すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

ともろうにメール

教材レビュー

教材選びの参考に!

ブログランキング

応援クリック
お願いします!

おすすめの本

これ使ってます

収益物件専用内装コーディネート 中村豊デザイン作品集

ネットビジネス







不動産投資リンク

最新記事

最新コメント

仙台大家の会 ブログ

最新トラックバック

カテゴリ

月別アーカイブ

RSSリンクの表示

スポンサーサイト
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

祝!240回突破
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 求む!お祝いクリック!!


もうすぐ、6月も終わりですねー。

9月でブログを始めて、もうすぐ1年になります。ヾ( ̄∇ ̄)

数えてみたら、今回で241回目でしたので、
一人で祝ってみました。(⌒・⌒)ゞ


色々なテーマで、ブログを始める人は多いのですが
1年続けられる人は、1割にも満たないそうです。(; ̄Д ̄)


不動産投資を対象としたブログも、私もニューフェースだと
思っていましたが、私より後にブログを始めた方も
たくさんいらっしゃいますので、あっと言う間に
『ニューフェース卒業』って感じです!(笑)


1年も待たずにこうなるとは、IT業界は早いですねー。(^◇^;)


相変わらずの、


 サラリーマン!
 全力不動産投資日記!!



の形態で、続けて行きたいと思います。


毎週末、何らかの不動産投資や管理で動いているため、

 「不動産って、不労所得じゃないの!?」

と、幻滅されている方も、いるかも知れませんが
これが私のスタイルです!


どうしても、色々なリスクを減らしたいので、動ける部分は
動いてしまいます。

もっと効率良く、不労所得に近い形で取得・運営されている大家さんは
たくさんいると思います。


私も、もう少し物件が増えれば、この活動量では
体が持たないですし、家族との時間も取りたいので
もっと効率的な運営方法を、考えていく必要があります。

ともろうの、日々の活動やその時々の考え方を書くことで
皆さんと、一緒に成長して行きたいと思っておりますので、
今後とも、応援よろしくお願いします。<(_ _)>


応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ


投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



スポンサーサイト

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

融資審査結果2.5
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 求む!応援クリック!!


昨日は、大家のお仲間と飲み会です。

来週末、再来週末も、連続で大家さん達と、飲み会の予定です。

サラリーマンより、飲み会が多いです!(⌒・⌒)ゞ


先日買い付けを入れた物件の融資結果で、唯一残っている

『石斧君』が担当の、

1棟目を借りている地銀ですが、何やら頑張っているようです。


すごい期待はできないのですが、1度は他行と同様に
「積算評価」が、私の融資申し込み額の70%程なので
上司から却下になったそうですが、

 「収益評価」が表面利回り20%近いので、
 それを考慮してもらえるよう、粘っている


とのことでした。


上司からも「積算評価」を仮審査から本審査に切り替えるよう
指示が出ているとのことなので、信憑性が出てきました。


『石斧君』もしかして、

『カミソリ君』になるかも知れません!ヾ( ̄∇ ̄)


融資額も、元々多めに申し込んでますし、外壁リフォームも
概算見積をしてもらったら、思ったよりも高くならなかった
ので、7%ほど減らせそうです。( ̄ー ̄)


またまた、「もしかして..」と、思ってしまうのですが
私の、それなりに長い人生経験では、


『彼は、無いっ!』となっているので、


本当に逆転劇が起こったら、
私の人生経験が、逆に否定される気がします。(笑)


そのぐらいダメになる、変な自信があるのですが、
7月初旬までには、結果を出すようなので、
複雑な気持ちで、待ちたいと思います。


応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ


投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

融資審査結果2
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング ともろうにも、1票!!


先日買い付けを入れた物件への、融資結果が出揃ってきました。

結論的には、全てNGです!(^◇^;)


想定の範囲の結果が多いので、ほとんど精神的ダメージが
ありませんでした。

なので、のアップは無しです。(⌒・⌒)ゞ



NGに慣れちゃったみたいなので、そっちがショックです!(; ̄Д ̄)



以前頂いたものも、おさらいのため、整理してみると

 1.宮城県外に本店を持つ、地銀A

   担当者:支店長代理
   融資額上限:土地・建物の固定資産税評価額の70%


 2.宮城県外に本店を持つ、地銀B

   担当者:課長
   融資額上限:土地は路線価+建物は固定資産税評価額の70%
   期間:9年


 3.宮城県外に本店を持つ、地銀C

   担当者:主任
   融資額上限:明示せず
   収益物件の社内既定により、融資見送り


でした。

地銀Bは、最後に融資を持ち込んだのですが、結果的に
一番審査の期間が短く、評価額も高かったです。

AとBでは、800万の差がありました。


地銀Cの対応は、がっかりでした。(ー_ー;)

融資期間がネックのように聞こえましたが、
NGの理由も良く判らなければ、
2週間超も審査が掛かった理由もわかりません。


「持って来るな!」と、言うことでしょうか!?


何となく、各行の融資基準が判りましたので、収穫でした。ヾ( ̄∇ ̄)



後、残っているのは、石斧君が担当の、1棟目を借りている
地銀です。

ただ、審査が遅いだけなので、全く期待が持てません!(笑)


もう、気持ちは転進していますので、次に向かいたいと思います!!


応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ


投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

空き部屋で、事故寸前..
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位を確認してねー


先月末で退去した空室に、いつもの満室セットを置いています。

折りたたみテーブルに、お菓子や飴も置いて、内見者さんや
案内してくれる仲介業者さんにも、喜んでもらおうと思ってます。( ̄ー ̄)




今日仕事中に、突然子供から電話がありました。(; ̄Д ̄)


 子供2号:「お父さん、大変だ! 飴がまずい!!
       食べれないぐらい、激マズ!!!」

 ともろう:「それぐらいで、電話するなよ!」

 子供2号:「でもこれ、アパートに置いた飴だよ!
       これ食べたら、入らないよ。」

 ともろう:「そうなのー、じゃー今度の休みに取りに行くよ」

 子供2号:「その間に来て、この飴食べるよ!
       だって、おいしそうだもん!!」

 ともろう:「わかったよ。今日取りに行くよー。」





と、言うことで、急遽『飴回収』に行ってきました。(^◇^;)

問題の飴は、真ん中のグレープ味です。

真ん中の飴




何とか事故は、防げました!ヾ( ̄∇ ̄)

子供達のお陰ですが、その前に


 商売もんの飴やお菓子、食うなよ!


どうも、買っといたはずが、無くなると思ったら、犯人はやつらでした。


今後は、事前に味見させようと思います!!(笑)


応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ


投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

今日は、融資依頼では..
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング この順位ってどう!?


昨日は、健康診断の再検査で、ちょっと会社を中抜けです。

年を取ると、再検査が増えます!(^◇^;)



病院の近くに、競売入札でお世話になった銀行があるので
法人の口座を作りに、寄ってみました。

法人の口座を作る約束をしてたので、この機会にと思った次第です。



ちなみに、この銀行は利率が高いので、先日の買い付け物件は、
融資の依頼をしていません。

融資額の低いものを、頼もうと個人的には思っています。



普段は、融資コーナーにいる「副支店長」さんの所にお邪魔してますが
今回は、口座開設なので窓口から用紙をもらって、ひっそり申し込み用紙
を書いてました。



突然、カウンターの奥から

 副支店長:「とーもろう さーーん!」

 ともろう:「あっ!ご無沙汰してました。
       会社の口座、作りにきました。」( ̄ー ̄;

 副支店長:「こちらに、どーぞ!」

 ともろう:「今日は、融資依頼はないんですけど..。」

 副支店長:「まっ!、どーぞ!」



見つかってしまい、融資カウンターに通され、通帳が出来るまで
20分間、世間話をしました。

副支店長さん、暇でした..。(^_^;)



でも、最近の不動産への融資状況や、
『不動産ビジネス以外の方とも、お付き合いした方が良いですよ』
などアドバイスを頂き、有意義な時間でした。


『何とか、物件を持ち込みたいなー』と、強く思いました。

銀行廻りは、大事ですねー。


応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ


投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

元滞納者と最終決着!
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 管理ネタですが、クリックして下さい!(笑)

この前から、3回に渡って『滞納者への対応』を書いてきましたが
先月末に退去してもらった、元滞納者の方と完全決着しました!

残り1ヶ月分の家賃と、クリーニング料の支払いが残っておりましたが
本日、振込みの確認が取れました。ヾ( ̄∇ ̄)



5月末から、これまでの間に

 ・滞納2ヶ月分の家賃の支払い
 ・クリーニング料の支払い
 ・敷金1ヶ月分の返還


が、行われたことになります。



5ヶ月掛かっても一進一退だった状況が、退去後、20日間で
スピード決着しましたので、ちょっとびっくりしています。



正直、最後の1ヶ月分は、敷金で精算して、クリーニング料は
回収できないと、思っていました。(^◇^;)




収入も回復しているのかも知れませんが、引越しによって
収入と支出のバランスが、保たれるようになったと思いますので
私にとっても、元滞納者の方にとっても、良い結果になったと思います。



管理会社の滞納担当の方も、最後まで追ってくれましたので
大変感謝しております。

このご時勢ですので、今後も滞納は発生すると思いますが
管理会社と連携して、素早い対応を心掛けたいと思います!



応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ


投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

融資審査結果1
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング とにかく、クリックして下さい!(笑)

先々週、買い付け申し込みした物件に、融資融資の申し込み
を、してきました。

6/8に3行と、6/15に1行です。

全て火曜日ですが、偶然です!( ̄ー ̄)



6/18に、1行から返事がありました。

「銀行廻り3行目」で、宮城県外に本店を持つ地銀です。

結果は、NGです。( ̄ェ ̄;)




融資申し込み額の65%程度が、上限と言われました。

この額は、今回の物件の固定資産評価額の70%
と同額です。( ̄△ ̄;)

つまり、積算評価のみで、収益評価は「0」と言う結果です。



一番感触が良かったので、一番期待していた銀行でしたが
仕方ありませんねー。



銀行の融資基準が判っただけでも、良かったので
次の結果を待ちたいと、思います。


応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ


投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

滞納者への対応3
こんにちは、ともろう です。

人気ブログランキング 予想以上に落ちました.. (; ̄Д ̄)

2回に渡って、私の滞納者への対応を書いてきましたが、
今回が最終です!

これまで、

「滞納者への対応1」「滞納者への対応2」 と、

 ◆管理会社に、自分の滞納者対応に、動いてもらうようフォローする
 ◆管理会社に、具体的な指示を出す!


と、自分の物件に対応してもらうように促しながら、
動き始めたら、アクションごとにレスポンス良く動けるように、
大家から指示を出して、話を前へ前へ進める
と、言ったことを書いてきました。


そして、今回は私が迷って実行出来なかった、最後のポイントです。

それは、

 ◆出来るだけ、入居の繁忙期前に、退去または、損切りする

です。

私の場合、昨年11月から滞納が始まり、1月末時点では
既に2ヶ月の滞納がありました。

3月の入居ピークを前に、2月末での退去の話し合いを
するかどうか、かなり迷った末に、

 「滞納者を信じる」

ことを決断しました。

理由は、

 ・入居してから昨年11月までは、滞納歴がなかったこと
 ・連絡がすぐ取れて、支払いの期限を滞納者が明示してきたこと
 ・連帯保証人が、隣駅ぐらいの近さで、仙台では比較的高級住宅街
  に住んでいたので、いざとなったら支払うだろう


と、総合的に判断したつもりでした。

結局、支払い期限の約束は、ほとんど守られず、
両者に送った内容証明も、管理会社に戻ってきたりと
連帯保証人とは、一度もコンタクトが取れませんでした。(ー_ー;)

一般論から言って、

 2ヶ月滞納してしまったら、追いつくことは、無理なんだなー

と、実感させられました。

仮に1月の2ヶ月分滞納時点で、「2月末までに退去」を申し入れて、
結果がどうなったのかは、わかりませんが

『やっていたら、どうなったのか!』

は、わかりませんので、今となっては判断ミスだと思っています。


滞納が始まる時期はわからないのですが、入居の繁忙期前であれば
「滞納額を棒引き」してでも、退去に持っていくことを、
今後は検討しなければならないなー、と思っています。

どのみち、回収できるかどうか、わかりませんので
早く優良な入居者に切り替えて、余計な手間やストレスを
減らしたいと思います。

物件管理でも、『損切り』の考えも必要だと思います。

応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ


投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

滞納者への対応2
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 応援クリック、お願いします!

買い付けを入れた物件の、融資の結果が
なかなか出ません!( ̄△ ̄;)

1行からは、今週末には結果が出ると、言っていますが..。

明日を楽しみに、昨日の続きを書きたいと思います。


滞納者への対応で、管理会社にうまく動いてもらう
重要ポイントの2つ目です。

それは、

 ◆管理会社に、具体的な指示を出す!

です。

「えー、管理会社が自ら動くんじゃ
ないの!」


と、思っている大家さんも、多いと思いますが、
管理会社の滞納担当者は、たくさん滞納者を抱えていたり
するので、滞納が始まったばかりの人には、一通りの対応しかしません。

滞納者とは、だいたい連絡が取れなくなるので

 ・留守電に、「支払われていないので、至急電話下さい」 とか
 ・留守電に、「遅れているので、何日まで払って下さい」 とか


の、アクションになります。

ここで、大家が状況を確認しないと、2週間ぐらい
この状況が続いたりします。( ̄ェ ̄;)

3,4日連絡が着かなければ「具体的な指示」を出した方が、
良いと思います。

 ・「直接現地に行って、本人と話してもらえませんか」 とか
 ・「保証人に連絡を取って、もらえませんか」 とか
 ・「勤務先に連絡を取って、もらえませんか」 とか


もう1段、強いアクションに移るように、私は相談しました。

その後、

 ・保証人が近くにいる場合は、保証人への面会
 ・この時期までに、支払いがないと退去してもらいたい


など、

 「この時期までに、こう言ったアクションをとれませんか?」

と、具体的な指示を出しましたので、滞納担当者は躊躇なく
可能な限り、アクションを取ってくれました。

管理会社も、大家の意志が判らないのに、
強い行動は取れないと思います!


結局、昨年11月から滞納が始まり、最高2ヶ月滞納しては
3ヶ月目に1ヶ月分払うと言った、結構厄介な滞納者を
5/末で、退去させることができました。


明日は、私が実行出来なかった、最後のポイントを書きたいと思います!


応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ


投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

滞納者への対応1
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 応援クリック、願いします!

先日、ブログへのコメントで、

 「滞納者が出た場合の対策は..」

との、ご質問がありました。

ブログ上で、お答えしたいと思います。

但し、対策(?)は無理だと思っているので、対応について
体験談から、書きたいと思います。


まず、大前提として、私はサラリーマン大家なので、
自分で督促や、交渉はしていません!

直接交渉は、経験がないので、私が経験しているのは
管理会社を通じた対応になります。

私が経験した中で、重要だと思うのは3点あります。

その中の1つ目は、

 管理会社に、自分の滞納者対応に、動いてもらうようフォローする

です。

「動いて当然でしょ!」

と、思っている大家さんも、多いと思いますが、
このご時勢、滞納者って結構たくさんいるんです。( ̄△ ̄;)

10人の滞納者がいたら、必ず1~10まで、対応の優先順位がつきます。

なるべく高い優先順位で、対応してもらった方が、解決の確率が
高くなるのは当然のことです。


そして、滞納担当者って、忙しいんです!<(; ̄ ・ ̄)=3

基本的に、相手(滞納者)の都合に合わせるので、受身の仕事になります。

 ・夜しか会えない
 ・昼休みしか、電話に出れない
 ・○曜日しか休みが無い
     :

滞納する人って、コミュニケーションが取れない理由を
鬼のように並べます!( ̄ー ̄;

最初は、その都合に合わせて動くので、時間の制約が大きいんです。

そして、そのほとんどが空振りになるのですが、その既成事実がないと
次のアクションができないんですよねー。


ですから、管理会社の人や滞納担当者が動いた結果を、
大家もこまめに確認し

 ・労をねぎらったり
 ・次のアクションを確認したり
 ・愚痴を聞いてあげたり


大家も一緒になって、リアルタイムで情報を共有することが、
対応の優先順位を上げてもらえる、コツだと思います。

明日は、重要ポイントの2つ目を書きたいと思います。


応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ


投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

今日も、銀行に行ってきました
こんばんは、ともろう です。

何かと忙しくなり、更新頻度が落ちてますが、皆さんのお陰で
人気ブログランキング の順位、何とか踏みとどまっています。

大変、ありがとうございます。

頑張って更新したいと思いますので、応援よろしくお願いします。<(_ _)>


今日も、先日買い付けを入れた物件に、融資の申し込みをしてきました。

またまた、宮城県外に本店を持つ地銀で、東北6県のうち
4県を制覇しました。ヾ( ̄∇ ̄)

モウレツ!サラリーマンですから、そうそうは休めませんので
今日は、あらかじめ昼休み直前でアポを取って、昼休みにかけて
お邪魔してきました。

説明しようとした、その時、大事件発生です!(; ̄Д ̄)

「融資審査依頼書」「現所有アパートの実績資料」
ありません!!


なんとっ!忘れてきました..。(ー_ー;)


ウルトラセブンが、アイスラッガーを忘れて来たようなものです!!



昨日も残業で遅くなり、今日の朝、入れるつもりが忘れました..。

仕方ないので、明日、追加で資料を持っていくことに
してきました。( ̄△ ̄;)



気を取り直して、明日は先週融資を依頼した銀行に、
電話を入れたいと思っています。

結果はどうあれ、チャレンジしないと始まりませんので、
取りあえず、前向きな気持ちで、明日を迎えたいと思います。


応援クリックで、さらに更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ


投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

またまた満室大作戦!
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング ぐっと落ちました..。

今日は家族で、アパートの空室に、満室大作戦を
実行してきました。ヾ( ̄∇ ̄)

家族4人の役割分担は、この通りです。

 ◆室内への追加設備取り付け → ともろう&奥さん
 ◆アパートの清掃 → 子供2人


今日の追加設備は、

 ホシ姫サマ
 ・リモコン付き、照明器具
 ・トイレットペーパー 12ロール(設備?)


ホシ姫サマは、前回「仙台大家の会」の、元大工さん『ベガベガ』さんに
取り付けをレクチャーしてもらったので、比較的簡単に取り付けできました。


最後にいつもの、テーブルに、お花(造花)&チャーム(飴やお菓子)
を、ディスプレイです。( ̄ー+ ̄)


賃貸サイトに掲載されている画像も、ちょっとインパクト不足
なので、新たに写真を撮ってきました。

今日、管理会社に送って、画像の入れ替えを検討してもらおうと
思います。

繁忙期を過ぎていますが、現時点では、強気の家賃です。
月末まで様子を見てから、賃料をいじってみようと思います。


応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ


投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

物件購入 対象地域
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 熱烈に応援して下さい!

先日、「仙台でアパートを購入しようか検討中」と、
ブログにコメントを頂きました。

コメントありがとうございます!ヾ( ̄∇ ̄)

私が最初に物件を購入する時も、かなり不安だったことを
思い出しました。

買い付け証明書を書くのも、時間が掛かりましたし
それをFAXするのも、一晩迷いました。(⌒・⌒)ゞ

その物件は、最終的に融資条件が合わず、購入には至りませんでしたが
今となっては、買わなくて良かったと思っています。( ̄ー ̄)


さて、本題の「仙台でアパートを購入しようか検討中」ですが、

 ・物件の大まか場所(仙台も広いので..)
 ・築年数、間取り
 ・表面利回り
 ・融資状況
 ・現在の居住地域


等が、がわからないのですが、土地勘のない場所であれば、
やめた方が賢明です!

現在の入居率も、60%を切っているようなので、凄い利回りがないと、
ローンで借りている場合は、廻らないと思います。

今は、入居の繁忙期が過ぎているので、その土地の管理会社が、

 「1,2ヶ月で埋められますよ!}

と言ってくれる、物件力のあるものであれば、問題ないと思います。


最近、物件購入に関わる作業がどんどん増えてしまって、
1ヶ月ほど更新できておりませんが、メルマガも発行しております。

不動産投資ビギナーの方に、購入に際して参考になるように
書いているつもりなので、バックナンバーを見てみて下さい。

明日は、久々にメルマガを発行しますので、良かったら購読して下さい。
無料ですし、自動でメアドに記事が届きます!


仙台に購入された場合は、『仙台大家の会』に入会されることを、
お薦めします!

私も入会して、色々な大家さんから勉強させて頂き、
一気に大家力がアップしました。( ̄ー+ ̄)

それでも、まだまだ力不足ですが、入らないよりは
10倍以上のスピードで、大家力のアップが可能だと思います。

但し、『入会=成功』が約束される訳ではありませんし、
仙台の情報を、「大家の会」の情報任せになってしまっては、
判断を誤る可能性があると思います。

少なからず、自分独自のチャンネルでも情報を収集し、
「お互いに、良きビジネスアドバイザー」として、節度を持った
関係性が、両者に利益をもたらすものだと思います。

昨日も、大家の会のメンバーと飲んじゃって、不動産談義が止まらず
ブログ更新が出来ませんでした。( ̄∇ ̄*)ゞ

明日は、物件に入居の準備に、家族一同で行ってきま~す!

応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ


投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

銀行廻り3行目
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 押しまくって下さい!!

昨日来の「銀行廻り1行目」 「銀行廻り2行目」 と続き、
この日最後の、3行目への融資依頼です。

やはり、紹介者の方と一緒ですが、仙台市の中心部から
ちょっと離れた場所なので、その方の車で移動です。

何から何まで、お世話に成りっぱなしです。<(_ _)>

1行目は、仙台市内に本店を持つ地銀。
2行目は、宮城県外に本店を持つ地銀。
3行目も宮城県外に本店を持つ地銀で、東北地方の地銀を
全部制覇しそうです。(⌒・⌒)ゞ

今回は、カウンターの奥の応接室へ通されました。

対応頂いた方は、支店長代理の方で、イケメンでした。

私も、イケてるので、イケメン対決です!(笑)


またまた、作っていった「融資依頼書」を一生懸命説明
しましたが、「いい物件ですねー」と3行目にして
初めて言ってもらいました。ヾ( ̄∇ ̄)

私も『褒められて伸びるタイプ』ですので、調子に乗って
この物件の将来性を、アドリブで更にアピールしました。

かなり良い流れになったので、用意した小ネタをここで炸裂です!

じゃじゃーん

 全シリーズセット 収益物件専用内装コーディネート
 中村豊デザイン作品集


「シングルスタンダードのエレガント」を、カバンに忍ばせてました。

クロスのサンプルを見せながら、

 「ベースはこれで、アクセントクロスはこの色です。
  こうすると、奥行きも出ますし、高級感もあります。
  賃貸物件で、こういったデザインは、
  仙台ではあまりないと思いますよ」


と、大家力全開で、押してみました。

このデザイン集は、A4のファイルにサンプルも収まっているので
非常に説明し易いです。

普通は、不動産関係者に説明したり、イメージを合わせるのに
使うんだと思いますが、銀行で使ってしまいました。( ̄∇ ̄*)ゞ


今日一番の好感触でしたので、一番期待をしています!

ここも、週明けには結果が頂けるとのことだったので、
休み明けが非常に楽しみです!!( ̄ー+ ̄)


残念な結果になった時は、また「戦士の休息」をアップします。

OKになった場合の曲を、週末で考えたいと思います。


応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
   ↓↓↓↓↓↓

  人気ブログランキングへ


投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

銀行廻り2行目
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 猛烈に応援して下さい!!


昨日の「銀行廻り1行目」に引き続き、2行目への融資依頼です。

ここからは、ご紹介頂ける方との同行なので、心強い限りです。ヾ( ̄∇ ̄)

1行目は、仙台市内に本店を持つ地銀でしたが、
2行目は宮城県外に本店を持つ地銀で、初めての訪問です。

店舗に入ると、カウンターの奥から、お二人の男性が出てきてくれて、
カウンター内の応接コーナーに通してくれました。

1行目からは、1棟目を借りているのに、全然対応が違います。( ̄ε ̄)

この銀行では、主任さんと、一般職の方とお二人での応対となりました。

頑張って作った「融資依頼書」を最初に持ってきて、
ストーリーを微調整して、

 1.この物件の現状は、ここは良いが、ここは良くない。
 2.でも、良くない部分は、こうすれば解消できる。
 3.私の大家の実績は、こうなので自信があります。
 4.だから、この条件で貸してください。


と、一生懸命プレゼンしました。

お話を、熱心に聞いてもらったあと、色々と質問を受けて
最後は、昨年11月に設立した法人への融資を希望している
ことを再アピールして、プレゼンタイムの終了です。<(; ̄ ・ ̄)=3

週明けには、OK・NGの回答と、条件等の提示をしてくれる
ことになりました。

実は、小ネタを準備していましたが、ここでは話しの流れ的に、
発射できませんでした。(⌒・⌒)ゞ


引き続いては、遂に小ネタが炸裂した、3行目について
明日書きたいと思います。


応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
   ↓↓↓↓↓↓

  人気ブログランキングへ


投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

銀行廻り1行目
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 落ちましたねー

本日、なんとかサラリーマン業の休みが取れ、
やっと銀行廻りが出来ました。

今日は、午前中が検診で、午後に2行をご紹介頂く予定です!

検診が、午前中で終わらないとまずいので、
8:30からの受付に、7:30に病院に行きました。(笑)

「午前中、掛かるかなー」と覚悟していたのですが、
10:30には終わってしまったので、1棟目を借りた地銀に、
融資の相談に行くことにしました。

以前書いた、担当が『石斧君』に変わってしまった銀行です。( ̄ェ ̄;)

昨日夜遅くまで作成していた資料一式を、3セット持って来ており
実は、想定内の行動でした。( ̄ー ̄)

すぐに電話をして、アポを取ってOK!

アポなしは嫌われるので、直前であっても必ずアポを取って
行く事をお薦めします。

頑張って作った「融資依頼書」を元に、物件説明をし

 「1番手ではないのですが、1番手も融資が通っていない。
  融資が通ると有利になるため、ご協力頂きたい。」


と、お願いしたら、

 「僕、明日から研修でいないんですよねー。
  来週でいいですか?」



『石斧~!!』って感じです。(^◇^;)

2番手以降なせいか、全くやる気がありません!!

 「仮審査なので、今回は、別な担当の方でも良いですよ」

と言ったのですが、来週自分でやる気のようです。(ー_ー;)


想像以上に、期待を裏切りましたが、1つだけ良いことが..。

資料説明の、リハーサルが出来ました。

説明上、資料の順番が悪いので、
並べ替えが必要なことが判りました。( ̄ー+ ̄)


さあー午後からご紹介頂く2行は、どうなるんでしょうか!?
明日、書きたいと思いますので、乞うご期待!!


応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
   ↓↓↓↓↓↓

  人気ブログランキングへ


投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

融資依頼書の作成
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング どっどーんと下がりました!(; ̄Д ̄)

先日のコメントで、

 「銀行への提出資料(融資依頼書)って、どんなものですか?」

との質問を頂きました。

この前「銀行向け資料の作成」を、書いてましたので、
そちらを参考にして下さい。

こちらの記事に、「わくわくリッチ」さんからコメントを頂き
さらに詳しく説明してもらっています。

「わくわくリッチ」さんは、人気ブログランキングで、48位ぐらいです。


と、言うことで、今週は銀行を数行廻って、買い付け入れた物件の
融資を依頼するので、昨日から「融資依頼書」を作っています。

実は、私も作るのが、初めてです。( ̄∇ ̄*)ゞ

大家力のアピールが目的ですので、買い付け物件の特徴や
セールスポイントなどを書いていますが、文章にすると
自分の頭の中も整理されますし、情報として足りない部分
も見えてきました。

今回で完璧なものは、出来ないと思いますので、
銀行とキャッチボールをしながら、より良いものに
ブラッシュしていきたいと思います。

お陰で、再度物件を見に行ったりと、時間が掛かってしまい
昨日のブログ更新も飛んでしまいました。く(*´ー`)

一応ブロガーですが、本業はサラリーマン兼大家なので、ご容赦を~。


応援クリックで、更新のモチベーションが、ぐっと上がります!
   ↓↓↓↓↓↓

  人気ブログランキングへ

投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

サラリーマン大家の週末
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング ヘロヘロでも頑張ってます!

不毛な仕事&残業続きで、精神力が奪われてます。(ー_ー;)

週末は、建設的な「不動産投資活動」でリフレッシュです!

と、言うことで、明日も物件調査をします。

先日、新たに買い付けを入れた物件についてですが、
もう一度、詳細に物件を見てきたいと思っています。

最後に物件を調査したのが、1月でしたので
半年ぐらい経っています。

この半年で、他の大家さんのリフォーム例を、色々と勉強させて
もらいましたので、ちょっぴり眼力も上がっています。(◎_◎)

リフォームのイメージをしながら、近隣を再調査したいと思います。


『満室大家』御用達の

 全シリーズセット 収益物件専用内装コーディネート
 中村豊デザイン作品集


を購入しました。ヾ( ̄∇ ̄)

価格だけを見たら、サラリーマンの感覚では、正直買えませんが
ここ最近、リフォームの力 をまざまざと
見せ付けられていますので、先行投資で決断しました。

どんどん秘密兵器を投入して、ガンガン攻めたいと思います!( ̄ー+ ̄)


投資のこと丸分かり読本

応援クリック、お願いします! →  人気ブログランキングへ

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

銀行廻り、頑張ります!
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日の順位を確認!

しばらく残業が続きそうで、お疲れモードです。(ー_ー;)

最近、年末から売買業者さんとのパイプ作りを、
地道にやった成果が、徐々に出ている気がします。

検討に値する物件情報が、ちらほらと集まり始めています。

単なる、偶然かも知れませんが..。(⌒・⌒)ゞ


一昨日も以前、現地調査をしていた物件の、値下げ情報が突然入り、
昨日買い付けを入れましたが、2番手以降のようです。

それでも、

 ・融資が引ければ、可能性大!

との、話しなので、銀行廻りをすることになりました。


先日、

 ・買い付けが通ってから、融資審査か?
 ・融資審査が通ってから、買い付けか?


の質問を受け、

 前者が一般的です!

と、回答しましたが、その後いろいろな方から頂いた意見を
総合すると、

 ◆銀行にも、その旨を伝えながら、同時並行に進める

が、一番現実に近いようです。


私の経験では、とある銀行の担当者から「ダメだし」
されたため、そう思っておりましたが、それも

 「担当によるので、気にしない」

との意見が、複数ありました。


でも、やっぱり人間関係は大事だと思うし、無駄な作業は
誰もやりたいはずは、ありません。

今の現状を伝えながら、誠実に対応した方が、今後も良い関係
が築けると思います。

週末頑張って、銀行説明用の資料を作りたいと思います。

投資のこと丸分かり読本

応援クリック、お願いします! →  人気ブログランキングへ

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

滞納者が退去
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング ヘロヘロでも頑張ります!

連日の残業続きで、午前様です..。(ー_ー;)

モーレツ!サラリーマンですので、こんな時もあります。

今日は、管理会社さんから、かなりうれしい連絡がありました。

滞納を繰り返していた入居者ですが、5/31に退去してくれました。

退去するとは、回答をもらっていましたが、

 ◆退去予定日(5/31)の数日前から音信不通
 ◆退去予定日の立会い時刻が決まっていない
 ◆退去予定日の前日、管理会社が見に行ったら、荷物が無い様子


完全に、やられたー!!(; ̄Д ̄)

と、諦めてました。

働いていないようでしたので、「退去だけでも、良しとしよう!」
思ってました。( ̄△ ̄;)

今日の連絡で、なっ何とっ!

 ◆退去予定日に管理会社に連絡があった
 ◆管理会社と一緒に立会いをして、部屋の状態を確認
 ◆転居先住所をゲット
 ◆6/1と6/10に、滞納家賃を支払う


と、言うことになりました。

実際に6/2に、1ヶ月分の入金が確認出来ました!ヾ(=^▽^=)ノ

当然と言えば、当然なのですが、6/10に最後の入金があったと
すると、ちょっとしたボーナス気分です。

退去した方も、『心機一転』頑張って欲しいと思います。

さあ、また一室空きました!

秘密兵器を総動員して、満室を目指したいと思います!!ヾ( ̄∇ ̄)

投資のこと丸分かり読本

応援クリック、お願いします! →  人気ブログランキングへ

FC2 Blog Ranking


お金の教養講座



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー



上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。