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すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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山形市築古物件 今後の予定
こんばんは、ともろう です。

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山形市内の築古物件ですが、駐車場4台分を借りられる
最終確認も取れたので、12/2(金)に売買契約する
予定で、色々と動き始めました。ヾ( ̄∇ ̄)

概要については「築古の買い付け結果」を見て下さい。

リフォームの追加見積りも、まだ来ていないので
購入&総工事費が確定していませんが、

 ・表面利回り:15%
 ・実質利回り:12%


程度に、なりそうです。

築32年であることや、地方都市としてのリスクを考えると、
少々物足りない数字かも知れません。

でも、山形駅まで1キロほどの場所にあるので、立地の面から考えると、
これまでの物件の中では、一番良いと思います。

物件の価格も、土地の路線価とほぼ同額になりましたので
石渡さん流に言うと、土地値以下です!( ̄ー+ ̄)

今回は、これまで貯めた現金をかき集めて決済するので
ローンは無しです。

初めて、抵当権の無い不動産
法人で取得することになります。

『サラリーマン大家』から『競売大家』と言われるようになり、
ついには『地主大家』になっちゃいましたねー。(笑)

木造:築32年なので、単に融資が引けないだけですが..。(⌒・⌒)ゞ

保有する物件には、
 ・支える物件(短期でCFが出る物件で、売却もあり)
 ・支えられる物件(長期で保有したい優良物件)

の、両方が必要ですので、現時点では後者の候補にする予定です。

10年近く頑張って運営すると、新築も考えられる土地だと思います。

いずれにしても、満室にしないと意味がないので、
 「満室に出来るリフォームを、いかに低予算で出来るか..」
について、じっくり作戦を練りたいと思います!

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山形市築古物件 その後
こんばんは、ともろう です。

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山形市内の物件取得で、買い付けが通った2物件が
並行で動いています。

これまでの立地や利回りと言った、自分のストライクゾーンに加えて
法人で物件を取得することが、今後の最大のミッションです!

その後、築古物件について動きがありました。

概要については、「築古の買い付け結果」を見て下さい。

最大の問題となっていた駐車場ですが、

 借りられる目途がたった!

と、売主さん側の業者さんから、連絡が入ったそうです。

目の前にある駐車場なので、何番と何番程度の情報は欲しい
のですが、今のところそのような情報が聞けていません。

駐車場の賃貸ですから、貸せるか・貸せないか
二者択一で、簡単な気もしますが..。

購入したら、借りるのはこちらなので、貸主さんとの
やりとりは、そろそろこちらで直接やりたいところです。

駐車場の賃貸契約と、物件の売買契約が同時か、
賃貸契約を早くするか、のどちらかじゃないと
どうせ契約は、出来ないので..。

こちらからの確認は、まだ取れていませんが、OKとの
ことなので、準備は進めて行きたいと思います。

早ければ、

 ・来週中に売買契約
 ・12/12の週に決済


の予定です。

その後は、リフォームが待っていて、1月中にはリフォームを終えて、
2、3月で募集し、4月には満室!

4戸ですので、何とか頑張って目標を達成したいと思います!!


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売主からの要求
こんばんは、ともろう です。

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山形市内の法人での融資審査中の物件ですが、なぜか売主が
上から目線で、色々な要求が来ています。

 ・売買契約は今月中
 ・でも、登記移転は2月
 ・そして、2月分も家賃は欲しい
 ・手付金は、売買価格の1割以上
       :


こちらからも、情報提供依頼として

 ・ガス会社との契約内容
 ・ケーブルテレビの契約内容


をお願いしましたが、

 契約書は、ありません!

と、回答が返ってきました。(笑)

おまけに、審査中の銀行から

「希望額の満額は、難しいと思います..」

との連絡が入りました。(°▽°;)

資産評価が思ったよりも、厳しいようです!

これまで何人かが、融資が付かないことは聞いていたので
今回は最初から、頭金を2割積んだのですが、悪い方の
予想額に評価が近いようです。

さらに頭金を増やす手や、銀行を変えてみる手もありますが、
こちらの要望に何も応えない売主と、売買契約を成立させるため
一緒に努力することが、少々面倒になってきました。(ー_ー;)

まあー、努力はこちらが一方的にやっているのですが..。

簡単に言うと、まだまだ売り値が高いので、このような状況に
なってしまいます。

それでも、かなりの利回りを出せると思っているので、
大人しくしていたのですが、私のレベルでは難しく
なってきました。

別に失うものは何も無いので、一晩考えて今後の対応を
決めたいと思います。


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融資審査の結果
こんばんは、ともろう です。

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山形市内の築古物件とは別に、融資が必要な物件ですが
仮審査のOKは、頂きましたー。( ̄∇ ̄*)ゞ

築古の駐車場の件は、進展なしです!

融資が必要なこちらの物件は、法人に対する融資ですので、
結構光が見えてきました。

但し、

 ・融資期間:15年 → 10年
 ・融資額:本社での最終審査次第


と、不確定要素がまだまだあります。

多少の変更はなんとかなりそうですが、大幅な変更は
融資不可と一緒の結論です。

銀行の仮審査が通ったので、売主さんと細かい条件面を
詰め始めましたが、引渡しの時期が2月になるなど、
結構あれこれと注文が多い上、肝心なことは
把握していないようです。

一言で言うといい加減でセコイ方です..。( ̄ェ ̄;)

半分以上空室で、たぶんそう言った性格が原因だと思うのですが
本人は判っていないんだと思います。(笑)

あまりに振り回されると、だんだん気持ちが白けてしまって
関わりを持つのが嫌になってしまう方なので、なんとか
モチベーションを上げて、頑張ってみたいと思います。

まずは、銀行の本審査OKを願いつつ、冷静に物事を
進めて行きたいと思います。


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築古の買い付け結果
こんばんは、ともろう です。

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山形市内の築古物件に、買い付けを入れています。

概要は、

 ・建物:木造2階建て 築32年
 ・土地:約100坪
 ・駐車場:2.5台分
 ・間取り:2DK:5戸、3DK1戸
 ・入居:2DK:2戸のみ入居


です。

売却理由は、ご高齢のため「資産をお金で残したい」ためだそうです。

リフォームにお金が掛かるため、リフォームの箇所を説明して
売価の80%程度で、指値を入れさせてもらいました。

そして買い付けの結果は..

売価の82.5%で、OKとなりましたー!ヾ( ̄∇ ̄)

大満足の結果で、契約の日取りを決めてもらおうと思って
いましたが、確認をお願いしていたことで、大きな問題が
出てきてしまいました。(ー_ー;)

それは、駐車場です!!

概要で判る通り、駐車場が戸数分ありません。
コンマ5は、軽自動車であれば置ける意味です。(笑)

実は、物件の道路を挟んだすぐ前に駐車場があって、
現在も1台は借りています。

今後満室にするため、更に最低3台分駐車場が必要です!

現地調査時は、「たぶん大丈夫..」とのことだったのですが
最終確認をしてもらったところ、「空いていないかも..」
トーンが変わってきたようです。(°▽°;)

いずれの表現も曖昧なので、はっきりした回答を待っている
ところですが、駐車場が確保できないのであれば、この物件は
見送ることになると思います。

糠喜びで終わらないことを、祈るばかりです。


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築古に買い付け
こんばんは、ともろう です。

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山形市内の物件で、高い方の(融資が必要な)物件は、
法人での融資審査中です。

週明けには、結果が出てきそうです。

築古の安い方の(現金で行けそうな)物件も、並行して
検討してましたが、昨日買い付けを入れました。

11年11月11日でしたので、良いことあるかなー
と思って..(⌒・⌒)ゞ

日付はゲン担ぎですが、リフォームの見積りも揃ったので
採算ベースに乗る金額で、指値をしました。

リフォームの内容は、

 1.和式トイレ → 洋式トイレ
 2.和室 → フローリング化&クロス張り替え
 3.お風呂のタイル割れの補修
 4.給湯器の交換
 5.新規で洗濯パン&洗面化粧台


を、4戸分必要です。

その他に、外壁の補修と屋根の修繕が発生します。

6戸中、4戸空いているのですが、上記リフォームをしない
と、今時は客付け出来ないそうです。

結構なリフォームとなりますが、売価が低いのと
ちゃんと直すと、それなりの家賃が取れそうです。

根拠は例によって、山形市内で賃貸の客付けに強い業者さんと
色々と打合せしながら、買い付けを入れています。

打合せでは、賃貸仲介の社長さんの他に、賃貸担当の主任さんにも
わざわざ物件を見てもらって、

 ・貸せそうな賃料相場
 ・絶対リフォームしないとダメな箇所
 ・出来ればリフォームした方が良い箇所


など、現地の相場やニーズを教えてもらいながら、私も意見を
言わせてもらってます。ヾ( ̄∇ ̄)

サラリーマン業での、企画会議のような感じで、

 ・○○よりは、間取りが良いので、X万円はいける。
 ・△△は、ここより遠いのに、□万円で満室にした。
  こっちの方が、やり易い。
 ・駐車場が4台足りないので、オーナー負担でおさえて欲しい


ってな感じです。

お互いの目的は満室しかないので、非常にシンプルで充実した
打合せとなります。

売り値と賃料相場が合わなくて、見送った物件もある中で
今回の物件は、結構良い感じです!

 買い付けが、通ればですが..( ̄ー ̄;

主任さんからも、「この場所のファミリーは欲しいんです!」
と、早くも『管理物件ゲットーー!』のモードに入っているので

 購入→リフォーム終了

となれば、頑張って客付けしてもられると期待しています。

売主さんからの、吉報を待ちたいと思います!!

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築古も検討
こんばんは、ともろう です。

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現在、山形市内の物件について、法人での融資審査を
してもらってます。

結果は、週明けには出そうなので、かなり期待しています!ヾ( ̄∇ ̄)

実は、今回の物件を紹介してもらった直後に、同じく山形市内の
ファミリータイプの築古アパートも、紹介がありました。

結構空室があるので、室内は全部見せてもらいましたが
リフォームしなければならない箇所が、かなりありました。( ̄ェ ̄;)

先日、リフォーム業者さんに全てを見てもらって、一部の見積りは
既に出ていましたが、残りの見積りが明日ぐらいには出てきそうです。

それなりの額にはなってしまうのですが、指値が通れば融資が
必要なさそうな額なので、こちらも面白い物件になりそうです。

リフォームの見積りが想定の範囲だったら、仲介業者さんと
相談の上、買い付けを入れることになると思います。( ̄ー+ ̄)

少ない山形の収益物件情報ながら、商売になりそうな物件情報を
もらえているのは、足を運んで

 ・山形県寒河江市の物件を、全空から満室にした実績
 ・自分の大家スタイル
 ・欲しい物件ターゲット
 ・自己資金額


などを、直接会って熱意と一緒に伝えられているのが
大きいと思っています。

また、忘れてならないのは「面白い大家がいるよ」と、
山形市内の不動産業者さんを、紹介してくれた大家仲間の存在です。

実は、おみやげの効果だったりして..。(笑)

持っている物件や実績から、自然な流れで山形市内の物件取得に
向かっているように思うので、まだまだハードルはありますが、
法人での物件取得を目指して、頑張ってみたいと思います。

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融資面接の結果
こんばんは、ともろう です。

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先日、山形市内の物件について、法人で融資をしてもらうため
面接をしてもらいました。

面接の場所は、不動産業者さんの応接室です。

私はどうせ山形に行くので、場所はどこでも良かったのですが
その不動産業者さんは、いつもここでやってもらっているそうです。

面接内容では、特に変わったものはなく、私はこの3年間の
大家実績を、一生懸命アピールさせてもらいました。ヾ( ̄∇ ̄)

法人、個人の両方で、必要と思われる書類や資料を持って行った
のですが、担当者の方は
「初回でこれだけ資料を持って来られた方は、初めてです。」
と、言ってました。

すかさず

融資をお願いするのですから当然です!
 包み隠さず見て頂いて、ご判断下さい。
 足りない物は、準備します!」


と、『洗練された大家のオーラ』のオーラを、プ~ン
低音ボイスで出しておきました。(笑)

かなりの量の資料になったので、銀行の方はコピーをしに
銀行に戻ることになりました。

その間、場所を変えずに売買の社長さんと色々と打合せが
出来たので、このようなやり方も、なかなか便利です。( ̄ー ̄)

小1時間ほどで、銀行の方が戻って来たので、資料の借用前に
メモった内容と資料を突合せして、面接は終了です。

今後、融資の話が進むと、仙台支店扱いになるそうです。

世間話をしていたら、売買の社長さんも戻って来て

「来週融資の面接予定だった○○さん、来週の出張予定が
 変更になって、今来ちゃった。
 今から銀行に引っ張って行って、面接して!」


との展開になり、銀行の方は急遽お客さんを連れて
帰って行きました。(笑)

何やら凄い展開です。(^◇^;)

1週間ぐらいで結論が出そうなので、期待して結果を
待ちたいと思います。

OKだと、いいなー..。

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突然の融資審査
こんばんは、ともろう です。

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相変わらず、日々購入物件を探索してます。

現時点での購入ターゲットは、

 法人で買える物件

です。

法人は、私の個人での所有物件の資産管理法人でしかないため
月々の売上げが乏しい上、決算もやっと2期目が終わった所です。

少ない現金を元に、法人名義買う作戦を立てて探していました。

たまたま山形の物件で、私では融資を引かないと無理なんですが
面白い物件の紹介を受けたので、
「法人に融資が付くのなら、検討出来るんですけど..」
と、紹介してもらった業者さんに言っていたら..

業者さん:「ともろうさん、金曜日13:30、こっち大丈夫!?
      銀行さんに、相談しましょう!」
ともろう:「えーっ!平日ですかー。
      ... 
      でも、折角段取りしてもらったので、伺います!
      どこに行けばいいですか?」
業者さん:「うちのお店に来て下さい。うちでやります」
ともろう:「えーっ!お店に銀行員さんが来るんですか!?」
業者さん:「そうです。うちはいつもそうですよ。」


私は初めての経験ですが、現在の私個人と法人の状態で
銀行がどのような判断をするのかは、非常に興味があります。

融資が付いたら、いよいよ法人で物件取得が出来るかも
知れません。( ̄ー+ ̄)

私がやっている不動産投資は賃貸事業なので、長期で運営して
利益の出る、息の長いビジネスです。

その中で、事業を拡大して行くには、銀行さんの力が
常に必要になります。

利回り10%程度のRCを買えば、一足飛びに何億も借りる
ことは不可能ではなく、一見事業も急拡大しそうに見えますが
それでは儲からないばかりか、空室が増えてしまうと、
破綻してしまいます。( ̄ー ̄;

買いたい対象としては、

 ・高利回りで
 ・キャッシュフローが出る
 ・いざとなったら、損なく売りたいので、3000万以下


の物件、いわゆる収益(事業)評価の高いものを、銀行の融資を
引きたいのですが、銀行の融資基準で非常に重きを置いているのが

 ・積算(物件)評価

なので、そのバランスが取れているものが、なかなか無い!

と言うか、私には情報が廻ってこないんですよねー..。

今回もバランスが良いとは言えないので、これまでの2棟を
満室にした実績を、銀行がどう評価するのかなあー..。

今回法人で買えたら、また1つ事業としての階段を昇れるので
私にとっては、非常に重要です。

いつものように、『洗練された大家のオーラ』をプ~ンと
出してきたいと思います。

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