すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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競売アパート再生27 山形も「り災証明」申込み
こんばんは、ともろう です。

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山形県内の、競売全空アパート2棟の再生状況を、
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落札までを見てみたい方は、こちらからどうぞ。
競売落札まで その1 入札物件を探す

再生プロジェクトを最初かた見てみたい方は、こちらからどうぞ。
競売アパート再生プロジェクト

仙台のアパートは、1ヶ月ぐらい前に「り災証明書」申請して
いますが、山形のアパートも少なからず震災の影響は出ているので
「り災証明書」を申請することにしました。

仙台の方は1ヶ月経っても、まだ物件の調査にも来ていないようです。
件数が件数ですので、致し方ないですねー..。(ー_ー;)

仙台市の場合、税務課に「り災証明」の専用窓口が設けられており
申請書に記入して提出することになります。

山形アパートの管轄市役所に電話で問合せをした所、「危機対策室」
言うところに繋がりました。

件数が少ないため、専用の窓口等もなければ、申請書もないようで
電話で個別対応をするようです。

物件の調査は消防本部が行うとのことで、後日希望の日時を
伝えて調整することになりました。

たまたま昨日は深夜残業で午前様になり、今日代休がもらえたので
午前中に「今日の午後からではダメですか!?」と言ったら
16:00からであれば、OKとのことでした。ヾ( ̄∇ ̄)

さすが消防本部、仕事が早いです!


時間に合わせて、仙台から現地に向かっている途中、携帯に
「○○そば屋の向かいですよね。もう着きましたので..」
と電話がありました。

さすが消防本部、20分も早いです!

現地に到着したら、トラックサイズの真っ赤な消防車
アパートに横付けされて、3名のレスキュー服姿の人が
建物を調査してました。

通行人の方が、かなりジロジロ見てます..。
近所のアパートの人も、出て来ちゃってます..。(; ̄Д ̄)


消防本部 .. それはやめて欲しかった..。(^◇^;)


調査は10分程で終了し、発行手続きに入るそうです。

ここまで来ちゃったので、早く発行して欲しいものです。


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震災後の仙台不動産売買事情
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震災後、久々に知り合いの売買業者さんに、連絡を取りました。

皆さん無事で、精力的に動いているようで安心しました。

それぞれの方から聞いた中での、共通の情報としては

 ・売買は、戸建て等の実需の動きがメイン
 ・賃貸は、被災された方と3月に動けなくなった本来の賃貸ピークが
  ずれたため、超繁忙になっているが、物件が少ない


と、言ったことでした。

売買について聞いた中では、

 震災前に出ていた物件は、震災で物件がどうなっているか不明。
 にも関わらず、賃貸特需で立地が悪い物件や、間取りが不人気な
 物件も満室になったため、売主が強気なケースが多い。

 震災後に新たに出てきた物件は、ほとんど無い。
 まだ震災後の整理が出来ていないため、売る準備や元気がない
 のかも知れない。

 関東圏からの問合せは、ほとんど無くなった。


との、ことでした。

仙台に土地勘がある方は、問題ないと思いますが、土地勘に乏しい人が、
現状で満室だからと言って、結構な利回りで買ってしまい、数年後

 空室5割以上

なんてことが、容易に想像出来ます。

今後当面の間は、震災前物件については、出口も厳しくなると
私は思っています。

私自身も、物件保有の期間を長めの事業計画に変更せざるを
得ないと思っています。

 ・かなり下げないと、売れない
 ・売ろうにも、売れない


ことも予想されるので、今後宮城県で物件を購入したい方は
入念な調査をされることを、激しくお薦めします。

不動産投資の初心者の方や、経験があまりない方は、
リスクを避ける方が無難だと思います。

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競売アパート再生26 被災者の方の申込み
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山形のアパートは、震災の影響にによる資材調達の遅れなどから

 ・完成が6戸
 ・リフォーム中が10戸


となっており、その中で現在入居が5戸、申込みが2戸です。

先日、管理会社から山形県の要請による「被災者向け」に
空室の登録の相談がありました。

「もちろんOK!」の回答をしていたら、本日その制度を使った
宮城県気仙沼市の方からの、入居申込みを頂きました。

詳細は不明なのですが、

 ◆5/1から1年間の山形県との定期借家契約
 ◆月額家賃6万円までは、家賃補助(たぶんファミリータイプ)
 ◆敷金、礼金、仲介保証料は、取っちゃダメ!


のようです。

 ぜんぜん問題なしです!ヾ( ̄∇ ̄)

1年後、そのまま住み続けたい場合は、入居契約の結び直しになります。

山形県で就職先を探すそうなので、就職できることを祈るばかりです。


大家になって、初めて人の役に立っている実感が
持てたような気がします。

今後も、出来る限り協力して行きたいと思います。


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競売アパート再生25 無料インターネットの問合せ
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山形のアパートは、光インターネットを無料で使えるようにしています。

部屋のジャックに、LANケーブルを挿せば、インターネットが
使えるようになっています。

ですが、遂に管理会社に「問合せ」が発生してしまいました。

管理会社は、ブローバンドには疎いので、すぐに私に
内容を転送してもらうようにしています。

管理会社からは、

「SIDとかを求められているので、大家さん知っていますか?」

と、言うものでした。

もちろん知っているのですが、求められないように設定しているので
聞かれることは、ないはずです。

直接入居者さんに、電話で聞いてみることにしました。

ともろう:「大家のともろうと言います。
      インターネット繋がらないんですか?」

入居者:「そうなんです。SIDを聞かれています。」

ともろう:「他の部屋ではそんなことはなんですが、パソコンの
      LANケーブルを直接ジャックに挿してますよね。」

入居者:「直接挿したら繋がりますが、無線LANにした2台目が
     繋がらないんです。」


 コラー!!

と、怒りたくなりましたが、

「それは無線LANルーターのSIDを聞かれているので、
マニュアルに書いてあります。
それでも解らない場合は、サポートデスクに電話してみて下さい。」


と、大人の対応をして、納得してもらいました。

今後、この手の問合せが、増えそうな予感がしてきました。

「良くある質問」でも作らないと、まずいですねー。(^_^;)

管理会社さんが、アレルギーになる前に、対応策を
検討したいと思います。

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東日本巨大地震その8 一部損って得!?
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震災から1ヶ月目となりましたが、今日も大きな余震がありました。

さすがに、気が滅入ってきます。(ー_ー;)

私の知り合いの大家さんは、ほとんどが地震保険に入っており
「もう調査来たよ」とか「一部損だった」などと、保険に関する
情報も色々と入ってきました。

私のアパ-トも、4/8に最初の調査が入り、技術員立会いの元
4/14に最終調査(?)が行われます。

地震保険について解らない方は、地震保険制度の概要
を、参考にして下さい。

ちょっと前までは、修繕もあるので、

 ・一部損:主要構造部(土台、柱、壁、屋根等)の損害額が、
      時価の3%以上20%未満である損害


損害額が3%を超えていれば、契約金額の5%がもらえるので
自分で壊れ方を見る限り

 「お釣りが出るかなー」

と、密かに期待してました。( ̄ー ̄)

でも、ここに来て連夜の大きな余震です。

その後の余震で25%壊れたり、50%を超えて壊れない
とは限りません!(; ̄Д ̄)

たぶんですが、保険金を受け取ると、その保険契約は満了すると
思うので、地震保険については無保険となるような気がします。

また、保険金を受け取って、再度地震保険に加入したい場合、
どんな修繕をすれば、保険に入れてもらえるのでしょう!?

この余震の状況では、安易に『一部損』って、
「受け取って良いのかなー」と、思ってしまいます。

たぶん保険会社や保険商品によって、違いがあると思うので
明日にでも、保険の代理店には聞いてみたいと思います。

地震保険の保険金をもらう方は、その後の取り扱いについて
聞いてみた方が、良いと思います。

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東日本巨大地震その7 幻のブログ
こんばんは、ともろう です。

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4/7は、ブログの下書き中に、震度6強の余震があり
その後停電したため、原稿がなくなってしまいました。\( @o@;)/

体感的には、3/11の本震よりも、揺れが大きく感じました。

何よりも、色々なものが復旧してきての矢先でしたので、
精神的なショックは、かなりのものでした。(ー_ー;)

翌朝の4/8は、車で普通に会社に行ったら、9割の方が
出社しており、淡々と後片付けをしている姿を見ると
私も、負けてはいられない気持ちになりました。


書こうとしていた内容を、思い出してきたので幻のブログ(?)
書きたいと思います。(⌒・⌒)ゞ

元々4/8は、アパートの地震保険の現地調査に立ち会う日でした。

保険会社は、みっちーいい友海上(仮称)です。

思っていたよりも、早く調査に来てくれたので
良い保険会社だと思います。

余震後でも、予定通り調査に来るとのことで、早退して
アパートに行きました。

調査に来た方は、愛知県岡崎市から来たおばちゃん調査員でした。

気になる調査の結果は、

 保留

ってことでした。(°▽°;)

精査が必要とのことで、4/14に技術員2名で再度調査に
来るそうです。

でも、支払いは確実なようで、

 「この紙に振込口座を記入して、当日お持ち下さい」

と、『火災・新種保険金請求書』を渡されました。

これだけの地震が続いて、仙台市内やその近郊で全く補修しない
で済む物件は、無いと思いますので、保険には期待をしています。

壁のひびや欠けた基礎、アスファルトの地割れなど、住んでいて
気持ち良い訳はないので、早めに直したいと思ってます。

つい先日までは、費用の問題だけだったのですが、
今後は余震が問題です。

まだ試練は続きそうですが、こんな時は

 ノープラン

で、これまで人生を乗り切ってきました!ヾ( ̄∇ ̄)

考えても仕様がない時もありますので、そんな時は

 良いと思った時に、行動する

を、今まで通り実践したいと思います。

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競売アパート再生24 電気通信事業
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週末に、知らない人から携帯に、突然電話がありました。

電話の主は、

 総務省 東北総合通信局 情報通信部 電気通信事業課

の方でした。

震災前に、問合せしていたのを、すっかり忘れてました。(⌒・⌒)ゞ


今回の山形のアパートは、インターネット使い放題を、無料で提供する
のですが、今後有料にする可能性もあるため、「電気通信事業者」
届け出が必要かどうかを、事前に聞きに行っていました。

「電気通信事業参入マニュアル[追補版]-届出等の要否に関する考え方及び事例-」

を読んでみたのですが、

 『マンションインターネットは、届け出が必要』

と、読み取れたのですが、何かと解り辛いので、
「聞くのが一番」と判断しました。


当日は、担当の方が不在とのことで、名刺を置いて連絡を
もらえるようにしていたのを、思い出しました。

5分程、電話でやりとりをしましたが、結果は

 届出不要!

との事でした。

料金を取る場合であっても、

 ・自分の敷地内のみに利用サービスを提供していること
 ・「通信設備の利用」であり、他人の通信を媒介しない


場合は、「電気通信事業」には当たらないそうです。

大手を振って「アパートインターネット」を提供したいと
思います。(無料だけど..)


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東日本巨大地震その6 片道のガソリン
こんばんは、ともろう です。

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先日、休日出勤のご褒美に、急遽休みをもらいました。ヾ( ̄∇ ̄)

仙台は、ガソリン供給がなかなか良くならないため

 山形は、ガソリン事情が良い

と聞いていましたので、

 ・震災中でも頑張っている、リフォーム業者さんへの陣中見舞い
 ・約1ヶ月振りの物件視察
 ・地元管理会社との管理契約


などの理由もあったため、片道分しかないガソリンで、
山形へ向かいました。

途中で給油ランプが付きましたが、何とか到着しガソリンを
満タンにすることが出来ました。<(; ̄ ・ ̄)=3

【給油前】
給油前

【給油後】
給油後

色々と道草をしていたら、帰り夜になってしまいましたが
節電のためか、バイパスなどの看板やネオンなども、照明を
消しているので、かなり暗く感じました。

いつもと、別な道を走っているような錯覚になります。


いかに普段から、明るい道を走っているのか思い知らされます。

これを機に、節電した方がいいです!

暗いと、早く帰りたくなるので、お金も使わないと思います。

色々と節約・節制して、本当に必要なものにお金を使うように
気を付けたいと思います。

慣れてしまっていた、『資源の無駄遣い』を意識して
直していきたいと思います。


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