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すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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祝!240回突破
こんばんは、ともろう です。

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もうすぐ、6月も終わりですねー。

9月でブログを始めて、もうすぐ1年になります。ヾ( ̄∇ ̄)

数えてみたら、今回で241回目でしたので、
一人で祝ってみました。(⌒・⌒)ゞ


色々なテーマで、ブログを始める人は多いのですが
1年続けられる人は、1割にも満たないそうです。(; ̄Д ̄)


不動産投資を対象としたブログも、私もニューフェースだと
思っていましたが、私より後にブログを始めた方も
たくさんいらっしゃいますので、あっと言う間に
『ニューフェース卒業』って感じです!(笑)


1年も待たずにこうなるとは、IT業界は早いですねー。(^◇^;)


相変わらずの、


 サラリーマン!
 全力不動産投資日記!!



の形態で、続けて行きたいと思います。


毎週末、何らかの不動産投資や管理で動いているため、

 「不動産って、不労所得じゃないの!?」

と、幻滅されている方も、いるかも知れませんが
これが私のスタイルです!


どうしても、色々なリスクを減らしたいので、動ける部分は
動いてしまいます。

もっと効率良く、不労所得に近い形で取得・運営されている大家さんは
たくさんいると思います。


私も、もう少し物件が増えれば、この活動量では
体が持たないですし、家族との時間も取りたいので
もっと効率的な運営方法を、考えていく必要があります。

ともろうの、日々の活動やその時々の考え方を書くことで
皆さんと、一緒に成長して行きたいと思っておりますので、
今後とも、応援よろしくお願いします。<(_ _)>


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融資審査結果2.5
こんばんは、ともろう です。

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昨日は、大家のお仲間と飲み会です。

来週末、再来週末も、連続で大家さん達と、飲み会の予定です。

サラリーマンより、飲み会が多いです!(⌒・⌒)ゞ


先日買い付けを入れた物件の融資結果で、唯一残っている

『石斧君』が担当の、

1棟目を借りている地銀ですが、何やら頑張っているようです。


すごい期待はできないのですが、1度は他行と同様に
「積算評価」が、私の融資申し込み額の70%程なので
上司から却下になったそうですが、

 「収益評価」が表面利回り20%近いので、
 それを考慮してもらえるよう、粘っている


とのことでした。


上司からも「積算評価」を仮審査から本審査に切り替えるよう
指示が出ているとのことなので、信憑性が出てきました。


『石斧君』もしかして、

『カミソリ君』になるかも知れません!ヾ( ̄∇ ̄)


融資額も、元々多めに申し込んでますし、外壁リフォームも
概算見積をしてもらったら、思ったよりも高くならなかった
ので、7%ほど減らせそうです。( ̄ー ̄)


またまた、「もしかして..」と、思ってしまうのですが
私の、それなりに長い人生経験では、


『彼は、無いっ!』となっているので、


本当に逆転劇が起こったら、
私の人生経験が、逆に否定される気がします。(笑)


そのぐらいダメになる、変な自信があるのですが、
7月初旬までには、結果を出すようなので、
複雑な気持ちで、待ちたいと思います。


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融資審査結果2
こんばんは、ともろう です。

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先日買い付けを入れた物件への、融資結果が出揃ってきました。

結論的には、全てNGです!(^◇^;)


想定の範囲の結果が多いので、ほとんど精神的ダメージが
ありませんでした。

なので、のアップは無しです。(⌒・⌒)ゞ



NGに慣れちゃったみたいなので、そっちがショックです!(; ̄Д ̄)



以前頂いたものも、おさらいのため、整理してみると

 1.宮城県外に本店を持つ、地銀A

   担当者:支店長代理
   融資額上限:土地・建物の固定資産税評価額の70%


 2.宮城県外に本店を持つ、地銀B

   担当者:課長
   融資額上限:土地は路線価+建物は固定資産税評価額の70%
   期間:9年


 3.宮城県外に本店を持つ、地銀C

   担当者:主任
   融資額上限:明示せず
   収益物件の社内既定により、融資見送り


でした。

地銀Bは、最後に融資を持ち込んだのですが、結果的に
一番審査の期間が短く、評価額も高かったです。

AとBでは、800万の差がありました。


地銀Cの対応は、がっかりでした。(ー_ー;)

融資期間がネックのように聞こえましたが、
NGの理由も良く判らなければ、
2週間超も審査が掛かった理由もわかりません。


「持って来るな!」と、言うことでしょうか!?


何となく、各行の融資基準が判りましたので、収穫でした。ヾ( ̄∇ ̄)



後、残っているのは、石斧君が担当の、1棟目を借りている
地銀です。

ただ、審査が遅いだけなので、全く期待が持てません!(笑)


もう、気持ちは転進していますので、次に向かいたいと思います!!


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空き部屋で、事故寸前..
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位を確認してねー


先月末で退去した空室に、いつもの満室セットを置いています。

折りたたみテーブルに、お菓子や飴も置いて、内見者さんや
案内してくれる仲介業者さんにも、喜んでもらおうと思ってます。( ̄ー ̄)




今日仕事中に、突然子供から電話がありました。(; ̄Д ̄)


 子供2号:「お父さん、大変だ! 飴がまずい!!
       食べれないぐらい、激マズ!!!」

 ともろう:「それぐらいで、電話するなよ!」

 子供2号:「でもこれ、アパートに置いた飴だよ!
       これ食べたら、入らないよ。」

 ともろう:「そうなのー、じゃー今度の休みに取りに行くよ」

 子供2号:「その間に来て、この飴食べるよ!
       だって、おいしそうだもん!!」

 ともろう:「わかったよ。今日取りに行くよー。」





と、言うことで、急遽『飴回収』に行ってきました。(^◇^;)

問題の飴は、真ん中のグレープ味です。

真ん中の飴




何とか事故は、防げました!ヾ( ̄∇ ̄)

子供達のお陰ですが、その前に


 商売もんの飴やお菓子、食うなよ!


どうも、買っといたはずが、無くなると思ったら、犯人はやつらでした。


今後は、事前に味見させようと思います!!(笑)


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今日は、融資依頼では..
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング この順位ってどう!?


昨日は、健康診断の再検査で、ちょっと会社を中抜けです。

年を取ると、再検査が増えます!(^◇^;)



病院の近くに、競売入札でお世話になった銀行があるので
法人の口座を作りに、寄ってみました。

法人の口座を作る約束をしてたので、この機会にと思った次第です。



ちなみに、この銀行は利率が高いので、先日の買い付け物件は、
融資の依頼をしていません。

融資額の低いものを、頼もうと個人的には思っています。



普段は、融資コーナーにいる「副支店長」さんの所にお邪魔してますが
今回は、口座開設なので窓口から用紙をもらって、ひっそり申し込み用紙
を書いてました。



突然、カウンターの奥から

 副支店長:「とーもろう さーーん!」

 ともろう:「あっ!ご無沙汰してました。
       会社の口座、作りにきました。」( ̄ー ̄;

 副支店長:「こちらに、どーぞ!」

 ともろう:「今日は、融資依頼はないんですけど..。」

 副支店長:「まっ!、どーぞ!」



見つかってしまい、融資カウンターに通され、通帳が出来るまで
20分間、世間話をしました。

副支店長さん、暇でした..。(^_^;)



でも、最近の不動産への融資状況や、
『不動産ビジネス以外の方とも、お付き合いした方が良いですよ』
などアドバイスを頂き、有意義な時間でした。


『何とか、物件を持ち込みたいなー』と、強く思いました。

銀行廻りは、大事ですねー。


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元滞納者と最終決着!
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 管理ネタですが、クリックして下さい!(笑)

この前から、3回に渡って『滞納者への対応』を書いてきましたが
先月末に退去してもらった、元滞納者の方と完全決着しました!

残り1ヶ月分の家賃と、クリーニング料の支払いが残っておりましたが
本日、振込みの確認が取れました。ヾ( ̄∇ ̄)



5月末から、これまでの間に

 ・滞納2ヶ月分の家賃の支払い
 ・クリーニング料の支払い
 ・敷金1ヶ月分の返還


が、行われたことになります。



5ヶ月掛かっても一進一退だった状況が、退去後、20日間で
スピード決着しましたので、ちょっとびっくりしています。



正直、最後の1ヶ月分は、敷金で精算して、クリーニング料は
回収できないと、思っていました。(^◇^;)




収入も回復しているのかも知れませんが、引越しによって
収入と支出のバランスが、保たれるようになったと思いますので
私にとっても、元滞納者の方にとっても、良い結果になったと思います。



管理会社の滞納担当の方も、最後まで追ってくれましたので
大変感謝しております。

このご時勢ですので、今後も滞納は発生すると思いますが
管理会社と連携して、素早い対応を心掛けたいと思います!



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融資審査結果1
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング とにかく、クリックして下さい!(笑)

先々週、買い付け申し込みした物件に、融資融資の申し込み
を、してきました。

6/8に3行と、6/15に1行です。

全て火曜日ですが、偶然です!( ̄ー ̄)



6/18に、1行から返事がありました。

「銀行廻り3行目」で、宮城県外に本店を持つ地銀です。

結果は、NGです。( ̄ェ ̄;)




融資申し込み額の65%程度が、上限と言われました。

この額は、今回の物件の固定資産評価額の70%
と同額です。( ̄△ ̄;)

つまり、積算評価のみで、収益評価は「0」と言う結果です。



一番感触が良かったので、一番期待していた銀行でしたが
仕方ありませんねー。



銀行の融資基準が判っただけでも、良かったので
次の結果を待ちたいと、思います。


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滞納者への対応3
こんにちは、ともろう です。

人気ブログランキング 予想以上に落ちました.. (; ̄Д ̄)

2回に渡って、私の滞納者への対応を書いてきましたが、
今回が最終です!

これまで、

「滞納者への対応1」「滞納者への対応2」 と、

 ◆管理会社に、自分の滞納者対応に、動いてもらうようフォローする
 ◆管理会社に、具体的な指示を出す!


と、自分の物件に対応してもらうように促しながら、
動き始めたら、アクションごとにレスポンス良く動けるように、
大家から指示を出して、話を前へ前へ進める
と、言ったことを書いてきました。


そして、今回は私が迷って実行出来なかった、最後のポイントです。

それは、

 ◆出来るだけ、入居の繁忙期前に、退去または、損切りする

です。

私の場合、昨年11月から滞納が始まり、1月末時点では
既に2ヶ月の滞納がありました。

3月の入居ピークを前に、2月末での退去の話し合いを
するかどうか、かなり迷った末に、

 「滞納者を信じる」

ことを決断しました。

理由は、

 ・入居してから昨年11月までは、滞納歴がなかったこと
 ・連絡がすぐ取れて、支払いの期限を滞納者が明示してきたこと
 ・連帯保証人が、隣駅ぐらいの近さで、仙台では比較的高級住宅街
  に住んでいたので、いざとなったら支払うだろう


と、総合的に判断したつもりでした。

結局、支払い期限の約束は、ほとんど守られず、
両者に送った内容証明も、管理会社に戻ってきたりと
連帯保証人とは、一度もコンタクトが取れませんでした。(ー_ー;)

一般論から言って、

 2ヶ月滞納してしまったら、追いつくことは、無理なんだなー

と、実感させられました。

仮に1月の2ヶ月分滞納時点で、「2月末までに退去」を申し入れて、
結果がどうなったのかは、わかりませんが

『やっていたら、どうなったのか!』

は、わかりませんので、今となっては判断ミスだと思っています。


滞納が始まる時期はわからないのですが、入居の繁忙期前であれば
「滞納額を棒引き」してでも、退去に持っていくことを、
今後は検討しなければならないなー、と思っています。

どのみち、回収できるかどうか、わかりませんので
早く優良な入居者に切り替えて、余計な手間やストレスを
減らしたいと思います。

物件管理でも、『損切り』の考えも必要だと思います。

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滞納者への対応2
こんばんは、ともろう です。

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買い付けを入れた物件の、融資の結果が
なかなか出ません!( ̄△ ̄;)

1行からは、今週末には結果が出ると、言っていますが..。

明日を楽しみに、昨日の続きを書きたいと思います。


滞納者への対応で、管理会社にうまく動いてもらう
重要ポイントの2つ目です。

それは、

 ◆管理会社に、具体的な指示を出す!

です。

「えー、管理会社が自ら動くんじゃ
ないの!」


と、思っている大家さんも、多いと思いますが、
管理会社の滞納担当者は、たくさん滞納者を抱えていたり
するので、滞納が始まったばかりの人には、一通りの対応しかしません。

滞納者とは、だいたい連絡が取れなくなるので

 ・留守電に、「支払われていないので、至急電話下さい」 とか
 ・留守電に、「遅れているので、何日まで払って下さい」 とか


の、アクションになります。

ここで、大家が状況を確認しないと、2週間ぐらい
この状況が続いたりします。( ̄ェ ̄;)

3,4日連絡が着かなければ「具体的な指示」を出した方が、
良いと思います。

 ・「直接現地に行って、本人と話してもらえませんか」 とか
 ・「保証人に連絡を取って、もらえませんか」 とか
 ・「勤務先に連絡を取って、もらえませんか」 とか


もう1段、強いアクションに移るように、私は相談しました。

その後、

 ・保証人が近くにいる場合は、保証人への面会
 ・この時期までに、支払いがないと退去してもらいたい


など、

 「この時期までに、こう言ったアクションをとれませんか?」

と、具体的な指示を出しましたので、滞納担当者は躊躇なく
可能な限り、アクションを取ってくれました。

管理会社も、大家の意志が判らないのに、
強い行動は取れないと思います!


結局、昨年11月から滞納が始まり、最高2ヶ月滞納しては
3ヶ月目に1ヶ月分払うと言った、結構厄介な滞納者を
5/末で、退去させることができました。


明日は、私が実行出来なかった、最後のポイントを書きたいと思います!


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滞納者への対応1
こんばんは、ともろう です。

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先日、ブログへのコメントで、

 「滞納者が出た場合の対策は..」

との、ご質問がありました。

ブログ上で、お答えしたいと思います。

但し、対策(?)は無理だと思っているので、対応について
体験談から、書きたいと思います。


まず、大前提として、私はサラリーマン大家なので、
自分で督促や、交渉はしていません!

直接交渉は、経験がないので、私が経験しているのは
管理会社を通じた対応になります。

私が経験した中で、重要だと思うのは3点あります。

その中の1つ目は、

 管理会社に、自分の滞納者対応に、動いてもらうようフォローする

です。

「動いて当然でしょ!」

と、思っている大家さんも、多いと思いますが、
このご時勢、滞納者って結構たくさんいるんです。( ̄△ ̄;)

10人の滞納者がいたら、必ず1~10まで、対応の優先順位がつきます。

なるべく高い優先順位で、対応してもらった方が、解決の確率が
高くなるのは当然のことです。


そして、滞納担当者って、忙しいんです!<(; ̄ ・ ̄)=3

基本的に、相手(滞納者)の都合に合わせるので、受身の仕事になります。

 ・夜しか会えない
 ・昼休みしか、電話に出れない
 ・○曜日しか休みが無い
     :

滞納する人って、コミュニケーションが取れない理由を
鬼のように並べます!( ̄ー ̄;

最初は、その都合に合わせて動くので、時間の制約が大きいんです。

そして、そのほとんどが空振りになるのですが、その既成事実がないと
次のアクションができないんですよねー。


ですから、管理会社の人や滞納担当者が動いた結果を、
大家もこまめに確認し

 ・労をねぎらったり
 ・次のアクションを確認したり
 ・愚痴を聞いてあげたり


大家も一緒になって、リアルタイムで情報を共有することが、
対応の優先順位を上げてもらえる、コツだと思います。

明日は、重要ポイントの2つ目を書きたいと思います。


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今日も、銀行に行ってきました
こんばんは、ともろう です。

何かと忙しくなり、更新頻度が落ちてますが、皆さんのお陰で
人気ブログランキング の順位、何とか踏みとどまっています。

大変、ありがとうございます。

頑張って更新したいと思いますので、応援よろしくお願いします。<(_ _)>


今日も、先日買い付けを入れた物件に、融資の申し込みをしてきました。

またまた、宮城県外に本店を持つ地銀で、東北6県のうち
4県を制覇しました。ヾ( ̄∇ ̄)

モウレツ!サラリーマンですから、そうそうは休めませんので
今日は、あらかじめ昼休み直前でアポを取って、昼休みにかけて
お邪魔してきました。

説明しようとした、その時、大事件発生です!(; ̄Д ̄)

「融資審査依頼書」「現所有アパートの実績資料」
ありません!!


なんとっ!忘れてきました..。(ー_ー;)


ウルトラセブンが、アイスラッガーを忘れて来たようなものです!!



昨日も残業で遅くなり、今日の朝、入れるつもりが忘れました..。

仕方ないので、明日、追加で資料を持っていくことに
してきました。( ̄△ ̄;)



気を取り直して、明日は先週融資を依頼した銀行に、
電話を入れたいと思っています。

結果はどうあれ、チャレンジしないと始まりませんので、
取りあえず、前向きな気持ちで、明日を迎えたいと思います。


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またまた満室大作戦!
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング ぐっと落ちました..。

今日は家族で、アパートの空室に、満室大作戦を
実行してきました。ヾ( ̄∇ ̄)

家族4人の役割分担は、この通りです。

 ◆室内への追加設備取り付け → ともろう&奥さん
 ◆アパートの清掃 → 子供2人


今日の追加設備は、

 ホシ姫サマ
 ・リモコン付き、照明器具
 ・トイレットペーパー 12ロール(設備?)


ホシ姫サマは、前回「仙台大家の会」の、元大工さん『ベガベガ』さんに
取り付けをレクチャーしてもらったので、比較的簡単に取り付けできました。


最後にいつもの、テーブルに、お花(造花)&チャーム(飴やお菓子)
を、ディスプレイです。( ̄ー+ ̄)


賃貸サイトに掲載されている画像も、ちょっとインパクト不足
なので、新たに写真を撮ってきました。

今日、管理会社に送って、画像の入れ替えを検討してもらおうと
思います。

繁忙期を過ぎていますが、現時点では、強気の家賃です。
月末まで様子を見てから、賃料をいじってみようと思います。


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物件購入 対象地域
こんばんは、ともろう です。

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先日、「仙台でアパートを購入しようか検討中」と、
ブログにコメントを頂きました。

コメントありがとうございます!ヾ( ̄∇ ̄)

私が最初に物件を購入する時も、かなり不安だったことを
思い出しました。

買い付け証明書を書くのも、時間が掛かりましたし
それをFAXするのも、一晩迷いました。(⌒・⌒)ゞ

その物件は、最終的に融資条件が合わず、購入には至りませんでしたが
今となっては、買わなくて良かったと思っています。( ̄ー ̄)


さて、本題の「仙台でアパートを購入しようか検討中」ですが、

 ・物件の大まか場所(仙台も広いので..)
 ・築年数、間取り
 ・表面利回り
 ・融資状況
 ・現在の居住地域


等が、がわからないのですが、土地勘のない場所であれば、
やめた方が賢明です!

現在の入居率も、60%を切っているようなので、凄い利回りがないと、
ローンで借りている場合は、廻らないと思います。

今は、入居の繁忙期が過ぎているので、その土地の管理会社が、

 「1,2ヶ月で埋められますよ!}

と言ってくれる、物件力のあるものであれば、問題ないと思います。


最近、物件購入に関わる作業がどんどん増えてしまって、
1ヶ月ほど更新できておりませんが、メルマガも発行しております。

不動産投資ビギナーの方に、購入に際して参考になるように
書いているつもりなので、バックナンバーを見てみて下さい。

明日は、久々にメルマガを発行しますので、良かったら購読して下さい。
無料ですし、自動でメアドに記事が届きます!


仙台に購入された場合は、『仙台大家の会』に入会されることを、
お薦めします!

私も入会して、色々な大家さんから勉強させて頂き、
一気に大家力がアップしました。( ̄ー+ ̄)

それでも、まだまだ力不足ですが、入らないよりは
10倍以上のスピードで、大家力のアップが可能だと思います。

但し、『入会=成功』が約束される訳ではありませんし、
仙台の情報を、「大家の会」の情報任せになってしまっては、
判断を誤る可能性があると思います。

少なからず、自分独自のチャンネルでも情報を収集し、
「お互いに、良きビジネスアドバイザー」として、節度を持った
関係性が、両者に利益をもたらすものだと思います。

昨日も、大家の会のメンバーと飲んじゃって、不動産談義が止まらず
ブログ更新が出来ませんでした。( ̄∇ ̄*)ゞ

明日は、物件に入居の準備に、家族一同で行ってきま~す!

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銀行廻り3行目
こんばんは、ともろう です。

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昨日来の「銀行廻り1行目」 「銀行廻り2行目」 と続き、
この日最後の、3行目への融資依頼です。

やはり、紹介者の方と一緒ですが、仙台市の中心部から
ちょっと離れた場所なので、その方の車で移動です。

何から何まで、お世話に成りっぱなしです。<(_ _)>

1行目は、仙台市内に本店を持つ地銀。
2行目は、宮城県外に本店を持つ地銀。
3行目も宮城県外に本店を持つ地銀で、東北地方の地銀を
全部制覇しそうです。(⌒・⌒)ゞ

今回は、カウンターの奥の応接室へ通されました。

対応頂いた方は、支店長代理の方で、イケメンでした。

私も、イケてるので、イケメン対決です!(笑)


またまた、作っていった「融資依頼書」を一生懸命説明
しましたが、「いい物件ですねー」と3行目にして
初めて言ってもらいました。ヾ( ̄∇ ̄)

私も『褒められて伸びるタイプ』ですので、調子に乗って
この物件の将来性を、アドリブで更にアピールしました。

かなり良い流れになったので、用意した小ネタをここで炸裂です!

じゃじゃーん

 全シリーズセット 収益物件専用内装コーディネート
 中村豊デザイン作品集


「シングルスタンダードのエレガント」を、カバンに忍ばせてました。

クロスのサンプルを見せながら、

 「ベースはこれで、アクセントクロスはこの色です。
  こうすると、奥行きも出ますし、高級感もあります。
  賃貸物件で、こういったデザインは、
  仙台ではあまりないと思いますよ」


と、大家力全開で、押してみました。

このデザイン集は、A4のファイルにサンプルも収まっているので
非常に説明し易いです。

普通は、不動産関係者に説明したり、イメージを合わせるのに
使うんだと思いますが、銀行で使ってしまいました。( ̄∇ ̄*)ゞ


今日一番の好感触でしたので、一番期待をしています!

ここも、週明けには結果が頂けるとのことだったので、
休み明けが非常に楽しみです!!( ̄ー+ ̄)


残念な結果になった時は、また「戦士の休息」をアップします。

OKになった場合の曲を、週末で考えたいと思います。


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銀行廻り2行目
こんばんは、ともろう です。

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昨日の「銀行廻り1行目」に引き続き、2行目への融資依頼です。

ここからは、ご紹介頂ける方との同行なので、心強い限りです。ヾ( ̄∇ ̄)

1行目は、仙台市内に本店を持つ地銀でしたが、
2行目は宮城県外に本店を持つ地銀で、初めての訪問です。

店舗に入ると、カウンターの奥から、お二人の男性が出てきてくれて、
カウンター内の応接コーナーに通してくれました。

1行目からは、1棟目を借りているのに、全然対応が違います。( ̄ε ̄)

この銀行では、主任さんと、一般職の方とお二人での応対となりました。

頑張って作った「融資依頼書」を最初に持ってきて、
ストーリーを微調整して、

 1.この物件の現状は、ここは良いが、ここは良くない。
 2.でも、良くない部分は、こうすれば解消できる。
 3.私の大家の実績は、こうなので自信があります。
 4.だから、この条件で貸してください。


と、一生懸命プレゼンしました。

お話を、熱心に聞いてもらったあと、色々と質問を受けて
最後は、昨年11月に設立した法人への融資を希望している
ことを再アピールして、プレゼンタイムの終了です。<(; ̄ ・ ̄)=3

週明けには、OK・NGの回答と、条件等の提示をしてくれる
ことになりました。

実は、小ネタを準備していましたが、ここでは話しの流れ的に、
発射できませんでした。(⌒・⌒)ゞ


引き続いては、遂に小ネタが炸裂した、3行目について
明日書きたいと思います。


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銀行廻り1行目
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 落ちましたねー

本日、なんとかサラリーマン業の休みが取れ、
やっと銀行廻りが出来ました。

今日は、午前中が検診で、午後に2行をご紹介頂く予定です!

検診が、午前中で終わらないとまずいので、
8:30からの受付に、7:30に病院に行きました。(笑)

「午前中、掛かるかなー」と覚悟していたのですが、
10:30には終わってしまったので、1棟目を借りた地銀に、
融資の相談に行くことにしました。

以前書いた、担当が『石斧君』に変わってしまった銀行です。( ̄ェ ̄;)

昨日夜遅くまで作成していた資料一式を、3セット持って来ており
実は、想定内の行動でした。( ̄ー ̄)

すぐに電話をして、アポを取ってOK!

アポなしは嫌われるので、直前であっても必ずアポを取って
行く事をお薦めします。

頑張って作った「融資依頼書」を元に、物件説明をし

 「1番手ではないのですが、1番手も融資が通っていない。
  融資が通ると有利になるため、ご協力頂きたい。」


と、お願いしたら、

 「僕、明日から研修でいないんですよねー。
  来週でいいですか?」



『石斧~!!』って感じです。(^◇^;)

2番手以降なせいか、全くやる気がありません!!

 「仮審査なので、今回は、別な担当の方でも良いですよ」

と言ったのですが、来週自分でやる気のようです。(ー_ー;)


想像以上に、期待を裏切りましたが、1つだけ良いことが..。

資料説明の、リハーサルが出来ました。

説明上、資料の順番が悪いので、
並べ替えが必要なことが判りました。( ̄ー+ ̄)


さあー午後からご紹介頂く2行は、どうなるんでしょうか!?
明日、書きたいと思いますので、乞うご期待!!


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

融資依頼書の作成
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング どっどーんと下がりました!(; ̄Д ̄)

先日のコメントで、

 「銀行への提出資料(融資依頼書)って、どんなものですか?」

との質問を頂きました。

この前「銀行向け資料の作成」を、書いてましたので、
そちらを参考にして下さい。

こちらの記事に、「わくわくリッチ」さんからコメントを頂き
さらに詳しく説明してもらっています。

「わくわくリッチ」さんは、人気ブログランキングで、48位ぐらいです。


と、言うことで、今週は銀行を数行廻って、買い付け入れた物件の
融資を依頼するので、昨日から「融資依頼書」を作っています。

実は、私も作るのが、初めてです。( ̄∇ ̄*)ゞ

大家力のアピールが目的ですので、買い付け物件の特徴や
セールスポイントなどを書いていますが、文章にすると
自分の頭の中も整理されますし、情報として足りない部分
も見えてきました。

今回で完璧なものは、出来ないと思いますので、
銀行とキャッチボールをしながら、より良いものに
ブラッシュしていきたいと思います。

お陰で、再度物件を見に行ったりと、時間が掛かってしまい
昨日のブログ更新も飛んでしまいました。く(*´ー`)

一応ブロガーですが、本業はサラリーマン兼大家なので、ご容赦を~。


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サラリーマン大家の週末
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング ヘロヘロでも頑張ってます!

不毛な仕事&残業続きで、精神力が奪われてます。(ー_ー;)

週末は、建設的な「不動産投資活動」でリフレッシュです!

と、言うことで、明日も物件調査をします。

先日、新たに買い付けを入れた物件についてですが、
もう一度、詳細に物件を見てきたいと思っています。

最後に物件を調査したのが、1月でしたので
半年ぐらい経っています。

この半年で、他の大家さんのリフォーム例を、色々と勉強させて
もらいましたので、ちょっぴり眼力も上がっています。(◎_◎)

リフォームのイメージをしながら、近隣を再調査したいと思います。


『満室大家』御用達の

 全シリーズセット 収益物件専用内装コーディネート
 中村豊デザイン作品集


を購入しました。ヾ( ̄∇ ̄)

価格だけを見たら、サラリーマンの感覚では、正直買えませんが
ここ最近、リフォームの力 をまざまざと
見せ付けられていますので、先行投資で決断しました。

どんどん秘密兵器を投入して、ガンガン攻めたいと思います!( ̄ー+ ̄)


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銀行廻り、頑張ります!
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日の順位を確認!

しばらく残業が続きそうで、お疲れモードです。(ー_ー;)

最近、年末から売買業者さんとのパイプ作りを、
地道にやった成果が、徐々に出ている気がします。

検討に値する物件情報が、ちらほらと集まり始めています。

単なる、偶然かも知れませんが..。(⌒・⌒)ゞ


一昨日も以前、現地調査をしていた物件の、値下げ情報が突然入り、
昨日買い付けを入れましたが、2番手以降のようです。

それでも、

 ・融資が引ければ、可能性大!

との、話しなので、銀行廻りをすることになりました。


先日、

 ・買い付けが通ってから、融資審査か?
 ・融資審査が通ってから、買い付けか?


の質問を受け、

 前者が一般的です!

と、回答しましたが、その後いろいろな方から頂いた意見を
総合すると、

 ◆銀行にも、その旨を伝えながら、同時並行に進める

が、一番現実に近いようです。


私の経験では、とある銀行の担当者から「ダメだし」
されたため、そう思っておりましたが、それも

 「担当によるので、気にしない」

との意見が、複数ありました。


でも、やっぱり人間関係は大事だと思うし、無駄な作業は
誰もやりたいはずは、ありません。

今の現状を伝えながら、誠実に対応した方が、今後も良い関係
が築けると思います。

週末頑張って、銀行説明用の資料を作りたいと思います。

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滞納者が退去
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング ヘロヘロでも頑張ります!

連日の残業続きで、午前様です..。(ー_ー;)

モーレツ!サラリーマンですので、こんな時もあります。

今日は、管理会社さんから、かなりうれしい連絡がありました。

滞納を繰り返していた入居者ですが、5/31に退去してくれました。

退去するとは、回答をもらっていましたが、

 ◆退去予定日(5/31)の数日前から音信不通
 ◆退去予定日の立会い時刻が決まっていない
 ◆退去予定日の前日、管理会社が見に行ったら、荷物が無い様子


完全に、やられたー!!(; ̄Д ̄)

と、諦めてました。

働いていないようでしたので、「退去だけでも、良しとしよう!」
思ってました。( ̄△ ̄;)

今日の連絡で、なっ何とっ!

 ◆退去予定日に管理会社に連絡があった
 ◆管理会社と一緒に立会いをして、部屋の状態を確認
 ◆転居先住所をゲット
 ◆6/1と6/10に、滞納家賃を支払う


と、言うことになりました。

実際に6/2に、1ヶ月分の入金が確認出来ました!ヾ(=^▽^=)ノ

当然と言えば、当然なのですが、6/10に最後の入金があったと
すると、ちょっとしたボーナス気分です。

退去した方も、『心機一転』頑張って欲しいと思います。

さあ、また一室空きました!

秘密兵器を総動員して、満室を目指したいと思います!!ヾ( ̄∇ ̄)

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