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山形県内の、競売全空アパート２棟の再生状況を、
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競売落札まで　その１　入札物件を探す

再生プロジェクトを最初かた見てみたい方は、こちらからどうぞ。
競売アパート再生プロジェクト

急ピッチで、全戸のリフォームが進行していますが、
実は、リフォーム予算がオーバーしていました。

今回の競売アパート再生の当初の事業計画は、

　物件価格　　　：１６００万
　リフォーム費用：１３００万
　諸費用　　　　：　３６０万
-------------------------------
　合計　　　　　：３２６０万

　と見込んで、

　融資希望額　　：２６００万
　自己資金　　　：　６６０万
-------------------------------
　総事業費　　　：３２６０万

でした。

ところが、落札した金額から逆算すると

　物件価格　　　：１８５０万
　リフォーム費用：１３００万
　諸費用　　　　：　３６０万
-------------------------------
　合計　　　　　：３５１０万

なので、リフォーム開始時点で既に、２５０万
足りなくなってしまいました。(￣ー￣；

施主支給や、その他の経費圧縮で予算内に収めようと頑張って
みたのですが、

　・廃棄物処理が、意外と掛かる
　・水道管の破裂による、調査費と補修費の追加費用発生
　・上記調査が判明する迄の、主要工事のストップ

などが響き、５００万の追加融資を、申し込むことにしました。

でも、申込みが４組いるとはいえ、現時点で全空なのに変わりは
ありませんし、１月に借りたばかりですから、銀行も簡単にＯＫ
はしてくれません！

今回、融資・リフォーム等、全てのコンサルをお願いしている
不動産会社社長 兼 １級建築士のＫさんに、銀行への提出書類
作成と、説明をお願いして、何とか内諾を頂きました。(￣∇￣*)ゞ

つくづく思いますが、今回のケースでは

　・競売の売却基準価額：７９２万
　・年間最大家賃収入　：９００万

と、利回り１００％を目論んでいた方は、結構多いと思いますが
世の中そんなに甘くはありません！

１６戸のファミリー物件ですので、サラリーマン大家が
仕切ってやっていたら、資金ショートして、
また競売に回っていたと思います。(;￣Д￣)

今回は、競売物件の特性と、プロの力をまざまざと
見せ付けられています。

でも、これも不動産取得の１つの方法ですので、今回を機に
これを１つのケーススタディとして、不動産スキルの
引き出しの１つにしたいと思います。


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不動産投資の健美家

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昨日は、日本エコシステムさんが「仙台大家の会」限定で
セミナーを開催して頂いたので、参加させてもらいました。

もちろん、参加費は無料です！（￣ー￣）

内容は、

　１．『セキュリティーによる空室対策』　佐藤直樹さん
　２．アパート搭載型太陽光発電セミナー　日本エコシステム

を、４５分づつ聞いた後、懇親会が９０分、その後大家の会単独で
２次会に流れて、０：００頃には私は帰りました．．。

第１部の佐藤直樹さんは、『儲かる新築アパート・マンションの作り方』
の著者で、元警察官大家さんです。

アパートに防犯対策についての、防犯対策のセミナーは初めてで
安価で出来る防犯対策は、大変参考になりました。

福島市在住とのことでしたので、隣の県になりますから、
今後とも、接点が持てたら、とてもうれしいなー．．と思いました。


第２部は、共同住宅への太陽光発電に関する、今年度限定の
売電ビジネスに関するお話でした。

今年度まで、売電単価が４８円で１０年間単価補償されるため
とても高く売電が可能との事でした。

購入時の補助金も１ＫＷあたり７万円と、
過去最高額の補助が出るそうです。

　限定＆補助

には、とても弱いので、セミナーの案内があった段階で
自分の物件の見積りは、事前にお願いをしていました。(￣∇￣*)ゞ

以前のブログで書いた、季節物プロジェクトは、実はこの事です。

３月末まで補助金申込みの、季節限定のビジネスだと思っていますし
現在、売上げの少ない法人でも、融資が引けるかも知れない数少ない
ビジネスのスキームなので、採算ベースに乗るのであれば、
是非検討したいと思っています。

競売アパート再生プロジェクトも、最盛期に入っていますし、
仙台の物件も１室空きがありますので、この大忙しの時期に、
重なりますねー．．。（＾◇＾；）


主催が「仙台大家の会」以外でのイベントに、
大家の会として招かれるのは、初めてです。

参加者も３１名でしたし、メーリングリストの人数も、
６５名になっているそうなので、大きな団体になってきました。

今後も、単独大家では享受出来ないメリットが得られれば
大家の会の本領発揮です！

微力ながら、相互互助の精神で、自分でも出来ることで
貢献出来るよう、頑張りたいと思います。


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その後、また２組の方から入居申込みがあり、４戸／１６戸
に、予約が入りました。ヾ(=^▽^=)ノ

うれしいことに間違いはないのですが、全て南側の棟で
かつ、間取りも２Ｋです。

申し込んだ方は、新婚さん２組と、一人で入る方が２組とのことでした。

元々２ＤＫだったのですが、ＤＫを間取り変更して、結局狭くなったため
２Ｋになっています。

間取りは、こんな感じになりました。



狭くなった理由は、見ての通り「玄関ホール」を作ったためです。

最初は、玄関を入ってすぐにＤＫだったのですが、

　かなりの不人気．．

と、管理会社さんからの意見がありましたので、
思い切って、ＤＫをやめてしまいました。（＾＿＾；）

私には、山形の賃貸需要が判らなかったため、

　管理会社さんが、満室に
　し易いリフォーム

に比重をおいて、管理会社の意見を、出来る限り取り入れました！

２Ｋになったため、１ＤＫや１ＬＤＫの入居層も視野に入れて
賃料も設定したため、単身での申し込みが入っているものと
思っています。

これまでの経験に中で、４日間で４戸も決まったことがないので
どんどん決まっていくのは、とても気持ちが良いものです。ヾ(￣∇￣)

週末には、いよいよ２ＬＤＫのモデルル－ムも、完全に仕上がるため
勢いで半分決まってくれることを、期待したいと思います！


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今週土日のモデルルーム見学で、２組の方から入居申込み
がありました。ヾ(=^▽^=)ノ


今回は、２ＬＤＫタイプのモデルルームのみの公開だったのですが、
申込み者は、いづれも２Ｋタイプへの申込みです。（＾＿＾；）


仮免ですが、全空大家は卒業です！(￣∇￣*)ゞ


どちらも、南側の棟を希望されていて、一番奥の１階と２階
それぞれ一番いい部屋が、埋まってしまいました。


入居予定日が、３月最後の土日や、４月中旬との
ことなので、リフォーム進行中の事情を考えると、
実は、とても助かりました。


今回は、アクシデントがあって、週末に職人さんが体調不良で
病院に行ってもらったため、モデルルームの出来が８０％程度
になってしまいました。

それでも一生懸命押してくれた、管理会社さんには感謝、感謝です。<(_ _)>

他の内見者の方は、モデルルーム完成後、再度内見するため
保留となっているので、来週に賭けたいと思います。


２戸／１６戸が、埋まる予定となったので、残り１４戸です。

週末ごとに埋めていって、早くまずは１桁にしたいと
思います。


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２／１９（土）モデルルームを見に、山形まで行って来ます！

銀行のＴ次長も、出来映えを見に来るみたいです。（＾◇＾；）

土日と、週明けの火曜日も合わせると、内見申込みが６組ほど
いるそうで、管理会社さんもフルパワーでプッシュしてもらって
本当に感謝、感謝です！

でも、まだ１室しか完成しておらず、その他の部屋は
これから仕上げて行くので、入居希望の時期が心配です。


入居が決まった部屋から順次仕上げて行く予定なのですが、
一斉に決まると、ちょっと厳しいかも知れません．．。(;￣Д￣)


決まって欲しい反面、決まると困るような、複雑な気持ちです。


いずれにしても、明日の内見後の反応が、今後の満室までの
スピードを占うと思うので、結果を楽しみにしたいと思います。


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今週末のモデルルームの完成に向けて、急ピッチで工事が
進んでいるようです。（￣ー￣）

実は、リフォーム中のアパート２棟の周りには、同時期に
同じ業者によって建てられたアパートが、他に６棟あり
８棟で１町内会となっています。

この周りに住んでいる入居者の方が、興味深々で
何かにつけて、状況を見に来るそうです。

数名の工事業者の方は、仙台から空いている部屋に
泊り込みなのを知っているため、

　・お米を差し入れしてくれたり
　・お菓子を差し入れしてくれたり

のついでに、

　◆いつ完成するの？
　◆どんな間取りになるの？
　◆どんな設備が付くの？
　◆家賃はいくらになるの？
　◆工事どこまでいった！？
　　　　　：

と、色々と聞かれて困っているようです。（＾◇＾；）

２年前の全空になる以前は、派遣の季節労働の方が
１戸に２，３人で住んでいたらしく、大の大人が
凄い人数いたので、結構荒れていたみたいですし
怖い感じがあったそうです。

確かに、３ヶ所ほど壁に穴も開いてましたしねー．．。（ー＿ー；）

２年間、廃墟のようになって、町内の一角が暗い感じでしたから
キレイになって、人が住むようになるのは、とても嬉しそうです。

すごくフレンドリーに、工事が進んでいるようなので、
大家としても、嬉しい限りです！ヾ(￣∇￣)

早く完成して満室になって、活気ある町内に生まれ変われるよう
大家としても、微力ながら頑張りたいと思います！！


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水道管の全戸検査や水漏れ部屋４戸のうち、３戸は修理が終わりました。

残りの１戸は重症で、水道管の引き直しになるので、一番最後に
やることになりました。

今回は、施主支給を多くしてもらって、コスト削減を図っています。

ネットが安い場合もあるので、１６戸の倍数で大人買い
することになるのですが、生まれてこれまで経験のない個数と金額
の買い物をしています。（＾◇＾；）

先日、水道のシングルレバーの混合栓を１６個買ったのですが
３日後に、「在庫がないのでキャンセルとしました」と
一方的なメールがきました。

今週末は、モデルルーム２室のプレオープンの予定なのですが
水道の蛇口が、無いことになってしまいました．．。

先ほど、近所のホ－ムセンターから、２戸分だけでも買ってこようと、
在庫確認して行ったにも係わらず、売り切れてました。

取り置きまではお願いしなかったのですが、今回は、ことごとく
水回りに運が無いようです。（￣△￣；）

まあー過ぎたことを気にしても仕方ないので、全て水に流して
前を向いて頑張りたいと思います。

２週間アパートに行っていないので、どんな部屋になっているか
楽しみに行ってきたいと思います！


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山形県内の競売全空アパート２棟のリフォームで、

　・激安の資材探し（施主支給分）
　・現地への配達調整
　・リフォーム予算オーバーによる、打合せ

などに続き、もう１本の季節物のプロジェクトを立ち上げてしまい
オーバーフロー気味になってきました。＼（ ＠ｏ＠；）／

考えた結果、『確定申告の領収書整理』を断念し、税理士さんに
丸投げしてしまいました。(⌒・⌒)ゞ

１０月末決算だった法人の領収書整理も、遅れに遅れて申告期限
の一週間前に、税理士さんに渡しましたので、ギリギリの
ギブアップは迷惑と考え、早々にしてしまいました。

子供たちに手伝ってもらって、各月ごとに領収証の仕分けは
終わっていたのですが．．。

税理士さんとは、その他に

　◆山形アパート２棟の、法人を絡めた会計処理の方法
　◆季節物プロジェクトを実行に移した場合の、
　　法人を絡めた会計処理の方法
　◆法人、個人の決算を四半期単位で行いたい

などを、打合せしました。

私のマンパワーが削減出来たので、オーナーとして代わりが
出来ない仕事に集中出来ます。

これからは、

　・山形アパート全空２棟のリフォームの完成と満室
　・仙台１Ｋ１室の入居付け
　・季節物プロジェクトを実行に移す

ことに、注力したいと思います！

季節物プロジェクトは、目途がたったら発表したいと思います。

年に１度の繁忙期に突入してますので、１２０％の力を
出し切りたいと思います！！


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山形県内の競売全空アパート２棟のリフォームで、
色々と忙しくなってきました。（＾◇＾；）

ですが、『アパートローンの自宅共担外し』の
分析の続きを、総括として書きたいと思います。

自宅共担について良くわからない方や、初めてブログを見る方は、
こちらを参考にして下さい。

住宅ローン中の自宅共担の恐怖１
住宅ローン中の自宅共担の恐怖２
住宅ローン中の自宅共担の恐怖３
住宅ローン中の自宅共担の恐怖４

アパートローンの自宅共担外し　分析１

前回、一番の理由は、

　◆銀行の住宅ローンへの融資姿勢の変化

と書きましたが、変化に対応するために

　自分なりに種

を、蒔いておりました。

１つ目は、

　アパートが満室であること

を、常にアピールしてました。



このような資料を、新規の融資依頼用に作っていましたので
共担外しの際にも、提出してます。

ベージュ色の部分は、新規入居の月を示していますので
これまで７回入居させていることを、アピールしています。

最終的に満室ですので、事業的にも共担を外しも問題ないことと
「まめな大家」であることも、ぷ～んと匂わせました。（笑）


２つ目は、

　他行からの、ローン一括の引き合い

を、話しました。

上記のように、安定したアパート事業をしているので

　アパートローン＋住宅ローン

を「一括で、相談に乗る」と、申し出ている銀行が
他にあることを、アピールしました。

うそをついた訳ではなく、本当の事です。

別な銀行に融資の相談に行った際、「自宅が共担になって困っている」
と雑談したら、「うちで相談に乗ると、相手行に伝えて下さい」と
支店長代理が、ホワイトナイトを買って出てくれました。(°▽°；)

「具体的な、支店名も言ってもいいですよ」とまで、
言って頂いたので、共担外しを担当している石斧くんに、
名刺を見せちゃいました。♪～(￣。￣)

全く切れない石斧くんですが、この時ばかりは必死にメモってました。（笑）

最後の手段として使った訳ですが、本店から

　「あれ出せ、これ出せ！　この意味は何！？」

等、問合せがある度に、中々進展しなかった２ヶ月間ですが、
その報告をした途端、問合せが一切なくなったと、石斧くんが
言ってました。

事実、その後１ヶ月で共担は外れ、住宅ローンの借り換えが
ＯＫとなりました。

自分なりの分析の総括としては、

　１．その銀行で、他行からの住宅ローンの借り換えに
　　　大号令を掛けていたこと

　２．満室実績＋１年強で７室の入居を決めて、
　　　大家力をアピール出来たこと

　３．他行がそのアピールを受けて、全部のローンの
　　　引き受ける可能性が出てきたこと

と、思っています。

一応、筋は通っていると思っているので、作戦勝ちだと、
思います。(￣∇￣*)ゞ

銀行の融資の姿勢は、その時々でころころ変わりますので
１度うまくいったらと言って、次もＯＫの補償はないのですが

　・普段から、良い大家であることのアピールすること
　・筋の通った依頼をすること

は、重要だと改めて思いました。

以上で、自分なりの分析は終了です！

銀行にメリットが大きい融資依頼では、何の苦労もないのですが
そうでない場合は、普段からのアピールを土台に、作戦を十分に練って
粘り強くアタックすることを、お薦めします！

次回からは、『競売アパート再生プロジェクト』の続きを
中心に、書きたいと思います。


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難産だった『アパートローンの自宅共担外し』について、
なぜうまくいったのか、自分なりに、分析してみたいと思います。

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住宅ローン中の自宅共担の恐怖１
住宅ローン中の自宅共担の恐怖２
住宅ローン中の自宅共担の恐怖３
住宅ローン中の自宅共担の恐怖４

アパートローンの自宅共担外し　分析１

テクニックを期待している方も、多いかも知れないので、
早めに結論を言ってしまうと

　運も、かなり大きい

と、思っています。(￣∇￣*)ゞ

この言い方だと分析にならないので、少し具体的な表現をすると、

　◆銀行の住宅ローンへの融資姿勢が、追い風となった

ことがあります。

実は、今回の『アパートローンの自宅共担外し』では、
銀行に２つの目的を伝えていました。

　ａ．アパートローンの自宅共担を、外して欲しいこと
　ｂ．自宅の住宅ローンの、借り換えをしたいこと

ａ．は、銀行にとって何のメリットもないのですが、
ｂ．は、取りたい事情がありました。

私がアパートローンを借りていた銀行は、最近住宅ローンを
他行に借り換えされている情報が入っていました。

東北地方は、住宅の新規着工が少なくなっており、
住宅ローンの契約件数が伸びないため、契約を取るには
『借り換え』が手っ取り早い手段です！

他行がいち早く、低金利のＣＭを流したり、ＤＭを使ってアピール
している中、東北最強の自負があるせいか、ほとんど目立った
ＰＲをしなかったため、他県の銀行にかなりの件数を奪われたようです。

慌てて昨年の秋ごろから、住宅ローンの新商品を作ったり、
金利を下げたりと、銀行を挙げて、住宅ローンの契約件数増を
掲げていました。

時間は掛かりましたが、ちゃっかり流れに乗らせてもらって
『共担外し』と『借り換え』の両方の目的を、達成することができました。

住宅ローンの金利も

　全固定：２，９８％　→　変動（当初５年固定）：１．３％

になりましたので、年額で４０万程度安くなりました。ヾ(￣∇￣)

一番の原因は、改めて

　◆銀行の住宅ローンへの融資姿勢の変化

なのですが、次は「自分なりに工夫したこと」を、
書いてみたいと思います。

『競売アパート再生プロジェクト』の合間になりますが、乞うご期待！


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週末は、山形へ賃料の打合せと、現地の状況確認に行ってきました。

まずは、水漏れ部屋



１階と２階の間から漏れ、１階のキッチンが洪水になりました。

両方とも、水道はやり直しになるので、結構な出費です。（￣△￣；）


現地に寝泊りして、頑張っている業者さんからの報告で
３ＤＫの２部屋が、扉で繋がっているタイプがあることが判りました。

【普通の間取り】


【３戸だけ、この間取り】


いいことなのかなー．．。

市場物件のように、ちゃんとした図面があったり、
内見をして購入している訳ではないので、知らないことが
たくさんあります。

水道の点検が全部終わらないと、本格的なリフォームに
着手出来ないのですが、やれるところは、着々と進んでいます。



向かって左の窓が塗る前で、右が塗った後です。
色が塗られると、ぐっと印象が変わります。

２／１８（金）には、モデルルームを完成させたいと思っているので
出来映えが非常に楽しみです。

問題は、水道の状況ですね．．。（ー＿ー；）


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先日は、不動産会社社長 兼 １級建築士のＫさんと、
リフォームの間取りプランを、夜中までやりました。

鉛筆で、ラフプランを書きながら、どんどん変えていくと、
全く違ったライフスタイルが、見えてきます。

　「こうするとキッチン・ダイニング・リビングのゾーニングが
　　こうなって、入り口をこっちに向けると、視線がこっちを
　　向くから、面白い空間になるでしょ！

　　ともろうさんなら、ダイニングテーブル　どこ置きます！？」

とか、

　「ダイニングテーブルの置き場の自由度が広がると、照明が
　　難しくなるんですよ。
　　それでも、このゾーンに置くと思うので、レール付けますか！」

とか、

　「ファミリータイプなので、子供部屋とリビングを壁で仕切るのは
　　好きじゃないんですよねー。
　　でも、そうすると、ここにドアが欲しくなるので、
　　高くなっちゃうなー」

なんてことをやり取りして、結果的に現在３ＤＫの間取りの部屋は、

◆２ＬＤＫに変更して、ＬＤＫは１５畳弱

の、基本プランになる予定です。

このプランでリフォームが完了すると、自分でもワクワクする空間が
出来そうです。

最後に

　「実は、設計も得意なんですよー。
　　融資コンサルだと、思ってたでしょ！」

と、言ってましたが、

　融資コンサルが得意な、１級建築士

だと、思ってました。（笑）


賃貸不動産の経営において、普通はそれぞれのプロにお願い
しないといけないのですが、一人で２つも３つも出来ると

　・スピード
　・コスト
　・クオリティ

の、全てのレベルが上がるので、効果が数倍になります。

やっぱり大家業は、「プロのチームでやるものだなー」と感じますし、
この機会に色々と勉強させてもらいたいと思います。

今日もはりきって、管理会社さんと打合せに、
山形に向けて行ってきまーす！


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「競売アパートの再生は、どうなった！？」とのメールを頂いたので、
その時の旬のネタによって、共担外しと並行で、書きたいと思います。


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１／２６に水道を開栓した際、壁から勢い良く出水した
との、連絡を受けていました。（＾◇＾；）

その後、２／１からは、現地に１名の内装屋さんが、
泊り込みを始めています。

水道漏れが一番の心配ですので、様子見でもう１戸水道を開栓
しましたが、また漏れたようです。

ついに、２／２には不動産会社社長 兼 １級建築士のＫさんが
設備業者さんと共に、現地乗り込んで、全戸開栓をしました。


結果は

　１６戸の内、４戸から水漏れ、内２戸は洪水

との事でした。(;￣Д￣)

全戸の水道をやり直す、最悪の事態はなくなったのですが、
２戸は重症のようです．．。

まあー、ダメなものは直すしかないので、
問題を１つ１つクリアするのみです！


昨日、家賃プランを作成して、現地の管理会社さんに送ったので、
週末は現地の確認と、家賃設定の詰めをやってきたいと思います。


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先日、やっとの思いで成功した『アパートローンの自宅共担外し』
ですが、周りの不動産関係者の方からも、

　奇跡的．．

と、褒めてもらった（？）ので、調子に乗って自己分析
してみたいと思います。(￣∇￣*)ゞ

自宅共担について良くわからない方や、初めてブログを見る方は、
こちらを参考にして下さい。

住宅ローン中の自宅共担の恐怖１
住宅ローン中の自宅共担の恐怖２
住宅ローン中の自宅共担の恐怖３
住宅ローン中の自宅共担の恐怖４

アパートローンを借りる場合、自宅等の不動産を共同担保として
求められるのは、融資を申し込んだ不動産が、融資額に対して
不動産の評価が不足しているためです。

但し、杓子定規に不動産の評価だけで、融資額を決めているかと言うと、
そうではなく、銀行は

　・借りる人の属性
　・不動産の収益性

なども加味して、総合的に融資条件を設定しています。

私の場合は、

　・サラリーマンで、１棟目

だったため、最大のリスクを見て、住宅ローン中の自宅を
２番抵当にも関わらず、共同担保を設定されてしまいました。(;￣Д￣)

普通に考えて、銀行が共担を外しても、何のメリットもないのですが
なぜ外したのか、銀行とのやりとりを踏まえて
次回から、じっくり自己分析してみたいと思います。


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