すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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フィットちゃんの嫁入り
こんばんは、ともろう です。

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昨年3月に、物件調査用に30万で買った「フィットちゃん」
ですが、今月末でお嫁に行くことになりました。

フィット前

私が乗ってからは1万キロぐらいですが、もう12万キロも
走っています。

何かと故障がちで、これまでに買った値段ぐらい
修理代が掛かっています。

後5ヶ月、車検を残していましたが、奥さんから
10/1で山形のアパートが満室になる記念に、
替わりの車を買っても良いOKが出ました。ヾ(=^▽^=)ノ

もう車は買ってしまったので、10/1に納車の予定です。

またお金が掛かってしまいますが、楽しみもありつつ
不動産投資を頑張って行きたいと思うので、
私はご褒美賛成派です。(⌒・⌒)ゞ

車はもちろん中古ですが、物件調査用の2代目として、
今度は長く乗れるように、頑張って欲しいと思います。

また次のご褒美を目指して、優良物件の調査、獲得に
日々頑張りたいと思います。

さあー、物件探すぞー!!

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

買い付けドーン!
こんばんは、ともろう です。

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急に物件情報が入り、少し前に物件を見てきました。

もちろん、川上物件ではありません。(笑)

安いのですが、3点ユニットの狭小1Rのアパートです。

ちょっと考えましたが、どうしても欲しい物件ではないので
「この金額ならいいかな」の指値をして買い付けを入れました。

考えて見ると、1年振りの買い付けです。(°▽°;)

山形の物件は競売ですし、その前後は買い付けまでも行かず
物件が流れて行ってました。

先日、結果の連絡があり、

 断る!!

との、回答でした。

今回の物件は、間取りが狭いため、工夫の余地が少ないので
私の事業計画では、指値以上では面白くありません。

でも、サッカーと同様に、最後はシュートで終われたので
気分的にはスッキリです!

スパッ!とあきらめて、次を探そうと思います。

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面倒臭くないお客になるには3
こんばんは、ともろう です。

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前回からの「融資に強い、仲介業者さんを探す方法」
続きになります。

前回書いた

 2.物件紹介のページ等に、「金融機関を紹介する」
   と言った記述がある業者に問合せする
 3.物件情報を照会際、「銀行の紹介は出来きるか?」
   を、それとなく聞いてみて、あたりを付ける


ですが、上記で仲介業者とコミュニケーションを取る場合

 金融機関の当てが、
 全くありません!


を、前面に出していったら、それこそ『面倒なお客』と思われるか
カモにされてしまうかも知れません。

私のように正直な人(笑)は、「教えて下さい」の姿勢で
臨みがちですが、この場合は間違いで

 情報を引き出す

つもりで、接することが非常に重要です!

サラリーマン業で、営業職などをやっている方は、
本領を発揮して下さい。(笑)

最後になりますが、

「んー遠回りだし、面倒なので、川上物件を買っている大家さん
と仲良くなって、おこぼれ物件を紹介してもらおう!!」


と、思っている方もいると思います。

ですが、私の経験上、ほとんどそれはありません。

なぜなら、川上物件を紹介してもらえる立場であっても、
その情報を勝手に他人に流すことは、出来ないからです。

通常、紹介してもらった投資家が出来ることは、

 ・買うか
 ・断るか


どちらかの選択になります。

物件情報を紹介した業者さんは、その方がダメなら
次に持って行く方が、いるのが普通です。

いない場合、「誰か買ってくれる人、いませんか?」
なるので、その時はその投資家の方の懇意な順で、紹介
してもらえることになります。

本当にお買い得物件なら、まず無いと思いますが..。

色々書いてしまいましたが、仲介業者さんは業として
やっているので、なるべく負担を掛けない方が好かれます。

なるべく物件紹介の優先順位を上げて、お宝物件を
ゲットしましょう!!

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面倒臭くないお客になるには2
こんばんは、ともろう です。

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前回の内容が尻切れになってしまったので、今回も残りを
書きたいと思います。

「自分がいくらの融資まで引けるのか?」は、

 融資に強い、仲介業者さん

に、聞くのが一番と書きましたが、それはどうやって探すのか?
が、次の問題になります。

探し方の前に、自分自身の前準備は、必ずやっておく必要があります。

これは、融資申し込みの際に、銀行へ提出する資料関係を
全て取り揃えておくことです。

 ◆収入を証明出来るもの(源泉徴収票や確定申告書)
 ◆借金を証明出来るもの(住宅ローンの残高等)
 ◆属性を証明出来るもの(会社名、勤続、最終学歴等)


 既に物件を持っている場合は、
 ◆大家力を証明出来るもの(物件の入居率や登記簿謄本等)

を、奥さんがいる方は、奥さん分も含めて最新にしておく
必要があります。

次に、融資に強い業者さんの探し方ですが、探せる確率が高い
方法から順に書くと

 1.他の大家さんなどから、紹介して頂く
 2.物件紹介のページ等に、「金融機関を紹介する」
   と言った記述がある業者に問合せする
 3.物件情報を照会際、「銀行の紹介は出来きるか?」
   を、それとなく聞いてみて、あたりを付ける


が、自分の経験からの順番です。

これらを実行に移す場合、注意しなければならない大事ことがあります。

まず1ですが、紹介者の方は業として紹介している訳では
ないのですが、紹介がタダだとは思ってはいけません。

もちろん、費用やフィーと言ったものは発生しないのですが
別な形で返す必要があります。

サラリーマンの方であれば、サラリーマン業で培った
何らかのスキルで返すとか、何かを手伝うとか
紹介者の困った時に、何かをご紹介すると言った
お返しが出来るよう、頑張らなくてはいけません。

実はこれは、事業主の物の考え方で、サラリーマンでは
ここまでの考え方は、あまり無いと思います。

でも、事業主、引いては投資家になると、情報やそのルート
は、お金と同じです!

知っているか、知らないかが、もろに収益に反映します。

そしてもう1つ重要なことは、サラリーマンの世界では
GIVE&TAKEが一般的ですが、洗練された投資家さんは
GIVE&GIVEが多いと思います。

なので、それほど懇意にならなくても、教えてもらったり、
紹介して頂けることはあると思いますが、自分が困った時だけ
相手を頼るような、一方通行の関係が続くと、その次の紹介は
完全に無くなります。

そもそも相手方からすれば、そんな人と付き合ったり、
自分の大事な情報を、教えてあげるメリットは何もないので
自然にフェードアウトして行きます。

「金持ちケンカせず」の格言通り、そこを注意したり、
指摘したりはしません!

メールでの情報だから..とか、お金は掛かってないと思うし..とか
勝手に情報の価値を低く見ないで、頂いた情報には、自分自身でやれる
相応の見返りをお返しすることや、普段から、相手方を気に掛ける配慮が
次もご紹介頂けたり長くお付き合いが出来るコツのように思います。

長くなったので、もう少しこの話題を、次回も書いてみたいと思います。

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面倒臭くないお客になるには
こんばんは、ともろう です。

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前回は、川上物件情報のゲットは、面倒なお客
の層に入っていると、ちょっと厳しいと書きました。

売買の仲介業者にとって、面倒臭くないお客さんは

 ・結論が早い人
 ・融資が、ほぼ間違いなく付く人


とも、書きました。

じゃー、面倒臭くないお客さんになれば、チャンスは
生まれてきます。( ̄ー ̄)

『結論が早い人』は、購入時のストライクゾーンがはっきり
していれば「いる」or「いらない」は、早く結論が出せると思います。

市販の書籍や商材、セミナーなどで積極的に勉強して、
自分の投資スタイルにあった、物件のストライクゾーンを
早めに確立することが重要だと思います。

次の『融資が、ほぼ間違いなく付く人』は、ちょっとハードルが
高いと思います。

なぜなら、

 自分がいくらまで融資が引けるか

が、自分では良く判らないからです。

これは、唐突に銀行に行って聞いてみても、教えてはもらえません。(笑)

自分の経験上、この物差しを持っているのは

 融資に強い、仲介業者さん

だと思います。

これまでの経験から、

 ・どれぐらいの属性の人なら
 ・どこの銀行で
 ・いくらまで貸す


と言った、生きた物差しを持っています。

こういったプロの業者さんから、

 自分がいくら借りられるか

の目安を教えてもらえると、『融資が、ほぼ間違いなく付く人』
に、かなり近づきます。

借りられる範囲の物件で勝負すれば、問題ないことになります。( ̄ー+ ̄)


これまで書いた、ストライクゾーンや融資額については
自分自身について、理想と現実を冷静に見ることが
とても重要です!

最初の頃は、買えることよりも、欲しいものを夢見てしまったり
自分の融資額を、過大評価してしまいがちです。(笑)

売買の仲介業者は、商売として買い手を捜していますし
売れなければ、一文にもならないので、夢も見ませんし
過大評価もしません。

長くなったので、次回に続きます。
もう少し、この話題を書いてみたいと思います。

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川上物件が、回って来ない理由
こんばんは、ともろう です。

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不動産投資を始めて、そろそろ3年になりますが
私の場合、相変わらず物件探しは、ネット情報が主流です。

別にネット情報に拘っている訳ではなく、その他に情報収集
の方法がないので、毎日チェックはしています。

世の中には、川上情報と呼ばれる、非常にお買い得物件が
あるにはあるのですが、そんな情報は私には回って来ません。(笑)

不動産投資を始めた頃は、
「数年経てば徐々に、物件情報のルートも増えるだろう..」
と、裏付けのない期待を抱いていましたが、現在もほとんど
増えていません。(ー_ー;)

でも、色々な仲介業者さんや大家さんにお会いして、
話を聞いているうちに、回って来ない理由については、
解るようになってきました。

川上物件が途中でなくなる要因は、こんな感じです。

 1.川上物件情報発生 → 持ち込まれた業者が買う

 2.自分が買えない時は、知り合い(仲間)の業者に
   情報を流す → 知り合い(仲間)の業者が買う


   ここまでは、業として不動産を扱ってますので
   不動産投資家が、手を出せない世界だと思います。


 3.業者同士でも買えない場合、優良な顧客のうち
   懇意の顧客の順番に情報を流す → 懇意の顧客が買う


   ここで言う『優良な顧客』とは、

    ・結論が早い人
    ・融資が、ほぼ間違いなく付く人

   の事で、簡単に言うと、面倒臭くない人です。(笑)

   そして『懇意の顧客』とは、

    ・普段からコミュニケーションが取れている人
    ・人として信用でき、Win-Winの関係になれる人

   だと、私は思っています。


 4.3で売れないケースはほとんど無いですが、
   たまたま売れなかった場合は、ネットに情報を流す
    → 全国からお客が買い付けを入れ、瞬時に情報が蒸発する。


   現金買いの人もいるので、そんな人は強いですよね。

こうして見ると、自分は3を完全には満たしていないので、
まだ面倒なお客の層に入っているのが、
一番の原因だと思います。(^_^;)

じゃー、解決方法が無いのかと言うと、そんなこともないと思います。

次回は、面倒臭くないお客になるには、どうしたら良いか
考えてみたいと思います。

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銀行さんへ、満室の報告
こんばんは、ともろう です。

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山形県寒河江市『全空競売アパート』が、満室となったため
融資をしてくれた、きらきら銀行(仮称)に挨拶に行くことにしました。

サラリーマンですから、事前にT次長にアポを取って、
昼休みにタクシーを飛ばしました。

アポを取った際、今週限定金利の定期預金のお話しも
あったので、いつもお世話になっていることもあるので
定期預金も申込みしました。( ̄∇ ̄*)ゞ

本題の満室報告をすると、T次長から

 ブログ見てるので、
 知ってましたよ..


と、衝撃の発言が返ってきました。

お恥ずかしい、限りです..(。-_-。)

初めて会った時に、不動産会社社長兼1級建築士のKさん
「ブログ書いてるんですよ」などと、余計なことを言っちゃった
のですが、まさかまだ見続けていたとは..。

見られているのは仕方ないので、日本初(たぶん)!
『公開ブログお願い』を、してしまいたいと思います。

 T次長、お金貸して下さい!!(笑)

物件を見つけたら、すぐ持って行きたいと思います!

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祝!山形満室 しかーし..
こんばんは、ともろう です。

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山形県寒河江市 全空競売アパートですが、残り1室となった
2LDKに申込みが入りましたー!!ヾ(^▽^。)ノ

目標としていた9月中に、満室となります!

いやー、色々ありました..。

 1.2年間全空の競売物件を発見
        ↓
 2.銀行に融資を依頼し、OKを内諾
        ↓
 3.入札し、2番手と40万円差で落札
        ↓
 4.2DK:10戸を2Kに、3DK:6戸を2LDK
   に間取り変更し、フルリフォーム開始
        ↓
 5.東日本大震災発生!! リフォームストップ
        ↓
 6.リフォーム中、4戸で水道管が破裂していることが判明
        ↓
 7.震災の影響で、資材&職人さんが集まらず..
        ↓
 8.入居が決まった部屋から、自転車操業でリフォーム
        ↓
 9.4月に4戸、5月で7戸、6月で12戸、7月で13戸、
   8月で14戸、9月で16戸 入居&申込み


賃貸物件を探している、絶対数が少ない寒河江市で、
2K:10戸の内、6戸は単身者の入居となりました。

1Kを探しに来た単身者を、私の2Kに案内してくれた
管理会社さんに感謝感謝です。

全てが埋まって、万々歳のところでしたが、しかーし..

先日申込みのあった、敷地外駐車場4台が、
全てキャンセルとなりました..。( ̄△ ̄;)

借りてもらったのは、隣のアパートの大家さんなのですが
アパートの敷地内の駐車場が一杯となり、4台分足りなく
なったようです。

駐車場の敷地の、真ん中しか残っていなかったため、
「普通車以下の車種」を、条件にお願いしたのですが

 全て1BOXカー

が、駐車されたようです..。

今後の雪などを考えると、こすってしまったりするので
改めて車種の変更をお願いしてもらったら、全てキャンセル
になりました。(°▽°;)

車を2台持っている方は、ほとんど軽自動車と大型車の
組み合わせなので、大きいのを敷地内に置いて、小さいのを
お貸しした場所に置いてもらえば、良いと思うのですが..。

まー駐車場は、オマケみないなものなので、普通に借りて
くれる方を、気長に待ちたいと思います。

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リノベ戦術にダメ出し
こんばんは、ともろう です。

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山形県寒河江市 全空競売アパートのリフォームが終わりそうになり、
満室も間近になってくると、いよいよ次の物件が欲しくなってしまいます。

前から色々とリサーチしたり、この3年で培った知り合いの
売買業者さんに、情報提供の依頼をしたりしてましたが
さっぱり情報はありません..。

ネット情報では、相変わらず1年以上前からアップされて
いるものばかりですが、そんな物件でも「商談中」や
「成約しました」が増えてきましたねー。

勝手に自分で分析するに

 ・あまりに物件が少ないので、じっくり見ていたら
  良い物件に見えてきて、買ってしまった
   ⇒「欲しい欲しい病」の場合、陥りがちです

 ・以前は入居率が悪かったが、震災の影響で入居率が上がり
  以前の状況を知らない人が、買ってしまった
   ⇒震災マジックです

 ・鬼の指値が通り、高利回りになったので買った
   ⇒建物、土地が本当に大丈夫か、心配です


などと、思ってしまいます。


つい最近、売り物件の情報を頂いたので、物件を見てきました。

あまり綺麗じゃないので、軽いリノベをするイメージをして
全空競売アパートをプロデュースしたKさんに話を振ったら

 今、その戦術は使えない..

と、ダメ出しが出ました。( ̄△ ̄;)

工期・予算・仕上がり、どれも計画が組めないそうです。

 立地の良くない入居率の低い物件を、安く買って
 リノベして満室にして、高利回りを獲得すると言った
 手法は、今の仙台圏では自殺行為です!


と、釘を刺されてしまいました。(^◇^;)

折角加わった数少ない『不動産スキル』だったのですが..。

買い急ぐ必要はないので、じっくり探したいと思います。

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