すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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【賃貸仲介編0】サラリーマン投資家のNGな例
こんばんは、ともろう です。

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前回まで、物件購入時の「サラリーマン投資家のNGな例」
について書いてきましたが、今日はその『賃貸仲介編』です。

前回「物件管理」とアナウンスしましたが、ほとんどのNG
なケースは、管理の中でも「賃貸仲介」に絡んだことですので、
『賃貸仲介編』としたいと思います。

『購入編』を見たい方は、こちらからどうぞ!

『賃貸仲介編』ですので、物件を既に持っている方が対象です。

NG例を挙げる前に、今後書いていく内容の前提として
仲介業者側から見た、不動産業界の基本的な現実を、
まず、書いておきたいと思います。


いきなり結論ですが、不動産業の主な収入源は、手数料です。

自社物件での賃料収入や売買利益も、もちろんありますが
「仲介業」としては、手数料になります。

 ・賃貸の仲介手数料
 ・売買の仲介手数料
 ・広告料(これも広告手数料です)
      :


これらの特徴は、全て成功報酬で、
成約した時に、初めてその金額が貰えます。

「賃貸の仲介手数料」は、月間5万円の賃料の物件を
10件決めれば50万円になりますし、

「広告料」は、全て2ヶ月で契約していれば、
100万円貰えることになります。

これが仲介業者の収入源ですから、1戸でも多く確実に決めて
「手数料を稼ぎたい」と考えるのが普通です。

逆に、

 ・決まらない物件
 ・決まりにくい物件
 ・手間が掛かる物件


には、時間を取られたくない訳です。


こう言った、不動産業界の基本的な現実を踏まえた上で
次回からは、NGな例を挙げていきたいと思います。


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サラリーマン投資家のNGな例 その3
こんばんは、ともろう です。

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前々回から引き続き、「サラリーマン投資家のNGな例」です。

物件購入時のNGな例は、今回で一旦最終としたいと思います。

このシリーズが初めての方は、こちらを見て下さい。


3番目の物件購入時のNGな例は、

  3.自己資金ゼロ前提の投資

です。

 「えーー!「頭金「ゼロ」でできる..」の有名な教材
  は、うそなのー」


と、思う方もいるかも知れません。

そんな方は、頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法
を、読んでいない方なんでしょうねー。(笑)

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法 については、
「間違いない教材のご紹介」で、私もレビューを書いていますので、
良かったら参考にしてみて下さい。


話しを元に戻しますが、

 ◆頭金ゼロ
 ◆自己資金ゼロ


は、ぜんぜん違います。

頭金ゼロとは、ローンを組む際に自己資金を入れないことで
「フルローン」で借りることを意味します。

でも、1億の物件を買う場合、購入金額の他に「仲介手数料」
「税金」が掛かります。

こう言った「諸経費」は、通常、購入金額の6~7%ぐらいになります。

1億の物件を購入するためには、「頭金ゼロ」で融資が通った
としても、自己資金で700万程度が必要になるわけです。

「自己資金がゼロ」の人は、この700万がないことになるので
オーバーローンで、

 ・物件購入金額+諸経費

まで借りられないと、買えない人と言うことになります。

私も1棟目をオーバーローンで購入しましたが、2年近く前ですし、
手数料の全額がローンで借りられた訳ではなく、150万程度は
自己資金を出しています。

現在は、更に融資の環境が厳しくなっていますので

 「とにかく全部貸してくれないと、買えないんです」

と言う方を、仲介業者や銀行が相手にする暇は、ないと思います。

ケースによっては、オーバーローンの話しも聞こえてくるのは
確かですが、それは「自己資金がゼロが前提」だったのではなく
「自己資金がゼロの結果」になっただけだと思います。

自己資金がゼロの方は、最低自分が購入したい価格帯の諸経費分は
貯めないと、いけません。

更に、融資の環境が厳しいので、頭金も2割程度は必要になっています。

前回の繰り返しになってしまいますが、業者と買う側、
双方が無駄な労力を使わないためにも、常識的な自己資金を持って
買い付けを入れていくのが、賢い方法だと思います。

次回は、「物件管理のNGな例」を書きたいと思います。


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サラリーマン投資家のNGな例 その2
こんばんは、ともろう です。

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前回から引き続き、「サラリーマン投資家のNGな例」です。

今回初めての方は、こちらを見て下さい。

2番目の物件購入時のNGな例は、

 2.身の丈を知らない、融資額の買い付け

です。

不動産投資が初めての方などは、

 「銀行から、自分がいくら貸してもらえるか」

って、判らないですよね。

それ自体は何の問題もないのですが、その状態で5000万を
超えるような買い付けや、中には億単位の買い付けを入れる方が
いるそうです。

 「そのために、融資特約ってあるんでしょ!
  融資は、審査申し込まないと判らないでしょ!!」


と言う考えは、確かに一理はあると思いますし、私も似たような
ことを、正直言って最初はやっていました。(^_^;)

最近は、その影響のせいか、

 ◆買い付け一番手が、優先権を持つ

と言った、過去の慣例が無くなってきました。

融資が通らない方が増えたので、買い付けを入れた順ではなく
融資が通った方が、一番手になるようになりました。

確かに、物件の積算評価や属性評価にもよるのですが

 ・不動産投資が初めて
 ・頭金はゼロ
 ・融資額5000万超


は、両方の評価がずば抜けて良くないと、
現在の融資環境では、ほとんど無理だと思います。

数年前の、融資がバンバン出ていた時代の情報で
同じようなことをしてしまっては、業者に相手にされなく
なってしまいます。

業者と買う側、双方が無駄な労力を使わないためにも
年収の5倍程度を上限と考えて、交渉するのが現実的だと思います。

そう言った買い付けで、融資が通らなかった場合は、更に融資額を
下げた物件であれば、業者も紹介してくれますが、

毎回大物ばかりで、融資がぜんぜん通らない人は、
そのうち、情報が全く来なくなります。(; ̄Д ̄)

自分の身の丈(融資可能額)を考えながら、
買い付けを入れていくのが、賢い方法だと思います。


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サラリーマン投資家のNGな例 その1
こんばんは、ともろう です。

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最近、特に多くなった「サラリーマン投資家」について、

 「こんな人は、ちょっとNG..」

と、業者さんに言われた内容を、ご紹介したいと思います。


まずは、物件購入時の一番最初として、

 1.根拠のない、キツイ指値

が、あるそうです。

実は、私もこれは耳が痛いのですが、

 「売り手と買い手の、立場の違いもあるよなー..」

と、反論したい気持ちもあります。


業者さん曰く、「根拠のない」が重要とのことでした。

例えば、1億で売りに出ている物件に対して、

 ◆6000万で指値
 ◆理由は、利回り20%で逆算した


と、話す方が結構多いそうで、売主に説明が出来ないそうです。

まあー、売り値の1億に根拠があるかと言うと、単純に利回り
を10%にして、売り値を付けている場合もあったりするのですが
そうは言っても交渉ごとなので、確かにこれでは難しいですね。

「それをうまく説明するのが、業者の仕事でしょ!」
と思っている方がいたら、大きな勘違いです。(笑)

仲介業者の仕事は、物件を売るのが仕事なので、

 ・手の掛かる
 ・安い価格
 ・初めてのお客


を、相手にする理由がありません。


やはり、話しを前に進めたいと思ったら、

 ◆指値の根拠が、売主に説明できるレベル

までは、自分で考えるか、自分の味方になってくれる
業者さんを見つけるか、どちらかだと思います。


根拠とは、

 ・建物の古さ、間取り、設備、汚い ..
 ・路線価が安い、立地が悪い ..


など、対象となる物件についての理由で、

 自分は○○だけ、欲しいから..

は、根拠になりませんよね。

確かに、我々買い手は「お客」なのでですが、
売主もまた「お客」です。

「交渉として、成立する話しなのかどうか」を考えて、
指値をするのが賢いと思います。


次回は、「物件購入時のNG その2」について、書きたいと思います。


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サラリーマン投資家のNGな例 その0
こんにちは、ともろう です。

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最近、私の周りの仙台市や宮城県内の物件に、以前にも増して
物件購入希望の「サラリーマン投資家」が、増えたように思います。

色々と懇意になった、複数の地元業者さんから、

 「最近、サラリーマンの方増えましたよ..」

と、言われることが多くなりました。


伊藤ほうせいさんの、地方プレミアム投資術 が、
とても売れているようですし、その以前からも同じような考えの方が
いるのも、頷けます。

地方プレミアム投資術 は、私も買って読んでみました。

私の住んでいる、仙台についても書かれていて、賃貸募集については
状況を良く理解されていて、「さすがだなー」と思いました。

でも、ほうせいさんが、福島県福島市まで物件購入されていて、
宮城県や仙台市内で、物件の購入に至っていないのは

そう言った、賃貸募集の面で、御目がねに適う物件が
なかなか無いのが、理由かなーとも思っています。


そんな中で、業者さん中から、

 「サラリーマンで、こんな人困ってるんだよねー..」

と、初めて話題が出ました。

実は、前々から業界では困っていたそうですが、
私自身も「サラリーマン投資家」ですので、
話して良いかどうか、迷っていたとのことでした。

業者さんには、業者さんの都合もあって、買い手としては
100%同意することはできないのですが、地方への投資熱も
過熱気味の昨今ですので、それぞれの地元の不動産業者も、
購入する投資家さんも、それぞれが、win-winになるのが、
一番良いと思います。ヾ( ̄∇ ̄)

あくまで中立的な立場で、これまでの経験から

 ・不動産投資の作法
 ・不動産管理の作法
 ・仙台のローカル事情


を、次回から書きたいと思います。


特に初心者の方には、為になると思います! たぶん..。(笑)


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自宅の共担外し 中間報告2
こんばんは、ともろう です。

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先日、昼休みにタクシーを飛ばして、1棟目を借りた銀行
に行ってきました。

もちろん目的は、「自宅の共担外し」の進捗状況の確認です!

なぜ、「自宅の共担外し」を頑張っているのかは

 住宅ローン中の自宅共担の恐怖1~4

に書いてますので、興味のある方は、参考にして下さい。


石斧くんに状況を確認したところ、

 ◆上司まではOKを取ったので、物件評価を正式にしたい
 ◆ついては、自宅とアパートの登記簿謄本・公図・平面図が欲しい


とのことでした。


「早く言えよ!」って感じです。(◎`ε´◎)


いつも、銀行に行く前日に

 ともろう:「必要なものは、ありますか?」

と聞いているのですが、決まって

 石斧くん:「現時点では、何もありません!手ぶらで結構です」

と言われます。

結局、銀行からまたまた、タクシーを飛ばして、法務局へ行き
登記簿謄本・公図・平面図を取りました。

自宅とアパートの両方だったので、7000円
掛かりました。(^◇^;)

仕方ないので、今日の朝、郵送で送りましたが
任せていたら、良いものもダメになりそうな気がしますし
いつになることやら..。(ー_ー;)

支店内では、この状況を分かっているのかなー。

今後は、もっとガンガン攻めて、状況を確認していく
しかないかなーと、思います。

困ったな~..。


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区分RC その後..
こんばんは、ともろう です。

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先週買い付けを入れ損ねた「区分RC」について、
一応最終確認をしてみました。

本来は、仲介業者が「週明け連絡します」と言っていたので、
じっと連絡を待っていましたが、昼になっても連絡がないので
こちらから、連絡しました。

「たぶん、ダメだと思います」と言う、曖昧な返事で
確認もしていないようでした。

500万もしない物件ですので、仲介料が安くて
動く気が、無いようです..。(ー_ー;)

関わっていても時間がもったいないので「わかりました。転進します」
と、こちらから、断りました。

次の物件に、切り替えたいと思います。


明日は、昼休みに自宅の「共担外し」をお願いしている
銀行に行く予定です。

先週、石斧くんに状況を確認したところ、明日来て欲しい
とのことでした。

上司と一緒に待っているようなので、何が出てくるのか
期待半分、不安半分です。

先日、「仙台大家の会」のオフ会でも、

 「共担どうなりました!?」

と、会う方、会う方に言われてしまいました。(⌒・⌒)ゞ

ミスター共担と言われないように、頑張りたいと思います。


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家賃保証保険
こんばんは、ともろう です。

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以前「入居者が死亡した場合の家賃保証」を、ブログに書きましたが
私も保険に加入をしたので、保険契約証が届きました。

家賃保証保険

12/1からの1年契約で、保険料は4390円です。


私のアパートは、満室の月額家賃が40万なのですが、
駐車場を除いた36万が補償額となります。


万が一、色々な事故があって(想像したくないですが..)(; ̄Д ̄)
入居がままならない状況になった場合、最大6ヶ月間
36万円が補償されます。


最大で216万ですね。


あっては困る状況ですし、起こってしまった場合は
全然足りないケースもあるとは思いますが、
無いよりは、ある方が絶対ましです!


4390円は、もちろん経費で落ちますが、
それよりも、銀行へのアピール材料にしたいと思います。


この話しをネタして

 ◆事故へのリスクに敏感である
 ◆リスク低減のため、保険も勉強している
 ◆他の大家さんに先駆けて、保険に加入している


などと、受け取ってもらえると、効果大ですねー。


でも石斧くんは、気付かないだろうなー..。(ー_ー;)


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区分RCの評価って..
こんばんは、ともろう です。

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先週末に見てきた「区分RC」ですが、買い付けを入れようと
思った矢先、一番手が入ってしまいました。( ̄ェ ̄;)


買い付けを入れるのが遅れた、一番の理由は、

 区分RCの評価って、
 どうやるの!?


か、良く解っていなかったためです。( ̄∇ ̄*)ゞ


ずーっと「1棟もの」ばかり探していたので、そっちの評価は
手馴れたものになりましたが、
考えて見ると、「区分RC」には買い付けを入れたことも
ありません。


一番手さんの融資の結果が、来週には判る予定なので、
もしダメだったら、再チャレンジしようと思いますが
可能性は低いようです。


奥さんは「縁が無かったって事よ!」と、サバサバしてますが
色々とこの物件について、妄想してしまった私には、
ちょっぴり未練もあります..。


チャンスが少ない不動産投資で、自らのミスは致命的です!


まあー借金が増えたり、大赤字を抱えた訳でもないので、
何事も勉強です。

これを糧に、次回に活かすしかないですかねー..。(ー_ー;)


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仙台大家の会 オフ会
こんばんは、ともろう です。

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先週末は、個人的には大忙しの中、仙台大家の会
のオフ会に、参加してきました。


仙台大家の会は、現在会員が50名ちょっとで、
今回は、ちょうど20名が参加してました。

その中で、初めてオフ会に参加される方が7名もいましたし
東京から日帰りで、参加された方もしましたので、
ここ最近では、一番の賑わいでした。

専業大家さんは少なく、不動産の話しを気軽に出来る集まりは
そうそうないので、皆さん個別に大盛り上がりでした。

 ・数日前に、1棟アパートを決済された方
 ・ここ2ヶ月で、戸建てを2戸、競売で落札した方
 ・1棟マンションを売却された方
 ・区分RCを売却予定の方
 ・新築アパートが着工間近の方
         :


皆さん、活発に動いており、非常に刺激になりました。


以前は、購入や落札の話が圧倒的に多かったのですが、
売却の話しが「ちらほら」と出始めました。

サラリーマン大家さんから始めた方が、一回転し始めた
印象があります。

さすがに大所帯では3ヶ月に1回ペースですが、
有志でのプチオフ会は、月に1回は、やりたいと思います。


互助の精神で、仙台の頑張る大家さんと一緒に、
私も益々頑張りたいと思います。( ̄∇ ̄*)ゞ


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忙しい週末
こんばんは、ともろう です。

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昨日は、なぜかイベントが重なってしまいました。(^◇^;)

  7:00 休日出勤だったため、普段通りに起床
  9:00 出社して、サラリーマンのお仕事
 11:00 仕事が早く片付きそうだったので、物件見学の
       アポ取りをし、13:00現地集合
 13:00 職場からタクシーで移動し、1棟目:木造AP 見学
 13:30 近くに、もう1棟出たと言うので2棟目:木造AP 見学
 14:00 別業者さんの最初から予定していた、区分RCを見学
 15:30 こちらも予定していた、任売の鉄骨AP(3棟目)を見学
 17:30 仙台大家の会 オフ会(1次会)に参加
 20:30 仙台大家の会 オフ会(2次会)に参加
 23:30 仙台大家の会 オフ会(2次会)終了、終電で帰宅
 25:30 就寝


ちょっぴり、疲れましたー。(笑)

物件見学の結果は、

 ・1棟目:木造AP ×:価格が折り合わず
 ・2棟目:木造AP ×:道路付けが悪く、出口で苦労しそう
 ・1戸目:区分RC ○:価格が安く、面白そう
 ・3棟目:鉄骨AP ×:あまりに狭く、強烈!


ちなみに、3棟目の部屋は、こんな感じです。

部屋

狭い風呂

見慣れない方には、強烈ですよね。(^_^;)

でも、汚いのはリフォームすれば何とかなりますが
狭いものは、どうしようもありません。
台所も、ミニキッチン程度です。

一昔前の投資法では、

 「とにかく安く買って、リフォームして満室に..」

なんて言うのもありますが、設定賃料より空間が勝っていれば
リフォームも「あり」だと思います。

でも、いくら安くても、狭いものは賃料を高く取れないばかりか
仙台の現状では、埋まりません!

その立地での賃貸の状況が判ると、投資判断はやり易いですね。


次回は、仙台大家の会のオフ会の様子を書きたいと思います。

お楽しみにー!!


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我が家も仕分け
こんばんは、ともろう です。

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先月で、法人の1期目が終了しました。

決算処理をしないといけないのですが、
領収証が山のように、溜まったままです。(; ̄Д ̄)


困った時は、家族みんなで労働力の投入です!

ダンボールがあったので、我が家の小学生2人を呼んで、
工作を開始です。

工作中

30分後、仕分け箱の完成でーす!

仕分け箱完成


ここからが、本番!!

領収証の山を二人に渡して、日付順に仕分け開始です。

10分後には、一応仕分けが完了しました。

仕分け完了

ご褒美に、一人100円のバイト料を払うと、大喜びでした。


こっちとしても、大助かりです!

後は、私の作ったExcelに入力するだけですが、
上の子は高学年なので、教えたら出来るかなー..。


日付と金額だけであれば、数字で入力できそうです。

下の子が読んで、上の子が入力する。

この作戦で、チャレンジさせようと思います。( ̄ー+ ̄)


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自宅の共担外し 中間報告
こんにちは、ともろう です。

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現在、資産状況良くするため、住宅ローン中の自宅の共担
外すため、全力投球しています。


なぜ、住宅ローン中の自宅の共担が良くないのかは、

住宅ローン中の自宅共担の恐怖1~4

に書いてますので、興味のある方は、参考にして下さい。


10月の上旬に、銀行に話しを持ち掛け、

 ◆10月中に、自宅の共担を外す
 ◆11月中に、住宅ローンをその銀行で借り換えする


と、銀行担当者が提案しましたので、お任せしました。


で、11月に入った現時点は.. と言うと、

 まだ共担は、外れていません..。


私が1棟目を借りた銀行の融資担当者が、当時の方から
全く切れない『石斧くん』に替わっています。(ー_ー;)

最初は、景気の良いのですが、最後は全てNGです。

融資がダメな場合は、他の銀行に当たれば良いのですが、
この件ばかりは、替わりはありません。

先日も、共担外しの状況を確認した際に、

 「借り換えできれば、まずはOKですよね」

と、言ってきたので、

 「共担を外すのが第一目的で、それから借り換えですよね。
  共担を外さずに、借り換えはしませんよ」


と言ったら、

 「すいません。私の認識が違ってました..」

と、言われていましました。( ̄ェ ̄;)

どうせ、いつものように本部から色々と言われて、結論をすり替えようと
したと思いますが、こちらも黙って言いなりになるつもりは、ありません。

やっぱり、共担外しのハードルは高い!!


ここまま、すんなりと行くとは思っていなかったので、
あの手、この手と、全力で頑張りたいと思っています。

改めて、「共担外し」を第一条件とした審査を、行ってもらって
いますので、気を抜かず状況を細かく見て行きたいと思います。


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