や建物の価値)
 ・収益評価(どれだけ儲かりそうか)
 ・属性評価(借りる人は、お金が返せそうか)


などをしますので、1物件の審査と言っても、かなり手間が掛かります。

仮に融資が通って、買い付けが通らなかった場合、銀行への説明で、

 「買い付けが、通らなかった..」

と言ってしまったら、

 「そんな不確かな状態で、審査申し込みしてるのか!」

と、信用を失ってしまいます。

別な理由で取り繕うにも、「うそ」はあまり良い結果を
生まないと思います。

普通の「買い付け」は、売り値よりも低く書くでしょうし
売り値と同額で出す場合は、物件の価値に比べ、売り値が低かった場合
だと思うので、他の方も同額か、それ以上で「買い付け」を出す
かも知れません。

その場合、融資ではなく「現金買い」が出てくることは、ままありますので、
やっぱり自分の「買い付け」が通る保証はありません。

不動産投資の特長の1つとして、

  「多くの人が介在する」

ことがあります。

売買、融資、入退居、管理運営 .. 全て人が介在して
成り立っていますので、信用、信頼を損なうことは、
ビシネスの失敗に繋がります。

何か迷った時は、「人として..」と考え判断することを、
激しくお薦めします。


関連した内容で、明日は、私が失敗した

 ◆融資が通ってから、売買契約(融資特約付き)をするか
 ◆売買契約(融資特約付き)をしてから、融資を通すか


について、書きたいと思います。

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しょんぼり、しょんぼり..
こんばんは、ともろう です。

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まずは、この曲を聴いて下さい ..。




買い付け、通りませんでした ..。(TOT)

and、入居申し込みが、月曜日にずれ込みました。

その上、滞納入居者が、急遽退去です!
(これは、良いこと!?)


買い付けを入れた物件の、売主側の希望額は、
マイソクに書いてある売り値の88%程度です。

私の買い付け額は、売り値の80%程度なので、
大幅な開きがあります。(ー_ー;)

取りあえずは、一旦買い付け却下となりました。

今後も売れなくて、また話しが来ることを祈りたいと思います。

ちょっと脱力しているので、週末はゆっくり休んで
「戦士の休息」としたいと思います。

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内見者を瞬殺です!
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日の順位は..?!

昨日、3000円下げた空室ですが、今日内見があり
明日、申し込み予定となりました。

家賃を下げたら、1日で決まってしまいました。ヾ( ̄∇ ̄)

どうも、以前から私の物件を狙っていたらしいのですが、
家賃が予算を超えていたので、別な物件を探していたようです。

物件検索中に、私の物件の家賃が下がったので、
即、内見申し込み → 内見 → 申し込み予約となりました。

週末に向けての家賃改定だったのですが、1日で決まるとは
結構驚きです。(^◇^;)

先週末に取り付けした『ホシ姫サマ』を、かなり気に入っているようです。

あまりにツボにハマりすぎて、怖いくらいです。(⌒・⌒)ゞ


大家の側からすると、

 「狙っているのなら、内見して家賃交渉してよ!」

と、正直思うのですが、なかなかそうはいきません。

他の地域はわからないのですが、管理会社曰く

 仙台圏で、家賃交渉する方は1割強程度

と、前に言われていたことを思い出しました。

東北の地域性かどうかわかりませんが、「家賃交渉は最初からダメ!」
と、思っている方が多いようです。

それなら、これ以上下げられない線での募集も、
戦略上は「有り」だと思います。


まだまだ申し込み前ですし、滞納保証会社の審査もありますので
楽観はできませんが、大きな前進です!

入居日等も、まだわかっていないのですが、取りあえず
銀行への融資申し込みの際は、「満室」と言えそうです。( ̄ー+ ̄)

それよりも、買い付けの返事まだ来ません..。(ー_ー;)

待つ身は、ツライですなー..。


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政策的な値下げ
こんばんは、ともろう です。

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先月末に退去した1室が、まだ埋まっていません。(; ̄Д ̄)

繁忙期だったら埋まる家賃設定ですが、残念ながら
この時期では、ちょっと動きが鈍いようです。

仕方ないので、一気に3000円下げることにしました。(ー_ー;)

早く決めないと、機会損失が増えていくことも大きな理由ですが、
急いで家賃変更したのは、買い付けを入れたためです。

銀行に大家力をアピールする上で、「満室」
何よりのアピール材料です!

満室以上に、物件の運営力をアピールする材料は、ありません!!


幸いなことに、今回の買い付けを入れた物件は、入居率が高いので
その点のマイナス材料は少ないのですが、購入予定価格が1棟目の
倍以上になっています。

運営力をアピールして、この規模でも運営に問題がないことを
アピールするのは、「満室」しかありません。

打てる手は全て打って、全力で頑張りたいと思います。


間に合わなかった場合は、「満室気味」
乗り切りたいと思います。( ̄∇ ̄*)ゞ


それよりも、買い付け通るのかい!?(^◇^;)


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銀行向け資料の作成
こんばんは、ともろう です。

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先日出した買い付けは、売主さんで審議中ですが、
「銀行向け 融資依頼資料」の作成を始めました。

指値が通らないと無駄骨になるのですが、労を惜しんでは、
ビジネスチャンスを逃してしまいます。

「銀行向け 融資依頼資料」の作成については、

 ・作っても、無駄派
 ・作るべき派


に、分かれています。


日本で一番売れた教材で、私もお薦めしている、

 頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

は、「作っても、無駄派」で、作らなくても融資を引いている
実績が紹介されています。

私も、購入した物件も含めて、今までは「銀行向け 融資依頼資料」
を出したことはありません。(⌒・⌒)ゞ

出したのは、属性情報と業者さんからもらった、物件情報のみです!

それでも、オーバーローンを引いているので、
なくてもOKなのかも、知れません。(^◇^;)


ですが、私の投資地域の仙台市近郊では、融資先の金融機関が
首都圏ほど、多くありません。

逆に、金利や保証金の問題から、使える金融機関は限られています。

今回買い付けが通った場合は、法人で融資申し込みをすること
もあり、

 ・積算評価
 ・収益評価
 ・属性評価


の他に、『大家力』をアピールしてみることにしました。

「この物件を、収益事業としてどう捉えているのか?」
をアピールして、少しでもプラス評価と言うか、
心証を良くしたいのが本音です。( ̄∇ ̄*)ゞ

思惑通りにいくかは、わかりませんが、銀行も人を見ているので、
一生懸命やっているのは伝わるような気がします。

そして最後は得意の『洗練された大家のオーラ』をプ~~ンと
出してきたいと思います。(ノ ̄ー ̄)ノ・‥~~ ‥ =3

早く、銀行回りたいなー..。

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ワクワクします!
こんばんは、ともろう です。

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昨日書いた、買い付けについて、仲介業者さんから
確認の電話をもらいました。

確認は、大した内容ではなかったので、どちらかと言うと
「届いてますよ」の連絡です。

 「きつい指値ですが、売主側の業者にあたってみます!」

とのことで、結構ドキドキしながら、今日は過ごしてました。

考えられるパターンとして

 1.瞬殺(ダメってこと)
 2.取りあえず、受け取る


以前、瞬殺されたと聞いている金額に、若干上乗せした程度
でしたので、

 「瞬殺の可能性はあるなー」

と、思っていたのですが、受け取ってはもらえたそうです。ヾ( ̄∇ ̄)

実は、マイソクに書いてある売り値の80%程度です。

押し戻しはあると思っているのですが、正直言って
83%が限界と決めています。

出来れば、82%で決めたいところです。

後は、売主が決めることなので、待つしかありませんが、
リフォームのことを考えると、ワクワクして頭が一杯に
なってしまいます。(⌒・⌒)ゞ

実際に、知り合いの大家さんのリフォームを見せて
もらってますが、まさに

 『劇的ビフォーアフター 』

の世界です!(^◇^;)

まあー、買い付けも通っていないし、銀行融資も
これからですが、ワクワクするだけタダです!

このワクワクが、行動力の源ですので、どんどん
モチベーションを上げて、頑張りたいと思います。

今後の展開を、乞うご期待!!

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久々の買い付け
こんばんは、ともろう です。

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昨日、仙台大家の会 の「ベガベガ」さんに、同行調査してもらった物件
に買い付けを入れました。( ̄ー+ ̄)

仙台市の物件で、ファミリータイプのアパートです。

表面利回りが、16%での指値となります。

売り値では、14%台後半ですので結構開きがあります。

築年数が15年を超えているため、今後リフォーム費用が
掛かりますので、売り値での購入は難しい状況です。

業者さんと連携しながら、頑張ってみたいと思います。


昨日は、物件調査&『ホシ姫サマ』取り付け後、
「ベガベガ」さんが、ベンディアムさんと打合せする
とのことでしたので、同席させて頂きました。

ベンディアムさんは、集合住宅向けインターネットサービスや
防犯カメラなどのセキュリティサービスをしている会社です。

「ベガベガ」さんは、インターネット使い放題にしている
物件もあるのですが、最近取得した物件でも、導入を検討
しているそうです。

仙台大家の会で、導入している大家さんから、東北地区を
担当の方の名前は聞いていましたが、お会いするのは初めてです。

男性の方だとばかり思っていましたが、美人の女性の方でした。ヾ( ̄∇ ̄)

最近は東北地方でも、月に3~4件のペースで導入されている
とのことでしたので、「インターネット使い放題」も結構普及
してきていると思います。

説明をじっくり聞けましたので、物件差別化の費用対効果を考えながら、
今後の入居戦略に活かしたいと思います。

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女性入居者のお気に入り
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日は何位だー!!

今日は、仙台大家の会の「ベガベガ」さんに、物件調査に
同行してもらいました。

ベガベガさんは、建築士の免許を持っている、元大工さんです。

ベガベガさんが、自分の物件をリフォームした様子は、こちらです。

物件調査の内容は、後日報告するとして、
今日は、先日管理会社のI課長から、薦められた

女性入居者お気に入り

 屋内物干しユニット 『ホシ姫サマ』

を取り付けしてきました。

こちらで購入し、送料込みで12700円でした。

不器用な私だけでは不安なので、取り付けはベガベガさんの
ご指導を、お願いした次第です。(⌒・⌒)ゞ

早速、取り付け場所調べた所、丁度良い場所に
梁がないことが判明しました。(°▽°;)

洗濯物を8キロぐらい掛けられるので、しっかり取り付けないと
取れてしまいます。(; ̄Д ̄)

壁に直に付けるのはやめて、板(スペーサー)をがっちり梁に
取り付けてから、そのスペーサーに取り付けすることになりました。

近くのホ-ムセンターにダッシュです!

278円

板とネジ両方で、278円です。
スプルースと言う商品名が板で、178円でした。
そんなものなんですね..。(^◇^;)


早速、板(スペーサー)を取り付けです。
てっ、ベガベガさん、さっさと取り付けてしまいました。( ̄ェ ̄;)

スペーサー

続いて、『ホシ姫サマ』を取り付けて、完成でーす!ヾ( ̄∇ ̄)

ホシ姫サマ

ブラインドのように、横のヒモを引くと『ホシ姫サマ』出動です!

ホシ姫サマ出動

ベガベガさんに、「簡単でしょー」と言われましたが、
確かに、簡単には見えました。

次は、一人でやらないといけないのですが、
ちょっと微妙です。(^_^;)

私では、ちょっと時間が掛かりそうですが、
業者さんにお願いしたら、278円では無理なので
頑張りたいと思います。

『ホシ姫サマ』操作画像 がありました。
ちょっと画像が粗めですが、参考にどうぞ!

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メルマガの転用、ありがとうございます
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング もっと頑張れー!!

先週発行のメルマガで『物件購入の間隔』について、書きましたが
中目黒のざかさんのメルマガ で、転用して頂きました。ヾ( ̄∇ ̄)

同感です。と、言って頂き、うれしい限りです!


私のブログやメルマガは、

 ・これから、不動産投資を考えている人
 ・物件を購入して、間もない人
 ・私と同じ、貧乏なサラリーマンの人
 ・将来セミリタイヤして、のんびり暮らしたい人
 ・地方の物件を狙っている人


など、不動産投資を志す人や、ビギナーの方、向けです。

同じような、大家さんから賛同してもらえると、
本当に、うれしく思います。

メルマガは、ノウハウ系を中心に、週1回程度のペースで
出しています。

無料ですので、良かったら登録して下さい。
読者が多い方が、モチベーションが上がります。( ̄ー ̄)


今週は、会議・接待・残業続きで、ヘロヘロでしたが、
やっと金曜日になりました。ヾ(=^▽^=)ノ

明日は、買い付けを入れるかも知れない、物件の最終確認
と、先月末退去した空室に、秘密兵器を取り付けしてきます。

秘密兵器は、今度写真でアップしますので、乞うご期待です!

以前は、忙しかった週の週末は、寝てばかりでしたが
不動産投資を始めてからは、週末の方が働いています。(⌒・⌒)ゞ

明日も、バリバリ働いて、ストレス解消してきまーす!!

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掲載された雑誌が、明日発売です
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位がやばいです。求むクリック!!

月曜日から3連荘で、夕方からの会議、その後の接待飲み会で
スタミナが切れ気味です。<(; ̄ ・ ̄)=3

バタバタしていたら、明日は5/21(金)。

ダイヤモンドZAi 2010年7月号の発売日です。ヾ( ̄∇ ̄)

『オレ流不動産投資』のページに、サラリーマン大家として
載ってますので、是非読んで見て下さい!!(⌒・⌒)ゞ

先月号でヤフオクで稼いだ記事が載っていた「竹内かなと」さんも、
競売専門投資家として、載ってます!

2号連続掲載の竹内さんは、人気ブログランキング
不動産部門で、今日も1位を争ってます。


話しは変わりますが、今週末は、また物件調査に行きます。

今回は、知り合いの建築士さんと、リフォーム費用の感触を
相談しながらの物件調査となります。

自分のリフォームのイメージや、外構の変更を伝えながら
より良いアイディアが出るかもしれないので、とても楽しみです!

意見を参考にさせてもらいながら、問題がなければ
買い付けを入れるつもりでいます。

但し、指値がキツイので、通るかどうかは微妙です。

もし、通れば銀行回りとなります。

久々に銀行、回りたいなー..。( ̄ー ̄)

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大家が直接募集した場合の話し合い
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位が大変なことに..(; ̄Д ̄)

今日は、管理会社のI課長と居酒屋で会議でした。

テーマは、

 ◆あさって「ダイヤモンドZAi」出るよ!バレたらごめんね。
 ◆この物件検討してるんだけど、どお!?
 ◆空室、どうする..。
 ◆滞納さん、どうする..。
 ◆募集HP作ろうと思うけど、いい!?


の5点です。

大家の直接募集のHPを作る前に、管理会社さんとは
良好な関係を維持したいので、事前に相談することに
してました。

基本的には、他社が決めた場合と同じルールなので
『問題ない』と言ってもらいました。

その他、多少細かい条件はありますが、それは秘密です。( ̄ー+ ̄)


私は、空室を埋めたいだけなので、管理会社を損させるつもりは
毛頭ありません。

サラリーマン大家ですから、管理会社に力を貸してもらわないと
管理・運営ができません。

自分の物件に、入居者を入れてもらって、儲けて欲しいと
真面目に思っています。

管理会社も手入らずで、入居希望者がやってくれば
少ない労力で、利益が生まれます。

お互いに、WIN-WINの関係になれるよう、
今後もパートナーシップを大事にしたいと思います。ヾ( ̄∇ ̄)


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「家族サービスがメイン」だってばー
こんばんは、ともろう です。

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昨日の、家族サービスの続きです。

昨日釣れた『シャコえび』の頭はどっち?
の質問を頂きましたが、写真の上の方が頭です。


昨日『釣り』に行った、『仙台港中央公園』の向い側には
『夢メッセ宮城』があります。

積水ハウスの『住まいの夢博 2010』が、行われていました。ヾ( ̄∇ ̄)

奥さんからは、

 「これが狙いかっ!」 (; ̄Д ̄)

との、暴言がありましたが、間違いない家族サービスです。

だって、こんなのもあったし、

へんなアヒルのトランポリン?

これも子供たちで作れたので、大喜びです。

鳥の巣箱

私はここで、以前買い付けを入れた時の課長さんに
呼び止められて、最近の物件動向を話してました。(⌒・⌒)ゞ

シャーメゾンのブース

帰りの車で、

 ともろう:「今日は、みんな楽しかったねー」

 奥さん :「用事のついでだけど、楽しかったねー」

 子供達 :「楽しかった!!」


と、みんな楽しんで、くれてました。♪~( ̄。 ̄)


今後も、家族サービスの充実を、考えたいと思います。( ̄ー+ ̄)


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家族サービス!?
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位が酷いことに!

昨日の、物件見学が入る前から、今日は家族サービスデーの
予定が入ってました。

皆の要望が、『魚釣り』でしたので、『仙台港中央公園』
に行ってきました。ヾ( ̄∇ ̄)

名前の通り、「仙台港」に面しています。

仙台港

ここから釣りをしたのですが、先週はちょっと忙しかったので
読みかけの



の続きを、ゆっくり読もうと思っていました。

本を読み始めたら、昨日の物件のことが頭に浮かんできます。

酷いキッチン

とにかく、このキッチンは、ダメでしょっ!!
こんなレバー、見たことない..(; ̄Д ̄)

思わず、

 ・子供に餌の付け方
 ・奥さんに竿の投げ方


を伝授して、公園の向かいにあったホームセンターに、
キッチンを一人で、見に行きました。(⌒・⌒)ゞ

まだ、買い付けすら入れていないのですが、勝手に
リフォームのことを、考え始めてしまいました。( ̄ェ ̄;)

キッチンユニットの製品や値段をチェックして、公園に戻ると

シャコえび

『シャコえび』が、釣れてましたー。(◎_◎;)

家で塩茹でにして、美味しく食べました!

何やら家族で、次回の予定を話していますが、
どうやら私は、じっとしていられないようです。

食べる係だけに、してもらえないかなー..。

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ともろうさん、おもしろい物件です!
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位がやばいよ、やばいよー!!

昨日、爆睡していたら10:00に携帯がなりました。

売買業者さんからの電話です。

 業者さん:「ともろうさん、お休みでした?」

 ともろう:「お休みです。何か物件情報ですか?」

 業者さん:「○○の物件、ネットで見てました?
       ちょっとおもしろい物件に、なりそうなので..。
       興味あります?」

 ともろう:「ネットでは、さらーと見てましたが、
       あの価格では、興味ないです。
       おもしろくなりそうなんであれば、30分で
       現地に行きますよ!」

 業者さん:「30分は、早すぎます。
       ともろうさん、どうせシミュレーションやるんでしょ?
       資料は今送りますので、現地には夕方にしましょう」

 ともろう:「はははは、良くご存知で..。
       じゃー、一通りシミュレーションをやってから
       行きまーす」



と、言うことで、現地に行ってきました。

今回調査したのは、ファミリータイプの物件でした。

持ち主さんが、自主管理をやられているそうですが、
ちょっと物件が、荒れている印象です。(^◇^;)

買うには、良い物件の「匂い」がしてきました。( ̄ー+ ̄)

問題は、価格ですねー。

ちょっと、本気で検討してみようと思います。

明日も、ちょこちょこ動いてみたいと思います。

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お疲れモードから復活!!
こんばんは、ともろう です。

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今週は、ずっと残業続きで、ちょっとお疲れモードです。<(; ̄ ・ ̄)=3

別にサラリ-マンだけが、忙しかったり、辛かったり
する訳ではないのですが、やっぱり人間関係では
ストレスが溜まりますねー。

お金は貯まるとうれしいのですが、ストレスが溜まると
何ひとつ良いことはありません。

疲れてくると、マイナス指向になって、全てが楽しくなくなるので
夜道を一人でトボトボと帰ってくる時に、

 「サラリーマンの楽しいこと」

を、一生懸命考えてました。


んー、んー、んーーーー..。


そう言えば、来月ボーナスでした!!ヾ(=^▽^=)ノ


一気に楽しくなってきました。

かなり現金な男です。(⌒・⌒)ゞ

明日頑張れば週末なので、張り切って
会社に行きたいと思います!

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

お金が増えません..
こんばんは、ともろう です。

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IT&不動産のネタは、今日は休みです。

最近、ガンガンお金が減っています。(TOT)

3月ぐらいから、貯金があまり増えなくなっています。

投資家の端くれとしては、お金が減ると吐きそうにナル
CASHFLOW101さんの影響です。(⌒・⌒)ゞ

お金がガンガン減る理由は、支払いが多いから!!

固定資産税、自動車税、車の任意保険..。


大家業を始める前は、サラリーマンの収入から財形や定期預金
と言った、『天引き』による貯蓄の方法でした。

大家になってからは、家賃収入が入るようになったので、
自分で貯蓄専用の口座を作りました。

そこに毎月、自分で貯蓄額を入金するようにしたのですが
これが、

 楽しい!楽しい!!

だって、引き落しがない口座なので、お金が減らずに、
貯まる一方です。

少ない額でも、確実に増えていくので、本当に楽しい!

調子に乗って、奥さんと一緒にサラリーマンの給与からも
頑張って貯金をするようにしたら、

 更に、楽しい!楽しい!!

洗練された投資家の方から見れば、ぜんぜん小さな金額ですが
貧乏サラリーマンの我が家では、3万、5万は大金です!


でも、最近は支払いが多くて、貯蓄専用の口座に入金できる額が
少なくなったので、つまらないです。

それもこれも、大家になって『貯蓄の喜び』を知ったから
だと思うので、貯金・節約の習慣って大事だなーと思います。

また、楽しい貯金が出来るように、満室に向け頑張りたいと
思います!!

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直接募集と管理会社との関係
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 思ったより反響が..

やっぱり、アクセスが増えているので、もうちょっと
IT&不動産のネタを、続けてみます。ヾ( ̄∇ ̄)

結構、以外な感じです..。


自分で募集サイトを作ろうと思っていますが、
それで空室は、埋まるのでしょうか?

さすがに、そこまでは期待していません!

埋まるに越したことはないのですが、HPを作ったら
空室が埋まるのでしたら、苦労はないですね。(⌒・⌒)ゞ

でも、1件でも問合せが管理会社さんにあったら、
管理会社さんは、どう思うんでしょう!?

 「キャー、ともろうさん素敵!」

と、思ってもらっても良いのですが、たぶん

 「大家さんが作ったHPから、問合せが..」

と、驚くんだと思います。( ̄ー+ ̄)

やっぱり、募集の主力は「管理・仲介会社」さんだと
思っていますので、客付けして頂いた場合の報酬を、
削るつもりはありません。

但し、入居に対するアシストを、『問合せ』と言った目に見える
形で示した場合、報酬をこれ以上、上げる理由もないと思います。

問合せが、ちゃんと来るように、ゴージャスなサイトに
しないといけないですねー。(^◇^;)

要するに「管理・仲介会社」さんに、ちょっとは楽をしてもらって
物件を満室にしたい訳です。

 「ともろうの物件は、楽して儲かるなー」

と、思って欲しいんです。

うまく行くかは、

 「やってみないと、わからない」

って、ことですね。


ネット系の取り組みの場合、基本的にコストが掛からないのが
最大の魅力です。

サイトを作って、アクセスや問合せが全くなくても、
別に損はしません。

私に、精神的ダメージが残るのと、管理会社のI課長が

 「キャー、ともろうさんって、口ばっかり」

って、思うだけです。(TOT)


ITスキルのマニアックな話しは、今回飛ばします。

募集サイトのネタが良いのか、ITスキルのネタが良いのか..(ー_ー;)
引き続き、アクセスやランキングの状況をみたいと思います。
まさか、お笑いネタってことは..

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自分で入居募集すると..
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング もうちょっと上がると、
かなりパワーアップします!


アクセスも増えた気がしますので、もうちょっと
IT&不動産のネタを、続けてみます。ヾ( ̄∇ ̄)

自分で募集サイトを作っても、私は現役サラリーマンなので、
結局、問合せ対応ができません。

管理会社さんとも、色々とルール決めをしないと、
うまく回りそうにありません。

近々に管理会社のI課長にあって、意見交換をしたいと
思っています。

「いつまでに、やらなければならない」

と、言った制約はありませんので、周囲の協力を得られるように
十分調整をしながら、進めたいと思います。

でも、自分で募集サイトを作った場合、どんなメリットが
あるのでしょうか?

 ・たっぷりと写真を載せて、ゴージャスに見せられる
 ・自分の物件のPRポイントを、検索キーワードとして登録できる
 ・HPのアクセス状況を、把握できる
 ・問合せメールを、自分にもccすると、問合せ内容も把握できる
              :


こんなことが、わかるのかなーと思っています。

洗練された大家の皆さんは、それぞれの特技を活かして、

 ・セルフリフォームされたり
 ・業者さんとうまく交渉したり
 ・資材を安く調達したり


と、自らできることで、収益アップを図っていますので
私も、やれることをやってみようと思います。


先日話したCMS(コンテンツ・マネージメント・システム)ですが、

 ・XOOPS(ズープス)
 ・WordPress(ワードプレス)


あたりに、絞り込みました。

もしかして、一気にITレベルのハードルが、上がりました?(^_^;)

この先は、結構マニアックになっていきそうですが、
この話題って、どうなんでしょうねー。( ̄ー ̄;

引き続き、アクセスやランキングの状況を見て、
この話題をどうするか、様子をみたいと思います。

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大家さんは、ITが苦手!?
こんばんは、ともろう です。

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先日のブログでも書きましたが、ゴールデンウィーク直前に、
大家さん仲間で、不動産談義をしました。

概要は、こちらでーす。↓↓↓↓
◆入居募集の意見交換

その中で、

 ◆コストを有効に使った、入居募集の仕組みについて

コストパフォーマンスの高い、入居募集の仕組みと言えば
ネットを外す訳には、いきませんね。

実験的に、自分で募集サイトを作ってみようと思います。

実は、IT系の作業は結構得意です!ヾ( ̄∇ ̄)

 ・自作でパソコンを組み立てたり
 ・自宅にネットワークを構築したり
 ・レンタルサーバーを借りたり
        :


リフォームは、全くダメですが、そっち系は
自分で結構、何とか出来ます。

早く作れて、簡単に更新できるとなると、
CMS(コンテンツ・マネージメント・システム)
を使って作成するのが、良いかなーと思っています。

実は、ブログで「IT系が得意」と言うのは、
ちょっと抵抗がありました。

「仙台大家の会」のオフ会でも、たまにIT系の話題になる
ことがありますが、結構皆さん引いてしまいます。(; ̄Д ̄)

大家さんって、結構IT系が苦手な方が多いみたいです..。

不動産系ブログで、IT系の話題って、どうなんでしょうねー。( ̄ー ̄;

アクセスや、ランキングの状況を見て、この話題をどうするか
様子をみたいと思います。

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いつもの満室への準備
こんばんは、ともろう です。

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今日、先月末空いた部屋に、いつもの4点セットを
家族で設置してきました。ヾ( ̄∇ ̄)

いつもの満室セットは、これです!

 1.折りたたみテーブル
 2.チャーム(お菓子&飴)
 3.造花
 4.ナルP(※) トイレットペーパー
   ※ナルゾウさん、プロデュース


◆ともろうコーディネイト(赤い花)

ともろう

◆奥さんコーディネイト(白い花)

奥さん

意見が割れましたが、大人の力関係で
奥さんコーディネイトに、決まりました。

今までは、造花ではなく『プリザーブドフラワー』
入居者プレゼントも兼ねて、飾っていましたが、
内見者さんの中で、賛否両論があったと管理会社さんから
聞きましたので、今回はやめました。(ー_ー;)

3000円ぐらいしてましたので、今回は100円で
済みました。(⌒・⌒)ゞ

そして大好評の「ナルP トイレットペーパー」

ナルP

ナルゾウさん直伝の、必殺技です!

プリザーブドフラワーなき今、必殺技に格上げです!!

うちで普段買うものより、お尻に優しい、高いものを
選んでいます。(笑)

さあー、戦闘態勢は整いましたので、

 内見者カモーン!!

です。

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銀行からの呼び出し
こんばんは、ともろう です。

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ゴールデンウィークの直前に、融資を受けている銀行から
突然電話をもらいました。

融資後に連絡をもらうのは、1年ぶりです。

 融資担当者:「ともろうさん、ご無沙汰しております」

 ともろう:「こちらこそ、ご無沙汰しております。
       何かありました!?」

 融資担当者:「確定申告お済みですよね。
        内容を見せて頂きたいんですが..」

 ともろう:「わかりました。コピーを郵送で、よろしいですか?」

 融資担当者:「出来れば、持って来て頂けませんか?
        すぐ、コピーを取ってお返ししますので..」

 ともろう:「そうですか、わかりました。いつ頃までに、必要ですか?」

 融資担当者:「出来れば、連休明けにお願いします。
        急なお願いで、申し訳ありません。」

 ともろう:「..わかりました。早めにお持ちします。」


と、言うやりとりでした。

仕方ないので、昨日朝にアポを取り、昼休みにタクシーを飛ばして、
銀行に行ってきました。

 融資担当者:「ともろうさん、わざわざすいません。」

 ともろう:「こちらこそ、遅くなってすいませんでした。
       税理士さんから頂いた『確定申告書』一式です。」

 融資担当者:「コピーを頂きます。少々お待ち下さい!」



  コピー時間 約2分(お茶もなし..)


 融資担当者:「コピー取れました。ありがとうございました。
        その後、何か良い物件はありました!?
        うちで、お手伝い出来ることがあれば、
        是非言って下さい。
        今日は、ありがとうございました。」

 ともろう:「こちらこそ、今後ともよろしくお願いします。」


 終~了!!

5分程度で、帰されてしまいました。
アピールタイムもありません..。( ̄△ ̄;)

神様、仏様、銀行様です!

融資をしてもらった銀行は、融資実行直前に担当者が
今の若い方に代わりました。

この担当者は、石斧のような切れ味なんです!

以前の方は、まともな切れる方だったのに..。( ̄ε ̄)


この前、競売物件に融資の内諾を頂いた、別な銀行は
副支店長さんが対応してくれて、対応が全然違います。

でも、横柄銀行は金利は安くて、
親切銀行は、金利が高いんですよねー。(ー_ー;)

石斧君、早く異動にならないかなー..。

私は運が良いので、良い物件が出る頃には、
替わってくれると、信じたいです。( ̄ー ̄;

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メールを出しまくり!
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日は何位だー!!

4月は、毎週物件の現地調査に行ってました。

初めての業者さんや、2・3回目の業者さんとも
その時々の対象物件で、接することになりました。

結局は、全て私のほうで「NG」となったのですが、
2・3の業者さんからは、別な物件紹介がダイレクトメールで
届くようになりました。

業者さん達も、売れなくて困っているようです。(^_^;)

特別な、物件ではないのですが、ネットに載せる直前の
物件が多かったです。

ゴールデンウィークの直前だったので、帰省した実家で
じっくり資料を眺めてきたのですが、全て「NG」でした。


ゴールデンウィークが明ける昨夜は、深夜2:00まで
『お断り』メールを、5通ぐらい書いてました。(^◇^;)

業者さんも、連休明けで出社した際に、レスメールが
あった方が、「心象がいいかなー」と勝手に考えました。(⌒・⌒)ゞ

1・2通は、簡単に書けたのですが、5通目ぐらいになると
理由を考えるのが大変で、時間が掛かってしまいました。


細かい積み重ねで、

 もしかしたら、良い物件が転がり込むかも..

と、妄想を巡らせています。


実は、先方も商売で、全然気にしてないと思うのですが
コツコツやるのが、サラリーマンの真骨頂です。

これからも、『お断り』メールを、頑張って書きたいと思います!

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ダイヤモンドZAiに載ります
こんばんは、ともろう です。

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突然ですが、一流投資情報誌『ダイヤモンドZAi』に、
インタビュー記事が掲載されることになりました。ヾ( ̄∇ ̄)

以前、わざわざ仙台まで取材に来て頂いたのですが、

 「ボツにはならないと、思いますので..」

の、『ボツ』の言葉が頭に残っていたので、
ちょっと、内緒にしてました。(^_^;)


何とかボツにならず、

 5/21(金)発売 7月号

「サラリーマンのための、不動産投資特集」
ちょっぴり載りますので、見て下さい。


4/21発売された6月号には、現在人気ブログランキング1位で、
300万円の戸建てを買って大家に!を書かれている
竹内かなと さんが、ヤフオクで資金を貯めたことが、掲載されています。

竹内さんは、7月号にも掲載されますので、
ご一緒出来て、光栄の極みです!ヾ(=^▽^=)ノ

実績が違うので、ちょっと恥ずかしいのが本音ですが
「サラリーマンのための..」ですので、現役サラリーマン
である私も、ちょっとは役に立てるかなーっと..。(⌒・⌒)ゞ


引き続き、ブログ&部数の伸びないメルマガ(笑)も、続けて行きたい
と思いますので、よろしくお願いします!!

と、言うことで、今日もメルマガを配信したいと思います。

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仙台に戻りました
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位よ上がれ!!

今日実家から、仙台に戻りました。

渋滞もありましたが、何とか戻ってきました。

でも、実家でのダイヤルアップのネット環境は、
辛かった..。(^◇^;)

先日、角館に行ってきたことを、ブログにも書きましたので、
桜の写真を、アップしたいと思います。

角館の桜

これでも、七部咲きでした。

いくら東北地方とは言え、ゴールデンウィーク中に
桜が見れるのは、ちょっと異常です。

まあー、ちょっと遅い春ですが、暖かい中で見れたましたし、
ゆっくり楽しむことが出来たので、良しとしましょう!!


すいませんが、今日は「不動産ネタ」なしです。(⌒・⌒)ゞ

ですが、明日は重大発表をしたいと思います!

乞うご期待!!


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整いましたー
こんばんは、ともろう です。

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今日も、実家からの更新です。

明日は、仙台に帰る予定です。

物件検索や、現地調査ができないので、手持ち無沙汰に
なっています。

仕方ないので、保留となっている「RC物件」のことを
じっくり考えることが出来ました。

結論は、『見送り』です。

今回は、非常に立地が良い場所だったので、迷いに迷った
訳ですが、迷った理由は自分で住みたいと思ったからです。

1F店舗が空いていたので、住居にリフォームして
住もうと思っていました。

「今住んでいる自宅を賃貸して、購入した物件に
 自分が住み、賃料を払う」


住み替えも一緒にできるかなーと、考えてました。

それなのに『見送り』となった理由は、

 ・20年保有したら、間違いない赤字だから..

です。( ̄△ ̄;)

現時点で、築23年ですので、転売は無理ですし
それまでの修繕費も、かなり掛かると思います。

RC物件をフルローンで購入し、ローン完済まで
保有した場合、ほとんどの場合『赤字』になります。

1Fを自宅にし、5年程度で売却する場合、自分も引越し
しないといけないですしね..。(ー_ーゞ

やっぱり「欲望」が入ると、投資は失敗します。

明日帰ったら、久々に物件を探したいと思います。

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立地で勝負!?
こんばんは、ともろう です。

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今日も、実家からの更新です。

実家には、ブロードバンド環境を引いていないので、
ダイヤルアップでの更新です。

自宅の光回線に慣れちゃうと、辛いっす!

ゴールデンウィークに入っているので、不動産業者さんも
軒並みお休みモードです。

私が検討している「RC物件」も、もう少しは考える時間が
ありそうです。

最近の家賃の下落傾向、空室率を見ていると、

 長期のローンは、避けたい

と、正直思っています。

長くても15年、出来れば10年にしたいところです。

必然的に

 ・購入金額を低くする
 ・頭金を入れる


と、言ったことが必要になります。

ところが、今回の物件は20年ローンを組まないと回りません!

いつもなら、あっさり転進するのですが、立地が良すぎるので
迷っている次第です。(ー_ー;)

この立地が、家賃下落と空室率を、どこまでカバーすると
見るのか?

数字とにらめっこも飽きてきたので、実家から戻ったら
現地を、ぐるぐる回りたいと思います。

足を使えば、何か見えてくるかも知れません。(⌒・⌒)ゞ


明日は、親戚一同で、秋田県の角館に花見に
行くことになりました。ヾ( ̄∇ ̄)

例年のこの時期は、桜が散っているはずですが、
折からの寒さで、今が見ごろのようです。

写真を撮ってきたいと思いますが、たぶんブログには
アップできないと思います。

ダイヤルアップだから..。(; ̄Д ̄)

取りあえず、運転手として行ってきます!

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トランクルームって..
こんばんは、ともろう です。

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今日から、うちもゴールデンウィーク突入です!ヾ( ̄∇ ̄)

と言うことで、実家に帰省しています。

実家は、仙台よりもかなり田舎なので、ネット環境が脆弱です。(^◇^;)

ダイヤルアップでの接続をしていますので、かなり遅いです..。
何とか頑張って、更新をしてみたいと思います。

先日検討していた「RC物件」ですが、1階の店舗が空室となっています。

住居は何とか入居させられそうですが、店舗の場合は近隣も
空いているものが多くなっています。

世の中、不景気なんですねー..。( ̄ェ ̄;)

この物件は、場所がかなり良いので、仲介会社がトランクルーム
にする案を持ってきました。

色々と調べてみたので、仕組みはわかったのですが、
肝心の需要が、今ひとつピンときません。

じっくり話しを聞きながら、考えたいと思います。

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