すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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1棟目が合格点ではない理由
こんばんは、ともろう です。

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前回のブログの内容にコメントを頂いたので、もう少し
掘り下げて書いてみたいと思います。

私の1棟目の物件の概要は、

 ・木造築8年、1K:8戸
 ・表面利回り:13.8%
 ・月額家賃:約40万
 ・月々のローン:約18万
 ・現在満室


てな、感じです。

一見するとそれほど悪くないのですが、実は地域相場に
較べて、家賃が高くなっています。

購入して2年ちょっとですが、その間に8戸の入退居がありました。

最初は、表面利回りで15%ぐらいありましたが、入れ替えのたびに
ちょっとづつ家賃が値下がりして、現在の状況になっています。

現在でも、家賃が相場に較べて高めなので、1度空くと
2~3ヶ月は決まらないことが多いです。

購入した当時は、築5年だったので

 「家賃が高くても大丈夫!10年までは、この水準でいける!」

と、自分の都合の良いように思い込んでいましたが、
現実は、そう甘くはありませんでした。(ー_ー;)

 ・相場の家賃よりも、少し低い家賃で
 ・更に経年で、家賃の下落も織り込んで
 ・期待利回りで回る


物件を、探すべきだと思います。

そのためには、ネット上から拾える家賃相場だけを
鵜呑みにしていたのでは、実需の相場を見誤ってしまいます。

現地を自分の足で歩いたり、近隣の複数の不動産屋から
家賃相場を聞いたりしないと、本当の相場が見えてきません。

また、現地に足を運ぶと、満室(人気)の物件を見ることができます。

その場所で、満室になっているのは、何か理由があるはずです。

その理由を、調べない手はないですよねー。( ̄ー+ ̄)

現地調査をしっかりやって、1棟目の失敗リスクを減らすのが
合格点の物件購入につながると思います!


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1棟目購入時の失敗率
こんばんは、ともろう です。

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不動産投資で、2棟目、3棟目と買い進めたい場合
1棟目は非常に重要だと言われています。

1棟だけ欲しい方も、もちろん重要ですが..。( ̄∇ ̄*)ゞ

でも、名立たる著名な不動産投資家の方々も、1棟目は
失敗している方が多いようです。

人気ブロガーの投資家けーちゃんも、1棟目は失敗だった
ようですし、

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法
の今田さんも、何棟か購入してから『光速投資』
に切り替えて、大成功したようです。

私の場合ですが、そのような偉大な投資家の方々の書籍や教材で
ばっちり学習してから購入したので、買った当初は90点と
自己採点してました。(⌒・⌒)ゞ

今振り返ってみると、60点ぐらいだと思います。

落第点ではないのですが、合格点には遠いですねー..。

競売ではありますが、取りあえず2棟目が買えたことと
融資が引けたことが、落第点では無い理由です。

誰でも最初は未経験者ですから、ほとんどの場合
合格点にはならないようです。

落第点まで行かない物件で留めることが、2棟目に進める
上で重要なことだと思います。

ネットで検索できるような物件は、ほとんどが落第点の物件
ばかりですが、年に数回は違う物件もあると思います。

この年に数回の物件も、合格点では無かったりするのですが、
不動産オーナーになるための、とても重要な第一歩です!

そんな物件を見つけたら、すぐアクションを起こせるように、
お互いに準備を怠らないようにしましょう!!


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敷地外駐車場完成!
こんばんは、ともろう です。

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山形県寒河江アパートの敷地外駐車場の造成が、
いよいよ完成しました。ヾ( ̄∇ ̄)

造成前が「りんご畑」だったことを考えると、
ちょっと考えられないような、仕上がりです!

【造成前】
造成前

【造成中】
造成中

【区割り完了】
区割り完了


最初は駐車場への出入り口を、1つにする予定でしたが
思ったよりも広かったので、2つに変更しました。

【出入り口】
出入り口

造成してもらった「りのべ屋」さんが、雪が降っても
判るように、出入り口の両端にポールを立ててくれました。

さすが、大家の気持ちの分かるリフォーム屋さんです!

駐車ナンバーは、仙台大家の会「けんなな」さんの作品です。
ほとんどプロなので、すごく綺麗な仕上がりになりました。( ̄ー ̄)

【駐車ナンバー】
駐車ナンバー

全体の最終レイアウトは、こんな感じです。
駐車場レイアウト


「18台、取れれば良い方..」と思っていたのですが、
22台OKと、なりました。

一番奥や手前は、最後まで残しておく予定ですが、余剰となる
5台程度は、入居者以外にも貸し出そうと思っています。

1台、4000円の予定なので、うれしいお小遣いになりそうです。ヾ(^▽^。)ノ

それにしても、大満足の駐車場となりました。

「りのべ屋」さん、いい仕事してますねー!!


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久々の家族でお仕事
こんばんは、ともろう です。

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週末は、家族で山形県寒河江市のアパートまで、遠征しました。

太陽光の工事と、敷地外駐車場の造成工事も終了したため
確認を兼ねて行ってきました。

ついでに、購入しておいた消火器も設置してきました。

消火器1


設置すると、こんな感じです!

消火器2

蓄圧式と言って、従来の加圧式に比べ破裂したりする危険が
少ないそうです。

また、にぎりの下に、丸いメーターがあって、針が青の範囲を
指していると、正常に動作するとのことでした。

加圧式に比べ、1000円程値段が高かったのですが、
10年持つものだし、使えるかどうか見て判断出来るので
ちょっとふんぱつしてみました。


太陽光は、まだ東北電力に通知を出したばかりで、売電が
始まっていないため、売電用のメーターなど細かい説明は
受けていません。

取りあえず、パネルが載っているのを確認だけしてきました。

太陽光パネル1

太陽光パネル2

今、外壁の塗装工事を並行してやっていますので、こちらの棟に足場が
掛かったら、邪魔な木は切る予定です。(⌒・⌒)ゞ

売電が開始され、早く発電や売電用のメーターが動き出すのが楽しみです。

駐車場の完成写真は、次回アップします!

お楽しみにー!!


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敷地外駐車場造成2
こんばんは、ともろう です。

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敷地外駐車場の造成工事が、架橋に入ってきました。

今日は駐車場出入り口に、アスファルトを敷設する工事が
入るため、会社を休んで立会いに行ってきました。(⌒・⌒)ゞ

市道との境界を工事するため、何かあるとまずいので
念のための立会いです。

ここは「りのべ屋」さんとも相談して、アスファルトの
専門業者さんに、お願いしました。

【アスファルト敷設中】
アスファルト敷設

駐車場の出入り口は、2ヶ所にしました。

工事の完了を待っている間、消火器を現地調達しようと
思ったのですが、1本5000円近くもするので、ネット
で購入することにしました。

時間が余ったので、「りのべ屋」さんのお手伝いです。

虎ロープに杭を付けるのが、今日の私の仕事となりました。

【取り付ける部材】
虎ロープ部材

【取り付け後】
虎ロープ取り付け後

これをロープの両端に、10本程度取り付けしました。


順調に工事も進み「アスファルトの敷設」も「区割り」も
無事完了しました!ヾ( ̄∇ ̄)

【区割り完了】
区割り完了

結局、全部で22台分の駐車スペースとなりました。

残りの柵や駐車ナンバーなどを設置して、来週早々には
工事が終わる予定です。

週末も、再度現地に行って管理会社さんへの説明と引継ぎ
を行いたいと思います!


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外壁も工事中
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先日は、敷地外駐車場の造成工事経過を報告しましたが
外壁リフォームも同時進行中です。

なので、今月は

 ・敷地外駐車場の造成工事
 ・外壁のリフォーム工事
 ・太陽光パネルの設置工事


が、同時並行で走ってます!

本来は、太陽光の工事はとっくに終了している予定でしたが
これも震災の影響ですね..。

駐車場と太陽光は、今月で終わりますが、外壁工事は
来月の後半まで掛かる予定です。

外壁ですが、こんな感じで進んでいます。
遠影

近ずくと、こんな感じです。
近影

 プリティでしょっ!

今までは、全部同じ外観アパートが8棟建っていますが
この外壁リフォームで、外観も他と差別化が出来ます。

残り4戸ですので、このインパクトで内見、そして入居に
繋げて行きたいと思います!!


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敷地外駐車場 造成中
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6/1から工事がスタートした敷地外駐車場ですが、
現地を見に行って来ました。

駐車場造成中1

駐車場造成中2

畑の中に、駐車場と判るものが、ポッカリと出来ていました。( ̄ー+ ̄)

今回は、仙台大家の会のメンバーで、先月リフォーム会社を
立ち上げた『りのべ屋』さんにお願いしました。

何を隠そう、私が会社の名付け親です。ヾ( ̄∇ ̄)

元々大家さんですので、多くを語らずとも大家の気持ちが
良く判ってもらえます。

少しでもコストを抑えるため、駐車場に敷く山砂利と砕石
は、私が調達しました。

いわゆる「施主支給」ですね!

黄色く見えるのが山砂利で、灰色の小山が砕石です。

一応図面上で、車の置き方をレイアウトしてはいたのですが
今日は現地で実際に測ってみて、レイアウトを最終決定の予定です。

基準のサイズは、1台あたり長さ5m、幅2.5mで見ています。

計測用のロープに2.5m間隔で目印を付けていたら、
すぐにダメだしが出ました。(^◇^;)

【ともろう】
NGの貼り方

【りのべ屋さん】
OKの貼り方

剥がし難いんだそうです。

 ふ~~ん ..

テープの貼り方は、次回から真似したいと思います。

でも思ったより、車の台数を多く止められそうなので、
うれしい妄想が膨らみました。

こっちでも、稼げそうな予感です!!


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伸びる大家
こんばんは、ともろう です。

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不動産投資を始めて、3年目になります。

あっと言う間の2年間でしたが、全くの不動産素人が
書籍や教材を読み漁って、結果的に「当たって砕けろ」
の精神で、やってきたように思います。

まだまだ経験不足は否めませんが、ここに来て感じるのは

 不動産賃貸業は、完全なビジネス

だと言うことです。

 ・物件売買
 ・賃貸募集
 ・物件管理
 ・物件リフォーム


の全てがうまく回らないと、収益に大きな差が出ます!

今回の震災では、募集、管理、リフォームなどは、

 ・任せっ放しの大家
 ・普段から自分で段取りしている大家


で、大きく差が出たと思います。

震災の影響は今後も残るので、どんどん差が開いて行く
一方だと思っています。

不動産賃貸業を事業として捉え、それぞれの分野の
プロ業者さんとWIN-WINの関係を築かないと、

 ◆伸びる大家さん
 ◆伸びない大家さん


に、二極化するように思います。

情報を集めつつ、変化に対応して、こんな時でも
成長したいと思います。


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