すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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まだまだ、フレッシュです!
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 頑張ってます!

不動産部門の人気ブログランキングを開いたら、
「新着記事イメージ」に不動産らしからぬ画像が..。(^◇^;)


クリックして見たら、仙台大家の会でも大先輩のKazzy Suga さん
のブログでした。ヾ( ̄∇ ̄)

この画像は、普通の男性だったら、ほぼ間違いなくクリックします!(笑)


昨日は、管理会社の課長さんと、暑気払いをしました。


 滞納者も退去してもらい、

 滞納家賃も回収してもらい

 空いた部屋も決めてもらって、
 満室になりました。( ̄ー+ ̄)



飲むしかないですよねー。


会話の中で、課長が一言


 「ともろうさんとは、1年半弱の付き合いですが
  会話が、もう完全にプロですね..」



ええー!(°▽°;)


まだまだフレッシュな、はずですが..。(ー_ー;)


これからも精進しながら、初心を忘れず
次の物件ゲットに向け、頑張りたい思います!


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セントラル自動車と東京エレクトロンの宮城工場
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング もうちょっと、頑張りたい!


7/28の河北新報に、セントラル自動車と東京エレクトロンの
宮城工場の記事がありました。

 東エレク、セントラル自 居住先の人気は仙台・泉区

以下、記事より抜粋 --------------------

 仙台商工会議所は27日、トヨタ自動車の完成車製造子会社、
 セントラル自動車(相模原市)、半導体製造装置大手の
 東京エレクトロン(東京)の従業員を対象にした住環境に
 関するアンケート結果をまとめた。

 ともに2011年に宮城県内で新工場が稼働する予定で、
 住みたいエリアは両社の工場から近い仙台市泉区が
 最も人気を集めた。

 居住希望(複数回答)で泉区は68%に達し、
 2位の宮城県富谷町(21%)を大きく引き離した。
 ほかは泉区を除く仙台市(18%)、大和町(15%)、
 大衡村(6%)の順だった。

 エリアを選んだ理由(複数回答)では「交通の便利さ」が
 71%でトップ。
 「日常生活の利便性」も65%に上り、通勤や買い物などの
 利便性を考慮している様子がうかがえる。
 セントラルと東京エレクトロンで傾向が分かれたのが
 希望する住居の形態。
 セントラルでは44%が分譲一戸建てを選んだのに対し、
 東京エレクトロンでは51%が賃貸マンション・アパート
 と回答した。
 住居形態の選択には移転時の家族構成が反映されている
 とみられる。
 セントラルは家族同伴が50%、単身が28%。
 東京エレクトロンは平均年齢が若く、単身が37%、
 家族同伴が25%だった。


抜粋終了 -------------------------


それぞれの宮城工場での従業員数が、東京エレクトロンでは
1000名程度で、セントラルは情報を見つけられませんでした。


家族や、外注先も移転して来ることを考えると、
5000名超は確実に、住宅の需要が出てくるものと思います。


政令指定都市と言うよりは、知名度でしょうか?
ここまで開きがあるとは、思っていませんでした。(°▽°;)


市区町村のものも含めて、住宅建設は既に始まっています。


これから、居住希望の1位と2位は、ホットな地域になりそうです。


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仙台でもゲリラ豪雨
こんばんは、ともろう です。

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昨日仙台でも、1時間に42ミリと言う、ゲリラ豪雨が降りました。

地元、河北新報の記事は、こちら


落雷などで、電気の瞬断が発生し、会社のパソコンが
勝手に落ちてました。(; ̄Д ̄)


車を、タワーパーキングに駐車していましたが、
停電の影響で、エレベーターがストップし、車が出せなくなり
タクシーで帰してもらいました。


仙台駅前や中心部などで、低いところは浸水したようです。


全国ニュースでは、見ていましたが「仙台では、まさか..」
思っておりましたので、本当にビックリです!(°▽°;)


もし、物件を持っていたら、右往左往していたと思いますが
そんな一等地の物件には、縁がありませんでした。(笑)


でも、昨今の「ゲリラ豪雨」が全国的に発生している
ことを考えると、都市部の低い土地は、怖いですねー。


万が一検討する場合は、「あり得ないこと」では
済まされないので、十分に頭に入れながら、
検討する必要があると思います。


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不動産大家の時間管理マトリックス
こんばんは、ともろう です。
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先日、サラリーマン業の役員より、時間管理マトリックス
の話し聞きました。

「この前も、話したかも知れないけど..」と言いながら
話すのですが、もう5回以上聞いています。( ̄ェ ̄;)

ご高齢のせいか、毎回話すことが同じになっています。(笑)


大変申し訳ないのですが、毎回酒の席で話すので、
最初は聞き流してました。( ̄∇ ̄*)ゞ


あんまり毎回話すので、さすがに気になり始めて
ネットで、調べたりしてしまいました。

役員さん、「してやったり」ですね。( ̄ー+ ̄)


頭をすっきりして、改めて見てみると、サラリーマン業もそうですが、
大家業でも非常に役に立ちます。


客付けに対する、仲介業者さんとの関係性も
今の時期に行うと、『第二領域』となって、自分にも
仲介業者さんにも、良い時間となります。


2月以降の繁忙期に、空室になった(なる)からと言って
突然仲介業者さんと関係を構築しようとすると『第一領域』
になってしまいます。

相手にとっては、非常にストレスの溜まる仕事となります。


色々と、応用出来そうだと思いました。


これをサラリーマン業に置き換えると、

 「んー、出ません」

役員さん、残念な結果となってしまいましたが、
また、同じ話しを聞くことになると思いますので、
その時、考えたいと思います。(⌒・⌒)ゞ


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固都税、割賦払いのデメリット
こんばんは、ともろう です。
仙台も、連日スーパー暑いです!!

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固都税の、2回目の割賦払いの期限が近づきいたので
コンビニで支払ってきました。

自宅の分と、アパートの分と合わせて、今回は7万円ちょっとです。


一括で支払うと30万ほどでしたが、
一応一括払いでも、支払いは出来ました。(笑)


でも、一括で支払う必要のない火災保険を、20年も一括で
支払ってしまったトラウマから、分割で問題ないものは
分割で支払うことにしました。(⌒・⌒)ゞ


「とりゃあー」と一括で払った方が、
面倒がないのですが、少しでも現金を手元に置いていた方が、
いざと言う時に、見せられますので..。( ̄ー ̄)


でも、2回目の支払いが終わって、かなりのデメリット
があることが判りました。


精神的に、かなりヘコミます..。


7万円でもヘコミますので、分割で20万も30万も何回も払ったら
ヤケ酒を飲まずには、いられないと思います。ヽ(`Д´)ノ


一般的には、その分賃料収入も多いはずですが、
入って来るのは、すぐ慣れるのですが
出て行くのは、なかなか慣れません..。( ̄∇ ̄*)ゞ


でも、そんな悩みも持ってみたいものですねー。


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貧乏性の大家
こんばんは、ともろう です。 仙台も、スーパー暑いです!!

人気ブログランキング は、それほど熱くなりませんが..


先日、遠征中に電撃的に空室が埋まりましたので、
いよいよ満室となりました。ヾ(^▽^。)ノ


買い付け物件への融資も、不調に終わったため
一気に目先の目標が、無くなってしまいました。(°▽°;)


やっぱり、もう少し物件がないと、寂しいです。


現時点では大家の器的に、30戸ぐらいが丁度良さそう
ですねー。( ̄∇ ̄*)ゞ


決して、貧乏性ではないと思います..。


将来は、セミリタイヤをするのが目標ですが
現時点では、何か取り組む課題がないと、
ただのボケオヤジになってしまいます。


兎にも角にも、物件を増やすのが一番の解決策です!


神様、奥さんの作った青汁を、嫌がらずに飲みますので
素敵な物件を、3棟ほどお願いします!!(⌒・⌒)ゞ


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買い付け物件 融資審査結果
こんばんは、ともろう です。

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6月初旬に買い付けを入れ、地銀4行に融資申し込みを
しておりました。

3行は、2~3週間程度でNGの結果となり、
1棟目の融資を受けた「石斧くん」が担当者の1行
のみが残っておりました。

結果は、予想通りNGです。


NGの理由は、

 ・積算評価、収益評価ともに低い
 ・私の購入のペースが早過ぎる(1年4ヶ月)
 ・自己資金が足りない


と、言ったことで、1ヶ月半も掛けて出す結論では
無いよーな..。(ー_ー;)


2棟目が買えない、典型的な理由になっていますが
この銀行は、1棟目の評価がとても低いんです。( ̄ε ̄)


まあー、基準に文句を言っても仕方ないので、
次の物件探しの開始です!

あきらめずに、チャレンジを続けたいと思います!!


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LED電球の意外な落とし穴
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 25位までもう少し!

2010年07月18日付けの「MSNマネー」で、LED電球の記事が
掲載されていました。

 人気LED電球の意外な落とし穴 「暗い」「重い」「切れる」と苦情


以下、苦情内容についての抜粋です。

 国民生活センターに寄せられた苦情や相談は、

 「10年間使用できるというので買ったのに、すぐに切れた」、

 「調光用LED電球を買ったが、暗くすると明かりがチラつく。
 メーカーに問い合わせたところ、むずかしい商品なので性能に
 バラつきがあるといわれた」、

 「明るさの表示には60ワットとあったのに、実際には40ワットの
 明るさしかなかった。メーカーは表示を明確にすべきだ」
 といった内容。

 「光が広がらない」、「重くて照明器具にあわない」
 といったものもある。


重いと言うのは、知りませんでした。(^◇^;)

多少、価格が下落してきたようですが、それでも1個3000円弱
のようですので、私にはまだちょっと手がでないですね。


パソコンで使う、「USBメモリ」もそうでしたが、
量産化出来るようになると、ビックリするような
金額になるので、それまで待ちたいと思います。


「最初の頃は、こんなに重かったんだよ」と、話しのタネに
買っておいた方が、良いですかねー。


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大家の役得
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング もうちょっとで、またまた25位!


本日、岩手県の競売物件の遠征調査から、帰ってきました。

結局、入札する物件は、無しです。(⌒・⌒)ゞ


仙台に帰る途中、一関市近郊を調査中に、管理会社のI課長
から電話が入りました。


 I課長:「例の内見者、1000円引きでOKですか!?」

 ともろう:「ええー、すいません、初耳です!」

 I課長:「2通メールしたのですが、返信が無かったので
      電話させてもらいました。どうしましょう?」

 ともろう:「本当にすいません!( ̄△ ̄;)
       ちょっと事情は飲み込めませんが、OKです」

 I課長:「21日入居希望で、急ぎでしたので助かりました。
      滞納保証も審査が通ってましたので..。
      家賃は1000引きですが、駐車場も借りてもらえ
      ましたので、部屋も駐車場も、全て埋まりました!」

 ともろう:「何から何まで、本当にすいません!(; ̄Д ̄)
       あさっての入居であれば、今日仙台に戻る途中に、
       アパートに寄って、ディスプレイのテーブル等は
       片付けます..。」



さっき自宅に戻って、すぐメールを確認したのですが、
メールが見当たりません!

そもそも、I課長のメールは携帯に転送しているので
旅先でもメールは取れるはずでした..。( ̄ェ ̄;)


まっまさか!

何とっ!!先日、迷惑メールの多さに激怒して、
迷惑メールの設定を最強にしてしまったら、迷惑メールとして
ゴミ箱に直行してしまったようです..。\( @o@;)/


先ほど、ホワイトメールにアドレスを追加しましたので
今度は、大丈夫だと思います。


大家がちょんぼをしても、管理会社が優秀だと
本当に助かります。( ̄ー ̄;


物件調査とは言え、半分旅行みたいなものでしたので
遊んでいる間に満室になるとは、正に大家の役得です!


でも、管理会社とのホットラインは生命線ですので
こんなことでは、いけませんね。


これを教訓に、厳に反省したいと思います。(ー_ーゞ


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物件調査で遠征
こんにちは、ともろう です。

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昨日から、岩手県の競売物件の調査に来ています。


宿泊は、盛岡市近郊の鶯宿温泉に2泊で泊まっています。


昨年も、競売物件ではありませんでしたが、市場物件の現地調査
に来ていました。


私が住んでいる宮城県仙台市とは、隣県の中でも
多少土地勘もあるため、たまーに物件も調査しています。


昨年は、盛岡市のRC1棟の物件に買付を入れたりしましたが
居住地域ではないため、融資付けが非常に難しいことが判りました。


今年は、手持ちの現金で買えそうな、小額の物件に絞っての
現地調査となります。


半分観光も、兼ねてるようなものなので、掘り出し物が
出ない限り、無理はしないつもりです。(⌒・⌒)ゞ



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年に一度のFX気分
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング ついに25位に到達です。
張り切って更新します!



先日、平成22年の路線価が発表されていましたが、
実は見ていませんでした。(^◇^;)


「軒並み下落」のキーワードを見ていましたので、
あまり見たくなかったのが、本音です。


管理会社のI課長と話した際も、「どうでした!?」
と聞かれていましたが、「避けてます..」と言ってました。


流石に、現実逃避にも限界があるので、昨日見てみましたが
自宅、アパートともに、-1000円でした。


両方合わせると、500平米ぐらいになるので、
土地評価額が50万円ほど、目減りしたことになります。(ー_ー;)


もしこれが、FXだったりしたら、顔が青くなるどころでは
済まないです!!


実際には土地の場合、路線価よりも近隣の環境で、売値が
全然変わってきますので、1000円程度の上下では
あまり気にする必要は、ないのですが..。


いづれにしても、下がるよりは上がる方が、
断然気分が良いですよねー。


実感は全くないのですが、景気は上向いていると
言われているので、来年はアップに期待したいと思います。ヾ( ̄∇ ̄)


明日からの3連休は、家族でお出掛けです。

ネット環境が厳しい場所に宿泊しますが、
可能な限り更新したいと思います。


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大家の歩く道
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング ここまできたら、25位になりたいです!


今日は、久々にサラリーマンの仕事で、街中を歩きました。


お客さまの所へ行く途中なのですが、大家になる前とは
違って、裏通りを歩くようになりました。


なぜ裏通りを歩くようになったのか、理由がわかる方は
私と同じ考え方ですねー。


理由は、明日のお楽しみにー!!ヾ( ̄∇ ̄)





と、言ったら怒ると思うので、私の理由を話します。(笑)


簡単な理由で、物件を色々見てるんです。

普通過ぎる回答ですが、怒らずに、続きを聞いて下さい。


私の住んでいる町は仙台ですが、地方都市とは言っても
表通り、いわゆる市内中心部のオフィス間を結んでいるような
繁華街は、路線化でも平米100万するところは、ざらにあります。


また表通りには、だいたいRCのりっぱな建物が並んでいますので
私のような、小資本の大家にはあまり参考になりません。


そこ行くと、裏通りには小ぶりなビルや、ちょっと汚い木造の
テナントがあったり、あまりお金を掛けていないリフォームの
仕方をしていたりと、色々参考になります。


たまには、「ここに人、住んでるの!?」と思うような古い建物
があったりして、「いくらだったら、買うかな」などと、
妄想したりします。(⌒・⌒)ゞ


最近は、古い物件に買い付けを入れているので、建物の色使い
をチェックするようにしています。


続きを聞いても、普通でした!?(; ̄Д ̄)


でも、歩いて見るだけで、すごく勉強になりますので、
『裏通りウォッチング』お薦めです!!


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管理会社への感謝
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 上がってきてます!多謝!!


先日、管理会社さんへ『お中元』を送ってきました。


訪問した時に、持参したことは一度あるのですが
送ったのは、今回が初めてです。


それと言うのも、5月末で退去してもらった滞納者の件で
大変頑張って、もらいました。


最終的に、退去と滞納家賃の全額を集金出来ましたので、
最大の成果です!


実際に動いてもらったのは、『管理部』と言う部署なのですが
管理会社の2階に部署があるので、たまに訪問しても
ほとんど会うことは、ありません。

いつもお会いするのは、1階にいる『営業部』さんです。


是非、感謝の気持ちを伝えたかったので、今回は『管理部』様宛で
お中元を、お送りした次第です。ヾ( ̄∇ ̄)


今後も色々と、ご面倒を掛けると思いますので、
管理会社さんの色々な部署と、

 ・仲良く
 ・楽しく
 ・たくさんの利益


を、共に分け合えるように、良いパートナーシップを
築きたいと思います。


今、この本を読み掛けですが、管理会社さんとのコミュニケーション
の大切さについて、勉強出来ます。





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空室対策 作戦会議
こんばんは、ともろう です。

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買い付け物件への、融資審査が長引いているため、
次の物件へチャレンジできない状況です。


目ぼしい物件が、ないこともありますが、可能性が0%
にならないと、気持ちの切り替えもしづらいです!


こうなると、1室ある空室を埋めるしかないですねー。(^◇^;)


管理会社のI課長に連絡を取って、近況と今後の流れを
確認しました。


定期的には、会って打合せもしていますが、
電話でも管理・運営ができる不動産経営は、
やっぱりサラリーマンに向いていると、
つくづく思います。( ̄ー ̄)


現在は繁忙期と同様の、やや強気の家賃のまま
募集をしていますが、どこで家賃をいじるかが問題です。


実際に内見に案内をしている、営業スタッフの方でも
私の物件については、意見が割れているそうです。


大家としては、現在の賃料で満室になっても13.8%なので
何とかここをキープしたいところです。

でも、家賃を下げるアドバイスは、実は管理会社さんも
しづらいものです。

家賃を変える判断は、大家にしかできませんので、
状況が変わらないようであれば、積極的に判断したいと思います。


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1億超えですが、大丈夫ですか!?
こんばんは、ともろう です。

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今日の夕方、買い付け物件への融資を申し込んでいる
『石斧くん』から、携帯電話に連絡がありました。

やっと融資の結果が出たと思い、深呼吸をしながら
電話に出ました。


結局は、本店から更に質問があったので、その問合せでした。(ー_ー;)


まず、最初に聞かれた質問(?)には、度肝を抜かれました。


 石斧くん:「まず、今回の物件を購入すると、1棟目と住宅ローンも
       含めて、1億を超えますが、大丈夫ですか!?」



一瞬、質問なのかどうなのか、何を返答して良いのか
迷ってしまいましたが、

『大丈夫です!』

と何のひねりもない返答を、してしまいました。(^◇^;)


って言うか、

 「今更、何を聞いてんねん!
  そんなこと聞かれて、『ダメです』って言う奴いるかーー!!
  それを審査、判断するのが、銀行でしょ!!!」


って、思いません!?


その他の質問も、良くわからないものばかりです。


「今週末か、週明けには回答を出します」と言っていましたが
先週も聞いたような..。


次の物件を探しつつ、一応待つしかないですねー。


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選挙ですなー..
こんばんは、ともろう です。

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どこもかしこも、選挙速報です。

選挙の結果で、「家賃滞納者への取り立て行為を規制する法案」
なるものは、扱いがどうなるんでしょうねー。( ̄ェ ̄;)


難しい話題は似合わないので、昨日行われた仙台大家の会
イベント報告です。


仙台市の水の森公園で、バーベキューが行われ、
大家の会では、初の野外イベントとなりました。


うちもそうですが、家族(子供)連れで参加する大家さんも
いましたので、家族で参加のイベントも初でした。

最終的に7家族(大人12名、子供8名)が参加されました。ヾ( ̄∇ ̄)


大家さんの奥さん同士って何を話すのか、非常に興味が
ありましたが、なっなんと


奥さん同士では、不動産ネタは
話しません!!



子供や学校のネタが、多いように思いました。


強風で「日よけテント」が飛ばされたり、アクシデントで
バーベキューコンロがひっくり返ったり(危なっ!!)
しましたが、まー結果オーライでした。(^◇^;)


我が家では、来週の3連休にモービルコテージに宿泊予定
なので、丁度良いリハーサルになりました。


小さい頃から、アウトドアを経験して、

 「ワンパクでもいい、たくましく育って欲しい ○○ハム」

と、本当に思っています。

古いCMですが、今でもああやってハムを食べるのが夢です!

最近焚き火は、ダメなところがほとんどなので、
チャンスがないです。(ー_ー;)


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明日は、大家のアウトドア
こんばんは、ともろう です。

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明日は、また仙台大家の会のイベントです。

屋外で、バーベキューの予定で、初めて家族(子供同伴)での
イベントとなります。


うちもそうですが、奥さんも来られる方もいますので
いつもとは、違う展開になりそうです。(^◇^;)


不動産投資を始める場合、奥さんの反対に会う場合があり
それがネックで、始められない方も結構いると思います。


今回は、既に大家になっている方の集まりですが、
大家さんの奥さん同士って、何を話すんでしょうかねー..。


それぞれのご家族のキャラクターや、旦那さんとの力関係
や役割分担なども解るかも知れません。


普段と違う、皆さんが見れるかも知れないので、とても楽しみです!


一番違うのは、私だったりして..。(^_^;)


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融資審査、いつまで..
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 見ーたーなー(笑)


先月上旬に、買い付けを入れた物件ですが、今日電話で
状況を確認しました。


 石斧くん:「本店で審査中です。問合せが何回かありました。
       時間が掛かって、申し訳ありませんが、もう少し
       お待ち下さい..。」



 誰が、何を見とるんじゃー


と、叫びたくなります。(笑)

時間が掛かり過ぎです!!(ー_ー;)

忙しいんだったら、次々結論を出さないと、
仕事が増える一方だと、思います。

ちょっと、上から目線です。(⌒・⌒)ゞ


今回は、次の物件もまだないですし、依頼した金額で買えなければ
旨みはないので、

 「どーしても欲しい!」

物件には、なっていません。


ここまで来たら、待つしかないですね。


週末は、また「仙台大家の会」のイベントです。

今回は、屋外バーベキューなので、明日は準備があります。

雨だけが心配ですが、日頃の行いが良いので、大丈夫でしょう!!


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

なかなか、物件が買えない時は..
こんばんは、ともろう です。

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先月上旬に、買い付けを入れた物件ですが、既に3行に断られ
残るは、1棟目を借りている地銀、1行のみとなっています。


この銀行の担当者は、通称『石斧くん』と言って、
切れ味が悪いんです。( ̄ー ̄;

「ほとんど切れない!」と言っても、過言ではありません。(笑)


これまでの確認でも、良いのか/悪いのか、良く解らない
回答で引き延ばされてきましたが、そろそろ明日ぐらいで
決着を着けたいと思っています。


購入に向けて頑張っている方の中で、私のブログにもコメントや
メールを良く頂く「MaruGooseさん」(まるぐーすさん)が、おります。

ガチョウを育てる日記と言う、ブログを書かれていて、
私と同様に融資が通らないなど、頑張っている姿に、
私もいつも元気をもらっています。ヾ( ̄∇ ̄)


本当に良い不動産物件は、「千三つ」と呼ばれるように、
1000件に3件ぐらいしかないことを表しているそうですが
まさしく、そう思います。


探すのに0.3%の確率で、さらに融資が通らなかったりすると
全てを投げ出したくなります!ヽ(`Д´)ノ


どんどん「やっぱり俺って..」と、思っちゃったりします。


そんな時、私は『現実逃避』するように、しています。(笑)


くだらないゲームを延々したり、ぼーっとネットサーフィンしたり..。


チャレンジしなくなったら、そこで終わってしまいますし

 ・すぐに、お金が貯まったり
 ・すぐに、属性が良くなったり
 ・すぐに、お宝物件が廻ってきたり


は、しないので、気持ちを切らさないようにすることが
重要だと思っています。


「千三つ」で、ダメなら「万三つ」


一番元気が出るのは、悪い所は見ないように『現実逃避』しながら、
物件を持っている不動産投資仲間と、

 「銀行の悪口を言って、酒を飲む!」

私の場合、これが最高です!!(笑)


犯罪以外であれば、格好悪くても、自分が前進できる方法であれば、
何をやっても「OK牧場!」だと、私は思います。(⌒・⌒)ゞ


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内見者、来ず..
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 順位が、かなりやばいです..


5月末で、滞納者に退去してもらいましたが、内見者も
なかなか来ない状況です。


入居の時期を外すと、労力が何倍にもなりますねー。(ー_ー;)


今後滞納者が出た場合は、入居の時期を見て、退去に向けた
動きをしなければいけないと、痛感しました。(≧▼≦;)


とにかく内見してもらわないと、入居には繋がりません。


やっぱりここは、動くしかないですね!


ダメ元ですが、色々と動ける範囲で動きたいと思います。


繁忙期ではない分、仲介業者さんからも、色々とお話を
聞ければ、ラッキーです!( ̄∇ ̄*)ゞ


『ここからが、勝負!』って、ところでしょうか?


当たって、砕けたいと思います。(笑)


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長期入居者の退去続出
こんばんは、ともろう です。

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先日の、「仙台大家の会」のオフ会で入居率の話題が出ましたが、
ここ数ヶ月で、『長期入居者』の退去が目立っていました。


複数の大家さんから「俺も!俺も!!」と、妙な盛り上がって
ましたが、実は笑えません!( ̄ー ̄;


例えば、10年前から住んでいた方は、築年数も10年
新しかった訳ですから、家賃が8万円だったとします。

10年経った今、新たに募集する際は、6万円でしか
入居が決まらない状況になっていることは、非常に多いんです!


10年前からの長期入居者が退去すると、年24万円
収益が減ることになります。(°▽°;)


購入する際は、現状の家賃収入で表面利回りを計算しますが
今後の競争力のある家賃で、表面利回りを引き直すことは
絶対に、やらなくてはいけません!


特に1Kなどは、入居期間が短いので、退去の度に家賃を下げる
ことになると、利回りが1年で何%も下がったりしますので、
満室になってもローンが払えなくなる可能性があります。(; ̄Д ̄)


退去の理由としては、リストラ等が見え隠れし、
実家に帰る人が多いようです。


今後、この流れが続くように思いますので、ターゲットとする
入居者層を、しっかり絞り込んでいかないと、

 値下げ競争、ど真ん中!!

に、巻き込まれてしまうように思いました。(ー_ー;)


やっぱり『勉強あるのみ』だと、強く思います!!


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大家仲間とのオフ会
こんばんは、ともろう です。

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昨日は、「仙台大家の会」のオフ会で、3次会まで行ってしまいました。

相変わらず、皆さんパワフルです!(^◇^;)


「辛口Kazzy Sugaの満室不動産投資とこだわりの世界」
のブログで有名なKazzy Sugaさんも、東京から参加してされましたので
更に楽しくなりました。ヾ( ̄∇ ̄)

Kazzy Sugaさんのブログは、内容も面白いんですが、
プロフィール画像は、一見の価値があります!

ビックリした方は、ポチっと応援お願いします!(笑)


更に更に、今回は4名の大家さんが、オフ会に初参加で
会全体で48名となりました。


今回始めて会った大家さんたちは、皆さん仙台市内を中心に
物件を持っていらっしゃる方で、専業大家さんが1名以外は
兼業大家さんでした。

兼業の内容は、自営業やサラリーマンなどです。

ネットで、物件を取得された方のいましたので、

 ・あの物件を、買ったんですね!?
 ・いくらで..
 ・融資はどこから..
 ・金利は何%..


など、色々と大家ならではの話題で、盛り上がりました。


その内、お二人は

 頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

の、実践組みでした。

相変わらず、『光速投資』は現在でも使えます!


私も、ブログに書いている融資状況については、
全部実名で、教えちゃいました。(⌒・⌒)ゞ


やっぱり、情報は教えあわないと「大家の会」の意味がありません!


もうちょっとで、50名越えですので、どんどん入会して下さい。
但し、宮城県内にすでに賃貸物件を所有している方、限定です!


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融資ダメ率99%..
こんばんは、ともろう です。

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忙しくなってしまった、サラリーマン業の間隙を縫って、
買い付けを入れた物件への、融資審査の状況を聞いてみました。


電話の相手は『石斧君』です!(^_^;)
仮審査をお願いしていたのですが、上司から物件の本審査を
するように指示されたとのことで、その結果は出ていました。


以前頂いたものも、この際なので並べてみると..

 1.宮城県外に本店を持つ、地銀A

   担当者:支店長代理
   融資額上限:土地・建物の固定資産税評価額の70%


 2.宮城県外に本店を持つ、地銀B

   担当者:課長
   融資額上限:土地は路線価+建物は固定資産税評価額の70%
   期間:9年


 3.宮城県外に本店を持つ、地銀C

   担当者:主任
   融資額上限:明示せず
   収益物件の社内既定により、融資見送り


 4.仙台市内に本店を持つ、地銀D

   担当者:『石斧君』
   物件評価額:土地・建物の固定資産税評価額の57%



出ましたねー、一番物件評価が高い地銀Bと比較すると
1500万ぐらい評価が厳しいです。( ̄ェ ̄;)


『石斧君』からは、

 物件評価が出てしまったものは、仕方ありません。
 これに収益評価がありますので、頑張ってみます。
 来週までお時間を下さい!


との、ことでした。


私の融資依頼額とは、3500万ぐらい差がありますのが
超前向きな彼は、一体何をする気なのでしょうか!?( ̄△ ̄;)


融資基準は各行で様々ですが、一番物件評価が低い銀行が
融資をしてくれるとは、とても思えません..。


頑張っていると思われる『石斧君』には悪いのですが、
時間の無駄に思えてなりません。(ー_ー;)


どんな回答を出すのか、興味を持って来週を待ちたいと思います!


明日は、「仙台大家の会」のオフ会ですので、更新は休みの予定です。
何か、休んでばっかりですが..。(⌒・⌒)ゞ


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サラリーマン大家の試練!
こんばんは、ともろう です。

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最近また、午前様が続いてしまい、ブログ更新も1日おきに
なっています。

昨日は、ワールドカップも見逃して、最悪の状態です。\( @o@;)/


サラリーマン業が忙しくなると、不動産投資活動も
できなくなるため、気がつくとブログのネタがありません。(⌒・⌒)ゞ


買い付けを入れた物件への、融資審査の状況も
フォローができていないので、どうなっていることやら..。


元々、7月初旬には回答が出ると言っていましたし、
こればっかりは、フォローしたから融資結果が良くなる
ものでもないので、「果報は寝て待て」作戦にしたいと思います。


サラリーマン大家の試練ですが、今月はボーナスももらったし
今日は給料日でしたので、サラリーマンも頑張らなければいけません。


でも、つくづく思いますが、サラリーマンは時間を提供しないと
給料はもらえませんが、不動産賃貸は基本的に時間提供しなくても
お金がもらえます。

だから、サラリーマンでもできる訳ですが..。( ̄∇ ̄*)ゞ


サラリーマン業が、忙しくなればなるほど、
『早く満室にして、更に物件を増やさねば』
と、強く思います。


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