すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
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法人2期目終了
こんばんは、ともろう です。

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本日は、私の資産管理法人の年度末でした。

と言っても、特に何もありませんが..。

これから決算処理をしないといけないので、恒例の領収証整理です。

年々領収証が増えていて、昨年作った仕分け箱では無理そう
だったので、今年はこんな感じで区切りました。ヾ( ̄∇ ̄)

【去年の仕分け箱】
仕分け箱完成

【今年の仕分けスペース】
仕切りは、縄跳びと靴紐です。
カレンダーを切って「月」の表示にしました。
仕分けスペース

仕分けスペース拡大

【仕分け風景】
子供達との仕分けルールは、こんな感じです。
 1.領収証の日付を見て、月別に分ける
 2.会社名の領収証と個人名の領収証は、山を分ける
 3.判らないものが出てきた時は、呼ぶ

仕分け中

【仕分け完了】
仕分け完了


思ったより枚数が多く、家族4人で1時間ほど掛かりました。

子供達には500円づつ払いましたので、時給500円です。( ̄ー+ ̄)

1年も溜めてしまった領収証ですが、突っ込まれるどころか
また呼んでねー と、大喜びでした。

毎年のことですが、来年は計画的に仕分けしたいと思います。
理想は毎月...。


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モンスター大家!?
こんばんは、ともろう です。

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前回のブログに書いて、買い付けを入れた

土地が狭~い1K×4戸

ですが、思わぬ方向に話が行ってしまいました。

私が仲介業者に調査をお願いした結果ですが、

 ・再建築が可能かどうか? → NG
 ・境界杭が見当たらなかったので、問題ないか? → 問題あり
 ・全部屋を見る → ここまで話が行かない


の結果となりました。

この調査結果を、売主さんにした所

 騙されたー!! ヽ(`Д´)ノ

と、なったそうです。

現在の売主さんは、15年前にこの物件を買ったそうですが
買った業者に15年前に売った値段で、買い取るよう要求
するとの事でした。(°▽°;)

それにしても、この売主さん凄いです..。

買った時の契約書も無いらしく、どうも言っていることが、滅茶苦茶です。

話が面倒なことになってきたので、全速力でフェードアウト
したいと思います。

さあー、次を探すぞー!!


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一人物件調査ツアー 調査結果3
こんばんは、ともろう です。

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前回ブログの一人物件調査ツアー 調査結果2の続きです。

 物件3.山形市外 2DKアパート
   業者さん一押し!
   現オーナーさんが、まめな方でほとんどリフォーム済み。
   利回りも高いので、とにかく見てみることなったが、結構遠い..。
   今後も継続して検討。


を見に行く途中で、その日に業者さんから紹介された

 ◆山形市中心部にある、土地が狭~い1K×4戸

を調査に立ち寄りました。

結構交通量が多い幹線道路沿いに建っていて、築15年
の割りには、きれいに見えます。

外観の第一印象は、悪くありません。( ̄ー ̄)

売り物件の割には、全ての部屋にカギが掛かっているばかりか
2階へ行くの階段には、コンパネのような板が打ち付けてあって、
2階は全く見えません。(笑)

1階の窓のガラスが少し割れていて、1部屋はそこから中を見る
ことが出来ました。

これも全然悪くなく、ちょっと手を入れてあげれば、
すぐに貸せそうな感じです。

これは行けると踏んだので、買い付けを入れることにしました。ヾ( ̄∇ ̄)

但し、全部を見ていないので、正式には

 ・全部屋を見る
 ・再建築が可能かどうか?
 ・境界杭が見当たらなかったので、問題ないか?


を調査してから、話を進めることになりました。


次は予定通り、物件3の調査です。

ナビ頼りで向かいましたが、あっさりと物件には着けました。

でも、山形市内からはかなり遠い印象で、着いた頃には
夕方になっていました。

物件の第一印象は、かなり綺麗です。
噂(?)通り、しっかり手入れがされている印象です。

いい物件だとは思うのですが、

 ・良く知らない土地
 ・かなり雪が降る地域
 ・人口減による空室リスク


が、私にとっては、大きなマイナスです。

ウルトラ利回りになれば、もっと積極的になれますが
物件を見た現時点でも、『今後も継続して検討』です。

取りあえず「土地が狭~い1K×4戸」が出てきたので、
こちらの攻め方に注力したいと思います。

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一人物件調査ツアー 調査結果2
こんばんは、ともろう です。

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前回ブログの一人物件調査ツアー 調査結果1の続きです。

約束の時間に、山形市内の不動産業者さんの1軒目に
到着しました。

この業者さんは、売買に強いのですが、今回は物件情報
はありません。

買ってきたおみやげを渡して、最近の

 ・売買物件の動向
 ・融資付けの動向
 ・山形の景気動向


などを、30分程度お話しを聞いて、次は本命不動産に
向かいました。

こちらも時間通りに到着。

おみやげを渡して、早速紹介頂いた物件についての
打合せ結果は、こんな感じです。

 物件1.山形市内 2DKアパート
   来る前に現地調査済み。
   古めかしい印象で、よっぽど値引きがないとパス。

 物件2.山形市内 1Kアパート
   時間が無くなってしまったので、現地調査もパス。
   そもそも値段が高いので、検討もパス。

 物件3.山形市外 2DKアパート
   業者さん一押し!
   現オーナーさんが、まめな方でほとんどリフォーム済み。
   利回りも高いので、とにかく見てみることなったが、結構遠い..。
   今後も継続して検討。


結論としては、山形市外2DKアパートを、現地調査することに
なったのですが、もちろん1人での調査です。(笑)

資料をカバンに詰めていたら「そう言えば、面白い物件があるけど
見る!?」
と、新しい物件資料を出して来ました。( ̄ー+ ̄)

これがあるから、業者への訪問はやめられないですねー。

物件は、山形市中心部にあるのですが、土地が狭~い1K×4戸です。
それも現在全空なので、値段が1Kの区分マンション並みです。

全空の理由は、部屋は普通のようですが、オーナーがワガママで
退去の際、決まって入居者とトラブルが起るため、
誰も仲介しないとの事でした。(笑)

物件3を見に行く途中にあるので、これも現地調査することにしました。

長くなりましたので、続きは次回にしたいと思います。

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一人物件調査ツアー 調査結果1
こんばんは、ともろう です。

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前回ブログの一人物件調査ツアー 準備編の続きです。

1件目の調査は仙台の物件で、場所が幹線道路沿いで良いので
見てみたいと思いました。

売り値は、それほどお買い得ではありません!

でも、お買い得な物件は、ネットなどの表面には滅多に出ないので
価格はある程度目をつぶって、

 ・自分で欲しいエリア
 ・築年が浅い
 ・土地が広い
 ・間取りが広い


など、魅力的な物件の場合、調査もしてみることにしています。

価格については、実際に物件を見てみると、値引きの要素が
ある場合が、結構あります。

調査の結果としては、「再生不可」の判断で、少なくとも
私の力では、無理でした。

1階が倉庫に、2階に1Kが4戸、2戸空室の物件です。

空室を見ましたが、そもそも倉庫の作りの延長線で
2階が作られており、壁も床も非常に薄いんです。

お金を掛けて直しても、それに見合う賃料は取れそうにありません。

早々にあきらめて、山形に向かいました。

2件目は、山形市内の物件で、事前に情報があったので、
物件に直行しました。

この情報を頂いた山形の業者さんは、物件に同行しません。
なぜなら、売買は専門ではないからです。(笑)

なので、自分1人で調査して、その後に会って疑問点や不明点
を聞いた方が、とても効率的です。

私には、非常に合っている調査方法です!

調査結果は、古めかしくて印象が今ひとつでした。
価格も今ひとつなので、これで終了です。

時間が無くなって来たので、3件目の山形市内の物件は
パスすることにしました。

資料を見たときも、「時間があったら見てみよう」
レベルだったので、取りあえずパスです。

4件目は、山形市ではないので、取りあえず話を聞いてから
と思っていたので、時間通りに業者さんに向かいました。

ちょっぴりですが、意外な展開が待っていました。

長くなりましたので、続きは次回にしたいと思います。

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一人物件調査ツアー 準備編
こんばんは、ともろう です。

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今日は、仙台市と山形県の物件調査に行って来ました。

数日前から、気になる物件をピックアップしていたので
それぞれの業者さんに連絡し、タイムスケジュールが
重ならないように、調整が結構大変でした。

今回は4件の物件に絞ったので、事前にキャッシュフローの
シミュレーションをやって「いくらぐらいからが買いなのか」
数字は頭に入れてます。

他県の業者さんは、久々に会う仲介業者さんもいたので
その方達には、おみやげも準備しました。

おみやげは、ほとんど仙台三越で購入してます。

お菓子屋さんの包装にならないように、会計の時に

 包装と袋は、三越でお願いします

と、あえてお願いしています。(笑)

三越は東北には1店舗しかないので、おなじお菓子の
おみやげでも、三越の包装の方が希少価値があります。

内容や味は、同じですが..。(⌒・⌒)ゞ

後は、デジカメのバッテリーを充電して、業者さんごとに
物件の資料をファイリングして、一応準備完了です。

次回は、調査結果について書きたいと思います。

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久々の仙台大家の会オフ会
こんばんは、ともろう です。

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10/1(土)は、久々の『仙台大家の会』のオフ会でした。

今回は、元々所用もあったので、欠席の予定でしたが
諸先輩の方々からの有言のプレッシャーがあって(笑)
所用を切り上げて、出席させてもらいました。

東京から、赤井さんも出席されていて、2次会では
色々とお話を聞けて、話の流れの中で触れた
「事業家としての心得」は、かなり心に響いてしまいました。

赤井さんにとっては、酔っ払らってのいつもの説教
だったのでしょうが、不覚にも

 惚れてまうやろー

と、オヤジながら思ってしまいました。(笑)

1次会、2次会と、今回は色々な方とお話出来たので
ずーっとテンションが高かった気がします。

いつの間にやら入会して丸2年が経ち、新参者のつもりで
いましたが、イベント皆勤賞のため、知った顔の方も
随分増えました。

これまでは、知らない事ばかりでしたので、教えてもらう
ことばかりでしたが、大家なって3年近くになるので、
不動産投資の未経験者の方には、教えられることも
増えてきたように思います。

今も教えられることの方が多いのですが、諸先輩の方々
前説は、頑張って役目を果たしたいと思います。

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