すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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家族で祝勝会
こんばんは、ともろう です。

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昨日は、昨年後半からの

 ◆競売アパート取得  や
 ◆自宅のアパートローンの共同担保が外れた


ことで、家族で祝勝会をやりました。ヾ( ̄∇ ̄)

不動産投資に対する、1つの目的として

 ・家族と共に資産形成し、
 家族と共に楽しむ


ことを挙げていましたので、一区切りをつけることにしました。


自宅近くのレストランを予約して、大人はコース、
子供はミニコースを頂きました。

大人は、こんな感じです。

前菜

メインディッシュ

頑張った時は、何かご褒美ないとモチベーションが上がりません。(⌒・⌒)ゞ


競売アパートが満室になったら、ちょっぴりグレード上げて
ご褒美の家族サービスを企画したいと思います。


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アパートローンの自宅共担外し成功!!
こんばんは、ともろう です。

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昨年10月から、粘り強く頑張ってきた、1棟目アパートローンの
自宅の共担外しですが、先日やっと成功しました。ヾ(^▽^。)ノ

私の場合、なぜ自宅を共同担保にしたかと言うと、1棟目のアパ-トを
購入しようとした際、自己資金が不足していました。

そこで、オーバーローンを申し込んだのですが、購入する物件の
担保評価が足りなかったため、アパートローンの自宅を共同担保
と設定することを条件として出されました。

その時は、

 ・アパ-ト大家となれるうれしさと
 ・オーバーローンが組めることで


喜んで契約してしまいました。(⌒・⌒)ゞ

ところが、それから2棟目を購入しようと思っても、
融資が全然おりなくなり、今後物件を増やしたい私にとっては、
かなりまずい状況に、なっていました。

その理由について、興味のある方は、こちらを参考にして下さい。

 ・住宅ローン中の自宅共担の恐怖1
 ・住宅ローン中の自宅共担の恐怖2
 ・住宅ローン中の自宅共担の恐怖3
 ・住宅ローン中の自宅共担の恐怖4


昨年10月から、つい先日まで掛かりましたので、本当に長かった..。

私の1棟目を借りた銀行の、現在の担当は通称石斧君
言いますが、全く切れないんです。(ー_ー;)

共担外しには、この銀行への住宅ローン借り換えが必須条件でしたので、

 仮審査 → 本審査 → 金消契約 → 融資実行

と、通常のローンと同様の手続きになりました。


この丸4ヶ月の間、添付書類が足りないなどで、10回
直接銀行に足を運ぶ羽目に..。

この前借りた、競売の融資の場合は、3回程度です。

当然、融資実行の当日に、

 1.住宅への共同担保設定の抹消
 2.住宅への抵当権の設定変更(旧借入先→石斧君の銀行)


を、同時にやる予定だったのですが、肝心の
間に合いませんでした..。

理由は、の行内手続きが間に合わなかったとのことで、
当日は、一旦のみ実行し、昨日が実行となりました..。


言いたいことは、山ほどあるのですが、

 外れてくれれば、OK牧場

です。(笑)


石斧君に係わるのはこりごりなので、彼がいる間は
この銀行には係わらないでおこうと思います。

12月から、同時進行できましたので、精神的にかなり
疲れました。<(; ̄ ・ ̄)=3

今後は競売アパートの再生に、集中したいと思います。


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競売アパート再生10 出水
こんばんは、ともろう です。

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山形県内の競売アパート2棟の再生状況を、リアルタイムで
書いていきたいと思います。

落札までを見てみたい方は、こちらからどうぞ。
競売落札まで その1 入札物件を探す

再生プロジェクトを最初かた見てみたい方は、こちらからどうぞ。
競売アパート再生プロジェクト


先日、宿題となっていた

 畳228枚の処分

ですが、地元山形の業者さんと色々と交渉した結果、
何とか20万以内で済みそうです。ヾ( ̄∇ ̄)

リフォームについては、全くの新米大家なので、こう言った積み重ねで
コストを下げられるよう、頑張りたいと思います。


いよいよリフォームも本格始動となりますが、リフォームをやってもらう
不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんの社員の方が、物件に泊り込む
ことになりました。

泊り込むのは、現地の仕切り担当の、ABC君(仮称)です。

そこで、泊まる予定の201号室の電気と水道を、開栓することになり
管理会社さんに手続きを取ってもらいました。

電気は問題なく、開通したのですが、水道の元栓は
雪の中です。( ̄ェ ̄;)

管理会社さんと水道業者さんを含めた3人で、雪の中にある201号室
の元栓の場所にあたりをつけて、手で掘って探し当てたそうです。(; ̄Д ̄)

水道の元栓

色々と、ご苦労をお掛けしてしまいました。<(_ _)>

やっとのことで行き着いた元栓を開栓したところ、201号室の壁から
勢い良く水が、

 ピューーー!!!

と、出たとの連絡がありました。

漏水を通り越して、出水です..。(笑)

ある程度の覚悟はしてましたが、2年間全空でしたので
建屋内の水道管は、破裂している箇所があることが、
はっきりしました。(ー_ー;)

全ての配管をやり直すのか、一部で済むのか、わかりませんが
きちんと再生すべく、問題を1つ1つ解決して行きたいと思います。


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競売アパート再生9 畳の処分
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競売アパート再生プロジェクト


本日、リフォーム業者さんが部屋に入って、本格的な調査や
下準備が始まりました。

もちろん今回のリフォームは、不動産会社社長 兼 1級建築士
Kさんの会社で行います。

今日の調査の結果、嬉しい報告と、宿題が出されました。


嬉しい報告は、

16戸の内、

 ・2DKが12戸
 ・3DKが4戸


だと思い込んでいたのですが、実は

 ・2DKが10戸
 ・3DKが6戸


でした。ヾ(^▽^。)ノ

競売の3点セットで1棟目を確認した時に、2DK:6戸、
3DK:2戸になっていたので、もう1棟も同じだと思って
いたら、間取りが違っていました。(⌒・⌒)ゞ

リフォーム費用は多く掛かってしまいますが、賃料は多く取れます!

何より、2DKの間取りが、リフォームし辛い間取りだったので
3DKの方が、とても助かります。


その後は、宿題です。

今回は、和室を全て洋室にリフォームする予定なので、
畳を全て処分することになります。

畳の枚数が、全部で228枚もあります。(°▽°;)

この処分を普通にやると、40万ぐらい掛かるそうです。
処分するだけで、40万って..。(ー_ー;)

安くする方法が、宿題になりましたので、色々なルートで
情報収集をしたいと思います。


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競売アパート再生8 突入
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競売落札まで その1 入札物件を探す

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競売アパート再生プロジェクト1


1/19(水)朝一番で決済を済ませ、一路仙台から山形へ向かいました。

こんなに楽しいドライブは、正直言って初めてです!ヾ( ̄∇ ̄)

向かっている途中で、抵当権の設定をお願いした
司法書士のJさんから

 『無事、設定完了』

の電話がありました。

遂に、競売全空アパートの所有者となりました。(⌒・⌒)ゞ


現地での管理会社にご挨拶行ったあと、急いでアパートに向かいました。

今年はいつもより、雪が多めだそうで、こんな感じです。

屋根に雪が..

全空なので、人が通った跡がありません。

雪かき必要

いよいよ、部屋の中に突入です!
2部屋しか見られませんでしたが、こんな感じです。

酷いキッチン

蹴ったの!?

地元の不動産業者さんから聞いたのですが、この物件の
ほとんどの入居者は、派遣会社の社員の方だったそうです。

2年前の「リーマンショック」の直後、平成20年12月28日に、
一斉に派遣切りとなり、同時に一斉退去..。

それから今まで、全空となってしまったそうです。

慌しく引越しした感じもありますし、蹴った跡も..。(≧▼≦;)


何かの縁で、所有者となりましたので、精一杯リフォームして
周りに負けない物件にしてあげたいと思います。


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競売アパート再生プロジェクト7
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競売アパート再生プロジェクト


1/19(水)は、競売アパートの権利移転の日でした。

出金や振込手続き等は、事前に終了させていたので、
9:30に、きらきら銀行(仮称)のT次長への
ご挨拶と、預けていた通帳を引き取りに行きました。

銀行に着くと、すぐT次長がやってきて

 「振込も全部終わってます! こちらでお待ち下さい。」

と、いつもの打合せコーナーに通されました。

すぐに通帳を持ってきてくれて、振込額や残金の説明を聞いている間に
不動産会社社長 兼 1級建築士のKさん
司法書士のJさんも合流し、Jさんは話す間もなく
山形地裁へ出発しました。

その後、火災保険の重説を聞いて、署名捺印し
その場で保険料を通帳から振り込みました。

2600万あった残高は、あっと言う間に
700万ちょっとになりました。(^◇^;)

そして突然、以下の会話が始まりました。

 T次長:「ともろうさん、50ぐらい残せば良いですか?」
 Kさん:「うちも手付けとかあるので、次長600でも
      いいですか?ともろうさんどうです!?」
 ともろう:「Kさんが良いなら、それで..」


全然意味が判らなかったのですが、その後通帳を渡して
用紙を記入したら、こんな証書をもらいました。

通知預金

融資してもらった、残りの資金は『リフォーム代金』なので
勝手には使えないようです。

領収証を持って来て、初めてその額だけ下ろせるものだそうです。

さっきの会話は、700万の内、いくら現金で残して、
いくらを通知預金にするかを、話していたものでした。

知らなかった..。( ̄∇ ̄*)ゞ

これに自己資金も入れるので、当座の資金は問題ないです。
でも、支払い方法は、注意しないといけないですね。


何はともあれ、今日は物件の中を見ないといけないので
雪の山形に出発です!

次回は、物件のレポートを、書きたいと思います。


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競売アパート再生プロジェクト6
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競売アパート再生プロジェクト


明日は、いよいよ競売アパートの決済日です!ヾ( ̄∇ ̄)

会社からは休暇をもらいましたので、雪の積もる山形へ
行ってきます。

そして、遂に物件の中に突入します!

当然ですが、落札しても権利移転するまでは
自分の物ではないので、中には入れません。

物件調査時に、外からは覗いてましたが、
やっと中に入って見ることが出来ます。

色々と採寸して、必要なリフォーム資材の見積りを
進めて行きたいと思います。


実は現在、これとは別の極秘プロジェクトも進行中ですが
今週は、まだ書けません。(笑)

結構、うずうずしているのですが、来週中頃には
書けると思います。

今年は卯年なので、スターダッシュで頑張りたいと思います。


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競売アパート再生プロジェクト5
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競売アパート再生プロジェクト


1/11(火)に奥さんと一緒に、きらきら銀行(仮称)に
金銭消費貸借契約(金消契約)に行ってきました。

その後、保証協会から権利移転の委任状等のやりとりがあって
1/12(水)に裁判所での権利移転に必要な、全て書類が
揃いました。

これによって、権利移転の日取りを裁判所に連絡出来る
状態になりました。

現金で競売物件を落札した場合は、

 債務者 → 落札者

の、シンプルな不動産登記のみでOKなのですが、


融資で競売物件を落札した場合は、

 債務者 → 落札者 その後、融資先の抵当権設定

が、必要となります。

これは、市場物件と同じですので、融資日に全て設定しなければ
ならないため、あらかじめ裁判所にお話して、日取りを合わせて
おく必要があります。

この調整は、私には出来ませんので、司法書士さんに
やって頂くことになります。

今回は、仙台大家の会でもお世話になっている、Jさん
お願いしました。

これまでは、大家そして、不動産投資家として、オフ会や
プライベートでも親交を深めていましたが、本業としては
初めてのお願いとなりました。

仙台地裁では、融資を受けての決済の場合、3日前
書類を提出してOKなのですが、
山形地裁の場合は、5日前となっていました。

この段になってくると、その後のリフォームがあるので
1日でも早く権利移転してもらった方が、助かります。

1/13(木)に、Jさんが山形地裁に行って、
調整を掛けてもらった結果、

 4営業日後の1/19(水)

が決済日となりました。ヾ( ̄∇ ̄)

1日の前倒しですが、3月の繁忙期に1日でも早く
募集や入居が掛けらられるのは、大家としては
うれしい限りです。

Jさん結構やり手です。( ̄ー+ ̄)

1/19(水)を境に、事前準備の段階から、
いよいよ再生プロジェクトの本工程に突入です!

短期間で、目まぐるしく進行して行くと思いますので、
乗り遅れないように、頑張りたいと思います!!


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競売アパート再生プロジェクト4
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競売アパート再生プロジェクト

1/6、1/10と急遽、リフォーム資材の購入検討のため、
建材業者さんや商社の方と会って、見積をお願いしてきました。

私は築7年のアパート大家なので、これまでリフォームとは
ほとんど無縁で、『ホシ姫サマ』を取り付けした程度です。(⌒・⌒)ゞ

なので、資材の購入ルートを全く持っていなかったので
今回は、両方の業者さんを、大家仲間から紹介してもらいました。

不動産事業は、一人では何にも出来ないなーと、改めて感じますし
色々と支援・指導をしてもらっている周りに方々には感謝感謝です。<(_ _)>


今回必要な資材として、

 ・フローリング
 ・二重サッシ
 ・ウォシュレット
 ・キッチン
 ・照明器具
 ・モニター付きドアホン


などを、購入する必要があります。

基本的には、リフォームをしてもらう、不動産会社社長 兼 1級建築士の
Kさんが調達するのですが、予算が厳しいので
それぞれ見積りを持ち寄って、安いものを発注していく予定です。

一部の見積りは、既にもらっていますが、ビックリするぐらい
安いものもあります。

でもそれはリフォーム素人の私が、広告などで見ている
金額と較べてなので、もっと安く出すところもあるようです。(°▽°;)

今回の「競売アパート再生プロジェクト」の大きなテーマとして

 リフォーム全般の
 コストの物差しを持つ


ことを掲げて、大家から不動産事業主への
ステップアップを目論んでいます。( ̄ー+ ̄)

事業は、コストとの闘いの一面もありますので、
ノウハウの引き出しを1つずつ作って行きたいと思います。


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競売アパート再生プロジェクト3
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競売アパート再生プロジェクト

年末で、私の融資手続き終了していますが、必要な書類中で
なかなか揃わないものが出てきました。

火災保険の見積です。

予想以上に難航していて、断られる保険会社が続出です。(; ̄Д ̄)


理由は、競売物件&全空だから..。

不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんの会社で
何とか、引き受けてもらえそうな保険会社を見つけて
もらいましたが、びっくりするような評価額が出てきました。

 6300万+6000万=1億2300万

全焼した場合の、再建築の評価だそうです..。(ー_ー;)

最初は、6000万ぐらいと聞いていたので、
「2棟で6000万だったら、そんなもんかなー」
と思っていたのですが、1棟分とは..。

こんな所ばっかり、評価が高くても..。

確かに、新築したら近い金額になるかも知れませんが、
ほどほどに出来ないものでしょうか?

融資期間の15年を、一括支払いしないといけないので、
火災保険で200万以上になります。(°▽°;)

またまた予想外の出費が..。

いずれにしても、火災保険を掛けないと融資がおりませんので
何とかしないといけません。

掛かるものは掛かるので、結局は全体での予算に収まるように
知恵を出す必要があります。

コストとの闘いは、始まったばかりです。

気合を入れて、頑張りたいと思います!


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競売アパート再生プロジェクト2
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山形県内の競売アパート2棟の再生状況を、リアルタイムで
書いていきたいと思います。

落札までを見てみたい方は、こちらからどうぞ。
競売落札まで その1 入札物件を探す

再生プロジェクトを最初かた見てみたい方は、こちらからどうぞ。
競売アパート再生プロジェクト

12/23(木)に、現地調査を実施した後、12/28(火)に
山形地裁から『代金納付期限通知書』が届きました。

代金納付期限通知書

これらの書類を持って、年末の休みに入った12/29(水)に
「きらきら銀行」(仮称)で、正式な融資申し込みをしました。


実は、ここで根本的な課題が、発生していました。

今回の競売アパート再生の当初の事業計画は、

 物件価格   :1600万
 リフォーム費用:1300万
 諸費用    : 360万
-------------------------------
 合計     :3260万


 と見込んで、

 融資希望額  :2600万
 自己資金   : 660万
-------------------------------
 総事業費   :3260万


でした。

ところが、落札した金額から逆算すると

 物件価格   :1850万
 リフォーム費用:1300万
 諸費用    : 360万
-------------------------------
 合計     :3510万


なので、250万足りなくなってしまいました。( ̄ー ̄;

自己資金はもうないので、リフォーム費用を1050万
で、やるしかありません。

この前、現地でのヒアリング結果を元に、満室に出来る
リフォームを、この予算内で頑張らないといけません。

不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんからは、

「出来るだけ、安く資材調達出来るルートを、探してみて下さい」

と、宿題を出されました。(^◇^;)

私は、コネがある訳ではないので、主にネットでの調査になりますが
力の限り頑張りたいと思います。


続きは、次回書きたいと思います。


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競売アパート再生プロジェクト1
こんばんは、ともろう です。

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前回までで、山形県内の競売アパート2棟の落札までを
書きましたので、今後は融資の状況やリフォーム等について、
書いていきたいと思います。

落札までを見てみたい方は、こちらからどうぞ。

競売落札まで その1 入札物件を探す


落札後は、12/23(木)に、不動産会社社長 兼 1級建築士のさん
と一緒に、管理をしてもらう予定の、現地の不動産業者さんを
訪問しました。

入札前に、私が現地へ見に行った時に、ヒアリングをさせて
もらったうちの、1社さんです。

今回の訪問の目的は、スバリ

 ・リフォーム予算のイメージ作り
 ・リフォームの方向性を探る


ことです。


土地勘も無いですし、賃料相場や入居トレンドも判りませんので
それらの情報をヒアリングして、リフォームのイメージを
固めていきます。

もちろん固めていくのはKさんで、私は世間話担当です。(笑)


ですので、話をする相手も

 ・私は、管理会社の社長さん
 ・Kさんは、賃貸営業の女性スタッフ


と言った感じです。


Kさんが突然、

 「競合する似たような条件の部屋の、マイソク
 見せてもらえませんか?」


と話し出し、5部屋程マイソクを見せてもらいました。

それらを見ながら、

 ・立地と賃料
 ・人気の設備
 ・間取りによっての、取れそうな家賃


などを、女性スタッフからヒアリングをしていきます。

それらを踏まえて、3点セットの間取り図から、
2DK・3DKそれぞれへのリフォームイメージを
話して、意見を聞いていきます。

この辺りになってくると、サラリーマン大家の出る幕は
ほとんどなく、完全にプロ同士の会話でした。(^◇^;)

話が落ち着いてきたところで、Kさんが

 「さっき、マイソク見せてもらったこの物件、中見れますか?」

と言い出し、実際に見せてもらうことになりました。

内見をさせてもらいながら、またまた女性スタッフと

 「ここ直して、入居率変わります!?」 とか
 「ここは、入居者気にします!?」


などと、更に具体的な話を、聞いていました。

11時に仙台を出発して、情報収集が終了したのは
16時ごろでした。

遅い昼食(?)となりましたが、名物の肉そばのおいしい店も、
ちゃっかりKさんはヒアリングしてました。( ̄ー ̄)

【鳥そば】

鳥そば

【げそ天】

げそ天

このそばのお汁は、冷たいんです。

本来の「肉そば」は、鶏肉だけがのっているのですが、
私が頼んだ「鳥そば」は、野菜ものっていました。

げそ天は、衣がカリカリで、そばと一緒に食べると
とても美味しかった..。


プロジェクトの続きは、次回書きたいと思います。


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競売落札10 開札そして..
こんばんは、ともろう です。

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山形県内の競売アパート2棟、落札までの続きです。

最初から見たい方は、こちらからどうぞ。

競売落札まで その1 入札物件を探す


12/6(月)に入札書類を提出し、開札日の12/14(火)までは
長い長い8日間となりました。

開札当日も、休暇を取っていましたので、当然開札には行きました。

開札は10:00からだったのですが、前日にカレンダーを見たら
『先勝』と書いていたので、8:00には家を出発しました。(笑)

山形地裁には、9:20には到着したので、開札される会場には
一番乗りで、誰もいませんでした。

山形地裁 開札会場

でもその後は、10:00までには8割方埋まりましたので、
静かながらも、みょーな熱気を感じました。

開札は、執行官が入札金額の低い順から読み上げますので
一番最後に呼ばれた人が、落札者となります。

執行官が滞りなく読み上げられるように、係りの人が
書類を順番に並べるのですが、事件番号ごとに
並べ終わったもので、書類の束を机に置いていきます。

束が厚かったり、薄かったりするのですが、入札した事件番号が
近づいて来ても、次なのか、その次なのかは、はっきりしないため
束が厚かったりすると、緊張感が倍増します。( ̄ェ ̄;)

それまで、戸建ての入札件数が1、1、1、3、2、2、6件と
来たのに、次の束は桁違いに厚い..。


結局、15名の入札があり、結果は

 8位:10,222,221円
 7位:10,250,000円(万以下は、怪しい..)
 6位:13,280,000円
 5位:15,050,000円
 4位:16,350,000円
 3位:18,030,000円
 2位:18,111,000円
 1位:18,555,000円(ともろう)


の、約44万差での落札となりました。ヾ(=^▽^=)ノ

9位以下は読み上げられなかったので、金額は不明です。

3位からは、1800万円台でしたので、何十年振りに
体がシビレるような、緊張感がありました。

最初に決めた1811万だったら、1000円差で
2位だったことを考えると、ぞっとします。


1位の金額が読み上げられるとともに、一気に10人近い人が
退席しましたので、かなり注目も集めていたようです。

私は、ちょっぴり放心状態になっていたので、次の事件番号
の開札が行われた後、会場を出ました。

奥さんや、不動産会社社長 兼 1級建築士のKさん
など、何人かの人に電話をしたのですが、
内容はちょっと覚えていません。( ̄ー ̄;


長くなりましたので、続きは次回書きたいと思います。


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競売落札9 入札価格決定!
こんばんは、ともろう です。

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山形県内の競売アパート2棟、落札までの続きです。

最初から見たい方は、こちらからどうぞ。

競売落札まで その1 入札物件を探す


入札価格を12/3(金)に、

 1811万(いやーいい)

に決めましたが、不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんから、

 1818万(いーわいーわ)

も、あるよね の一言で、気持ちが大きく揺れたので
週末じっくりと、再検討することにしました。


12/5(日)に決めた入札価格は、

 1820万!

特に、語呂はありません。

1818万(いーわいーわ)1819万(いーわいく!)
の上を行く狙いです。

山形地裁管轄の競売入札関係書類は、持っておらず
仙台の大家仲間の方から、用紙を分けてもらっていたので、
12/6(月)の朝に、書類関係を書きました。

当日書いた理由は、その日がたまたま大安だったためです。

ここまで来ると、ゲンも担ぎたくなります..。( ̄∇ ̄*)ゞ


朝9:00頃に仙台を出発し、1時間ぐらいで山形地裁に到着しました。

分けてもらった競売入札関係書類を、返そうと思い
まずは、書類をもらいに行きました。

書類をもらってきて、眺めてみたら、何と
私が入札価格書いてきた用紙と、書式がちょっと違います!

私がもらった用紙の書式とは、ちょっぴり違っているようです。(; ̄Д ̄)

ちょっと古いからと言って、無効になることはないと思うのですが
折角なので、新しいものに書き直すことにしました。

何となく神様(?)が「金額を変えろ!」と言っているような
気がして、書き直した金額は

 1855万5千円
 (いーわごーごーごー)


何だかんだ言いながら、結局語呂になりました。(笑)

最後は、Kさん予測した1850万を更に超える金額で
私が負けても後悔しない、最大金額です!


その後、申請書一式を提出した所、一箇所氏名の記入漏れ
指摘され、その場で書きました。

やっぱり来て良かったー..。(^◇^;)


物件を見つけてから、あっと言う間10日間でした。

私がやれることは、全てやった感じがしましたので、
とても充実した10日間でした。

次回は、開札について書きたいと思います。


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競売落札8 入札価格で揺れる
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング ずいぶん下がりました..

新年の挨拶をしたいところですが、年明け早々親戚に
不幸がありましたので、控えさせて頂きます。<(_ _)>


山形県内の競売アパート2棟、落札までの続きです。

最初から見たい方は、こちらからどうぞ。

競売落札まで その1 入札物件を探す

12/3(金)の日中に、利回りが25%台とみて

 1811万(いやーいい)

にしようと、決めていました。


昼過ぎに、不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんから、
以下のメールが、入りました。

 お世話様です。2倍の数字はいいラインだと思います。
 1350万から1850万の間でしょう。

 それ以下の金額の人は「とりあえず」のアンダー1000万
 それ以上の金額の人は「素人orここが好きな人の」の
 オーバー2000万です。

 寒河江の場所と完全リニュ-アルしなければというマイナス要素と
 物件が少ない、ファミリータイプと言うプラス要素が
 誰もが思う(コンサルも含め)査定のしどころか。

 入札人プロファイルとして

  A:地元不動産屋入札型
   ①運用目的型でリフォームはお金をかけます。(1400万位)
   ②地元金融機関は物件に対する投資意欲が低い。
   ③自己資金300万円
   ④表面利回り25%以上

   よってリフォーム込みの資金計画は、2700万。
   入札価格は、1400万でしょう。(それでも自己資金が足りない)

  B:投資不動産屋入札型
   ①売抜き目的型でリフォームは程度良く。(800~1000万位)
   ②減価償却までの残存年数が少ない為、売り抜き価格を
    通常の積算評価の70%3500万位、10年の融資
    を付けて売却を想定。

   よってリフォーム込み資金計画は、3000万。
   入札価格は、1500万~1800万でしょう。
   (300万の差は、自己資金の有無)

  C:一般投資家
   まさにともろうサンです。
   自己資金いくら出すかで購入価格決まりますが、

   ①土地建物融資は、全空では普通1600万はつきません。
    1200万位が限界でしょう。
   ②建物改装費は根拠査定するには時間が少なすぎます。

   よって
    ・「土地建物現金買いのリフォーム融資」 か
    ・「土地建物融資の現金リフォームか」  です。
   前者は入札金額検討つきません。
   後者は良くて1200+300万でしょう。

 ご参考までに。
 尚、これ以外の見えない敵は、お相手できません。



その後、夕方にKさんから電話があって

 Kさん :「入札金額は、決まりました?」
 ともろう:「メール見ました。1800万台は、ありますか?」
 Kさん :「こればっかりは、判りません!
       1600万ぐらいで、止まるかも知れませんし
       統計通りだとすると、もっと低いかも知れません。
       でも、あっても全然おかしくない金額です。」
 ともろう:「現時点では、1811万で行きたいと思っています。
       書類に不備があるといけないので、山形には書類を
       直接持って行きます。
       12/7(火)、12/8(水)は雪の予報なので
       12/6(月)に休暇を取りました。
       月曜日に、行ってきます!」
 Kさん :「1811万ですか?いい線ですね。金額に理由って
       あるんですか?」
 ともろう:「利回り25%台と、1811万(いやーいい)の
       語呂だけです。(笑)」
 Kさん :「そうなんですね。語呂だと1818万(いーわいーわ)
       もありますね。(笑)」
 ともろう:「ええー!8って(わ)とも読みますねー。
       気付きませんでした。( ̄ェ ̄;)
       週末、もう一回考えます..。」


との、やりとりをしました。

いい線いっているのか? 過大な金額になっているのか
悶々としながら、週末を迎えることになりました。

最終的な金額の決定は、次回書きたいと思います。


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