すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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競売アパート再生19 追加融資申請
こんばんは、ともろう です。

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山形県内の、競売全空アパート2棟の再生状況を、
リアルタイムで書いてます。

落札までを見てみたい方は、こちらからどうぞ。
競売落札まで その1 入札物件を探す

再生プロジェクトを最初かた見てみたい方は、こちらからどうぞ。
競売アパート再生プロジェクト

急ピッチで、全戸のリフォームが進行していますが、
実は、リフォーム予算がオーバーしていました。

今回の競売アパート再生の当初の事業計画は、

 物件価格   :1600万
 リフォーム費用:1300万
 諸費用    : 360万
-------------------------------
 合計     :3260万


 と見込んで、

 融資希望額  :2600万
 自己資金   : 660万
-------------------------------
 総事業費   :3260万


でした。

ところが、落札した金額から逆算すると

 物件価格   :1850万
 リフォーム費用:1300万
 諸費用    : 360万
-------------------------------
 合計     :3510万


なので、リフォーム開始時点で既に、250万
足りなくなってしまいました。( ̄ー ̄;

施主支給や、その他の経費圧縮で予算内に収めようと頑張って
みたのですが、

 ・廃棄物処理が、意外と掛かる
 ・水道管の破裂による、調査費と補修費の追加費用発生
 ・上記調査が判明する迄の、主要工事のストップ


などが響き、500万の追加融資を、申し込むことにしました。

でも、申込みが4組いるとはいえ、現時点で全空なのに変わりは
ありませんし、1月に借りたばかりですから、銀行も簡単にOK
はしてくれません!

今回、融資・リフォーム等、全てのコンサルをお願いしている
不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんに、銀行への提出書類
作成と、説明をお願いして、何とか内諾を頂きました。( ̄∇ ̄*)ゞ

つくづく思いますが、今回のケースでは

 ・競売の売却基準価額:792万
 ・年間最大家賃収入 :900万


と、利回り100%を目論んでいた方は、結構多いと思いますが
世の中そんなに甘くはありません!

16戸のファミリー物件ですので、サラリーマン大家が
仕切ってやっていたら、資金ショートして、
また競売に回っていたと思います。(; ̄Д ̄)

今回は、競売物件の特性と、プロの力をまざまざと
見せ付けられています。

でも、これも不動産取得の1つの方法ですので、今回を機に
これを1つのケーススタディとして、不動産スキルの
引き出しの1つにしたいと思います。


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仙台大家の会 初の限定セミナー
こんばんは、ともろう です。

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昨日は、日本エコシステムさんが「仙台大家の会」限定で
セミナーを開催して頂いたので、参加させてもらいました。

もちろん、参加費は無料です!( ̄ー ̄)

内容は、

 1.『セキュリティーによる空室対策』 佐藤直樹さん
 2.アパート搭載型太陽光発電セミナー 日本エコシステム


を、45分づつ聞いた後、懇親会が90分、その後大家の会単独で
2次会に流れて、0:00頃には私は帰りました..。

第1部の佐藤直樹さんは、『儲かる新築アパート・マンションの作り方』
の著者で、元警察官大家さんです。

アパートに防犯対策についての、防犯対策のセミナーは初めてで
安価で出来る防犯対策は、大変参考になりました。

福島市在住とのことでしたので、隣の県になりますから、
今後とも、接点が持てたら、とてもうれしいなー..と思いました。


第2部は、共同住宅への太陽光発電に関する、今年度限定の
売電ビジネスに関するお話でした。

今年度まで、売電単価が48円で10年間単価補償されるため
とても高く売電が可能との事でした。

購入時の補助金も1KWあたり7万円と、
過去最高額の補助が出るそうです。

 限定&補助

には、とても弱いので、セミナーの案内があった段階で
自分の物件の見積りは、事前にお願いをしていました。( ̄∇ ̄*)ゞ

以前のブログで書いた、季節物プロジェクトは、実はこの事です。

3月末まで補助金申込みの、季節限定のビジネスだと思っていますし
現在、売上げの少ない法人でも、融資が引けるかも知れない数少ない
ビジネスのスキームなので、採算ベースに乗るのであれば、
是非検討したいと思っています。

競売アパート再生プロジェクトも、最盛期に入っていますし、
仙台の物件も1室空きがありますので、この大忙しの時期に、
重なりますねー..。(^◇^;)


主催が「仙台大家の会」以外でのイベントに、
大家の会として招かれるのは、初めてです。

参加者も31名でしたし、メーリングリストの人数も、
65名になっているそうなので、大きな団体になってきました。

今後も、単独大家では享受出来ないメリットが得られれば
大家の会の本領発揮です!

微力ながら、相互互助の精神で、自分でも出来ることで
貢献出来るよう、頑張りたいと思います。


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競売アパート再生18 2DKの間取り
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その後、また2組の方から入居申込みがあり、4戸/16戸
に、予約が入りました。ヾ(=^▽^=)ノ

うれしいことに間違いはないのですが、全て南側の棟で
かつ、間取りも2Kです。

申し込んだ方は、新婚さん2組と、一人で入る方が2組とのことでした。

元々2DKだったのですが、DKを間取り変更して、結局狭くなったため
2Kになっています。

間取りは、こんな感じになりました。

2K間取り

狭くなった理由は、見ての通り「玄関ホール」を作ったためです。

最初は、玄関を入ってすぐにDKだったのですが、

 かなりの不人気..

と、管理会社さんからの意見がありましたので、
思い切って、DKをやめてしまいました。(^_^;)

私には、山形の賃貸需要が判らなかったため、

 管理会社さんが、満室に
 し易いリフォーム


に比重をおいて、管理会社の意見を、出来る限り取り入れました!

2Kになったため、1DKや1LDKの入居層も視野に入れて
賃料も設定したため、単身での申し込みが入っているものと
思っています。

これまでの経験に中で、4日間で4戸も決まったことがないので
どんどん決まっていくのは、とても気持ちが良いものです。ヾ( ̄∇ ̄)

週末には、いよいよ2LDKのモデルル-ムも、完全に仕上がるため
勢いで半分決まってくれることを、期待したいと思います!


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競売アパート再生17 入居申込開始
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今週土日のモデルルーム見学で、2組の方から入居申込み
がありました。ヾ(=^▽^=)ノ


今回は、2LDKタイプのモデルルームのみの公開だったのですが、
申込み者は、いづれも2Kタイプへの申込みです。(^_^;)


仮免ですが、全空大家は卒業です!( ̄∇ ̄*)ゞ


どちらも、南側の棟を希望されていて、一番奥の1階と2階
それぞれ一番いい部屋が、埋まってしまいました。


入居予定日が、3月最後の土日や、4月中旬との
ことなので、リフォーム進行中の事情を考えると、
実は、とても助かりました。


今回は、アクシデントがあって、週末に職人さんが体調不良で
病院に行ってもらったため、モデルルームの出来が80%程度
になってしまいました。

それでも一生懸命押してくれた、管理会社さんには感謝、感謝です。<(_ _)>

他の内見者の方は、モデルルーム完成後、再度内見するため
保留となっているので、来週に賭けたいと思います。


2戸/16戸が、埋まる予定となったので、残り14戸です。

週末ごとに埋めていって、早くまずは1桁にしたいと
思います。


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競売アパート再生16 内見申し込み
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2/19(土)モデルルームを見に、山形まで行って来ます!

銀行のT次長も、出来映えを見に来るみたいです。(^◇^;)

土日と、週明けの火曜日も合わせると、内見申込みが6組ほど
いるそうで、管理会社さんもフルパワーでプッシュしてもらって
本当に感謝、感謝です!

でも、まだ1室しか完成しておらず、その他の部屋は
これから仕上げて行くので、入居希望の時期が心配です。


入居が決まった部屋から順次仕上げて行く予定なのですが、
一斉に決まると、ちょっと厳しいかも知れません..。(; ̄Д ̄)


決まって欲しい反面、決まると困るような、複雑な気持ちです。


いずれにしても、明日の内見後の反応が、今後の満室までの
スピードを占うと思うので、結果を楽しみにしたいと思います。


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競売アパート再生15 近隣の住人
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競売アパート再生プロジェクト

今週末のモデルルームの完成に向けて、急ピッチで工事が
進んでいるようです。( ̄ー ̄)

実は、リフォーム中のアパート2棟の周りには、同時期に
同じ業者によって建てられたアパートが、他に6棟あり
8棟で1町内会となっています。

この周りに住んでいる入居者の方が、興味深々
何かにつけて、状況を見に来るそうです。

数名の工事業者の方は、仙台から空いている部屋に
泊り込みなのを知っているため、

 ・お米を差し入れしてくれたり
 ・お菓子を差し入れしてくれたり


のついでに、

 ◆いつ完成するの?
 ◆どんな間取りになるの?
 ◆どんな設備が付くの?
 ◆家賃はいくらになるの?
 ◆工事どこまでいった!?
     :


と、色々と聞かれて困っているようです。(^◇^;)

2年前の全空になる以前は、派遣の季節労働の方が
1戸に2,3人で住んでいたらしく、大の大人が
凄い人数いたので、結構荒れていたみたいですし
怖い感じがあったそうです。

確かに、3ヶ所ほど壁に穴も開いてましたしねー..。(ー_ー;)

2年間、廃墟のようになって、町内の一角が暗い感じでしたから
キレイになって、人が住むようになるのは、とても嬉しそうです。

すごくフレンドリーに、工事が進んでいるようなので、
大家としても、嬉しい限りです!ヾ( ̄∇ ̄)

早く完成して満室になって、活気ある町内に生まれ変われるよう
大家としても、微力ながら頑張りたいと思います!!


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競売アパート再生14 水漏れ状況
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競売アパート再生プロジェクト

水道管の全戸検査や水漏れ部屋4戸のうち、3戸は修理が終わりました。

残りの1戸は重症で、水道管の引き直しになるので、一番最後に
やることになりました。

今回は、施主支給を多くしてもらって、コスト削減を図っています。

ネットが安い場合もあるので、16戸の倍数で大人買い
することになるのですが、生まれてこれまで経験のない個数と金額
の買い物をしています。(^◇^;)

先日、水道のシングルレバーの混合栓を16個買ったのですが
3日後に、「在庫がないのでキャンセルとしました」
一方的なメールがきました。

今週末は、モデルルーム2室のプレオープンの予定なのですが
水道の蛇口が、無いことになってしまいました..。

先ほど、近所のホ-ムセンターから、2戸分だけでも買ってこようと、
在庫確認して行ったにも係わらず、売り切れてました。

取り置きまではお願いしなかったのですが、今回は、ことごとく
水回りに運が無いようです。( ̄△ ̄;)

まあー過ぎたことを気にしても仕方ないので、全て水に流して
前を向いて頑張りたいと思います。

2週間アパートに行っていないので、どんな部屋になっているか
楽しみに行ってきたいと思います!


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領収書入力 ギブアップ
こんばんは、ともろう です。

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山形県内の競売全空アパート2棟のリフォームで、

 ・激安の資材探し(施主支給分)
 ・現地への配達調整
 ・リフォーム予算オーバーによる、打合せ


などに続き、もう1本の季節物のプロジェクトを立ち上げてしまい
オーバーフロー気味になってきました。\( @o@;)/

考えた結果、『確定申告の領収書整理』を断念し、税理士さんに
丸投げしてしまいました。(⌒・⌒)ゞ

10月末決算だった法人の領収書整理も、遅れに遅れて申告期限
の一週間前に、税理士さんに渡しましたので、ギリギリの
ギブアップは迷惑と考え、早々にしてしまいました。

子供たちに手伝ってもらって、各月ごとに領収証の仕分けは
終わっていたのですが..。

税理士さんとは、その他に

 ◆山形アパート2棟の、法人を絡めた会計処理の方法
 ◆季節物プロジェクトを実行に移した場合の、
  法人を絡めた会計処理の方法
 ◆法人、個人の決算を四半期単位で行いたい


などを、打合せしました。

私のマンパワーが削減出来たので、オーナーとして代わりが
出来ない仕事に集中出来ます。

これからは、

 ・山形アパート全空2棟のリフォームの完成と満室
 ・仙台1K1室の入居付け
 ・季節物プロジェクトを実行に移す


ことに、注力したいと思います!

季節物プロジェクトは、目途がたったら発表したいと思います。

年に1度の繁忙期に突入してますので、120%の力を
出し切りたいと思います!!


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アパートローンの自宅共担外し 分析3
こんばんは、ともろう です。

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山形県内の競売全空アパート2棟のリフォームで、
色々と忙しくなってきました。(^◇^;)

ですが、『アパートローンの自宅共担外し』
分析の続きを、総括として書きたいと思います。

自宅共担について良くわからない方や、初めてブログを見る方は、
こちらを参考にして下さい。

住宅ローン中の自宅共担の恐怖1
住宅ローン中の自宅共担の恐怖2
住宅ローン中の自宅共担の恐怖3
住宅ローン中の自宅共担の恐怖4

アパートローンの自宅共担外し 分析1

前回、一番の理由は、

 ◆銀行の住宅ローンへの融資姿勢の変化

と書きましたが、変化に対応するために

 自分なりに種

を、蒔いておりました。

1つ目は、

 アパートが満室であること

を、常にアピールしてました。

アパート実績

このような資料を、新規の融資依頼用に作っていましたので
共担外しの際にも、提出してます。

ベージュ色の部分は、新規入居の月を示していますので
これまで7回入居させていることを、アピールしています。

最終的に満室ですので、事業的にも共担を外しも問題ないことと
「まめな大家」であることも、ぷ~んと匂わせました。(笑)


2つ目は、

 他行からの、ローン一括の引き合い

を、話しました。

上記のように、安定したアパート事業をしているので

 アパートローン+住宅ローン

「一括で、相談に乗る」と、申し出ている銀行が
他にあることを、アピールしました。

うそをついた訳ではなく、本当の事です。

別な銀行に融資の相談に行った際、「自宅が共担になって困っている」
と雑談したら、「うちで相談に乗ると、相手行に伝えて下さい」
支店長代理が、ホワイトナイトを買って出てくれました。(°▽°;)

「具体的な、支店名も言ってもいいですよ」とまで、
言って頂いたので、共担外しを担当している石斧くんに、
名刺を見せちゃいました。♪~( ̄。 ̄)

全く切れない石斧くんですが、この時ばかりは必死にメモってました。(笑)

最後の手段として使った訳ですが、本店から

 「あれ出せ、これ出せ! この意味は何!?」

等、問合せがある度に、中々進展しなかった2ヶ月間ですが、
その報告をした途端、問合せが一切なくなったと、石斧くんが
言ってました。

事実、その後1ヶ月で共担は外れ、住宅ローンの借り換えが
OKとなりました。

自分なりの分析の総括としては、

 1.その銀行で、他行からの住宅ローンの借り換えに
   大号令を掛けていたこと

 2.満室実績+1年強で7室の入居を決めて、
   大家力をアピール出来たこと

 3.他行がそのアピールを受けて、全部のローンの
   引き受ける可能性が出てきたこと


と、思っています。

一応、筋は通っていると思っているので、作戦勝ちだと、
思います。( ̄∇ ̄*)ゞ

銀行の融資の姿勢は、その時々でころころ変わりますので
1度うまくいったらと言って、次もOKの補償はないのですが

 ・普段から、良い大家であることのアピールすること
 ・筋の通った依頼をすること


は、重要だと改めて思いました。

以上で、自分なりの分析は終了です!

銀行にメリットが大きい融資依頼では、何の苦労もないのですが
そうでない場合は、普段からのアピールを土台に、作戦を十分に練って
粘り強くアタックすることを、お薦めします!

次回からは、『競売アパート再生プロジェクト』の続きを
中心に、書きたいと思います。


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アパートローンの自宅共担外し 分析2
こんばんは、ともろう です。

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難産だった『アパートローンの自宅共担外し』について、
なぜうまくいったのか、自分なりに、分析してみたいと思います。

自宅共担について良くわからない方や、初めてブログを見る方は、
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住宅ローン中の自宅共担の恐怖1
住宅ローン中の自宅共担の恐怖2
住宅ローン中の自宅共担の恐怖3
住宅ローン中の自宅共担の恐怖4

アパートローンの自宅共担外し 分析1

テクニックを期待している方も、多いかも知れないので、
早めに結論を言ってしまうと

 運も、かなり大きい

と、思っています。( ̄∇ ̄*)ゞ

この言い方だと分析にならないので、少し具体的な表現をすると、

 ◆銀行の住宅ローンへの融資姿勢が、追い風となった

ことがあります。

実は、今回の『アパートローンの自宅共担外し』では、
銀行に2つの目的を伝えていました。

 a.アパートローンの自宅共担を、外して欲しいこと
 b.自宅の住宅ローンの、借り換えをしたいこと


a.は、銀行にとって何のメリットもないのですが、
b.は、取りたい事情がありました。

私がアパートローンを借りていた銀行は、最近住宅ローンを
他行に借り換えされている情報が入っていました。

東北地方は、住宅の新規着工が少なくなっており、
住宅ローンの契約件数が伸びないため、契約を取るには
『借り換え』が手っ取り早い手段です!

他行がいち早く、低金利のCMを流したり、DMを使ってアピール
している中、東北最強の自負があるせいか、ほとんど目立った
PRをしなかったため、他県の銀行にかなりの件数を奪われたようです。

慌てて昨年の秋ごろから、住宅ローンの新商品を作ったり、
金利を下げたりと、銀行を挙げて、住宅ローンの契約件数増を
掲げていました。

時間は掛かりましたが、ちゃっかり流れに乗らせてもらって
『共担外し』借り換え』の両方の目的を、達成することができました。

住宅ローンの金利も

 全固定:2,98% → 変動(当初5年固定):1.3%

になりましたので、年額で40万程度安くなりました。ヾ( ̄∇ ̄)

一番の原因は、改めて

 ◆銀行の住宅ローンへの融資姿勢の変化

なのですが、次は「自分なりに工夫したこと」を、
書いてみたいと思います。

『競売アパート再生プロジェクト』の合間になりますが、乞うご期待!


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競売アパート再生13 水漏れ部屋
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競売アパート再生プロジェクト

週末は、山形へ賃料の打合せと、現地の状況確認に行ってきました。

まずは、水漏れ部屋

水漏れ部屋

1階と2階の間から漏れ、1階のキッチンが洪水になりました。

両方とも、水道はやり直しになるので、結構な出費です。( ̄△ ̄;)


現地に寝泊りして、頑張っている業者さんからの報告で
3DKの2部屋が、扉で繋がっているタイプがあることが判りました。

【普通の間取り】
仕切りあり

【3戸だけ、この間取り】
二間続き

いいことなのかなー..。

市場物件のように、ちゃんとした図面があったり、
内見をして購入している訳ではないので、知らないことが
たくさんあります。

水道の点検が全部終わらないと、本格的なリフォームに
着手出来ないのですが、やれるところは、着々と進んでいます。

色塗り前・後

向かって左の窓が塗る前で、右が塗った後です。
色が塗られると、ぐっと印象が変わります。

2/18(金)には、モデルルームを完成させたいと思っているので
出来映えが非常に楽しみです。

問題は、水道の状況ですね..。(ー_ー;)


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競売アパート再生12 間取りプラン
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先日は、不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんと、
リフォームの間取りプランを、夜中までやりました。

鉛筆で、ラフプランを書きながら、どんどん変えていくと、
全く違ったライフスタイルが、見えてきます。

 「こうするとキッチン・ダイニング・リビングのゾーニングが
  こうなって、入り口をこっちに向けると、視線がこっちを
  向くから、面白い空間になるでしょ!

  ともろうさんなら、ダイニングテーブル どこ置きます!?」


とか、

 「ダイニングテーブルの置き場の自由度が広がると、照明が
  難しくなるんですよ。
  それでも、このゾーンに置くと思うので、レール付けますか!」


とか、

 「ファミリータイプなので、子供部屋とリビングを壁で仕切るのは
  好きじゃないんですよねー。
  でも、そうすると、ここにドアが欲しくなるので、
  高くなっちゃうなー」


なんてことをやり取りして、結果的に現在3DKの間取りの部屋は、

◆2LDKに変更して、LDKは15畳弱

の、基本プランになる予定です。

このプランでリフォームが完了すると、自分でもワクワクする空間が
出来そうです。

最後に

 「実は、設計も得意なんですよー。
  融資コンサルだと、思ってたでしょ!」


と、言ってましたが、

 融資コンサルが得意な、1級建築士

だと、思ってました。(笑)


賃貸不動産の経営において、普通はそれぞれのプロにお願い
しないといけないのですが、一人で2つも3つも出来ると

 ・スピード
 ・コスト
 ・クオリティ


の、全てのレベルが上がるので、効果が数倍になります。

やっぱり大家業は、「プロのチームでやるものだなー」と感じますし、
この機会に色々と勉強させてもらいたいと思います。

今日もはりきって、管理会社さんと打合せに、
山形に向けて行ってきまーす!


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競売アパート再生11 洪水
こんばんは、ともろう です。

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「競売アパートの再生は、どうなった!?」とのメールを頂いたので、
その時の旬のネタによって、共担外しと並行で、書きたいと思います。


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競売アパート再生プロジェクト


1/26に水道を開栓した際、壁から勢い良く出水した
との、連絡を受けていました。(^◇^;)

その後、2/1からは、現地に1名の内装屋さんが、
泊り込みを始めています。

水道漏れが一番の心配ですので、様子見でもう1戸水道を開栓
しましたが、また漏れたようです。

ついに、2/2には不動産会社社長 兼 1級建築士のKさん
設備業者さんと共に、現地乗り込んで、全戸開栓をしました。


結果は

 16戸の内、4戸から水漏れ、内2戸は洪水

との事でした。(; ̄Д ̄)

全戸の水道をやり直す、最悪の事態はなくなったのですが、
2戸は重症のようです..。

まあー、ダメなものは直すしかないので、
問題を1つ1つクリアするのみです!


昨日、家賃プランを作成して、現地の管理会社さんに送ったので、
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アパートローンの自宅共担外し 分析1
こんばんは、ともろう です。

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先日、やっとの思いで成功した『アパートローンの自宅共担外し』
ですが、周りの不動産関係者の方からも、

 奇跡的..

と、褒めてもらった(?)ので、調子に乗って自己分析
してみたいと思います。( ̄∇ ̄*)ゞ

自宅共担について良くわからない方や、初めてブログを見る方は、
こちらを参考にして下さい。

住宅ローン中の自宅共担の恐怖1
住宅ローン中の自宅共担の恐怖2
住宅ローン中の自宅共担の恐怖3
住宅ローン中の自宅共担の恐怖4

アパートローンを借りる場合、自宅等の不動産を共同担保として
求められるのは、融資を申し込んだ不動産が、融資額に対して
不動産の評価が不足しているためです。

但し、杓子定規に不動産の評価だけで、融資額を決めているかと言うと、
そうではなく、銀行

 ・借りる人の属性
 ・不動産の収益性


なども加味して、総合的に融資条件を設定しています。

私の場合は、

 ・サラリーマンで、1棟目

だったため、最大のリスクを見て、住宅ローン中の自宅を
2番抵当にも関わらず、共同担保を設定されてしまいました。(; ̄Д ̄)

普通に考えて、銀行が共担を外しても、何のメリットもないのですが
なぜ外したのか、銀行とのやりとりを踏まえて
次回から、じっくり自己分析してみたいと思います。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー



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