こんばんは、ともろう です。
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山形県内の、競売全空アパート2棟の再生状況を、 リアルタイムで書いてます。
落札までを見てみたい方は、こちらからどうぞ。 競売落札まで その1 入札物件を探す
再生プロジェクトを最初かた見てみたい方は、こちらからどうぞ。 競売アパート再生プロジェクト
急ピッチで、全戸のリフォームが進行していますが、 実は、リフォーム予算がオーバーしていました。
今回の競売アパート再生の当初の事業計画は、
物件価格 :1600万 リフォーム費用:1300万 諸費用 : 360万 ------------------------------- 合計 :3260万
と見込んで、
融資希望額 :2600万 自己資金 : 660万 ------------------------------- 総事業費 :3260万
でした。
ところが、落札した金額から逆算すると
物件価格 :1850万 リフォーム費用:1300万 諸費用 : 360万 ------------------------------- 合計 :3510万
なので、リフォーム開始時点で既に、250万 足りなくなってしまいました。( ̄ー ̄;
施主支給や、その他の経費圧縮で予算内に収めようと頑張って みたのですが、
・廃棄物処理が、意外と掛かる ・水道管の破裂による、調査費と補修費の追加費用発生 ・上記調査が判明する迄の、主要工事のストップ
などが響き、500万の追加融資を、申し込むことにしました。
でも、申込みが4組いるとはいえ、現時点で全空なのに変わりは ありませんし、1月に借りたばかりですから、銀行も簡単にOK はしてくれません!
今回、融資・リフォーム等、全てのコンサルをお願いしている 不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんに、銀行への提出書類 作成と、説明をお願いして、何とか内諾を頂きました。( ̄∇ ̄*)ゞ
つくづく思いますが、今回のケースでは
・競売の売却基準価額:792万 ・年間最大家賃収入 :900万
と、利回り100%を目論んでいた方は、結構多いと思いますが 世の中そんなに甘くはありません!
16戸のファミリー物件ですので、サラリーマン大家が 仕切ってやっていたら、資金ショートして、 また競売に回っていたと思います。(; ̄Д ̄)
今回は、競売物件の特性と、プロの力をまざまざと 見せ付けられています。
でも、これも不動産取得の1つの方法ですので、今回を機に これを1つのケーススタディとして、不動産スキルの 引き出しの1つにしたいと思います。
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー
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