こんばんは、ともろう です。
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前に書いた、『入居が決まる3要素』 『入居が決まる3要素 -家賃編1-』 の続きです。
前回は、家賃を下げられる幅は、購入の段階で決まっていること ついて書きましたが、今回は
家賃の決め方
について、書いたいと思います。
家賃を下げた場合の、デメリットとしては、
・キャッシュフローが減る ・年間家賃収入も減るため、利回りが下がり 売却時の価格も下げないと、売れない可能性が高い
と言ったことは、もちろんなのですが、入居募集の点からも
1.仲介業者の仲介手数料が減る 2.相場を無視した賃料設定の場合、周辺の物件を取り扱う 仲介業者が、賃貸付けしづらくなる
と、言ったデメリットがあります。
私の住んでいる仙台市では、家賃が3万円を切ると 入居率が低くなる傾向があると、聞きました。
これは、簡単なことで
・家賃2.8万を成約した場合 仲介手数料:1ヶ月+広告料:1ヶ月 = 5.6万
・家賃3.5万を成約した場合 仲介手数料:1ヶ月+広告料:1ヶ月 = 7.0万
の違いになるからです。
もし、同じ地域で大差のない物件が、この家賃設定だとしたら 私は3.5万の方へ案内すると思います。( ̄∇ ̄*)ゞ
家賃を下げた設定にするのであれば、仲介業者を 味方に付ける下げ方にした方が、絶対良いと思います。
その設定の仕方とは、
1.家賃相場を良く調べる。 2.自分で家賃を設定してみる。 3.設定した家賃で仲介業者に意見を聞く。(出来れば複数) 4.意見を参考に募集家賃を設定する。
と、言ったごくごく普通の設定方法を取ることです。
何それ!?
と思う方も多いと思いますが、家賃設定を管理会社に「丸投げ」 している方が、実は多いのではないでしょうか!?
管理費を払って頼んでいるのだから、適正な家賃設定を 大家に提案してくるのが当然!
と、思っている大家さんって..。
少なくとも、私は月々2万円程度の管理費で 最初は、そう考えていました。(。-_-。)
もちろんそれで入居率が上がれば、何の問題もないのですが そうならないから、困っている大家さんも多いんだと思います。
管理会社に家賃設定について、最初に聞いても良いのですが その金額にするのも、しないのも、最後は大家の判断です。
それをするためには、自分の尺度がないと判断できません!
複数の業者に聞くのも、客観的な情報が欲しいためで、 それらを総合して、自分で家賃設定をしないと、無意味に 下げることになります。
無意味に下げることは、先ほどのデメリットの通り 結局入居募集にとっても、マイナスになってしまいます。
前回から含めて『入居が決まるための家賃について』の総括は、
◆買う時は、出来るだけ相場より安く買って、 家賃を下げられる余地を、十分に残す
◆管理局面になったら、家賃を下げる場合は、相場を十分に 調査し、仲介業者の意見を参考に自分で設定する
ことだと、思います。
次回は、立地について、書きたいと思います。
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー
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