こんばんは、ともろう です。
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前に書いた、『入居が決まる３要素』
『入居が決まる３要素 －家賃編１－』 の続きです。
前回は、家賃を下げられる幅は、購入の段階で決まっていること
ついて書きましたが、今回は
家賃の決め方
について、書いたいと思います。
家賃を下げた場合の、デメリットとしては、
・キャッシュフローが減る
・年間家賃収入も減るため、利回りが下がり
売却時の価格も下げないと、売れない可能性が高い
と言ったことは、もちろんなのですが、入居募集の点からも
１．仲介業者の仲介手数料が減る
２．相場を無視した賃料設定の場合、周辺の物件を取り扱う
仲介業者が、賃貸付けしづらくなる
と、言ったデメリットがあります。
私の住んでいる仙台市では、家賃が３万円を切ると
入居率が低くなる傾向があると、聞きました。
これは、簡単なことで
・家賃２．８万を成約した場合
仲介手数料：１ヶ月＋広告料：１ヶ月 ＝ ５．６万
・家賃３．５万を成約した場合
仲介手数料：１ヶ月＋広告料：１ヶ月 ＝ ７．０万
の違いになるからです。
もし、同じ地域で大差のない物件が、この家賃設定だとしたら
私は３．５万の方へ案内すると思います。(￣∇￣*)ゞ
家賃を下げた設定にするのであれば、仲介業者を
味方に付ける下げ方にした方が、絶対良いと思います。
その設定の仕方とは、
１．家賃相場を良く調べる。
２．自分で家賃を設定してみる。
３．設定した家賃で仲介業者に意見を聞く。（出来れば複数）
４．意見を参考に募集家賃を設定する。
と、言ったごくごく普通の設定方法を取ることです。
何それ！？
と思う方も多いと思いますが、家賃設定を管理会社に「丸投げ」
している方が、実は多いのではないでしょうか！？
管理費を払って頼んでいるのだから、適正な家賃設定を
大家に提案してくるのが当然！
と、思っている大家さんって．．。
少なくとも、私は月々２万円程度の管理費で
最初は、そう考えていました。（。-＿-。）
もちろんそれで入居率が上がれば、何の問題もないのですが
そうならないから、困っている大家さんも多いんだと思います。
管理会社に家賃設定について、最初に聞いても良いのですが
その金額にするのも、しないのも、最後は大家の判断です。
それをするためには、自分の尺度がないと判断できません！
複数の業者に聞くのも、客観的な情報が欲しいためで、
それらを総合して、自分で家賃設定をしないと、無意味に
下げることになります。
無意味に下げることは、先ほどのデメリットの通り
結局入居募集にとっても、マイナスになってしまいます。
前回から含めて『入居が決まるための家賃について』の総括は、
◆買う時は、出来るだけ相場より安く買って、
家賃を下げられる余地を、十分に残す
◆管理局面になったら、家賃を下げる場合は、相場を十分に
調査し、仲介業者の意見を参考に自分で設定する
ことだと、思います。
次回は、立地について、書きたいと思います。
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