こんばんは、ともろう です。
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山形県内の競売アパート2棟、落札までの続きです。
最初から見たい方は、こちらからどうぞ。
競売落札まで その1 入札物件を探す
地元不動産から、客付け状況をヒアリングした結果や 隣接するアパートが、ほとんど満室だったことから、
競売の基準価額から計算すると、利回り100%に 達することが判りました。ヾ(=^▽^=)ノ
チャレンジしない訳にはいかないのですが、問題は融資です!
早速、不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんに電話です。
ともろう:「今、山形ですが、入札します!」 Kさん :「そんなに良い物件ですか?」 ともろう:「凄い物件に、なると思います。 ○○市の物件ですので、競売の三点セットから 融資可能額の算出を、お願いできますか? これから、そちらに向かいます!」 Kさん :「判りました、何とかします。」
山形から仙台へ車を飛ばしながら、タイムリミットを考えてました。
今日が、11/27(土) 11/28(日) 11/29(月) 営業日1 11/30(火) 営業日2 12/ 1(水) 入札開始日 営業日3 12/ 2(木) 営業日4 12/ 3(金) 営業日5 12/ 4(土) 12/ 5(日) 12/ 6(月) 営業日6 12/ 7(火) 営業日7 12/ 8(水) 入札終了日 営業日8
営業日で、残り8日しかありません。(; ̄Д ̄)
入札書類を、山形地裁まで持って行くとしても、 当日雪の可能性もあるため、1日は余裕を見たい!
そうなると、12/6(月)が融資OKのリミットです。
6営業日で融資は引けるのか..。(ー_ー;)
そうこうしているうちに、2時間ほどして、Kさんの会社に着きました。
Kさん :「粗いですが、事業計画出来てますよ。 表面利回りで25%超、実質利回りでも17%超えてます! 凄い物件ですねー。」 ともろう:「そんなに、出てますか? リフォームの費用で数字は変わると思いますが、 素人目から見ても、建物は悪くありませんでした。 問題は、融資ですが時間がありません! 12/6(月)がリミットと見ています。」 Kさん :「とにかく、急いでもらいます。 きらきら銀行(仮称)に、持って行きましょう。 ともろうさんの書類は、以前もらっているので、 今夜中に、奥さんの源泉のPDFをメールで送って下さい。 11/29(月)の朝一で銀行に持ち込みます。」 ともろう:「出来ればですが、法人での融資は無理ですか? 路線価ベースでの積算評価で、4700万ぐらいあると 思うのですが、どうでしょう?」 Kさん :「時間との闘いなので、法人は無理です。 競売物件での銀行の積算は未知数ですし、全空なので 事業性も、まともには評価しないと思います。 過大な借入の事業計画は、審査を遅くします。
物件価格 :1600万 リフォーム費用:1300万 自己資金 : 650万 合計 :3250万
の、事業計画でいきたいと思います。」 ともろう:「判りました、お任せします。」
いよいよ、競売融資への挑戦の始まりです。
長くなりましたので、次回に続きます..。
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー
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