すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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リフォームいろいろ
こんばんは、ともろう です。

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昨日は、知り合いの業者さんにリフォームした部屋を
見学させてもらいました。

仙台では、かなり立地の良い場所にある、築20年超のRCです。

間取りは1Kですが、元々和室だったものを洋室に変えてします。

結果は、こんな感じでした。

リフォーム事例

広さが6畳程度しかないので、取れる家賃も限られています。

豪華ななリフォームはせずに、部屋の入り口のクロスを
アクセントクロスにして、ドアをちょっとお洒落なものに
してますね。

お金を掛ければ、いくらでも立派にはできるのですが、
賃貸物件ですので、キャッシュフローは大事です。

限られた予算の中で、どこにどのように
お金を掛けるのか、センスが問われます。

自分には、そのようなものが無いので、色々と見学させて
もらいながら、勉強したいと思います。


物件が満室になってから、購入ばかりに偏った時間を使って
しまいましたが、リフォームもかなり奥が深いですねー。

これからは、意識してバランスを考えながら、時間を使いたい
と思います。


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祝!楽天 星野監督誕生!!
こんばんは、ともろう です。

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楽天イーグルスの監督に、星野さんが来ることになりました。

今年は、生まれて初めて、プロ野球を球場で見ましたので
今までよりも、親近感が湧いています。

ノムさんが変わってしまってから、成績も落ち、話題性が乏しく
なっていましたので、メジャーな監督さんが来るのは良いことです!

そう言えば、1ヶ月ほど前の昼休みに、仙台市の中心部で
岩隈選手とすれ違いました。

背がすらーっと高い印象はありましたが、有名人オーラはなく
急ぎ足で駐車場へ消えてしまいました。


不動産を絡めて言うと(笑)、マー君は中心部の賃貸マンションの
最上階に住んでいるらしい..。(本当か!?)

大家業をしていると、有名人が借りる可能性も
あると言うことでしょうか!?

でも、私の現在の戦略では、まだキャッシュフローの出る
木造アパートを買う必要があるので、そんな物件は
借りないんでしょうねー..。(⌒・⌒)ゞ

もしマー君が、うちのアパートを借りてくれたら、
『マー君』と言う表札を、プレゼントするのに..。(笑)


妄想はこれぐらいにして、明日は知り合いの業者さんに
リフォームした部屋を、見せてもらえることになりました。

テーマは「立地を活かした、最低限リフォーム」です!

入居率向上・賃料の維持がリフォームの目的ですので、

 「立地によっては、これで十分」

と言った実例を見せて頂く予定です。


その後は、いつも通り飲み会です。( ̄ー+ ̄)

しっかり、勉強してきたいと思います!!


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銀行統合ですか..
こんばんは、ともろう です。

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「仙台銀行」「きらやか銀行」が、経営統合することになりそうです。

以下、関連ニュースの抜粋です。

 NHKオンライン 10月26日 16時51分

 仙台銀・きらやか銀 統合合意

 仙台市の「仙台銀行」と山形市の「きらやか銀行」は、来年10月を
 めどに経営を統合することで基本合意したと正式に発表しました。
 このうち「仙台銀行」は26日午前、仙台市青葉区の本店で記者会見
 し、「きらやか銀行」と来年10月をめどに共同で持ち株会社を
 設立し、経営統合することで基本合意したと発表しました。
 新しい金融グループの本社は仙台市に置き、今後、持ち株会社の
 名前や人事などを決めたうえで、来年4月の最終合意を目指す
 としています。
 会見で、三井精一頭取は経営統合のねらいについて「より高度な
 金融商品の提供と事務機能の一本化による経営の効率化ができる」
 と述べました。
 一方、山形市で会見した「きらやか銀行」の粟野学頭取は
 「仙台圏に販路や取り引きを求める法人の顧客に、充実した
 支援ができる」と統合の意義を強調しました。
 銀行業界では、景気の低迷で企業向けの貸し出しが伸び悩み、
 特に、人口の減少が進む「地方」では経営環境は厳しさを
 増しています。
 東北地方では、去年、山形県の「荘内銀行」と秋田県の「北都銀行」
 が経営統合したのに続く県境を越えた金融グループの誕生となり、
 地域の枠組みを超えて営業基盤を拡大し、生き残りを図ろうという
 動きは一段と加速しそうです。


きらやか銀行は、 仙台に進出して、不動産にも融資をしてくれる
積極的な銀行と言うイメージがあります。

不動産業者さんや、大家仲間の人達からも、「融資が引けた」と言う
話しは、良く聞いていました。

今後も、既存の仙台の銀行から、積極的にシェアを奪っていけば
各行の融資の姿勢も変わってくると思います。

合併によって、融資方針が変わらないことを願うばかりです..。


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小規模大家の法人化って..その3
こんばんは、ともろう です。

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今日は、法人化についての最終です。

過去の『法人』に関する記事については、こちらを見てみて下さい。

 法人ネタ

前回の公約通り、一応総括したいと思いますが、
私はサラリーマンなので、どうしてもその目線での
話しになってしまいます。

ご容赦下さい!(⌒・⌒)ゞ


引っ張ってもしょうがないので、いきなり結論ですが

 ・物件取得の規模とスピードの目論み次第

で、法人化の是非や時期を決めるのが、一番良いと思います。


2棟、3棟と3~5年以内に取得して増やしたい人は、
早めに法人化して、法人で物件を取得できる環境を
作っておいた方が、良いと思います。

短期間で棟数を増やしたい場合は、良い物件が出た時に
法人設立の準備をしていては、物件が流れてしまいますので
あらかじめ設立しておいた方が、慌てなくて済みます。


10年スパンで、じっくり物件を増やしていく人や
1棟のみで、特に節税対策も必要のない予定の人は
必要に応じて、検討するレベルで問題ないと思います。


私の場合は、競売物件を法人で取得したかったので
昨年設立に踏み切りました。

その後、亀井モラトリアムが実施されたりで、競売物件も
めっきり少なくなりましたし、入札価格も高額となって
結局、落札まで至っておりませんが..。(^_^;)

いづれにしても、1回目の法人での決算となりますので
1期目を経過したことになります。

3期を経過すると、法人としての信用度もぐっと増すのですが
色々とアピールを続けながら、そこまで経過する前には、
法人で物件取得をするのが、当面の目標です。


年末、年度末に向かって「出物」が出てくる可能性がありますので
獲物を逃がさないように、皆さん頑張りましょー!!


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小規模大家の法人化って..その2
こんばんは、ともろう です。

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今日も、法人化についての続きです。

過去の『法人』に関する記事については、こちらを見てみて下さい。

 法人ネタ

この夏以降、一級建築士で不動産会社社長のさんに、
色々教えて頂いたり、色々な方々からの紹介で、
銀行を回って、色々とお話しする機会がありました。


直接的な、融資の依頼の場面もありましたが、
今後のための、ご挨拶などでお邪魔したこともあったので
その場合の方が、意外と貴重な情報がゲットできました。

 ◆最近の融資状況    とか
 ◆融資に対するスタンス


など、「物件ありき」の話しではないので、その銀行の考え方が、
暗に話題として出てきたりします。( ̄ー+ ̄)


その中で、とある銀行では、私が法人を立ち上げていることに
ついては、結構プラスで評価をしていました。

理由は、

 ・不動産を事業として、捉えているから..

との、ことでした。

そう思って頂いた理由の1つは、法人の設立 です。

銀行が、サラリーマンにアパートローンで融資をする際は、
1棟目であれば、資産形成として自然に理由が成り立ちます。

これが、2棟目となった場合に、「なぜ?」が出てきます。

 a.更なる資産形成
 b.将来サラリーマンを引退して、大家業へ移行する
 c.投資・投機目的


の、いづれかを考えます。

先の事ですし、口では何とでも言えるのですが、私の場合は、
1棟目を取得して間もなく、法人を立ち上げましたので、
b.の流れで、自然に受け取ってもらえました。

将来のサラリーマンの引退、リタイヤは、時期が明確では
ありませんが、自分の希望としても、そう考えています。

節税や相続と言った、直接的メリットの他に、そのような
プラス面があるのは、正直驚きました。(◎_◎;)

ちょっと自分のエピソードになぞらえてしまって、
話にまとまりが、なくなってきたので、次回ちょっと総括しましょう!

てなことで、次回もお付き合い下さい..。(⌒・⌒)ゞ


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小規模大家の法人化って..
こんばんは、ともろう です。

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実は、今月は、法人の1期目の決算月です。

昨年の11/2に法人を設立し、「あっ」とゆう間に
1年が過ぎてしまいました。

1年前は、「法人で物件取得するぞ!」と、意気込んで
設立しましたが、法人はおろか、個人でもこの1年は、
物件取得には至りませんでした。(⌒・⌒)ゞ


何でも買えば良いってものでもありませんし、1年前の段階で買い付け
を出して、実は買えなくて良かった物件が、いくつかあります。


一生懸命動いての結果ですので、買えなかったことについては、
特に後悔も反省もありません。


逆に、色々と動いたことで、情報のネットワークや不動産スキルが
1年前とは、比べ物にならないほど強化されましたので、

 やっぱり行動あるのみだなー

と、改めて思っています。


話しを元に戻して「法人化」については、私のブログでも
定期的に書いています。


過去の『法人』に関する記事については、こちらを見てみて下さい。

 法人ネタ

基本的な考えは、変わっておりませんが、最近改めて感じる
「法人化」について、次回書きたいと思います。


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住宅ローン中の自宅共担の恐怖4
こんばんは、ともろう です。

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先日は「自宅共担の恐怖 その1」について書きましたので
今日は、その2 その3です。


早速2番目ですが、

2.銀行から、事業者としてマイナス評価となってしまう

 普通の会社に例えると、すごく簡単なことですが、

  a.事業を始めるのに、事業の評価が足りないので
    自宅も借金の形にいれて、お金を借りる経営者

  b.事業を始めるのに、事業の評価が足りないので
    評価内で始めようとする経営者


 に、似ていると思います。

 何をやるのかによって、一概にどちらが良い結果になるのかは
 わかりませんが、銀行は を良い経営者と判断します。

 特に不動産を購入する場合は、

  ・絶対に、この物件じゃないと儲からない  とか
  ・この金額以上のものを買わないと、儲からない


 と言ったことは、ありません。(笑)

 現実的には、すごい物件が出て、無理をして購入したいことも
 あるかも知れませんが、銀行はマイナスで評価をしてしまいます。


最後に3番目です!

3.他の銀行が、優良顧客として見ない

  家族が住んでいる自宅ですから、これを取られることになったら、
  大変なことです。(; ̄Д ̄)

  自宅を担保に取られていると言うことは、共担設定をした
  銀行が、主導権を握っていることになります。

  他の銀行が顧客にしたいと思っても、他行に自宅を押さえられていると、
  「最後はやっぱり..」と、手を出しにくい状態になります。

  逆を言うと、自宅を共担で押さえると、他の銀行に顧客を奪われ
  にくくなるので、2番抵当で、ほとんど意味のない自宅共担を
  融資の条件にしてくる場合があります。

  当時、何も知らなかった私は、簡単に自宅を共担で差し出して
  しまった訳です。(ー_ー;)

  やっぱり、他の不動産と権利が紐付いておらず、物件ごとで
  負債と資産が縦割りになっていれば、融資の対象ごとにフラットに
  勝負できると考えると思います。


自分が経験したり、他の大家さん、業者さん、銀行さんから、
「自宅共担」について聞いた話を総合すると、こんな感じでした。


物件を買い進めて行く中では、自宅に限らず、他の不動産を共担にして
買う局面もあるのかも知れませんが、これまで挙げた3点を踏まえた上
での戦略が必要となります。


私の場合、ただの「無知故の失敗」ですので、今回頑張って
自宅の共担を外さないと、全然融資が付きません。

気合を入れて、取り組みたいと思います!(◎`ε´◎)

変化があれば、またブログで報告したいと思います。


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住宅ローン中の自宅共担の恐怖3
こんばんは、ともろう です。

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先日は「住宅ローンの特性」について書きましたので
いよいよ核心に触れたいと思います。

さて、普通に借りても

  ・固定資産評価額 < 住宅ローン残高

になってしまう住宅ローンですが、住宅の抵当権が住宅ローンと
1:1で紐付いている場合は、とんでもないローン残高を除いて
アパートローンを借りる場合、それほど大きな障害にはなりません。


これが、住宅ローン中の自宅をアパートローンの共同担保(共担)
として差し出した瞬間に、いきなり3重苦に陥ります。(; ̄Д ̄)


1.アパート事業がマイナス評価となり、次の借入が出来ない

  アパートローンの共担として、自宅を共担に入れると言うことは
  「アパートローンが払えなくなったら、自宅を差し出します」
  と、同じことになります。

  つまり、アパートローンと自宅の権利が繋がっていることになります。

  そのため、本来は住宅ローンとアパートローンは、銀行は基本的に
  分けて見るのですが、自宅が共担の場合は、ローンが払えなくなると、
  一蓮托生となるため、一体で考える場合が多くなります。

  普通は、

   アパート事業の評価 = 
    物件の資産価値 - アパートローン残高 + 家賃収入


  で、銀行は見ていますので、これがプラスを大前提に、
  次の融資を検討します。


  自宅共担の場合は、上記に

   住宅の資産評価額 - 住宅ローン残高

  が、さらにプラスになり、普通は500万~1000万超のマイナスが
  加算されてしまいます。

  よほどの収益が出ていない限り、「大家として評価」はマイナスとなり
  次の融資が引けない事態に陥ります。

2棟、3棟と買い進めたい人にとっては、かなりの恐怖です!

判りやすく説明したいと思いますので、「恐怖その2」は、
次回じっくり書きたいと思います。


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住宅ローン中の自宅共担の恐怖2
こんばんは、ともろう です。

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今日もサラリーマン業で、休日出勤してきました。

家族のために、父ちゃんは今日も、頑張ってます。(笑)


先日書いた「自宅共担」の続きです。

自宅を持っている方で、固定資産の納税通知書を見て

 自宅の評価って、こんなに低いのー

って、思った方は、非常に多いと思います。


私も初めて見た時は、かなりの衝撃がありました。

そして、もっと大きな衝撃は、

 でも、こんなにローンが..

では、ないでしょうか?


ブルーな気持ちはちょっと置いといて、これが意味することは

 ・住宅ローンは、ほとんど購入額近く、貸してくれる
             ↓
 ・そのため、担保評価以上に借りているケースが多い
             ↓
 ・固定資産評価額 < 住宅ローン残高


の図式になっていると、言うことです!


アパートローンは事業のため、積算評価と収益評価を
銀行は厳密に見るのですが、

住宅ローンの場合は「住むために借りる」ため、積算評価より
属性の方を、かなり高く評価します。

家賃を人から取る訳ではないので、「ローンを払えるか」を
中心に見ています。

中には、積算評価の200%近く、住宅ローンを組めたりするので
評価とローンの逆転現象が、簡単に起こっています。


今日は住宅ローンの特性をおさえましたので、いよいよ
次回、なぜ恐怖なのか、を書いて行きたいと思います。


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住宅ローン中の自宅共担の恐怖1
こんばんは、ともろう です。

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ぷっっはーーーー! やっと、残業が落ち着いてきました。

が、今週末は、休日出勤となってしまいました。(^_^;)

でも、こんなことで、負けてはいられません!


先日は、忙しいサラリーマン業の間隙を縫って、銀行&物件調査
に、行ってきました。

昼休みを含めての、1時間半の強行軍です。


 俺を止められるなら、
 止めてみろ~!!



と、ナチュラルハイの状態になってますが、奥さんには
簡単に止められてしまいます。(笑)


冗談はさて置き、銀行に行ってきた理由は、

 ◆アパートローンの自宅共担を外す交渉

です。


1棟目を購入した際に、自宅に共同担保の設定をされて
しまいました。


 ・オーバーローンだし
 ・金利も低いし
 ・どうせローンの支払い中なので、担保価値もないし..



と、あっさり同意して、アパートローンを借りたのですが
現在、非常にまずい状況に追い込まれています。


この失敗について、ちょっと長くなるので、次回以降
詳細に書きたいと思います。


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みちのくYOSAKOI 2010
こんばんは、ともろう です。

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週末ぶらーっと、仙台中心部に出たら、

 『みちのくYOSAKOIまつり』

をやってました。

YOSAKOI2010

何組か見ましたが、コミック系あり、本格派ありと、
色々とチームがあり、結構楽しめます。


夜は「神楽食堂 串家物語 仙台駅前店」で、家族で食事をしました。


自分で揚げる、串揚げ食べ放題のお店でしたが、串揚げだけで
家族で74本食べました。( ̄~ ̄)


私自身もそうですが、子供達も揚げ物をする機会が普段はないので、
揚げるのが楽しくて、ついつい食べてしまいました。


串揚げの他に、うどんやお茶漬けなども食べて、お腹一杯
かと思いきや、子供達と奥さんは、締めにソフトクリーム
と、あんみつも食べてました..。(°▽°;)


最近子供達が、随分食うようになって、うれしいのですが
子供の残り物が食べれなくなったのは、ちょっと残念です。


この機会に、ダイエットに励みたいと思います!


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入居が決まる3要素 -空間編-
こんばんは、ともろう です。

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『入居が決まる3要素』解説編の最終です。

一番「大家のスキル」が反映されて、一番頑張れるのが空間です!

空間と言っても、室内の間取りだけの話しではなく、

 ・設備
 ・外観
 ・環境
   :


と言った、『内見者が見て感じる部分』の全てが
空間と言えます。


空間については、購入してから、かなりの手を入れられますし
物件によっては「劇的ビフォーアフター」のように、全く違った
ものにすることも可能です!(^◇^;)

自分にセンスが無くても、「信頼できるプロ」にお願いすることで
かなりの改善が見込めます。

「信頼できるプロ」にお願いする際に、注意しなければいけないのは、

 何のプロか?

と、言うことです。

目的は、「入居率を上げるための、空間作り」ですので、
『建築のプロ』なだけでは、難しいと思います。

 1.入居付けの実態を、把握している
 2.コスト意識を持っている
 3.その上で、建築を知っている


のが、一番良いのですが、なかなかそのような人はないので
1、2は、大家自身が相手に任せずに、しっかりコントロール
する必要が、あると思います。


ここでも、購入時に注意することとして

 普通の利回りで買ってしまったら、その後お金は掛けられない

と、言うことです。


やっぱり入居付けの戦略は、割安で購入できないと
選択肢が非常に少ないことを、肝に銘じて下さい。


最後に、このシリーズの総括となりますが

 ◆空間はイマイチだけど、場所が良くて、家賃が安い
 ◆場所は遠いんだけど、家賃が安くて、部屋の雰囲気が良い
 ◆家賃は高いんだけど、場所が良くて、部屋も悪くない


どれかに合致すれば、自分でも決めたくなりませんか!?( ̄ー+ ̄)


入居率が悪い方、買ってからの入居率が心配な方は、
どのパターンで勝負できるかを整理して、戦略を考えれば
答えが見つかると思います!!

私も、早く次の物件が欲しい、今日この頃です..。


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入居が決まる3要素 -立地編-
こんばんは、ともろう です。

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前に書いた、『入居が決まる3要素』
        『入居が決まる3要素 -家賃編-』の続きです。

入居の最大の武器にして、物件購入後、どうにも出来ないのが
立地です!


ですが、購入の際に値段が高いのも、事実です。

普通の相場で買ってしまったら、家賃の値下げが出来ないので、
「良い立地同士」での、競争に負けてしまいます。

立地が良くて、家賃がお得は、募集において
大きなアドバンテージですよね。


なので、現在の私は、

 ◆比較的立地の良い物件を、いかに安く買うか!

を、第一優先に物件探しをしています。


これまでの入居募集で、色々と経験してきましたが
立地の悪い場所での客付けは、とても大変です。


一時期、努力しない大家さんの、入居率の悪い物件を
安く買って満室にし、高利回りを狙う方法も聞きましたが、
不動産賃貸の状況が、2・3年前と大夫違っています。

仙台でも、数年前はゼロゼロ物件は、それほど多くなかったですし
家賃が2万円以下の物件も、限られていました。

今は、仙台市内でも木造で20年超の物件は、平均家賃が1.5万前後
の場所も出てきておりますので、そんな場所の物件を購入しても、
どうにもなりません。(≧▼≦;)


やはり、長い目で見た場合、立地は大きな武器になります。

以前はもっと、短期的に資金回収できることを目論んでましたし
大きな物件を、ドンドンと買いたいとも思っておりました。( ̄∇ ̄*)ゞ

なかなか、そう言う物件を買えなかったのも事実なのですが、
買えてしまったがために、大変苦労している状況も、
見えてきているのも事実です。

以前よりは、小さな物件、古い物件も検討範囲に入れることで
『比較的立地の良い物件』への可能性が出てきていますので
根気良く立地にこだわって、購入物件を探したいと思います。


そんな中で、築古物件を購入するための融資スキームが
必要になり、せっせと銀行廻りをしている状況です。( ̄ー+ ̄)


いよいよ最後は、空間について、書きたいと思います。


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入居者が死亡した場合の家賃保証
こんばんは、ともろう です。

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前に書いた、『入居が決まる3要素』の続きの予定でしたが、
ちょっと休憩して、新保険の話題です。

保険と言えば、火災保険や地震保険は、皆さん入っていると
思いますが、10/1に

 入居者が、死亡した場合の保険

が、発売になりました。


株式会社アソシアの「大家の味方」と言う保険です!


こんな紹介記事も、ありました。



保証の内容は、最大6ヶ月間の家賃の保証です。

火災・風災・水災などであっても、

 「貸せない期間が発生した場合」

約定の月額賃料が保証されます。

なので、壊れたものの保証ではありません。


私には管理会社のI課長から、この保険の紹介がありましたが
保険料の見積も既にしてあって、40万弱の月額賃料で、
年間の保険料が4400円ぐらいでした。( ̄ー ̄)


万が一のことを考えると、この程度の保険料であれば、
前向きに加入を検討したいと思っています。


仙台の方で、申し込みしたい方がいれば、このブログから
メールを下さい。

業者さんを、紹介したいと思います。


次回は、『入居が決まる3要素』の続きを、書きたいと思います。


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入居が決まる3要素 -家賃編2-
こんばんは、ともろう です。

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前に書いた、『入居が決まる3要素』
        『入居が決まる3要素 -家賃編1-』 の続きです。


前回は、家賃を下げられる幅は、購入の段階で決まっていること
ついて書きましたが、今回は

 家賃の決め方

について、書いたいと思います。


家賃を下げた場合の、デメリットとしては、

 ・キャッシュフローが減る
 ・年間家賃収入も減るため、利回りが下がり
  売却時の価格も下げないと、売れない可能性が高い


と言ったことは、もちろんなのですが、入居募集の点からも

 1.仲介業者の仲介手数料が減る
 2.相場を無視した賃料設定の場合、周辺の物件を取り扱う
   仲介業者が、賃貸付けしづらくなる


と、言ったデメリットがあります。


私の住んでいる仙台市では、家賃が3万円を切ると
入居率が低くなる傾向があると、聞きました。

これは、簡単なことで

 ・家賃2.8万を成約した場合
  仲介手数料:1ヶ月+広告料:1ヶ月 = 5.6万

 ・家賃3.5万を成約した場合
  仲介手数料:1ヶ月+広告料:1ヶ月 = 7.0万


の違いになるからです。

もし、同じ地域で大差のない物件が、この家賃設定だとしたら
私は3.5万の方へ案内すると思います。( ̄∇ ̄*)ゞ


家賃を下げた設定にするのであれば、仲介業者を
味方に付ける下げ方にした方が、絶対良いと思います。


その設定の仕方とは、

 1.家賃相場を良く調べる。
 2.自分で家賃を設定してみる。
 3.設定した家賃で仲介業者に意見を聞く。(出来れば複数)
 4.意見を参考に募集家賃を設定する。


と、言ったごくごく普通の設定方法を取ることです。


 何それ!?

と思う方も多いと思いますが、家賃設定を管理会社に「丸投げ」
している方が、実は多いのではないでしょうか!?

 管理費を払って頼んでいるのだから、適正な家賃設定を
 大家に提案してくるのが当然!


と、思っている大家さんって..。

少なくとも、私は月々2万円程度の管理費で
最初は、そう考えていました。(。-_-。)

もちろんそれで入居率が上がれば、何の問題もないのですが
そうならないから、困っている大家さんも多いんだと思います。


管理会社に家賃設定について、最初に聞いても良いのですが
その金額にするのも、しないのも、最後は大家の判断です。

それをするためには、自分の尺度がないと判断できません!

複数の業者に聞くのも、客観的な情報が欲しいためで、
それらを総合して、自分で家賃設定をしないと、無意味に
下げることになります。

無意味に下げることは、先ほどのデメリットの通り
結局入居募集にとっても、マイナスになってしまいます。


前回から含めて『入居が決まるための家賃について』の総括は、

 ◆買う時は、出来るだけ相場より安く買って、
  家賃を下げられる余地を、十分に残す

 ◆管理局面になったら、家賃を下げる場合は、相場を十分に
  調査し、仲介業者の意見を参考に自分で設定する


ことだと、思います。


次回は、立地について、書きたいと思います。


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入居が決まる3要素 -家賃編1-
こんばんは、ともろう です。

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前回書いた、『入居が決まる3要素』の家賃編です。

入居が決まる要素の1つに、家賃あります。

もちろん、どんどん安く出来れば問題はないのですが、
ほとんどの方は、安くするにも限界があると思います。


一般に月額の家賃収入で、賄う必要があるものとして、

 ・融資の返済(元本・利息)
 ・管理料、共用設備、固都税等のランニングコスト
 ・将来の修繕費等


が、あります。


不動産購入の場合、多くの方は融資を組みますので、
この中で一番多くのウェートを占めるのは、融資の返済です。

私もそうですが、フルローンやオーバーローンで融資を組むと
月々の融資返済額は、もっと多くなります。

オーバーローンの私の場合、現在の満室月額家賃ベースで、
43.3%が融資返済額ですが、かなり良い方だと思います。( ̄∇ ̄*)ゞ

この比率が高くなればなるほど、家賃を下げられる幅は
小さくなってしまいます。


もうお判りの方も多いと思いますが、

 『家賃の下げられる幅は、物件の買値で既に決まっている』

と、言うことです。


逆を言えば、

 出来るだけ相場より、安く買う

ことが出来れば、家賃を下げられることになります。


今回は「家賃を下げる要素」について、書きましたが
あくまで「要素」の話しです。

目的は、『入居が決まるための家賃について』ですので、
実は下げれば良いと言うものでもないんです。

次回は、家賃の決め方について、書きたいと思います。


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入居が決まる3要素
こんばんは、ともろう です。

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月末で、サラリーマン業が忙しくなったと思ったら、
あっと言う間に、10月になってしまいました。


今日は、子供の行事が入っていたので、元々動けなかったのですが
忙しいと、物件調査も出来ないので、明日も物件調査もお休みです。

まあー、動けばいいってもんじゃーないので、家でゆっくり
するしかないですねー..。


今は、幸い満室になったので、直接入居に向けた動きはないのですが
空いた時のことや、今後物件が増える時に、

 ・購入する物件  や
 ・リフォームの仕方


などを学んで、準備を整える必要があります。


一般に、入居が決まるには、3要素は、

 1.家賃
 2.立地
 3.空間


です。

入居希望者が、この中で2つにOKを出すと、ほとんど決まりです。


次回から、この3要素について、書きたいと思います。


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