すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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我が家のモチベーション維持は..
こんばんは、ともろう です。

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不動産投資をしている場合、家族の合意のもとにやっている方と
そうでない方が、いると思いますが、うちの場合、家族の全面協力
のもとに、頑張っています。

但し、不動産関係の作業の多くは、ほとんど私で、
奥さんは家庭のことを、ほぼ専任でやってもらっています。

不動産投資を加速させるには、

 優良物件を買う!

のが一番ですが、多くの方はそう簡単には買えません。


買えなくても、不動産投資を加速させるもう1つの方法として

 資金を貯める

ことも、非常に重要です。


資金が、100万と300万、500万と1000万では
買える物件も、全然違ってきます!


今は、なかなか買いたい基準の物件を、探せていない現状ですが
私は、多くの物件を見たり、業者さんともコミュニケーションが
あるので、のモチベーション維持は問題ありません。

でも、家庭を守る奥さんは、何かとストレスが溜まります!( ̄ー ̄;


そんな時は、Excelで作成した

 『ともろう家 金融資産状況表』

を、奥さんと一緒に確認します!( ̄ー ̄)

縦軸に各口座名があって、向こう1年間の残高予定を入れられます。

月末に記帳した通帳から、各口座の残高を、その月の欄に転記します。

 ・財形貯蓄
 ・自動積立


は、定額なので、向こう1年間自動的に増えることにして
その他サラリーマン収入からの貯蓄分と、アパートからの
月々のキャッシュフロー予定も入れると..

 ・3ヶ月後には、「ムフフフ..」
 ・6ヶ月後には、「ええー、こんなに..」
 ・1年後には、「よっしゃ!よっしゃ!!」


と、ストレスが吹き飛びます。( ̄ー+ ̄)


目に見える成果は、とても重要です!


物件が買えて、キャッシュフローが急加速するのが一番良いのですが、
現状でも、コツコツではあってもプラスはプラスとの割り切りも重要です。


焦って、変な物件を掴んでしまっては、マイナスになりますので
焦らずじっくりと、物件探しを続けたいと思います。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

未公開物件..
こんばんは、ともろう です。

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週末も、物件調査に行ってきました。


その前の週末に、物件問合せをした業者さんから、

 まだ、未公開物件です!

との、淫靡な響きのキーワード誘われて、ダッシュで行ってきました。


築27年の木造8戸の物件で、

 「路線価程度で、購入できる」

とのことでしたが、現在3戸しか入居がありません。


近隣を調べて見た所、空室のアパートも多く、不動産屋のガラス
に貼ってある募集物件も、2万円台前半ばかりです。


どうやったら、入居者を確保できるか思案していたところ
着信を残していた、一級建築士 兼 不動産会社社長のKさん
から、電話が入りました。


「路線価で買える出物です!」 と言って、住所を伝えたところ

 ・白い外壁
 ・1K8戸
 ・銀行曲がって、降りていった所


ですか? と、切り替えされてしまいました。


「何で知ってるんですか!?」と尋ねたら、
業者間では有名な、売れ残り物件でした。( ̄△ ̄;)


安いので、何軒かの業者さんを渡り歩き、それぞれ入居率アップ
にチャレンジしたそうですが、無理な物件とのことでした。


ここで注意点を1つ、伝授されました。

紹介してくれた業者には、最もらしい理由を言って
丁重に断る方が、良いそうです。

相手が、その情報を知らずに紹介した可能性もあるし、
敵を作らないのが一番! とのことでした。

別に何とも思っていないので、明日にでも丁重に
お断りしようと思います。


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アパートの掃除
こんばんは、ともろう です。

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今日は2ヶ月振りに、アパートの掃除に行ってきました。

満室になってからは、初めての掃除です。

満室になってしまうと、つい気が緩んでしまいます。(⌒・⌒)ゞ


久々だったので、1階2階の内廊下や階段を丹念に掃き掃除
してきましたが、チリトリが一杯になるぐらい、ごみが出ました。


また、ガス置き場の中に、引き取ってもらえなかった
ダンボールが、たくさんありました..。

片付け前

仙台市では、ごみ袋に入れないと、ダンボールを紐で縛った
だけでは、持って行ってもらえません!

このままにしても、しょうがないので、車に積んで
自宅に運んできました。(ー_ー;)


心無い入居者も、困ったものですが、大家としては
物件の住環境が悪くなるのは、もっと困ります!


何度も続くと、対策を講じないといけないですが、
この程度であれば、迅速に対応した方が良いと思います。

片付けると、スッキリしました。

片付け後

入居者の方には、1日でも長く住んで欲しいものです。


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デューデリ
こんばんは、ともろう です。

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昨日も、物件調査に行ってきたのは、昨日のブログにも書きましたが
最近は、物件の『デューデリ』をしてもらっています。

『デューデリ』とは、デューディリジェンスのことで、
「不動産などの資産の調査活動」のことなのですが、
もっと解りやすく言うと

 「プロの目から、物件の事前評価してもらう」

ことです。

お世話になっているのは、一級建築士 兼 不動産会社社長のKさんです。


昨日の物件も、一緒ではありませんが、私が見た後で
物件を見に行って頂いたようで、電話をもらいました。

 Kさん:「ともろうさん、見てきましたよ。
      買値はどう、思いました。」

 ともろう:「売り値のマイナス1000万ぐらいですかねー」

 Kさん:「通れば良いですけど、それでは厳しいですね。
      家賃は、どれぐらい取れると見ました?」

 ともろう:「お風呂は交換して、ネット無料にして
       3万円ぐらいは、行けるかと..」

 Kさん:「それをやっても、5年取り続けるのは、難しいですね。
      場所的にも学生を引っ張れないし、3万は切るかなー。
      で、どうするつもりですか?」

 ともろう:「ちょっとシミュレーションしてみて、考えます..」



完全に、私の眼力が試されてます!(^◇^;)


頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法
の特典としてついてきた、

 実践!目利き!物件を3秒で見極めろ!
  ~成功したいなら成功者の思考ロジックを盗め!~


の築古物件、マンツーマンバージョンです。


路線価、入居者層、賃料相場、変化の兆し..などを、把握して
早く判断を下さいないと、時間ばかり掛かってしまいます。


結局、昨日の物件は、間取り、賃料、入居者層がミスマッチの
物件のため、転進することになりました。

1つの物件を見るたびに、そこまで考えてはいなかったので
問い掛けられる今は、頭がとても疲れます..。

「そのうち慣れますから、頑張って..」と励まされましたが
今は、ついて行くのが、やっとです。


日曜日も物件調査をするので、頑張るのみです!


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名刺の印象
こんばんは、ともろう です。

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今日も、物件調査行ってきました。

ここ最近休日になると、ほとんど物件調査に行っています。

以前に比べ、自分の購入ゾーンが、築古に広がったため
対象物件が増えたことが原因です。


また、最近色々教えてもらっている、一級建築士 兼 不動産会社社長の
Kさんに、

 どんどん物件見た方が、良いですよ

と、言われたのも1つの要因です。


必然的に、多くの仲介業者さんとも会うことになったのですが、
初対面の時に法人名刺を渡すと、

 「とうろう社長は、何の会社をやているのですか!?」

と、必ず聞かれるようになりました。

 「ただの、自分のアパートの資産管理会社です..」

と、答えていて、その通りなのですが、

 こいつは、同業者だ!

と、思われている節がありますし、何か大仰です。


色々面倒なので、急遽名刺を変えることにしました。

名刺は自分で作っているので、すぐ取り掛かりました。


肩書きは、シンプルに『不動産大家』にして、
住所・携帯・FAX・メアドは一緒なので、10分で作れました。

今日の初対面の名刺交換は、

 「ともろうさん、どちらに持ってるんですか?」

から、始まりましたので、非常に会話がスムーズでした!( ̄ー+ ̄)


今後は、こっちの名刺で頑張りたいと思います。


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調子に乗って、叱られる
こんばんは、ともろう です。

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昨日は、物件調査の調子に乗って、再建築不可物件も
調査に行ってきました。


もちろん激安なので、妄想はどんどん広がります。(笑)


接道が2mないので、ダメなのですが、じーっと見ていると、

 ここちょっと、くれないかなー

と、思ってしまいます。

まるで、子供です。(笑)


色々と1日掛けて思案しましたが、ダメだったので
不動産仲間に相談したら、

 真面目に物件を、探しなさい!

と、お叱りを受けてしまいました。


確かに、私がやりたいには大家さんで、開発行為
ではありませんでした。


まあー、人間、欲に目が眩むこともあります。

最近、眩みっぱなしのような、気もしますが..。( ̄∇ ̄*)ゞ


何はともあれ、欲望のパワーは凄いので、うまく調節しながら
物件探しに励みたいと、思います。


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連休は、大忙し
こんばんは、ともろう です。

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三連休は、物件調査三昧になってしまいました。


土曜日は、予定の3件に加え、急遽1件を追加して
4件の現地調査でした。


終わってから、仲介業者さんと調査結果と融資付けに
ついての意見交換。


融資の審査をお願いしていた、築古物件の審査結果も
出ていましたが、結果はNGでした。(≧▼≦;)


ダメになったから言えるんですが、実は築30年オーバーでした。


銀行の担当者の方も、仲介の業者さんも、かなり粘って頂いたために、
時間も掛かりましたが、ちょっと限界を超えていたようです。

正直、未練もありますが、転進したいと思います。

実は、今回審査をお願いした銀行さんには、まだ1度も
ご挨拶をしていないので、近い内にご挨拶に行くことにしました。


その後、夕方に大家さん仲間との飲み会のお誘いがあって、
午前様まで飲んでしまいました。(⌒・⌒)ゞ


初めて会った大家さんもいましたので、話題が新鮮でした。


皆さん、サラリーマン大家や、兼業大家さんですが、
「それぞれ頑張っているなー」と、いつも元気をもらえます!


私も、まだまだなので、ガンガン調査を続けたいと思います。


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物件を見て膨らむもの
こんばんは、ともろう です。

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今週は、サラリーマン業がハードでした。


残業が、沢山あったわけではないのですが、会議が多く
資料作りも多かったので、あっと言う間の1週間です。


3連休が明けると、今月の残り営業日は7日です..。


「やっばー」って、感じです。


でも、折角の3連休ですので、サラリーマン業は
すっぱり忘れて、不動産業と家族サービスに専念
したいと思います。

昔は休日でも、サラリーマン業を引きずっちゃいましたが..。


明日は予定通り、物件調査です!

2件の予定が、3件になりましたので、サプライズに期待です。

心を平静にして、低予算で満室のできるイメジネーション
どこまで膨らませられるか、チャレンジしたいと思います。

妄想は、簡単に膨らむんですけどねー..。( ̄∇ ̄*)ゞ


不動産スキルの前に、精神修養が必要ですかねー。(笑)


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もう、物件調査に行きます
こんばんは、ともろう です。

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築古物件の、「銀行&保証協会」の審査が、長引いてます。


まあー、サラリーマン業も結構忙しいので、気を紛らわせてますが、
ストレスが溜まりますねー。


先週などは、物件調査を控えてましたが、今週末は
我慢できないので、行くことにしました。(⌒・⌒)ゞ


そうは言っても、今融資付けをお願いしている業者さんに
不義理になってはいけないので、一緒に行きます。


物件は、2棟見る予定にしてますが、どちらも木造の
築20年オーバーです。


そのうちの1棟は、今年の2月に1度見た物件ですが
当時は、築古に融資のルートが無かったのと、
案内してもらった仲介業者さんも、あまり乗り気では
無かったので、話を進めませんでした。


少し時間が経ったので、入居の状況と建物の状態を
改めて、確認してきたいと思います。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

1周年記念、忘れる..
こんばんは、ともろう です。

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自分でもすっかり忘れておりましたが、9/8でブログを
始めて1年が過ぎてましたー。( ̄ー ̄;


「ブログを始めて、1年以内で辞める人が、全体の9割!」
と、言われてますが、何とか1年続けられました。


一重に、応援して頂いた皆さんのお陰です。<(_ _)>


久々に、1年前のブログを見てみましたが、
ちょっと、恥ずかしい..。(*/。\*)


でも、そこそこ面白い。(自分に甘くて、すいません..)


始めた頃は、字が小さかったなー..。


この1年、全力で動いてきましたが、物件が増えてない
かわりに、不動産の知り合いが、たくさん増えました。ヾ( ̄∇ ̄)


アパートも満室になりましたので、不動産の色々なスキルが
身についてきたと思います。


これからも、自分のペース、自分の価値観で、頑張ろうと
思いますので、応援よろしくお願いします!!


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ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

行くか、戻るかの判断
こんにちは、ともろう です。

人気ブログランキング 押してもらえると、かなりにうれしいです!


昨日は、宮城県塩竈市の 伊保石公園 に行ってきました。

「いぼいし」と、読むようです。


こんな、遊具があります。

【ターザン】
ターザン

【すべり台】
すべり台

【アスレチック】
アスレチック

もっとたくさんあるのですが、途中で雨のため
仕方なく帰ることに、なりました。


方向感覚を頼りに、来た方向に向かって歩きましたが
見事に迷いました。( ̄ェ ̄;)


「公園案内図」と、案内板を見比べて、おおよその位置から
行きたい方向に行っているつもりが、別な所に着いてしまいます。


雨も強くなってきたので、急いで先に進もうとすると、奥さんが

 「最初の遊具に戻ろう」

と言い出し、ちょっと迷いましたが、そうすることにしました。


1つ前の広場に戻った段階で、さっきの間違いに気付き、
無事駐車場に、戻ることが出来ました。<(; ̄ ・ ̄)=3


不動産投資でも、基本的に私はイケイケの方なので、
奥さんは慎重派です。

自分の感覚でダメそうなものは、「これはダメ..」と言われます。

論理的ではなく、感覚的ですが..。(笑)


今後は、築古もターゲットになるので、夫婦ともに現在の姿・形だけでなく、
手を入れた姿・形のイメージを、どこまで出来るが重要になってきます。

こう言った、不動産スキルなどによって、

 ・利益が出る物件にできる人、できない人

が分かれているのが、現実だと思います。


満室経営新聞の編集長で、有名ブロガーのけーちゃん

 『不動産の利益は、不動産スキルの差で稼ぐ』

と言っていたのを、思い出します。

物件を見る目だけでなく、融資、客付けのルート、廉価でリフォームが
できる など、全て不動産スキルですね。

精進が必要ですね。


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ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

お得な築古物件を探す
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング もっと頑張れー!!


築古と言えば、今日まで「ちくこ」と読んでいました。

実は「ちくふる」と読むようです..。(; ̄Д ̄)


別に、誰かに指摘された訳ではないのですが、
今日からは、そっと呼び方を直したいと思います。( ̄∇ ̄*)ゞ


最近、俄然『築古物件』に、目覚めてきましたが
結構以前から、チェックだけはしてました。


「東京築古組」さんのHPをチェックしたり、
都内の築古投資で有名な、北田さんの『F-INVESTシステム』
を利用したり、しています。


『F-INVESTシステム』は、レインズが直接見れない
サラリーマン投資家でも、そのシステムを使えば
レインズに載っている情報が検索できるものです。


以前これを使って、買い付けを入れたことがあります。

担当は、なんと!北田さんでした。


北田さんのセミナーに、参加したことがあるのですが、
電話やメールで普通の業者さんと同じ様に、やり取り
するのは、何となく緊張したのを覚えています。

北田さんはセミナーと同様に、非常に穏やかな語り口調で
とにかくレスポンスが早かったです。


結局、買い付け額が通らずに、転進することになりましたが..。


収益物件のWEBサイトなどに、未掲載の物件もありますので
宝探しをしてみては、どうでしょうか。


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ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010




テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

築古攻略プロジェクト
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 頑張る気持ちはあります


現在、融資審査中の物件は、木造で築20年を軽く超えてます!


私の属性評価は、とっくに終了しているらしいのですが
物件評価が、難航しているみたいです。

そりゃー、そうですよねー。(⌒・⌒)ゞ


今回の融資は、仲介業者さんにお任せで、はっきり言って
私の融資スキル・ルートでは、融資が引けません。

審査の対象にすら、してもらえません。(笑)


今まで木造の築古物件は、融資は鼻から引けないものと
思ってましたし、頑張ろうと思っても、一緒に頑張ってくれる
仲介業者さんがいなかったので、完全にあきらめてました。


今回は、今までの固定観念を全部取り払って、全てお任せ
して、進めてもらっています。


うまく融資が引けるかどうかは、わかりませんが、今回の融資評価は、
どちらの結果が出ても、今後の不動産投資対象がどのようなものに
なるか、試金石になると思います。


2棟目の取得段階で、完全につまづいてしまってますが(笑)
自分の力が足りない部分は、色々な方から力を借りて、
絶対にこの壁を、突破したいと思います!!


神様も、よろしくお願いします..。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

うずうず
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 頑張りまっせー!


今日も、物件調査に行ってきました。

売主業者さんと、私のお願いした買主側業者さんと
3人で、現地待ち合わせです。


思った通り、立地はとても良く「うずうず」してくる物件です。


室内は比較的新しいので、リフォームをしたと思うのですが
間取りが、ちょっと変です。

1LDKだと思われるのですが、玄関を入ってすぐが
寝室兼リビングで、その奥にダイニングキッチンとなってます。


たぶん、40平米ぐらいあるのですが、どんな人が住むのか
想像しにくい感じでした。


ちゃんとリフォームしたら、すごい物件になると思うのですが
私の予算を軽く超えてしまいそうです。(ー_ー;)


たぶん、キャッシュの豊富な人は、こんな物件を
ドンと買って、きっちりリフォームして、
キャッシュフローと、資産価値を増やしていくのだと思います。


私には、私の土俵があるので、自分の土俵で
勝負するしかないですねー。


やっぱり、今審査中の物件に期待するしかないですねー。


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入居のドタキャン!
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 頑張ってまーす!


ほとんど毎日、大家さん仲間の誰かと、メールのやり取りがあります。


その中で最近多いと感じるのが、

 契約や退去のドタキャン(; ̄Д ̄)

です。

契約や退去される、個人のモラルの問題もあると
思いますが、昔に較べて「周りの状況の変化」
の理由が、多いように思います。

 ・就職(転職)が、突然ダメになった
 ・転勤が、突然なくなった
       :



最近は、会社も業績不振で、色々状況が変わるようです。


何ヶ月も待って、やっと決まったと思ったら、
『ドタキャン!』では、目も当てられません。(ー_ー;)


やっぱり、入居募集に強くなるのに、越したことはありません。


現在、構想を練り練り中です!


題して 『HPプロジェクト!』


普通過ぎますかねー。


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ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010




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審査待ちで、妄想
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日の順位は..


先週から、築古物件への物件評価をしてもらっています。


属性評価も、入念に行ってもらっているようです。( ̄ー ̄;


いつものことですが、この待っている間って長いんですよねー..。


気晴らしに、数年振りとなりますが、TOTO BIG
買ってしまいました。


キャリーオーバーが70億近くになっているようで、
景気の良い話には、つい乗ってしまいます。


6億当たったことを想定して、いつも見ているネットの
情報サイトで、どれを買うかを探してしまいました。( ̄∇ ̄*)ゞ


候補は絞り込んだのですが、宝くじは、はずれてました..。(ー_ー;)


やっぱり、浮気せず審査結果を、待ちたいと思います..。


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