すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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賃貸情報提供方法のトレンド
こんばんは、ともろう です。

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今年もついに、日本最大の不動産チャリティイベント

 『ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ』

ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010

が、開催されます。

毎年、開催規模がどんどん大きくなっていますので、
チャリティーの輪も、どんどん広がっていると思います。

今年は、残念ながら参加できないので、微力ながら
応援したいと思います!



先週末の「仙台大家の会」のオフ会では、
Googleでの不動産賃貸情報の提供が、話題に上りました。

やはり大家の皆さんにとって、入居付け
一番の関心事です!( ̄ー+ ̄)


既定の大手賃貸サイトを使わない、新しい入居募集の
仕組みについては、結構議論が白熱してました。


普段のオフ会では、それぞれバラバラの話題で
盛り上がるのですが、この話題は、全員が耳を
傾けていました。( ゚Д゚)


やり方によっては、入居者と大家が直接やりとりできる
土壌が出来つつありますので、募集の形態が変わることが
予想されます。


かつての

 1.賃貸情報誌
     ↓
 2.フリーペーパー
     ↓
 3.HPでの賃貸情報


と、情報提供のトレンドが変化し、賃貸情報提供のスピードと
情報量が増えていったのですが、

実は、入居者にとって、

 ◆ より早く
 ◆ 手軽に探せて
 ◆ 安く借りたい


のニーズに合致したのが、トレンド変化の本質だと思います。


一昔前までは、

 大家が、募集広告戦略を考える

なんて、夢にも思いませんでしたが、考えなければならない
時代になったと思います。(^◇^;


一大家としては、ハードルが高いのですが、地域の大家さん
と連携しながら、戦略を練りたいと思います。


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大家の怪談
こんばんは、ともろう です。

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週末は、「仙台大家の会」の物件見学会に、行ってきました。

今回は満室大家さんが多かったため、見られる物件が少なめでした。

見せてもらった大家さんも、その他の物件は、ほとんど満室で
皆さんそれぞれ、趣向を凝らしており、空室が少ないのも
うなづけました。

その中で、今回は一風変わった物件を、見せてもらいました。

いわゆる『夜逃げ部屋』です。

ペット禁止のアパートに、勝手にペットを飼った挙句
室内に、糞尿垂れ流し状態です。(; ̄Д ̄)

床のクッションフロアやクロスなど、全て剥がしてありましたが
下地のコンパネまで、尿の染みがありました。

凄い部屋だと聞いていたので、覚悟して見せてもらったせいか
最初は臭いが「それほど程でも..」と思いましたが、
徐々に「やっぱり臭い」と、耐えられませんでした。(●≧∇≦)

『夜逃げ』と言いながら、所在は判っているそうなのですが
裁判になりそうな雰囲気、とのことでした。


掛ける言葉も、ありません..。(ー_ー;)

と言うことで、写真は無しです..。


私の物件も『ペット可』ですので、他人事ではありません。

今回見せてもらった物件は、ペット不可でしたので、
そんな問題でもないですね..。


今の所、私の物件では、ペットを飼っていた方の退去も
ありましたが、クロスの張替えも発生していませんので、
品行方正な方に、恵まれています。


今後も、不良入居者に出会わぬことを、祈るばかりです..。


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ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010




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仙台大家の会 物件見学会
こんばんは、ともろう です。

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明日は、「仙台大家の会」の物件見学会です。


今回は、ドライバー担当です。


会員の大家さんの物件を、4棟見せてもらう予定で
RC2棟と木造アパート2棟です。


参加者は、11名の予定で、今回も東京方面から
参加される方もいます。ヾ( ̄∇ ̄)


夜は一次会、二次会とオフ会も予定されているので
情報交換を、楽しみにしています。


サラリーマン業もやっていると、不動産の話しは大家同士でしか
できないこともあり、色んな意味で発散できます。(笑)


ディープな話しをしながら、楽しんできたいと思います。


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内見時のワクワク感
こんばんは、ともろう です。

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昨日のブログのコメントに、

 写真の撮り方が全く違う!

と、お褒め(?)の言葉を頂きました。(笑)


私も次回撮る時は、物件のグレードが上がって
見えるように、頑張りたいと思います。


さて、建築士のKさんが説明してくれた、賃貸リフォーム
のポイントですが、それは


 ワクワク感を演出する!!


とのことでした。


内見時に、そこに住み始めて、新しい生活に
ワクワク感があると、ほとんど決まりだそうです。( ̄ー+ ̄)

今回のリフォームでは、LDKの冷蔵庫置き場の候補が
3ヶ所設けられていました。

それぞれの候補の場所に、コンセントが増設されています。


ちょっとだけ話しがそれますが、実は昨日、新築アパートの
内覧させて頂けるとのことで急遽、見に行ってきました。

工務店で設計・施工したもので、ハウスメーカーさんの
建築物件ではありません。

新築では、「冷蔵庫置き場ってどうかなー」と気を付けて
見てきましたが、場所は決まっている感じがしました。

それどころか、テーブル、ソファー、テレビを
『たぶん置く場所』が、決まっている感じです。( ̄ー ̄;


話しは戻って、Kさんのリフォーム物件では、冷蔵庫置き場
の自由度があるので、テーブル置き場も何パターンかの
組み合わせをイメージできました。

がらにもなく、ちょっとワクワクして、しまいました。(*^▽^*)ゞ


新築の方も、既に全て決まっているとのことでしたが
家賃設定は、完全に新築プレミアでした..。


新築は、リフォームと違って、1から作った訳ですから
良い所もたくさんありました。

でも、賃貸物件は、

 貸して、儲けるために建てる

ので、『貸すためのノウハウ』が設計に加味されるのと、
されないのでは、儲けに凄い差が出ると思いました。


今週末は、「仙台大家の会」の物件見学会です。

会の大家さんの、空いている部屋を見せてもらいます。

物件を見た後は、恒例の飲み会です!ヾ( ̄∇ ̄)

またまた、色々と勉強してきたいと思います。


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お金の教養講座



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すごいリフォーム
こんばんは、ともろう です。

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今、『お買い得な築古アパート』の融資付けに
力を借りている、一級建築士兼不動産会社社長の
Kさんに、

 「私がリフォームした物件、見てみます!?」

と、誘われ見せてもらいました。


Kさんは、見るからにセンスが良さそうな30代の男性で
『やり手オーラ』が、全身から出ている感じです!(笑)


さて、物件概要ですが、

 ◆築20年の木造アパート
 ◆2DKを1LDKに変更
 ◆リフォーム後の家賃、駐車場込みで5万


場所は、仙台市青葉区ですが、もう泉区がすぐそこです。


写真を撮っていたら、

 「ともろうさん、写真の撮り方教えますよ。
  今やネットの時代ですから、写真って大事ですよ!」


と言って、写真を撮ってくれました。

 【ともろう撮影】

ともろう撮影

 【Kさん撮影】

Kさん撮影

ひと目で、違いが解ります。(^◇^;)

バリバリの建築士さんなので、写真も含めたデザイン全体に
センスを感じます!


この写真も、撮ってくれました。

LDK

1LDKが、ものすごく広く感じます!


これは、私が撮ったものですが、和室をフルリフォームして
高さのあるウォークインクローゼットも付けています。

ウォークインクローゼット

リフォームと言うよりは、新築です!

賃貸アパートなのですが、分譲マンションのクオリティを
感じました!!( ̄△ ̄;)

これで、駐車場付きで5万だったら、行けると思います。


実は、家賃をもう一段下げても、大丈夫な利回り設定にしている
とのことで、普通の建築士さんとは、ぜんぜん違います。


実は、一級建築士 兼 不動産会社社長 兼 大家

なので、

 建築・設計・リフォーム・ファイナンス・募集・管理

何でもやるそうです。(; ̄Д ̄)


賃貸不動産のプロに、初めて会った気がしました。( ̄ー+ ̄)


次回は、色々説明してもらったリフォームのポイントを
もうちょっと、ご紹介したいと思います。


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お買い得な築古にチャレンジ
こんばんは、ともろう です。

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週末は、家族サービスの合間をぬって、物件調査に行ってきました。

残暑バリバリの炎天下で、気温が33度ぐらいありました。(^◇^;)

物件は、以前にも現地を見た物件で、立地は悪くないと
思ったのですが、木造で築20年を超えていましたので、
流して見てました。

しかし、先日大家仲間からご紹介頂いた、一級建築士兼不動産会社社長
のKさんが、

 融資の可能性、0じゃないですよ..

との言葉で、俄然やる気が出てきました。


炎天下の中、半ズボンにポロシャツ、首にタオルを巻いて
キャップを深めにかぶりながら、物件の周辺を1時間ほど
歩き周りました。

物件を囲んでいる道路を、4周ほど歩きましたので、
私を見た方は、

 炎天下の、変り者おやじの
 ウォーキング


にしか、見えなかったと思います。(笑)


周辺を歩けば歩くほど、立地の良さに惚れてしまいました。

これまでは、いくら場所が良くても、築20年以上の木造で、
融資を引ける自信がなかったので、いつもあきらめてました。

融資のハードルは、かなり高いのですが、『お買い得な築古木造』
も、カードに1つに出来ると、今後の投資戦略が全く違ってきます。


今回はダメかも知れませんが、地元の銀行の築古に対する融資姿勢や
基準も見えてくると思うので、Kさん支援の元、思いっきり
頑張ってみようと思います。


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強制夏休み企画
こんばんは、ともろう です。

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今週は、物件調査の合間に急遽『強制夏休み企画』
指令が、奥さんから出ました。(; ̄Д ̄)


 ・涼しくて、楽しめる企画を計画しなさい!


とのことで、こんな所に行って来ました。

広瀬川の河原

秋保温泉にある「泳げる河原」で、たくさん家族連れが来ていました。


日差しが強いので、日よけを持って行って
私は、椅子で昼寝です。(⌒・⌒)ゞ

我が家のアウトドアグッツ

他の子達は、岩の上からジャーンプ!!

とりゃー!

うちの子は、へっぴりドボンです。(笑)

へっぴりドボン


自宅から、30分も掛からない場所なので、
帰りも楽です。


明日はその翌日の、またまた炎天下の中の、物件調査結果を
報告したいと思います。


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同じ情報、違う情報
こんばんは、ともろう です。

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仙台でも、お盆までは猛暑が続いていましたが、
今週は、随分過ごしやすくなりました。ヾ( ̄∇ ̄)


暑さがピークの時は、

 「こんな暑さでは、体が壊れるかも..」

と、心配していましたが、ここに来て 何と!

 アパートのエアコンが、壊れました!!(; ̄Д ̄)

それも2台..。


結局、管理会社さんと色々と協議しましたが、
新品に買い替えることになりました。

 暇だ~ 

と、言っていましたが、色々ありますねー。


週末は、また物件調査です。

新しくご紹介頂いた、業者さんに会って、
色々と話しを聞く予定です。

地場の不動産情報は、これまでも色々な業者さんや
大家さん仲間からも、教えてもらってますが、
同じ情報違う情報があります。(当たり前ですが..)


同じ情報は、事実関係やトレンドだったりする訳ですが
違う情報は、スクープやその方の意見だったりします。


同じ情報は、メールや電話と言ったデジタルな
コミュニケーションの方法で入ってきますが、

違う情報は、実際に会って聞くことが多いと
私は感じています。

違う情報は、投資スタンスの違いによるところもあるので、
聞いていて新鮮ですし、何より楽しい!!( ̄ー+ ̄)


現時点の私の投資地域は、住んでいる近隣地域ですので
今後も、どんどんいろんな方に会って、違う情報
収集したいと思います。


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満室レントロール
こんばんは、ともろう です。

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先日、管理会社から8月分の家賃精算書が届きました。


昨年の11月以来、本当の意味で満室
レントロールです!ヾ(^▽^。)ノ


12月からは、満室ではありましたが滞納が発生していたり、
そのうち退去があったりで、入金が全部揃うことは
ありませんでした。


今月分は、広告料があったり、日割り家賃が発生しているので
実質は、来月分からが、純粋な満室家賃となります。


振り返って見ると、昨年3月の物件取得以来、
1年4ヶ月で、7室入居がありました。


8戸のアパートですから、凄い割合です!


同じ部屋が、1年で2回退去があったりしたので、
3室を除いて、全て新規の入居者です。


入居期間が短いのは、1Kの宿命とは言うものの、
多過ぎます..。( ̄ェ ̄;)


この状況が、長く続くことを祈りつつ、
次の物件獲得に向けて、頑張りたいと思います!


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ついにGoogleが..
こんばんは、ともろう です。

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今日実家から、仙台に帰ってきました。


私の場合は、東北自動車道での行き帰りでしたが、
特に渋滞もなく、とても助かりました。


帰って来て、いつものように不動産関連のWEBサイト
を眺めていましたが、遂にGoogleで不動産賃貸情報が
検索可能になったんですねー。


噂では聞いていましたが、正直、これほど早いとは
思いませんでした。(^◇^;)


検索方法は、Googleの通常の検索ではなく、
『Googleマップ』から、検索キーワードを
入れます。

「宮城県仙台市青葉区.. 不動産」てな、感じです。


早速、自分の物件を検索してみましたが、出てきませんでした。


Googleに情報提供している、賃貸情報サイトに
私の物件情報がないのだと思いますが、今は満室なので
今後に期待ですね。


現在の賃貸情報大手各社は、これにどう対抗するのでしょうか?


もちろん、私には知る由もありませんが..。(⌒・⌒)ゞ


これは、前々から計画している、自分の物件を掲載するHPを
早めに作った方が、良いかも知れません。


うまく活用出来るように、情報収集に励みたいと思います!


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帰省のおみやげ
こんばんは、ともろう です。

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今日の夜から、実家に帰省します。


私の実家は、仙台よりも かなーり田舎で、
実家では、ブロードバンド回線は引いていません。


ブログ更新は、お休みになります。(⌒・⌒)ゞ


実家のおばーちゃんに、「文明の利器」のおみやげ
をかいました。

ドコモ フォトパネル 02

フォトパネル


携帯電話やパソコンから、画像をフォトパネルに
送れるものです。ヾ( ̄∇ ̄)


フォトパネルに、携帯電話のSIMが入っているので、
電話回線と繋ぐ必要はありません。


早速、30枚ほどパソコンから、最近の写真を送ってみました。


今後は、子供の行事ごとに、写真を送りたいなー
と思っています。


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土地も調査2
こんばんは、ともろう です。

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週末に行って来た、灼熱の中の土地調査 その2です。

土地と言いながら、アパートも建っています。(笑)

2DKが4戸のようで、再生可能なら買いです!( ̄ー+ ̄)


行って見ると、1戸には入居者がいるようです。

ごみが散乱

窓の外の枠が取れていて、ゴミが散乱してますねー。

「やる気のない大家さん」のようですので、買うには
プラス評価です。


道路が広い

全体的に、手入れはされていません。
駐車場も無いようですが、目の前の道路が広くて開放感は、あります。


階段から、上を写したものです。

階段より

写真上の部分から、道路に出られるようになっています。


丁度、隣で子供と遊んでいるお父さんに、
物件の話しを聞けました。ヾ( ̄∇ ̄)

競売物件に較べれば、普通に話しが聞けます。(笑)


 ともろう:「こんにちはー。隣の物件、売りに出てますけど
       大家さんって、知ってます!?」

 隣の方:「関東の方みたいですよ。
      この土地、道路に接してないって知ってます!?」

 ともろう:「ええー、知らないです!
       この広い道路って、私道ですか?」

 隣の方:「そうです。100%○○さんの持分です。
      この建物を建てる時に、1代限りの約束で道路として
      使わせてもらってるはずです。
      売ったらどうかなー。○○さんに聞いてみた方が良いですよ。」



終~~了。


凄く良い場所なら、「何とか頑張ってみようかな」
と思うのですが、ここは安いので来てみただけです。(笑)


転進して、

 次、行ってみよー!!

って、感じです。


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土地も調査1
こんばんは、ともろう です。

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週末に行って来た、灼熱の中の土地調査です。(笑)


中古物件の、目ぼしいものがないので、
勉強がてら、土地を見に行ってきました。


近隣に較べて、安いなーと思った土地がこれです!

土地1

近づいて見ると、こんな感じ..。

土地2

隣の土地は、玉石の擁壁で、2層になってますねー。

玉石擁壁


後ろの凝灰岩の岩肌は、コンクリートの擁壁で覆わないと
間違いなく、崩れてきます。( ̄ェ ̄;)


使える土地にするとなれば、ぜんぜん安くないですねー..。


安い不動産には必ず理由はあるのですが、土地単独の場合は、
私のスキルでは、どうしようもないですなー。( ̄ε ̄)


灼熱の中、こんな時に見に来ることもないと思うのですが

 もしかして..

と、毎回思ってしまいます。(⌒・⌒)ゞ


資金力が何より不足してますので、スピード行動力
勝負するのは、仕方ないです!


割り切って、頑張りたいと思います!!


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仙台七夕 2010
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング ついに順位が..


今日は、不動産ネタではありません。(⌒・⌒)ゞ


今日も猛暑の中、物件調査は行ってきましたが
一応、仙台市民なので『仙台七夕』に行ってきたので
紹介したいと思います。

仙台七夕2010_2

私が家族と七夕に行ってきたのは、土曜日の夜です。


「露店で、晩御飯を済ましてしまおう!」と言う計画です。

ビールを飲みながら、

 ・抹茶ソフトクリ-ム
 ・つくね串
 ・ピザ
 ・厚切りベーコン焼き
 ・気仙沼ホルモン
 ・マックシェーク


夢のような、B級グルメでした。ヾ( ̄∇ ̄)


七夕はこんな感じで、場所によっては、人出が少ないと
思いましたが、うちにとっては、これぐらいで丁度良い感じでした。

仙台七夕2010_1


週末は、物件調査もしましたので、次回紹介したいと思います。

でも、物件って色々あるなー..。


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フィットちゃん、退院!
こんばんは、ともろう です。

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3月に、車検2年+中古スタッドレスタイヤ込みで
30万円で買ったフィットちゃんですが、先週
急に調子が悪くなりました。

フィット前

一定の速度で走っている途中で、急に変速するように
なりました。(°▽°;)


ディーラーに持ち込んだら、入院です..。


1週間入院して、結局、色々部品の交換が必要になり、
65000円掛かりました。(^◇^;)


もう11.8万キロも、走っているので、

 「その他に気になるところは、ないですか?」

と、聞いたところ、

 「ベルトやプーリーなどは、さすがに交換の時期は
  遠くないと思いますが、その他は大丈夫だと思います。

  ミッションも、エンジンにしても、オイルの交換時期
  を適正にしていれば、まだ大丈夫です!」


と、言ってもらいました。


古いものは、やっぱりメンテナンスが重要です!

不動産にも、通ずるものがあるなー

と、すぐに連想してしまいました。(笑)


帰ってきながら、色々チェックしてみましたが、確かに直ってるし、
発進時のガタツキも、良くなってました。ヾ( ̄∇ ̄)


フィットちゃんとともに、まだまだ物件調査に
行きたいと、思います!


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競売減ったなー
こんばんは、ともろう です。

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宮城県の競売情報は、まめにチェックしてますが、
率直に言って、


 減りましたなー..


やっぱり、「亀井モラトリアム」の影響でしょうか!?


住宅ローンの返済猶予は、『一時しのぎ』には
なりそうですが、結局、収入が回復しないと、
破綻してしまいますね。(; ̄Д ̄)


競売の場合、これを生業としている業者さんもいますので、
昨今の競売ブームによる価格高騰に加え、物件数減少による
更なる価格高騰で、落札出来ない状況も考えられます。


私も最近の落札傾向を見て、今は札を入れていません。


やっぱり、新築を考えないと、ダメかなー..。(^_^;)


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人間として、大きく..
こんばんは、ともろう です。

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大家になってから、2回目の満室ですが、
本当にやることが無い!


サラリーマンになってからと言うもの、
毎日何かを、やらなければならない習慣があります。


もう物件を買いたいのですが、なかなか良い物件が
見当たりません。


うーむ、困った..(ー_ー;)


経験上、困り続けていると、一皮ムケルことが多いので
成長のきっかけになるかも知れません。


そう言えば最近、家族に

 「人間として、大きくなってきた気がしない」

と言ったら、小学生の娘が、

 「太っただけだよ」

と、力なく突っ込んでくれました。(笑)

マイペースで、頑張りたいと思います!!


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楽天戦 見てきました
こんばんは、ともろう です。

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昨日、生まれて初めて、プロ野球の試合を生で見て来ました。


Kスタ宮城での、楽天×オリックス戦です!

楽天戦20100731

結果は、楽天が負けました..。(^◇^;)


でも、初めての球場は、色々なイベントがあって、
とても楽しめました。


折角、市内でプロ野球戦が見れるのですから
今後は、レジャーの候補に加えたいと思います。


ノムさんが、いる間に行けば良かったなあー..。


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