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山形県内の競売アパート２棟、落札までの続きです。

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競売落札まで　その１　入札物件を探す

１２／２（木）まで

　・山形地裁管内
　・Ｈ２１、Ｈ２２年の
　・戸建て
　・基準価額または、落札価格が６００万以上

の落札結果を分析してみました。

過去データの分析結果からすると、

　「１７５０万程度で、落札出来そう．．」

と、考えたのですが、どうもしっくり来ません。

理由は、利回りです！

この入札価格での、利回りですが

　年間家賃　　　落札価格＋リフォーム代
　８００万　÷　（１７５０万＋１３００万）＝２６．２％

の想定です。

今年の２月にも、仙台市内の競売アパートの入札に３３％の利回り
になる入札価格で参加しましたが、落札した方の利回りは２５％で
私は、３６人中２７番目で惨敗でした。(;￣Д￣)

誰でも、少ない金額で落札したいのですが、狙ってくる人は
利回り２５％程度で入れてきます。

利回りが、１％に満たない差で落札出来なかったことを考えると
利回り２５％台となる、１８００万台での入札を頭に描いて、
１２／３（金）の日中に

　１８１１万（いやーいい）　利回り２５．７％

の、語呂にしようと、決めていました。


その直後、運命のメール＆電話が入ります。

この続きは、年明けに書きたいと思います。


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競売落札まで　その１　入札物件を探す


１２／１（水）の夕方に、銀行から

　物件費用＋リフォーム費用で、２６００万

の融資の内諾を、得ることができました。

事業計画としては、これに６６０万の自己資金をプラスして
総事業費は、３２６０万になっています。

不動産会社社長 兼 １級建築士のＫさんが見立てた、１６００万
の物件価格ですが、銀行評価もピッタリ１６００万でした。（＾◇＾；）

競売の物件評価は、基準価額の２倍程度だそうで、
市場物件の積算評価は、当てはまらないそうです。


入札期限の１２／　８（水）までは、営業日で５日、土日も含めると７日
もあるので、じっくり入札金額を考えることが出来るようになりました。

何とか落札しないといけないので、取り合えず過去２年間の
落札状況を分析してみることにしました。

対象としたデータは、

　・山形地裁管内
　・Ｈ２１、Ｈ２２年の
　・戸建て

で、拾ってみました。

◆Ｈ２１年　分析結果

　ａ．戸建のみデータ件数　　　　　　　　　２００件

　【基準価額または、落札価格が６００万以上】
　ｂ．件数　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　８１件
　ｃ．落札価格÷基準価額の平均　　１３４．８０％
　ｄ．基準価額以上で落札した件数　　　　　３８件




◆Ｈ２２年　分析結果（１１月開札分まで）

　ａ．戸建のみデータ件数　　　　　　　　　２４０件

　【基準価額または、落札価格が７００万以上】
　ｂ．件数　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　５４件
　ｃ．落札価格÷基準価額の平均　　１２４．４７％
　ｄ．基準価額以上で落札した件数　　　　　３８件



　※基準価額の２４３０倍で、落札されたものがあったので、
　　対象外とした。


Ｈ２１年の２００％以上で落札したものは、基準価額が５２０万以下
の物件で、落札価格が１０００万前後となっているので、今回の物件
とは、ちょっと違う。

Ｈ２２年の２００％以上で落札したものは、両方山形市内の物件で
土地値が高く、また１位の物件は５階建てＲＣのものだった。

この分析をするのに１２／２（木）まで掛かりました。

この時点では、銀行の物件評価が１６００万だったことや、
Ｈ２２の売却比率１位の２１８．３％と同等としても、

　「１７５０万程度で落札出来そう．．」

と、考えてました。


ここから入札金額の詰めですが、次回に続きます．．。


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１１／３０（火）にきらきら銀行（仮称）に「融資申込み書」を提出し、
入札期限の１２／　８（水）までは、残り６営業日となりました。

「１２／３（金）まで結論を出す」とのことですが、
長い３日間となることを覚悟していました。

申し込みをした翌日の１２／１（水）の夕方、不動産会社社長 兼
１級建築士のＫさんから、予定外の電話が鳴りました。

　Ｋさん　：「融資の件ですが．．」
　ともろう：「ええー、こんなに早いと、ダメですね！」
　Ｋさん　：「．．．　満額でＯＫ出ました！おめでとうございます！！」
　ともろう：「えええー、資料出したの一昨日で、申込み書出したの
　　　　　　　昨日ですよ！」
　Ｋさん　：「Ｔ次長と支店長が、頑張ってくれました。
　　　　　　　今回は保証協会付きなので、今日の午後一から、
　　　　　　　さっきまで直接先方に乗り込んで、４時間近く
　　　　　　　頑張ってくれたそうです」
　ともろう：「いやー、うれしいです！！
　　　　　　　凄腕の銀行マンっているんですねー．．。
　　　　　　　２年近く、何件持ち込んでも融資が出なくて、
　　　　　　　出る時３日って．．。（ー＿ー；）
　　　　　　　プロ同士の仕事って、凄いですねー」
　Ｋさん　：「残り落札までは、ともろうさんの仕事です！
　　　　　　　頑張って、落札して下さい！！」
　ともろう：「何とか頑張って、落として見せます！！」

うれしさは、もちろんありますが、何よりもビックリです！

これまで、短期でキャッシュフローを出すために、
融資と言うレバレッジばかりに、目がいっていましたが

プロの不動産・融資スキルのレバレッジもあることに
初めて気が付きました。

さあー、戦闘態勢は整いました！

ゴール前に、最高のパスが出ましたので、
後は自分で決められるかどうかです。(◎｀ε´◎)

入札期限の１２／　８（水）までは、５営業日も残ることとなりました。
じっくり考えて入札金額を、決めることが出来ます。

入札金額を決めた経緯は、次回に続きます．．。


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競売落札まで　その１　入札物件を探す


今回の競売アパートを、落札できる金額で勝負するためには、
融資が必須と判断しました。

問題は残り７営業日で、融資が引けるかどうかです。

不動産会社社長 兼 １級建築士のＫさんに、事業計画を作ってもらい
１１／２９（月）朝一で、きらきら銀行（仮称）に持ち込んでもらいました。

持ち込んだ事業計画の内容は、

　物件価格　　　：１６００万
　リフォーム費用：１３００万

　に対して、

　融資希望額　　：２６００万
　自己資金　　　：　６６０万

　総事業費　　　：３２６０万

です。


担当は、不動産融資のスペシャリストのＴ次長！

かなりの凄腕との噂です。(￣ー+￣)


私も、夕方「融資申込み書」をもらいに、支店にお邪魔して
してきましたが、見た目は凄くなかったです。（笑）

夜に奥さんにも、「融資申込み書」を書いてもらい
１１／３０（火）の午前中、私の会社近くで、
車で一時停止したＫさんに、書類を渡してお願いしました。


入札期限の１２／　８（水）までは、残り６営業日です。

午後にＫさんから、

　「ＹＥＳでもＮＯでも、１２／３（金）まで結論を出すそうです」

との電話があり、とりあえずはホッとしました。


後は、まな板の上の鯉ですので、今晩からは入札金額の
検討に入ります。


次回に続きます．．。


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地元不動産から、客付け状況をヒアリングした結果や
隣接するアパートが、ほとんど満室だったことから、

競売の基準価額から計算すると、利回り１００％に
達することが判りました。ヾ(=^▽^=)ノ

チャレンジしない訳にはいかないのですが、問題は融資です！

早速、不動産会社社長 兼 １級建築士のＫさんに電話です。

　ともろう：「今、山形ですが、入札します！」
　Ｋさん　：「そんなに良い物件ですか？」
　ともろう：「凄い物件に、なると思います。
　　　　　　　○○市の物件ですので、競売の三点セットから
　　　　　　　融資可能額の算出を、お願いできますか？
　　　　　　　これから、そちらに向かいます！」
　Ｋさん　：「判りました、何とかします。」

山形から仙台へ車を飛ばしながら、タイムリミットを考えてました。

今日が、１１／２７（土）
　　　　　１１／２８（日）
　　　　　１１／２９（月）　　　　　　　　　営業日１
　　　　　１１／３０（火）　　　　　　　　　営業日２
　　　　　１２／　１（水）　入札開始日　営業日３
　　　　　１２／　２（木）　　　　　　　　　営業日４
　　　　　１２／　３（金）　　　　　　　　　営業日５
　　　　　１２／　４（土）
　　　　　１２／　５（日）
　　　　　１２／　６（月）　　　　　　　　　営業日６
　　　　　１２／　７（火）　　　　　　　　　営業日７
　　　　　１２／　８（水）　入札終了日　営業日８

営業日で、残り８日しかありません。(;￣Д￣)

入札書類を、山形地裁まで持って行くとしても、
当日雪の可能性もあるため、１日は余裕を見たい！

そうなると、１２／６（月）が融資ＯＫのリミットです。

６営業日で融資は引けるのか．．。（ー＿ー；）


そうこうしているうちに、２時間ほどして、Ｋさんの会社に着きました。

　Ｋさん　：「粗いですが、事業計画出来てますよ。
　　　　　　　表面利回りで２５％超、実質利回りでも１７％超えてます！
　　　　　　　凄い物件ですねー。」
　ともろう：「そんなに、出てますか？
　　　　　　　リフォームの費用で数字は変わると思いますが、
　　　　　　　素人目から見ても、建物は悪くありませんでした。
　　　　　　　問題は、融資ですが時間がありません！
　　　　　　　１２／６（月）がリミットと見ています。」
　Ｋさん　：「とにかく、急いでもらいます。
　　　　　　　きらきら銀行（仮称）に、持って行きましょう。
　　　　　　　ともろうさんの書類は、以前もらっているので、
　　　　　　　今夜中に、奥さんの源泉のＰＤＦをメールで送って下さい。
　　　　　　　１１／２９（月）の朝一で銀行に持ち込みます。」
　ともろう：「出来ればですが、法人での融資は無理ですか？
　　　　　　　路線価ベースでの積算評価で、４７００万ぐらいあると
　　　　　　　思うのですが、どうでしょう？」
　Ｋさん　：「時間との闘いなので、法人は無理です。
　　　　　　　競売物件での銀行の積算は未知数ですし、全空なので
　　　　　　　事業性も、まともには評価しないと思います。
　　　　　　　過大な借入の事業計画は、審査を遅くします。

　　　　　　　物件価格　　　：１６００万
　　　　　　　リフォーム費用：１３００万
　　　　　　　自己資金　　　：　６５０万
　　　　　　　合計　　　　　：３２５０万

　　　　　　　の、事業計画でいきたいと思います。」
　ともろう：「判りました、お任せします。」


いよいよ、競売融資への挑戦の始まりです。

長くなりましたので、次回に続きます．．。


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先日から書いている、山形県内の競売アパート２棟の落札までの
その後です。

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　競売落札まで　その１　入札物件を探す


１１／２７（土）午後から、子供の行事があったので、
８：３０頃に仙台の自宅を出発し、９：３０頃に現地到着。

こんな感じのアパートです。





周りに同じようなものが、６棟もあるのですが、
ほとんど満室のようでした。（￣ー￣）

管理会社の大きな看板が３社分あったので、ネットで検索出来た２社に、
その場でアポを取り、会社の方にお邪魔しました。

アポ取りの際は、

　「○○が売りに出ていたので、仙台から見にきてまして
　　管理の看板を見て電話しました。
　　購入を検討しているので、管理の状況や条件等を
　　聞きに、お邪魔してもいいでしょうか？」

と、言うような感じで話すと、ほとんどは応じてもらえます。


それぞれのヒアリング結果は、以下の通りです。

◆管理会社Ａのヒアリング結果

　・立地：場所は良く、周りはほとんど満室。
　　　　　近隣の募集家賃より、５千円下げたら間違いなく埋まる。
　・建物：２年全空のため、かなりのリフォーム費用が必要。
　・競売理由：大家さんが、１６戸中のほとんどを派遣会社に
　　　　　　　一括貸ししていた。
　　　　　　　リーマンショックで派遣切りが多くなり、２年前に
　　　　　　　全戸解約となった。
　　　　　　　大家さんの本業も、うまくいっていなかったため、
　　　　　　　リフォームが出来ず、募集が掛けられなかった。
　・問合せ件数：競売に回ってから、私を含めて４件ほどあった。
　　　　　　　　仙台から３件、大阪から１件。

◆管理会社Ｂのヒアリング結果

　・立地：場所は良い。うちの管理物件も、ほとんど満室。
　　　　　近隣の募集家賃より、５千円下げたら間違いなく埋まる。
　　　　　人気の学区なのも、プラス材料。
　・建物：２年全空のため、１戸４０万程度は掛かるかも。
　・競売理由：良くわからない。
　・問合せ件数：競売に回ってから、私を含めて４件ほどあった。
　　　　　　　　３件は山形県内で、他県は私のみ。


こんな感じで、お昼過ぎにヒアリングは終了しました。<(;￣ ･￣)=3

車に戻って、近隣の募集家賃より５千円下げた家賃で電卓を叩いたら
年収８００万程になりました。

基準価額と同額のため、利回り１００％です！

一大事だー！！

リフォームを含め、落札出来そうな額の現金はないため、
闘うためには、融資が前提になります。

すぐ、昨日電話していた、不動産会社社長 兼 １級建築士の
Ｋさんに、電話をしました。

長くなったので、次回に続きます．．。


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先日も書きましたが、１２／１４に山形県内のアパート２棟を
競売で落札しました。

色々な方から、祝福のメールを頂きまして、
本当に、ありがとうございました。

お礼と言っては何ですが、今回の競売落札までの軌跡を
書いてみようと思います。

今後競売に参加してみたい方や、融資を引いてみたい方の
参考になればと思います。


私は日々の日課で、

　・ネットでの物件検索
　・メルマガやメールチェック

を、しています。

不動産競売については、毎日新しいものが出る訳ではないので
週末に掛けて、

　・981.jp
　・ＢＩＴ
　　
を、チェックするようにしています。

１１／２５（木）の夜も、ネットでの物件検索をしていましたが
目を引くようなものはなく、競売物件のチェックをしていました。

宮城県の競売物件も、パッとしたものがないので、岩手県の競売物件
をチェックし、ついでに山形県もチェックしてみました。

岩手県をチェックするのは２回目で、山形県に至っては初めてです。

今まで、山形県をチェックしなかった理由は、

　雪が降る所だから．．

です。（笑）

貸し難そうな、イメージです。(￣∇￣*)ゞ


でも、今回山形県で見つけた競売アパートは、

　◆基準価額：約８００万、買受保証金：約１６０万
　◆建物：築１５年の木造アパートを２棟
　◆間取り：（３ＤＫ：２戸、２ＤＫ：６戸）×２棟＝１６戸
　◆土地：９００平米ちょっと＋道路持分
　
　　そして、全空．．

何とも、夢が広がる物件です！(￣ー+￣)


サラリーマン業が一段落した、１１／２６（金）の夕方、
不動産会社社長 兼 １級建築士のＫさんに、電話しました。

　ともろう：「気になる競売物件があるので、明日見に行ってきます」
　Ｋさん：「競売ですか！？　どの物件ですか？」
　ともろう：「山形県の物件です！」
　Ｋさん：「山形ですか！？　どんな物件ですか？」
　ともろう：「全１６戸のファミリータイプで、基準価額が８００万です。
　　　　　　　山形でも融資って引けますか？」
　Ｋさん：「物件次第ですが、引けますよ。いけそうなら、連絡下さい。」

長くなったので、次回続きを書きます。


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昨日は、入札に参加していた物件の開札があったので、
会社を休んで、裁判所まで行ってきました。(￣∇￣*)ゞ

結果は、無事落札です！ヾ(^▽^｡)ﾉ

物件の場所は、仙台市や宮城県内ではなく、山形県内でしたので
山形地裁での開札です。

簡単に物件の概要を説明すると、

　◆建物：築１５年の木造アパートを２棟
　◆間取り：（３ＤＫ：２戸、２ＤＫ：６戸）×２棟＝１６戸
　◆土地：９００平米ちょっと＋道路持分　

　　そして、全空．．

です。

基準価額が約８００万の物件に、１５名の入札があり、

　８位：１０，２２２，２２１円
　７位：１０，２５０，０００円（万以下は、怪しい．．）
　６位：１３，２８０，０００円
　５位：１５，０５０，０００円
　４位：１６，３５０，０００円
　３位：１８，０３０，０００円
　２位：１８，１１１，０００円
　１位：１８，５５５，０００円（ともろう）

の、約４４万差での逃げ切り（？）でした。<(;￣ ･￣)=3

９位以下は読み上げられなかったので、金額は不明です。

上位３名は全て個人で、私自身も個人でしか融資が
引けなかったので、個人での応札です。


それにしても、３位からが１８００万円台ですので
本当にシビレました。


融資を引いての競売挑戦は、２回目にして物件ゲットです。

次回は、競売に融資を引いた流れについて、
書いてみたいと思います。


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週末、仙台大家の会の忘年会に行ってきました。

結局、一次会、二次会で２５名の参加でした。

私が入会してからは、最多人数です！


ブログに、競売に入札したことを書いてしまったので、
話をした人のほとんどから、

　・どれに入れたの？
　・これに入れたんじゃないの！？
　・いくらで入れたの？

と、かなりイジられてしまいました。（＾◇＾；）


競売を何戸も落札している方からは、

　「ともろうさん、落札の確率３５％ぐらいあるよ！」

と言われ、

　「低いじゃないですか、どう言う意味ですか？」

と聞いたところ、

　「ベスト３には、入っているじゃない！？ってこと．．」

と答えてくれました。

皆さんかなり飲んでいるので、解ったような、解らないような．．。（＾＿＾；）
３位でも、２位でもダメなんですよねー。

いづれにしても、明日が開札です。

休暇を取りましたので、裁判所に行ってきます。

嬉しい報告をしたいものです。


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今日は、仙台大家の会の忘年会に行ってきます。

一次会で２１名、二次会では２５名ぐらい来るようです。

初めて参加の方も、４名もいらっしゃるとのことで
会うのがとても楽しみです。

いつもイベントを企画してもらっている、現地世話役の
みさパパさんには、本当に感謝です。<(_ _)>

私は、大家になって２年弱、仙台大家の会に入会して
１年ちょっとになります。

入会前の１年間と、入会してからの１年間では、大家としての

　◆スキル
　◆ノウハウ
　◆ネットワーク

が、全く違っています。

特にサラリーマン業は、不動産には全く関係ないので
私には、不動産全般に対するものさしが、全くありませんでした。

大家の会に入会してからは、同じ大家と言う立場で、実際の業者さん
や銀行とのやりとりの事例が聞けたり、時には業者さんや銀行を紹介
してもらったりと、色々な方とコミュニケーションが出来るようになって

　◆費用
　◆期間
　◆品質

などに、自分のものさしが、出来てきています。

以前は、リフォームでクロス（壁紙）を張り替える
工事の単価が、１平米：１０００円と言われても、
高いか安いかが、判りませんでした。(⌒・⌒)ゞ


紹介頂いたネットワークの連鎖から、競売物件への銀行融資も
引けるようになってきました。

一人でやっていたら１０年掛かるようなことが、１年で出来て
きている感じがします。

仙台に物件をお持ちの方は、誰でも入会出来ますので
興味のある方は、こちらを見てみて下さい。


理屈は抜きにしても、

　・夢のある話
　・成功した話
　・悪徳業者の悪口

は、サラリーマン業では、なかなか出ない話題なので
すごいストレス発散になります！

今夜も、ストレスを波動砲のように、発射してきたいと
思います。（笑）


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突然ですが、競売物件に入札しています。

前回まで、「サラリーマン投資家のＮＧな例」のプチシリーズ
を書いていたので、この話題は書けませんでしたが、
ここ２週間ほどは、結構ハードでした。

今年の２月以来の競売入札です！


今回も、自己資金では足りない物件への入札となったため、
銀行さんから融資をして頂くことになりました。

３日で融資の内諾を出してくれた、銀行の支店長さんと次長さん
銀行に猛プッシュしてくれた不動産会社のＫ社長、感謝、感謝です！


今回は気合入りまくりで、前回入札での３６人中２７位の反省を
活かして、

　この物件に対して自分が出せる、ギリギリの金額

で、入札しています。(◎｀ε´◎)


入札金額は、低いに越したことはないので、色々と迷いますが
前回は、他の人がいくらで入れるかを意識しすぎて惨敗して
いますので、今回は市場物件と同様に、

　自分が、いくらの利回りが欲しいのか

だけ、考えました。

場合によっては、金額が飛び抜ける可能性もありますが、
とにかく落札したいので、それでもＯＫ牧場です。ヾ(￣∇￣)


来週開札となりますが、こんな時は長いですねー。

何とか気を紛らわしながら、開札の日を待ちたいと思います。


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『賃貸仲介』における「サラリーマン投資家のＮＧな例」の３回目です。
賃貸仲介編も、これが最終となります。

前回までの内容は、こちらからどうぞ！

『購入編』を見たい方は、こちらからどうぞ！


３番目のＮＧな例は

　３．年度末のみの、一般仲介依頼

です。

２～３月に掛けては、入居の繁忙期でもある反面
退去の繁忙期でもあります。

私も１Ｋ物件の大家ですが、１Ｋは特に入退去のサイクル
が短いため、その時期に

　３，４戸が一気に退去

なんてことが、本当に起こり得ます。

私の物件も全部で８戸ですので、４戸空いてしまったら
入居率が５０％になってしまいます。(;￣Д￣)

そんな状況になって、慌てて一般仲介の依頼で色々な業者に
駆け込むサラリーマン大家って、結構多いそうです。

業者側の本音としては、年に一度の超繁忙時期で、
自社の管理物件をどうやって埋めるかで、手一杯のところもあります。

特に、サラリーマン大家さんは、土日に業者さんを回ることが
多いのですが、業者さんは土日は内見で大忙しです。

土日に突然来て、管理外の一般仲介の依頼は、迷惑以外の
何者でもありません。（ー＿ー；）

年度末の複数の退去を避ける方法はありませんが、
仲介業者さんから、嫌われない方法はあります。

　◆繁忙期以外の時から
　◆満室の時から
　◆管理会社を中心として

入居のスキームを考えて、関係性を構築しておくことです。

入居のスキームは、それぞれの地域や管理会社によっても違いますので、
一概に「こうすればＯＫ！」と言うものではありません。

普段から、きちんとしたコミュニケーションを取って、
いざと言う時に、無理を聞いてもらえる間柄になっておくことが
賢いやり方だと思います。


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『賃貸仲介』における「サラリーマン投資家のＮＧな例」
の２回目です。

前回までの内容は、こちらからどうぞ！

『購入編』を見たい方は、こちらからどうぞ！


２番目のＮＧな例は

　１．八方美人の仲介依頼

です。

書籍や教材の中でも、

　「空室が埋まらないのは、管理会社が物件情報を
　　他社に流さない．．」
と、良く書かれています。

確かに、そんな管理会社もありますし、入居率が悪いのも
その通りだと思います。

そんな時の、取りがちな行動として、

　◆近隣の他社に、客付け依頼を自分でする

ことがあると思います。

その場合は、１社ではなく、５社６社と依頼するケース
が多いそうです。

実は、このまま本当に客付けをしてしまうと、管理会社が
全く知らない状況で、内見や契約が発生することがあるため、
内見がバッティングしたり、二重契約になったりと、入居希望者、
管理会社、仲介会社の全てに、迷惑が掛かる可能性があります。

それを回避するのは、誰かが内見や契約の交通整理をする必要
があるのですが、サラリーマンの場合やっぱりそれは、管理会社役目です。

管理会社の動きが悪いので、自分で動きたい気持ちは良く判る
のですが、他社への一般仲介をしたい場合は、

　１．管理会社に、他社にも一般仲介するようにお願いする
　　　　　　　　　　　　　↓
　２．管理会社が乗り気じゃないなら、自分で動くので
　　　情報の交通整理は、お願いする
　　　　　　　　　　　　　↓
　３．それもダメなら、管理会社を変える

の手順で進めるのが、良いと思います。

その場合でも、色々な所にお願いして、八方美人に
なっていると、無理をお願いできるところが無くなってしまうので、
きちんとメインを決めて、あくまでそこを中心として、物件の運営を
していくのが、賢いやり方だと思います。


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今日は『賃貸仲介』における「サラリーマン投資家のＮＧな例」です。

これまで書いた『購入編』を見たい方は、こちらからどうぞ！


１番目のＮＧな例は

　１．一方的なコミュニケーション

です。

今回は、『賃貸仲介』に限定した話しをしているので、仲介業者との
コミュニケーションのほとんどは空室のことになります。

そう言った中で「一方的なコミュニケーション」とは、

　◆毎週メールで、満室を促す
　◆あと１部屋が埋まらず、仲介業者を一方的に責める
　　　　　　　　　：

などです。

私も８ヶ月も空いた部屋がありましたので、

　「本当に真面目にやっているのか．．」

と、疑いの目で見ていたのも事実です。

そんな時でも、「一方的なコミュニケーション」は
『百害あって一利なし』です。

メールは元々、一方向ずつのコミュニケーションの手段ですので
毎週送られて来る入居促進依頼のメールは、
プレッシャー以外の何物でもありません。

解決策を見出したいなら、直接会って話すか、せめて電話で
会話をしないと、雰囲気や温度感が解りません。


また、最近「あと１部屋が決まらなくて、イライラする」
と、言った類の会話を良く聞くのですが、

　・近隣物件の入居率はどうか？
　・近隣物件に較べ、賃料はどうか？
　・近隣物件に較べ、設備はどうか？

把握していない場合も、結構あります。

私の住んでいる仙台でも、仙台以外に住んでいる方で
同様の話題がありましたが、物件の場所などを聞いていると
実は不人気のエリアで、１部屋の空室は「頑張っているなー」
の、印象が強い場合があります。

「一方的なコミュニケーション」で、相手にプレッシャーをかけたり、
相手を責めたりする前に、自分の物件や近隣の情報を確認した上で、
問題解決に繋がるようなコミュニケーションの取り方をするのが、
賢いやり方だと思います。


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