すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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競売アパート再生23 入居開始
こんばんは、ともろう です。

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山形県内の、競売全空アパート2棟の再生状況を、
リアルタイムで書いてます。

落札までを見てみたい方は、こちらからどうぞ。
競売落札まで その1 入札物件を探す

再生プロジェクトを最初かた見てみたい方は、こちらからどうぞ。
競売アパート再生プロジェクト

東日本大震災より、19日目となりました。

仙台は、ライフラインも完全に復旧していない所も
まだまだあります。

入る方は少なくなりましたが、「ともろう湯」は
まだオープン中です。


山形の競売アパートですが、実は3/27に4戸の入居
が始まっています。

でも、予定していた資材が揃っていないので、キッチンパネル
などの細かいものは、今後揃い次第取り付けする予定となっています。

クロスなども、仙台港近くに到着していた倉庫から流れて
しまったため、なかなかリフォームが進められない状況です。

今日現在で、残り2戸のみ入居可能だったのですが、
1戸に申込みが入ったので、入れるのは1戸のみで
残りの10戸は、リフォーム進行中です。

4月中旬を目標に、全室を完成させる予定ですが、
資材の入り方次第ですねー..。

早く完成させて、戦闘態勢を整えたいものです。

仙台は、ガソリンがまだまだ品薄なので、山形にも
なかなか行けずにいます。

週末には、無理してでも行って来たいと思います。

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東日本巨大地震その5 まだガソリンが..
こんばんは、ともろう です。

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年度末でのサラリーマン業や、震災関係の諸々の作業に追われ
久々のブログ更新となりました。

入居者の方への交通機関の変更の案内や、映りの悪くなった
テレビアンテナのズレ調整などをやってました。

アンテナ調整

初めてアパートの屋根に上りましたが、アンテナは梯子の掛かった屋根の
更に上の屋根で「仙台大家の会」ベガベガさんに手伝ってと言うか、
ほとんどやってもらって、私は屋根にへばり付くのがやっとでした。

元大工さんの凄さを、まざまざと見せ付けられました。<(_ _)>


「最近の仙台市内の状況は..」と言うと、ここ1週間で仙台市内の
ライフラインは、急激に回復しています。

食料の関係も、牛乳やパンなどはまだ品薄ですが、お店も随分
開いてきましたので、「食料がない」状況は脱したと思います。

以前として解消しないのが、ガソリン・灯油などの
燃料の不足です。

週末には解消すると思っていた「ガソリン縦列」も、相変わらずだし
開くスタンドも、いつも同じです。

これは、あくまで大きく被災していない、仙台市内の状況で
被災地は、もっと大変な状況だと思いますが..。(ー_ー;)


アパートについては、前回書いた「緑の紙」「黄色の紙」
雲泥の差があります。

緑の紙

黄色の紙

前回のブログで、黄色は「やや危険」と書きましたが、
「要注意」でした。<(_ _)>

「赤色の紙」は、完全にアウトですが「黄色の紙」でも、
今後、引越し先が決まれば、すぐに退去になると思います。

リフォームをしようにも、保険の関係もありますし、
資材や職人さんの手配もありますから、「今すぐに..」
というのは、難しそうです。

下を向いてばかりも、いられませんので、大家でも自分で
出来ることを頑張らないといけません!

でも、屋根の上は、今度はプロに任せたいと思います。(⌒・⌒)ゞ


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東日本巨大地震その4 入居者の安否確認
こんばんは、ともろう です。

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昨日、本日と仙台の物件に行って来ました。

ガソリンは相変わらず、全然手に入らないのですが

 今週末には、何とかなるだろう..

と、楽観して残りのガソリンを投入しました。


物件の状況を確認しましたが、ヒビや割れは多数ありましたが
住む分には問題なさそうでした。

仙台市の都市計画課の名前で、緑色の紙が張ってあって
『概ね問題なし』とのことでした。

この加味の色が、黄色になるとやや危険で、
は危険を表しているようです。

近隣のアパートでは、黄色も赤もありましたので、
地盤、基礎、建て方で大きな差が出ていると思います。

とにかく、ホッとしました。<(; ̄ ・ ̄)=3


入居者の安否確認ですが、入居7戸中、ピンポンして安否確認が
出来た方が3名、電話で安否確認が出来た方が3名で、
1名は着信はしているのですが、まだ連絡が取れておりません。

他の大家さんの例では、安否確認の際、退去を申し出る方
もいるそうなので、ある意味覚悟はしていましたが、確認出来た方は、
もう大忙しの方や明日から職場復帰される方がほとんどで、
退去の申し出はありませんでした。ヾ(=^▽^=)ノ


現在は、最寄の仙台市営地下鉄駅まで、電車は来ておらず
途中で折り返し運転になっています。

実家に戻っている入居者さんが、代わりに運行しているシャトルバス
のバス停と、ダイヤが分からないとのことだったので、ネットで調べて
各入居者に配りました。

明日からは、休業していた会社も、徐々に動き出しそうなので
入居者の皆さんも、それぞれの職場に出勤するそうです。

働く場所がある者、そして働ける者は、与えられた仕事を
一生懸命頑張るのみです。

いつも以上に張り切って、明日からサラリーマン業を
まずは、頑張りたいと思います!


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競売アパート再生22 震災後の状況
こんばんは、ともろう です。

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東日本大震災より、10日目となりました。

犠牲者の数や被害状況が、徐々に明らかになってきて
その甚大さには、言葉がありません..。

被災された方には、謹んでお見舞い申し上げます。


私の周りの環境ですが、週末から水道が復旧しましたので
お風呂に入れるようになったので、「ともろう湯」をオープン
しました。

近隣では、復旧は1ヶ月以上掛かる見通しの都市ガスの方が多く、
また、町内が変わると水道が出なかったりするのですが、
エコキュートにしていた我が家では、水道が復旧したので
お風呂に入れます。

昨日も15名程の方が、お風呂に入りにきました。ヾ( ̄∇ ̄)

色々と励ましあえるので、うちの家族も凄い元気をもらっています!

全面復旧するまで、お風呂を提供していきたいと思います。


震災前に動き出していたプロジェクトも、徐々に動き出しています。

 1.3/17に山形競売アパートの追加融資の金消契約
   3/25に融資実行予定
 2.太陽光の架台留め具の工事のみ、来週着工予定


などです。

正直、状況が状況なだけに、延期も考えてはいたのですが、
皆さん口を揃えて

 こんな時こそ、出来ることをやって
 収入源を確保しないと..


と、言って頂いております。


これから、東北の経済復興のために、我々も微力ながら
頑張らないといけません!

こんな時ですが、出来る限りの経済活動を行って、
しっかりと、地場に貢献する必要があると思っています。

課題を1つ1つクリアしながら、まずは進行中のプロジェクトを
完遂したいと思います。


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東日本巨大地震その3 水道復旧
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地震発生から、7日目となりました。

仙台は、今日も雪です。

明日ぐらいまでは、気温も低そうです。

私が住んでいる青葉区西部ですが、昨晩水道が復旧しました!

一番困っていた、トイレが普通に使えるようになったため、
本当に助かりました。

これで、電気と水道が復旧したため、残るは都市ガスです。

うちの場合、元々都市ガスだったのですが、4年前にオール電化
にしていたため、給湯はエコキュートです。

今日の朝には、1週間振りに風呂にも入れました。ヾ(=^▽^=)ノ

今日の夜からは、ガス給湯のご近所さんに声を掛けて
お風呂に入ってもらいました。

都市ガスの復旧には、1ヶ月以上掛かりそうですので
復旧するまで、使ってもらえればと思います。


昼間は、一家で仙台市の中心部にバスで行ってきました。

目的は、タワーパーキングに取り残されていた、
愛車のフィットの救出です!

3/15(火)に連絡した際、

 「復旧したので、早めに取りに来て下さい..」

と言われていたのですが、行ってみたら張り紙があって
閉まっていました。(; ̄Д ̄)

どうやら、余震等が治まるまで営業停止したようです。

タワーパーキングの操作盤に、「復旧しています」
張り紙があったので、自分の車のナンバーに書いてある番号を
押したら、車を出すことが出来ました。<(; ̄ ・ ̄)=3

もう1台車は、ガソリンがもうないので、車が出せて
本当に助かりました。

車のカギが管理人室にあるので、置いてあった連絡先を書くメモに
連絡先を書いてきました。


本当にサバイバルな感じですが、給水に行かなくても
良くなったので、いよいよ明日からは出社します。

今度は、サラリーマンとして、頑張りたいと思います!!


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東日本巨大地震その2 雪を溶かすぞ
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地震発生から、6日目となりました。

仙台は、今日は雪です。

被災地も雪かと思うと、心が痛みます..。(ー_ー;)

近隣の方が作っている掲示板で、

 雪を溶かして、トイレの水に..

との書き込みがあったので、うちもやってみました。

雪集め

お風呂

私の住んでいる地域も水道が止まっており、復旧の見通しが
立っていないため、トイレが一番困っています。

放射能のこともありますが、数値の報道を見ている限りでは
まだ問題ないと思っています。

お陰で、残り湯が結構減っていましたが、また一杯になりました。

恨めしい雪ですが、ここぞとばかりに活用してやろうと思います。

雪も、うんちと一緒に流されるのが嫌なら、しばらくは
降らないで欲しいものです。


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東日本巨大地震 その1
こんばんは、ともろう です。

私は仙台市青葉区の西部に住んでいますが、3/13朝に電気が
復旧しました。

でも、出ていた水道が出なくなりました。

3/13午前中にやっと携帯が繋がるようになりましたが
午後にはNGとなりました。

ネットは、夜になってやっと繋がるようになりました。

この地区は、建物等の被害は、ほとんどありません。


「仙台大家の会」の方とは、「ベガベガ」さんと連絡が取れましたが
石巻のアパートは、建物が無くなっていたそうです..。

掛ける言葉もありませんが、せめて、人的被害がないことを
祈るばかりです..。

まだ、震度6強の余震が16日までに70%とも40%とも
言われておりますので、東北の皆さん気を抜かず頑張りましょう!!

取りあえず節電のため、早く寝たいと思います。

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融資 融資 融資 融資
こんばんは、ともろう です。

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昨年末に、競売アパート2棟を落札してから、融資申し込み三昧です!

今まで生きて来た中で、

 こんなに借金の申込みが、
 出来るのか!?


と、言うぐらい融資をお願いして、全てOKを頂きました。

本当に有難い限りです。<(_ _)>

この3ヶ月での融資依頼は、

 a.競売全空アパート2棟の融資
 b.自宅の住宅ローンの借り換え&共担外し
 c.競売全空アパート2棟のリフォーム追加融資
 d.太陽光発電の融資


です。

a,bは、既に1月に融資実行済みで、cが今月実行で
dは、工事が終了次第の実行となります。


 書類書いたなー &
 判子押したなー


と言う感じです!( ̄∇ ̄*)ゞ

住宅ローン以外は、全て利益を生み出す借金なのですが
a~dまでの借金合計の、1/3が住宅ローンの借金です。

10年前に、何にも知らずに買ってしまったのですが
当時、不動産投資のことを少しでも知っていたら、
絶対に買っていなかったと思います。(ー_ー;)

まあー振り返っても仕方ないので、バンバン稼いで
バンバン返していきたいと思います!


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競売アパート再生21 玄関ホール
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前回の、リフォーム結果の続きです。

今回のリフォームは、

 ・3DK → 2LDK
 ・2DK → 2K


と、間取りを変更しているのですが、その理由は
玄関ホールを新たに作ったためです。

元々、どちらの間取りも玄関を入って、すぐDKだったため
すごく不人気な、間取りになっていました。(ー_ー;)

【元の間取り】
玄関ホール作成前

そこで、管理会社の敏腕女性営業マンのWさんと、
不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんが相談の上、DK部分に
玄関ホールを作る間取りに、変更することになりました。

【玄関ホール作成後】
玄関ホール1

玄関ホール2

写真の撮り方が悪く、全然Before、Afterになって
いませんねー。(⌒・⌒)ゞ


今回は奥さんにも、今後のためにリフォーム前の状態も
見せていたのですが、玄関ホールが出来たことによって、
ドアを開けてすぐの第一印象が、格段に違うそうです。( ̄ー+ ̄)

元々の2DKは、DK表示が出来なくなるデメリットはあるのですが、
見てもらえれば、2DKと十分に戦えると思っています。

単なる設備の追加で、コストを掛ける方法もありますが、
古くなってしまうと、すぐに競争力がなくなってしまいます。

ニーズに合った間取りや空間のリフォームは、古くなっても
簡単に競争力は、なくならないと思います。

なーんて、どこかの社長さんの受け売りですが、色々と勉強
させてもらって、今後に活かしたいと思います!ヾ( ̄∇ ̄)


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競売アパート再生20 2LDKリフォーム後
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今日は、モデルルームのリフォーム結果を、家族で同伴で
見に行ってきました。ヾ( ̄∇ ̄)

リフォーム前は、これでした。

【DK】
LDK_前

【和室】
和室_前


リフォーム後です。

【LDK】
LDK_後

LDKキッチン

【洋室】
洋室_後

我ながら、とても魅力的な部屋になっていると思います。( ̄∇ ̄*)ゞ

この部屋は、駐車場1台込みで、52000円です。

周辺と、家賃相場は同等なのですが、近隣の物件は
リフォーム前の間取りです。

私の物件の、リフォーム前の写真よりは、全然綺麗だと
思いますが..。

このまま、早く全室のリフォームを終えて、3月末までには
完成させたいものです。

後は、どんどん見てもらうだけです。

入居者カモーン!!


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セミナーに行ってきました
こんばんは、ともろう です。

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昨日は、大家さん仲間からの紹介で、

 相続と事業承継

のセミナーに参加させて頂きました。( ̄ー ̄)

法人を、立ち上げようと思った目的の1つに相続
ありましたので、まだまだ先と思ってはいますが
非常に興味があります。

セミナーの内容としては、相続の方が時間配分も多かった
のですが、個人的には事業承継の方が、
現実感を持って、聞くことができました。

 ◆自社株の株価算定方法
 ◆退職金の支払い方
 ◆相続時精算課税制度
    :


初めて聞く話ばかりで、本当に勉強不足でした。

何事も準備期間が必要ですので、「少しづつ勉強しないと..」
と、思いました。

その前に、相続対策で困るぐらいの大家になるのが先ですね!( ̄∇ ̄*)ゞ


このセミナーは、主催は出版業者さんでしたが、幹事役は
LPガス業者さんでしたので、セミナー後はLPガス業者さんと
色々とお話も出来ました。

今後、物件取得した時に、色々とお世話になる機会が多いので
新たなLPガス業者さんのルートは、とても重要です。

こう言った、地道なルートの開拓は、大家業では非常に大事だと
思います。

本来は出不精なのですが、今後も機会があれば、
積極的に参加して行きたいと思います。


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太陽光大家になります
こんばんは、ともろう です。

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先日お願いしてした、太陽光発電の見積りが届きました。

仙台の1棟と、山形の2棟のシミュレーション結果を
比較検討していましたが、山形の2棟については
契約することにしました。( ̄ー ̄)

どうしても仙台の物件は、屋根が南方向を向いている面積が狭く
発電効率が、あまり良くありませんでした。

山形は屋根の一面が、ほとんど南向きなので、発電効率が凄くいい!

補助金を入れなくても、利回りが10%台は行けそうです。

感覚的には、空室無しの部屋が1つ増えるような感じです。

最終的に契約に踏み切った理由としては、

 ◆収支でプラスになる
 ◆売却時に、プラス要素になりそう
 ◆山形のアパートでは珍しいので、外見で差別化
 ◆エコな大家に、なってみたかった
 ◆発電してみたかった
      :


などです。

後半の理由は、感覚的なものなので、結構勢いもあります!

やっぱり、

 限定&補助

に、弱いんだと思います。( ̄∇ ̄*)ゞ

発電が始まったら、時々発電量も報告したいと思います。

今後は、天気が非常に気なりそうです..。


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