すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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太陽光もろもろ
こんばんは、ともろう です。

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震災前に山形県寒河江市のアパート2棟に、太陽光パネル
を載せることにしてました。

片方に約10KWづつで、両方で20KW弱の設備です。

震災の関係で、その前に終わる予定の工事が延びていたの
ですが、いよいよ6/10頃には工事に入ります。

パネルを載せる、架台の工事だけは終わらせていたので
1日ぐらいで工事は終了する見込みです。


元々担当だった営業の方は、関東方面に出張中のようです。

宮城県は震災の復旧中であることや、仙台支店が被災して
いるため、新規の受注は行っておらず、震災前に受注した
工事のみ行っているとのことでした。

その代わり東北以外、特に関東以南は絶好調のようです!

場所によっては、電力不足が確実ですし、災害時もお天気次第
で発電しますので、マインドとしては良く判ります。


そう言えば先日、自宅のエコキュート施工した業者さんが
点検を兼ねて来たのですが、改めて「太陽光どうですか?」
と薦められました。

自社で工事したお客さんのお宅が、津波で床上浸水して
建て替えとなるため、中古の太陽光パネルがあるそうです。

「格安で、どうですか?」と言われましたが、思ったより高い
値段でした。(°▽°;)

山形に付ける前なら、行っちゃってた可能性はありますが、
色々と勉強させてもらいましたので、その値段では却下です。

今回の競売全空アパートでは、本当にいろいろと経験させて
もらったので、自分の物差しが出来て来ました。( ̄ー+ ̄)

見た目は「不動産素人」ですが、奥さんからは

 羊の皮をかぶった狸

と、言われています。(笑)

今後も、自分の物差しを磨いて、頑張りたいと思います。


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応援するべきか..
こんばんは、ともろう です。

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昼休みに仙台市内の歓楽街、国分町一番町界隈を
ぶらぶらしてみました。

見た目で壊れていて、立ち入り禁止になっている
建物もあります。

中には、昔からやっている店が入っているものも
あるのですが、閉店の貼り紙があったりすると
結構ショックです。(ー_ー;)

外からの見た目が、大丈夫そうな建物でも閉店している
店もあって、

 ・建物の躯体が損傷
 ・店内の設備が大きく損傷
 ・心が損傷


と、色々な理由があるんだと思います..。


中には、建物の後ろ側がこんな感じでも、元気に
営業しているお店もありました。

割れ1

割れ2


たぶん大丈夫なんでしょう..。(^◇^;)

んー..陰ながら、応援したいと思います。(笑)


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敷地外駐車場の造成
こんばんは、ともろう です。

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いよいよ山形県寒河江市にあるアパートが、12戸/16戸に
なってきました。( ̄ー ̄)

元々、敷地内には16台分の駐車場はあるのですが、土地柄
夫婦や家族で入居する場合は、1戸で2台必要となります。

1月の物件取得時から、管理会社さんに「駐車場は足りなくなる」
と言われていましたので、敷地外の畑を貸してもらうように
近隣の地主さんとの交渉をお願いしてました。

来週、農業委員会から農地転用の許可がおりる運びとなったので
今日は、地主さんと市役所の両方に挨拶に行ってきました。

地主さんは、高齢の方でバリバリの山形便(?)で話しかけて
来るのですが、秋田の片田舎出身の私には、その意味がほとんど
判ってしまいました。(笑)

自分がこんなにバイリンガルだとは、思いませんでした。( ̄∇ ̄*)ゞ


貸して頂く土地は180坪程度で、現時点では16台ぐらい
駐車できる予定です。

現在は、りんごの木やさくらんぼの木が植えられているので
伐採は地主さんにやって頂き、根っこを抜くところから
こちらの工事が始まります。

駐車場は砂利敷きで、今回も工事費用を安く抑えるため、

 ・山砂利
 ・砕石(再生)


は、自分で探して手配しました。

初めてでしたが、やってみれば何とかなるものです。

6月中の完成を目指して、そちらも頑張りたいと思います。


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税理士の先生と打合せ
こんばんは、ともろう です。

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今年は、1000年に1度のことも、起こっているので
何かと忙しくなっています。

融資や補助金、税制なども、新しい制度や変更点もあって
自分なりに調べたり、人に聞いたりしないといけないので、
何かと忙しい訳です。

結構、ブログ更新をさぼってしまいました..。(⌒・⌒)ゞ


先日は、税理士の先生と会って、今年の確定申告に向けた
節税の方向性や、震災後の仙台事情などについて、
打合せとアドバイスをもらってきました。

震災後、先生が抱えている、多くのクライアントに会って
いるそうですが、やはり沿岸部の被害は甚大で、まだ復興の兆し
が見えないところが多いそうです。


そんな中でも、このピンチをチャンスに変えようと、意欲的に
動いている自営業の方や、事業家の方も確実にいるようです。

皆さん、逞しい限りです!( ̄ー ̄)


山形の競売アパートも、申込みも含めると11/16戸に
なったので、満室も見え始めてきました。

本来今年は予定にはなかったのですが、山形が満室になったら
私も負けじと頑張って、

今年もう1棟買っちゃおうかな~

と、思い始めました。

ちょっと、仕掛けて行こうと思います。


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セオリーが、崩れてきた気がします
こんばんは、ともろう です。

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いつも収益物件の売買サイトとして、仙台★不動産連合隊
を見ています。

私の参照の仕方は、ほぼ毎日見ているので「情報更新」の条件で、
「昨日・今日」で絞込みを掛けています。

ゴールデンウィーク中と言うこともありますが、ここ数日は
時間によっては、1件とか3件しか更新がありませんでした。

物件情報も、あるにはあるのですが、震災前からある物件が多く、
新しく出て来た物件は、記憶にありません。

ここまで更新が少ないのも初めてなので、知り合いの業者さんや、
大家仲間にヒアリングしたところ

流通ルートが崩れてきた

との意見が、複数ありました。

これまでは、業者が買う以外の物件は

 売主→売元業者→仲介業者→広告媒体→買主

でないと、売れなかったのですが、今は

 売主→売元業者→買主

で、決まっているようです。

背景として、被災してしまった大家さんや物件などの
一部の物は売り圧力が強いために、売元業者の
セールスの範疇で、売れてしまうようです。

よって、ネットなどの広告を介さずとも、売れてしまうため
新たな情報が出ていないと言ったこともあるようです。


賃貸も同じような現象になっており、管理元が自分で決められる
ため、他の仲介業者に空室情報を流さず、抱えているところと
紹介できる物件が無いところが分かれています。

リフォームも、やってくれる業者とやってくれない業者が
出てきています。

これまでは、

 ・売買は、あそこに頼んで..
 ・管理は、あそこに頼んで..
 ・仲介は、あそこに頼んで..
 ・リフォームは、あそこに頼んで..


と、一応自分なりのセオリーがあったのですが、今は
崩れてしまったように思います。

私自身も、今月末で管理会社を変更することにしました。

震災を機に、管理会社を変える大家さんは、結構いるようです。

色んなものが、リセットされていると思っているのですが、
考えても仕方ありません。

一見ピンチのようですが、大きなチャンスが隠れているかも
知れません!

変化に対応して、大きく成長したいと思います。


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実家も物が不足してました
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ゴールデンウィーク後半、5/2の夜から今日まで
実家の秋田県に、帰省してきました。

秋田県は、震災の影響がほとんど無いと思っていましたが
震災直後は、やっぱり食料やガソリンが不足して、
行列や販売規制があったようです。

会う方会う方に「地震大変だったねー」と、言われましたが
色々と不自由を経験したのも事実ですが、津波や原発被害に
合われている方を思うと『一括でいいのかなー』と、
複雑な心境です。(ー_ー;)


帰省中、お袋から「今年は屋根のペンキを塗ろうと思う」
相談されました。

以前は、建築やリフォームについては、全く無知だったので
任せっぱなしでした。

でも、この3年ほどで、その手の知識や物差しが出来てきたので
今回は、業者との交渉をやってあげることにしました。

サラリーマン業だけでは、実家に貢献がなかなか出来なかったのですが、
大家業は身近な人に、直接貢献出来る機会が結構あります。

大家業をやって良かったな~

と、思える瞬間の1つです。

比較的競争の少ない、地元の業者とのことなので、仙台と同じ
ような交渉は出来ないと思いますが、これまでの経験を活かして
頑張ってみたいと思います。


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山形の大家さんに会いました
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昨日、今日と山形に家族で1泊しながら、アパートの
最終チェックに、行ってきました。

元々押し入れだった部分を、棚板を外してクローゼット
に変更したのですが、その床の部分に人が乗ると
メキメキ音がすると、クレームが入りました。

実際に行って確認しましたが、確かに音がしました。(; ̄Д ̄)

元々押入れだったので、仕方ないのですが..。

仕方ないので、未入居の部屋はコンパネで補強することにし
入居済みの部屋は、今後クレームが出た時に、対応すること
にしました。


その他に、今日は嬉しいご対面がありました。

いつもメールやコメントをくれる、山形にアパートを持っている
「fp大家」さんが、山形に来るとのことで、待ち合わせをして
物件を見せてもらいました。

「fp大家」さんも、家族で帰省途中にわざわざ時間を調整して
くれて、嬉しい限りです。

両家で、家族のご対面~となりました。(笑)

見せてもらったアパートは、1K:8戸で満室で、
表面利回り28%とのことです。\( @o@;)/

同じ山形で、以前物件を見せてもらった「山形のたん太」さんも
やっぱり表面利回りが、20%を楽々超えていたので、
「凄い物件を見つけてるなー」と思います。

今回は本当に時間が短かったので、次回はゆっくり不動産談義を
出来たらなーと思いました。

今後は、山形の地理も少し勉強して、良い物件があれば
真剣に検討したいと思います。


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