すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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競売落札7 入札価格で悩む
こんばんは、ともろう です。

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山形県内の競売アパート2棟、落札までの続きです。

最初から見たい方は、こちらからどうぞ。

競売落札まで その1 入札物件を探す

12/2(木)まで

 ・山形地裁管内
 ・H21、H22年の
 ・戸建て
 ・基準価額または、落札価格が600万以上


の落札結果を分析してみました。

過去データの分析結果からすると、

 「1750万程度で、落札出来そう..」

と、考えたのですが、どうもしっくり来ません。

理由は、利回りです!

この入札価格での、利回りですが

 年間家賃   落札価格+リフォーム代
 800万 ÷ (1750万+1300万)=26.2%


の想定です。

今年の2月にも、仙台市内の競売アパートの入札に33%の利回り
になる入札価格で参加しましたが、落札した方の利回りは25%
私は、36人中27番目で惨敗でした。(; ̄Д ̄)

誰でも、少ない金額で落札したいのですが、狙ってくる人は
利回り25%程度で入れてきます。

利回りが、1%に満たない差で落札出来なかったことを考えると
利回り25%台となる、1800万台での入札を頭に描いて、
12/3(金)の日中に

 1811万(いやーいい) 利回り25.7%

の、語呂にしようと、決めていました。


その直後、運命のメール&電話が入ります。

この続きは、年明けに書きたいと思います。


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競売落札6 落札価格を分析
こんばんは、ともろう です。

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山形県内の競売アパート2棟、落札までの続きです。

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競売落札まで その1 入札物件を探す


12/1(水)の夕方に、銀行から

 物件費用+リフォーム費用で、2600万

の融資の内諾を、得ることができました。

事業計画としては、これに660万の自己資金をプラスして
総事業費は、3260万になっています。

不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんが見立てた、1600万
の物件価格ですが、銀行評価もピッタリ1600万でした。(^◇^;)

競売の物件評価は、基準価額の2倍程度だそうで、
市場物件の積算評価は、当てはまらないそうです。


入札期限の12/ 8(水)までは、営業日で5日、土日も含めると7日
もあるので、じっくり入札金額を考えることが出来るようになりました。

何とか落札しないといけないので、取り合えず過去2年間の
落札状況を分析してみることにしました。

対象としたデータは、

 ・山形地裁管内
 ・H21、H22年の
 ・戸建て


で、拾ってみました。

◆H21年 分析結果

 a.戸建のみデータ件数         200件

 【基準価額または、落札価格が600万以上】
 b.件数                    81件
 c.落札価格÷基準価額の平均  134.80%
 d.基準価額以上で落札した件数     38件


H21山形戸建て競売分析


◆H22年 分析結果(11月開札分まで)

 a.戸建のみデータ件数         240件

 【基準価額または、落札価格が700万以上】
 b.件数                    54件
 c.落札価格÷基準価額の平均  124.47%
 d.基準価額以上で落札した件数     38件

H22山形戸建て競売分析

 ※基準価額の2430倍で、落札されたものがあったので、
  対象外とした。



H21年の200%以上で落札したものは、基準価額が520万以下
の物件で、落札価格が1000万前後となっているので、今回の物件
とは、ちょっと違う。

H22年の200%以上で落札したものは、両方山形市内の物件で
土地値が高く、また1位の物件は5階建てRCのものだった。

この分析をするのに12/2(木)まで掛かりました。

この時点では、銀行の物件評価が1600万だったことや、
H22の売却比率1位の218.3%と同等としても、

 「1750万程度で落札出来そう..」

と、考えてました。


ここから入札金額の詰めですが、次回に続きます..。


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競売落札5 融資審査の以外な結果
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競売落札まで その1 入札物件を探す


11/30(火)にきらきら銀行(仮称)に「融資申込み書」を提出し、
入札期限の12/ 8(水)までは、残り6営業日となりました。

「12/3(金)まで結論を出す」とのことですが、
長い3日間となることを覚悟していました。

申し込みをした翌日の12/1(水)の夕方、不動産会社社長 兼
1級建築士のKさんから、予定外の電話が鳴りました。

 Kさん :「融資の件ですが..」
 ともろう:「ええー、こんなに早いと、ダメですね!」
 Kさん :「... 満額でOK出ました!おめでとうございます!!」
 ともろう:「えええー、資料出したの一昨日で、申込み書出したの
       昨日ですよ!」
 Kさん :「T次長と支店長が、頑張ってくれました。
       今回は保証協会付きなので、今日の午後一から、
       さっきまで直接先方に乗り込んで、4時間近く
       頑張ってくれたそうです」
 ともろう:「いやー、うれしいです!!
       凄腕の銀行マンっているんですねー..。
       2年近く、何件持ち込んでも融資が出なくて、
       出る時3日って..。(ー_ー;)
       プロ同士の仕事って、凄いですねー」
 Kさん :「残り落札までは、ともろうさんの仕事です!
       頑張って、落札して下さい!!」
 ともろう:「何とか頑張って、落として見せます!!」


うれしさは、もちろんありますが、何よりもビックリです!

これまで、短期でキャッシュフローを出すために、
融資と言うレバレッジばかりに、目がいっていましたが

プロの不動産・融資スキルレバレッジもあることに
初めて気が付きました。

さあー、戦闘態勢は整いました!

ゴール前に、最高のパスが出ましたので、
後は自分で決められるかどうかです。(◎`ε´◎)

入札期限の12/ 8(水)までは、5営業日も残ることとなりました。
じっくり考えて入札金額を、決めることが出来ます。

入札金額を決めた経緯は、次回に続きます..。


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競売落札4 融資審査開始
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競売落札まで その1 入札物件を探す


今回の競売アパートを、落札できる金額で勝負するためには、
融資が必須と判断しました。

問題は残り7営業日で、融資が引けるかどうかです。

不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんに、事業計画を作ってもらい
11/29(月)朝一で、きらきら銀行(仮称)に持ち込んでもらいました。

持ち込んだ事業計画の内容は、

 物件価格   :1600万
 リフォーム費用:1300万

 に対して、

 融資希望額  :2600万
 自己資金   : 660万

 総事業費   :3260万


です。


担当は、不動産融資のスペシャリストのT次長

かなりの凄腕との噂です。( ̄ー+ ̄)


私も、夕方「融資申込み書」をもらいに、支店にお邪魔して
してきましたが、見た目は凄くなかったです。(笑)

夜に奥さんにも、「融資申込み書」を書いてもらい
11/30(火)の午前中、私の会社近くで、
車で一時停止したKさんに、書類を渡してお願いしました。


入札期限の12/ 8(水)までは、残り6営業日です。

午後にKさんから、

 「YESでもNOでも、12/3(金)まで結論を出すそうです」

との電話があり、とりあえずはホッとしました。


後は、まな板の上の鯉ですので、今晩からは入札金額の
検討に入ります。


次回に続きます..。


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競売落札3 入札までのタイムリミット
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競売落札まで その1 入札物件を探す


地元不動産から、客付け状況をヒアリングした結果や
隣接するアパートが、ほとんど満室だったことから、

競売の基準価額から計算すると、利回り100%
達することが判りました。ヾ(=^▽^=)ノ

チャレンジしない訳にはいかないのですが、問題は融資です!

早速、不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんに電話です。

 ともろう:「今、山形ですが、入札します!」
 Kさん :「そんなに良い物件ですか?」
 ともろう:「凄い物件に、なると思います。
       ○○市の物件ですので、競売の三点セットから
       融資可能額の算出を、お願いできますか?
       これから、そちらに向かいます!」
 Kさん :「判りました、何とかします。」


山形から仙台へ車を飛ばしながら、タイムリミットを考えてました。

今日が、11/27(土)
     11/28(日)
     11/29(月)         営業日1
     11/30(火)         営業日2
     12/ 1(水) 入札開始日 営業日3
     12/ 2(木)         営業日4
     12/ 3(金)         営業日5
     12/ 4(土)
     12/ 5(日)
     12/ 6(月)         営業日6
     12/ 7(火)         営業日7
     12/ 8(水) 入札終了日 営業日8


営業日で、残り8日しかありません。(; ̄Д ̄)

入札書類を、山形地裁まで持って行くとしても、
当日雪の可能性もあるため、1日は余裕を見たい!

そうなると、12/6(月)が融資OKのリミットです。

6営業日で融資は引けるのか..。(ー_ー;)


そうこうしているうちに、2時間ほどして、Kさんの会社に着きました。

 Kさん :「粗いですが、事業計画出来てますよ。
       表面利回りで25%超、実質利回りでも17%超えてます!
       凄い物件ですねー。」
 ともろう:「そんなに、出てますか?
       リフォームの費用で数字は変わると思いますが、
       素人目から見ても、建物は悪くありませんでした。
       問題は、融資ですが時間がありません!
       12/6(月)がリミットと見ています。」
 Kさん :「とにかく、急いでもらいます。
       きらきら銀行(仮称)に、持って行きましょう。
       ともろうさんの書類は、以前もらっているので、
       今夜中に、奥さんの源泉のPDFをメールで送って下さい。
       11/29(月)の朝一で銀行に持ち込みます。」
 ともろう:「出来ればですが、法人での融資は無理ですか?
       路線価ベースでの積算評価で、4700万ぐらいあると
       思うのですが、どうでしょう?」
 Kさん :「時間との闘いなので、法人は無理です。
       競売物件での銀行の積算は未知数ですし、全空なので
       事業性も、まともには評価しないと思います。
       過大な借入の事業計画は、審査を遅くします。

       物件価格   :1600万
       リフォーム費用:1300万
       自己資金   : 650万
       合計     :3250万

       の、事業計画でいきたいと思います。」
 ともろう:「判りました、お任せします。」



いよいよ、競売融資への挑戦の始まりです。

長くなりましたので、次回に続きます..。


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競売落札2 入札物件を調査
こんばんは、ともろう です。

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先日から書いている、山形県内の競売アパート2棟の落札までの
その後です。

最初から見たい方は、こちらからどうぞ。

 競売落札まで その1 入札物件を探す


11/27(土)午後から、子供の行事があったので、
8:30頃に仙台の自宅を出発し、9:30頃に現地到着。

こんな感じのアパートです。

競売アパート1

競売アパート2

周りに同じようなものが、6棟もあるのですが、
ほとんど満室のようでした。( ̄ー ̄)

管理会社の大きな看板が3社分あったので、ネットで検索出来た2社に、
その場でアポを取り、会社の方にお邪魔しました。

アポ取りの際は、

 「○○が売りに出ていたので、仙台から見にきてまして
  管理の看板を見て電話しました。
  購入を検討しているので、管理の状況や条件等を
  聞きに、お邪魔してもいいでしょうか?」


と、言うような感じで話すと、ほとんどは応じてもらえます。


それぞれのヒアリング結果は、以下の通りです。

◆管理会社Aのヒアリング結果

 ・立地:場所は良く、周りはほとんど満室。
     近隣の募集家賃より、5千円下げたら間違いなく埋まる。
 ・建物:2年全空のため、かなりのリフォーム費用が必要。
 ・競売理由:大家さんが、16戸中のほとんどを派遣会社に
       一括貸ししていた。
       リーマンショックで派遣切りが多くなり、2年前に
       全戸解約となった。
       大家さんの本業も、うまくいっていなかったため、
       リフォームが出来ず、募集が掛けられなかった。
 ・問合せ件数:競売に回ってから、私を含めて4件ほどあった。
        仙台から3件、大阪から1件。


◆管理会社Bのヒアリング結果

 ・立地:場所は良い。うちの管理物件も、ほとんど満室。
     近隣の募集家賃より、5千円下げたら間違いなく埋まる。
     人気の学区なのも、プラス材料。
 ・建物:2年全空のため、1戸40万程度は掛かるかも。
 ・競売理由:良くわからない。
 ・問合せ件数:競売に回ってから、私を含めて4件ほどあった。
        3件は山形県内で、他県は私のみ。



こんな感じで、お昼過ぎにヒアリングは終了しました。<(; ̄ ・ ̄)=3

車に戻って、近隣の募集家賃より5千円下げた家賃で電卓を叩いたら
年収800万程になりました。

基準価額と同額のため、利回り100%です!

一大事だー!!

リフォームを含め、落札出来そうな額の現金はないため、
闘うためには、融資が前提になります。

すぐ、昨日電話していた、不動産会社社長 兼 1級建築士の
Kさんに、電話をしました。

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競売落札まで その1 入札物件を探す
こんばんは、ともろう です。

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先日も書きましたが、12/14に山形県内のアパート2棟を
競売で落札しました。

色々な方から、祝福のメールを頂きまして、
本当に、ありがとうございました。

お礼と言っては何ですが、今回の競売落札までの軌跡を
書いてみようと思います。

今後競売に参加してみたい方や、融資を引いてみたい方の
参考になればと思います。


私は日々の日課で、

 ・ネットでの物件検索
 ・メルマガやメールチェック


を、しています。

不動産競売については、毎日新しいものが出る訳ではないので
週末に掛けて、

 ・981.jp
 ・BIT
  
を、チェックするようにしています。

11/25(木)の夜も、ネットでの物件検索をしていましたが
目を引くようなものはなく、競売物件のチェックをしていました。

宮城県の競売物件も、パッとしたものがないので、岩手県の競売物件
をチェックし、ついでに山形県もチェックしてみました。

岩手県をチェックするのは2回目で、山形県に至っては初めてです。

今まで、山形県をチェックしなかった理由は、

 雪が降る所だから..

です。(笑)

貸し難そうな、イメージです。( ̄∇ ̄*)ゞ


でも、今回山形県で見つけた競売アパートは、

 ◆基準価額:約800万、買受保証金:約160万
 ◆建物:築15年の木造アパートを2棟
 ◆間取り:(3DK:2戸、2DK:6戸)×2棟=16戸
 ◆土地:900平米ちょっと+道路持分
 
  そして、全空..


何とも、夢が広がる物件です!( ̄ー+ ̄)


サラリーマン業が一段落した、11/26(金)の夕方、
不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんに、電話しました。

 ともろう:「気になる競売物件があるので、明日見に行ってきます」
 Kさん:「競売ですか!? どの物件ですか?」
 ともろう:「山形県の物件です!」
 Kさん:「山形ですか!? どんな物件ですか?」
 ともろう:「全16戸のファミリータイプで、基準価額が800万です。
       山形でも融資って引けますか?」
 Kさん:「物件次第ですが、引けますよ。いけそうなら、連絡下さい。」


長くなったので、次回続きを書きます。


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祝!競売アパート 落札
こんばんは、ともろう です。

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昨日は、入札に参加していた物件の開札があったので、
会社を休んで、裁判所まで行ってきました。( ̄∇ ̄*)ゞ

結果は、無事落札です!ヾ(^▽^。)ノ

物件の場所は、仙台市や宮城県内ではなく、山形県内でしたので
山形地裁での開札です。

簡単に物件の概要を説明すると、

 ◆建物:築15年の木造アパートを2棟
 ◆間取り:(3DK:2戸、2DK:6戸)×2棟=16戸
 ◆土地:900平米ちょっと+道路持分
 

  そして、全空..

です。

基準価額が約800万の物件に、15名の入札があり、

 8位:10,222,221円
 7位:10,250,000円(万以下は、怪しい..)
 6位:13,280,000円
 5位:15,050,000円
 4位:16,350,000円
 3位:18,030,000円
 2位:18,111,000円
 1位:18,555,000円(ともろう)


の、約44万差での逃げ切り(?)でした。<(; ̄ ・ ̄)=3

9位以下は読み上げられなかったので、金額は不明です。

上位3名は全て個人で、私自身も個人でしか融資が
引けなかったので、個人での応札です。


それにしても、3位からが1800万円台ですので
本当にシビレました。


融資を引いての競売挑戦は、2回目にして物件ゲットです。

次回は、競売に融資を引いた流れについて、
書いてみたいと思います。


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明日、競売の開札です
こんばんは、ともろう です。

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週末、仙台大家の会の忘年会に行ってきました。

結局、一次会、二次会で25名の参加でした。

私が入会してからは、最多人数です!


ブログに、競売に入札したことを書いてしまったので、
話をした人のほとんどから、

 ・どれに入れたの?
 ・これに入れたんじゃないの!?
 ・いくらで入れたの?


と、かなりイジられてしまいました。(^◇^;)


競売を何戸も落札している方からは、

 「ともろうさん、落札の確率35%ぐらいあるよ!」

と言われ、

 「低いじゃないですか、どう言う意味ですか?」

と聞いたところ、

 「ベスト3には、入っているじゃない!?ってこと..」

と答えてくれました。

皆さんかなり飲んでいるので、解ったような、解らないような..。(^_^;)
3位でも、2位でもダメなんですよねー。

いづれにしても、明日が開札です。

休暇を取りましたので、裁判所に行ってきます。

嬉しい報告をしたいものです。


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仙台大家の会 忘年会
こんにちは、ともろう です。

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今日は、仙台大家の会の忘年会に行ってきます。

一次会で21名、二次会では25名ぐらい来るようです。

初めて参加の方も、4名もいらっしゃるとのことで
会うのがとても楽しみです。

いつもイベントを企画してもらっている、現地世話役の
みさパパさんには、本当に感謝です。<(_ _)>

私は、大家になって2年弱、仙台大家の会に入会して
1年ちょっとになります。

入会前の1年間と、入会してからの1年間では、大家としての

 ◆スキル
 ◆ノウハウ
 ◆ネットワーク


が、全く違っています。

特にサラリーマン業は、不動産には全く関係ないので
私には、不動産全般に対するものさしが、全くありませんでした。

大家の会に入会してからは、同じ大家と言う立場で、実際の業者さん
や銀行とのやりとりの事例が聞けたり、時には業者さんや銀行を紹介
してもらったりと、色々な方とコミュニケーションが出来るようになって

 ◆費用
 ◆期間
 ◆品質


などに、自分のものさしが、出来てきています。

以前は、リフォームでクロス(壁紙)を張り替える
工事の単価が、1平米:1000円と言われても、
高いか安いかが、判りませんでした。(⌒・⌒)ゞ


紹介頂いたネットワークの連鎖から、競売物件への銀行融資も
引けるようになってきました。

一人でやっていたら10年掛かるようなことが、1年で出来て
きている感じがします。

仙台に物件をお持ちの方は、誰でも入会出来ますので
興味のある方は、こちらを見てみて下さい。


理屈は抜きにしても、

 ・夢のある話
 ・成功した話
 ・悪徳業者の悪口


は、サラリーマン業では、なかなか出ない話題なので
すごいストレス発散になります!

今夜も、ストレスを波動砲のように、発射してきたいと
思います。(笑)


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融資で競売 挑戦中!
こんばんは、ともろう です。

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突然ですが、競売物件に入札しています。

前回まで、「サラリーマン投資家のNGな例」のプチシリーズ
を書いていたので、この話題は書けませんでしたが、
ここ2週間ほどは、結構ハードでした。

今年の2月以来の競売入札です!


今回も、自己資金では足りない物件への入札となったため、
銀行さんから融資をして頂くことになりました。

3日で融資の内諾を出してくれた、銀行の支店長さんと次長さん
銀行に猛プッシュしてくれた不動産会社のK社長、感謝、感謝です!


今回は気合入りまくりで、前回入札での36人中27位の反省を
活かして、

 この物件に対して自分が出せる、ギリギリの金額

で、入札しています。(◎`ε´◎)


入札金額は、低いに越したことはないので、色々と迷いますが
前回は、他の人がいくらで入れるかを意識しすぎて惨敗して
いますので、今回は市場物件と同様に、

 自分が、いくらの利回りが欲しいのか

だけ、考えました。

場合によっては、金額が飛び抜ける可能性もありますが、
とにかく落札したいので、それでもOK牧場です。ヾ( ̄∇ ̄)


来週開札となりますが、こんな時は長いですねー。

何とか気を紛らわしながら、開札の日を待ちたいと思います。


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【賃貸仲介編3】サラリーマン投資家のNGな例
こんばんは、ともろう です。

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『賃貸仲介』における「サラリーマン投資家のNGな例」の3回目です。
賃貸仲介編も、これが最終となります。

前回までの内容は、こちらからどうぞ!

『購入編』を見たい方は、こちらからどうぞ!


3番目のNGな例は

 3.年度末のみの、一般仲介依頼

です。

2~3月に掛けては、入居の繁忙期でもある反面
退去の繁忙期でもあります。

私も1K物件の大家ですが、1Kは特に入退去のサイクル
が短いため、その時期に

 3,4戸が一気に退去

なんてことが、本当に起こり得ます。

私の物件も全部で8戸ですので、4戸空いてしまったら
入居率が50%になってしまいます。(; ̄Д ̄)

そんな状況になって、慌てて一般仲介の依頼で色々な業者に
駆け込むサラリーマン大家って、結構多いそうです。

業者側の本音としては、年に一度の繁忙時期で、
自社の管理物件をどうやって埋めるかで、手一杯のところもあります。

特に、サラリーマン大家さんは、土日に業者さんを回ることが
多いのですが、業者さんは土日は内見で大忙しです。

土日に突然来て、管理外の一般仲介の依頼は、迷惑以外の
何者でもありません。(ー_ー;)

年度末の複数の退去を避ける方法はありませんが、
仲介業者さんから、嫌われない方法はあります。

 ◆繁忙期以外の時から
 ◆満室の時から
 ◆管理会社を中心として


入居のスキームを考えて、関係性を構築しておくことです。

入居のスキームは、それぞれの地域や管理会社によっても違いますので、
一概に「こうすればOK!」と言うものではありません。

普段から、きちんとしたコミュニケーションを取って、
いざと言う時に、無理を聞いてもらえる間柄になっておくことが
賢いやり方だと思います。


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【賃貸仲介編2】サラリーマン投資家のNGな例
こんばんは、ともろう です。

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『賃貸仲介』における「サラリーマン投資家のNGな例」
の2回目です。

前回までの内容は、こちらからどうぞ!

『購入編』を見たい方は、こちらからどうぞ!


2番目のNGな例は

 1.八方美人の仲介依頼

です。

書籍や教材の中でも、

 空室が埋まらないのは、管理会社が物件情報を
  他社に流さない..」

と、良く書かれています。

確かに、そんな管理会社もありますし、入居率が悪いのも
その通りだと思います。

そんな時の、取りがちな行動として、

 ◆近隣の他社に、客付け依頼を自分でする

ことがあると思います。

その場合は、1社ではなく、5社6社と依頼するケース
が多いそうです。

実は、このまま本当に客付けをしてしまうと、管理会社が
全く知らない状況で、内見や契約が発生することがあるため、
内見がバッティングしたり、二重契約になったりと、入居希望者、
管理会社、仲介会社の全てに、迷惑が掛かる可能性があります。

それを回避するのは、誰かが内見や契約の交通整理をする必要
があるのですが、サラリーマンの場合やっぱりそれは、管理会社役目です。

管理会社の動きが悪いので、自分で動きたい気持ちは良く判る
のですが、他社への一般仲介をしたい場合は、

 1.管理会社に、他社にも一般仲介するようにお願いする
             ↓
 2.管理会社が乗り気じゃないなら、自分で動くので
   情報の交通整理は、お願いする
             ↓
 3.それもダメなら、管理会社を変える


の手順で進めるのが、良いと思います。

その場合でも、色々な所にお願いして、八方美人
なっていると、無理をお願いできるところが無くなってしまうので、
きちんとメインを決めて、あくまでそこを中心として、物件の運営を
していくのが、賢いやり方だと思います。


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【賃貸仲介編1】サラリーマン投資家のNGな例
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 応援ありがとうございます!


今日は『賃貸仲介』における「サラリーマン投資家のNGな例」です。

これまで書いた『購入編』を見たい方は、こちらからどうぞ!


1番目のNGな例は

 1.一方的なコミュニケーション

です。

今回は、『賃貸仲介』に限定した話しをしているので、仲介業者との
コミュニケーションのほとんどは空室のことになります。

そう言った中で「一方的なコミュニケーション」とは、

 ◆毎週メールで、満室を促す
 ◆あと1部屋が埋まらず、仲介業者を一方的に責める
         :


などです。

私も8ヶ月も空いた部屋がありましたので、

 「本当に真面目にやっているのか..」

と、疑いの目で見ていたのも事実です。

そんな時でも、「一方的なコミュニケーション」
『百害あって一利なし』です。

メールは元々、一方向ずつのコミュニケーションの手段ですので
毎週送られて来る入居促進依頼のメールは、
プレッシャー以外の何物でもありません。

解決策を見出したいなら、直接会って話すか、せめて電話で
会話をしないと、雰囲気や温度感が解りません。


また、最近「あと1部屋が決まらなくて、イライラする」
と、言った類の会話を良く聞くのですが、

 ・近隣物件の入居率はどうか?
 ・近隣物件に較べ、賃料はどうか?
 ・近隣物件に較べ、設備はどうか?


把握していない場合も、結構あります。

私の住んでいる仙台でも、仙台以外に住んでいる方で
同様の話題がありましたが、物件の場所などを聞いていると
実は不人気のエリアで、1部屋の空室は「頑張っているなー」
の、印象が強い場合があります。

「一方的なコミュニケーション」で、相手にプレッシャーをかけたり、
相手を責めたりする前に、自分の物件や近隣の情報を確認した上で、
問題解決に繋がるようなコミュニケーションの取り方をするのが、
賢いやり方だと思います。


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