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すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
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管理会社からのプレッシャー
こんばんは、ともろう です。

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本当に忙しくて、ぜんぜん更新できませんでした。(⌒・⌒)ゞ
さすが師走です!

山形市内築古アパートのリフォーム用資材も、主だったものを
12/27に集中して配送してもらい、何とか現地の業者さんに
受け取ってもらいました。

 「1/20の完成を、目指します!!」

と、管理会社さんにやる気を見せたら、

 「2階の1室、決まりましたので、必ず仕上げてね~」

と、私とリフォーム会社さんに、連絡が入りました。

大変うれしい話なのですが、部屋を見ないで決めたようです。( ̄△ ̄;)
いいんでしょうか?

リフォーム会社さんも、大工さんを1人増やして
「年明けからスパートを掛ける」とのことなので、
私も、残りの細かい資材を早めに揃えないと、まずそうです。

正月の3日ぐらい、ゆっくりしようと思ったのですが、
そう言う訳には、行かないようです。

まあー、入居が開始出来るまでの期間が、大家の頑張りどころ
なので、年明けは気合を入れ直して、頑張りたいと思います。


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山形築古AP 決済完了
こんばんは、ともろう です。

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法人の決算が重なって、かなり忙しかったのですが
やっと今日、税理士さんに提出出来ましたー。ヾ(=^▽^=)ノ

久々のブログ更新です!

先日、山形市内の築古物件の決済が完了し、名実共に
法人の所有物件になりました。

物件の概要については、「築古の買い付け結果」を見て下さい。

仙台の大家仲間では、物件を取得したことを知っている方も
いたのですが、私がブログに書く前に、大家仲間のJさん
既に自分のブログに書いてました。(笑)

持ち主なので、画像でパンチの効いた物件を、紹介したいと思います。

【外観】
アパートの外観

【トイレ】
トイレ

【お風呂】
お風呂

【洗面所】
洗面所

【和室】
和室

フローリング材

この前運んだフローリング材の6ケース分です。
この他に20ケースを運びました。<(; ̄ ・ ̄)=3

管理会社さんのリクエストで、白系のものにしています。


結構、年代物でしょー。
プロの不動産屋は、手間が掛かって面倒なので
この手の物件は、まず買いません。

これから1月末まで、4戸のリフォームを完了させないと
いけません!

またまた資材調達に、奔走したいと思います!!


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サラリーマンならでは..
こんばんは、ともろう です。

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昨日、山形市内の築古物件の打合せ&フローリング材の運搬
に行ってきました。

物件の概要については、「築古の買い付け結果」を見て下さい。

本来は、今日休みをもらって行く予定でしたが、
昨日予定のサラリーマン業の打合せが急遽中止になり、
今日に順延となりました。(°▽°;)

上司から「明日の休暇は、変更出来ないか?」とのことだったので
取りあえず、OKを出しました。

もう年収は、大家業の方が多いのですが、本業はサラリーマン
ですので、けじめは付けないと..。

打合せ予定だった山形市内の業者さん2社に、明日の打合せの
日程変更の連絡をし、次の予定を確認したら、どちらも
「今日だったら、いいんですが..」との返答でした。

ふ~ん..

現在時間は、9:30です。

 ともろう:「明日休暇の替わりに、今日これから休んでいいですか?」

 上司:「んーー、16:00からの打合せには出て欲しい..。」

 ともろう:「それまで戻るので、外出ってことで、いいですか?」

 上司:「それなら、OK」


って、ことで交渉成立です!

明日の予定を、これから6時間で片付けないといけません!(^◇^;)

予定の作業は、

 1.宮城県仙台市のホームセンターで、フローリング材
   20ケースを引き取る

 2.フローリング材を、山形市内の購入した物件に搬入

 3.ガス業者とリフォーム業者と一緒に、リフォーム内容
   を打合せ


で、これを終わらせて、16:00までに会社に戻る約束です。

車で出勤しているので、車を使うことは可能でした。

 10:00 仙台市青葉区の職場を出て、泉区のホームセンターへ
       高速を使って移動。

 10:50 泉区のホームセンターへ到着。

 11:30 取り置きしてもらっていたフローリング材20ケース
       を車に積み込み。
       ついでに軍手も購入。

 11:50 コンビニでおにぎりと飲み物を購入し、再び高速へ
       乗って山形へ。

 12:50 山形市内の物件駐車場へ到着。

 12:55 リフォーム業者さんも来ていたので、一緒に
       フローリング材20ケースを積み下ろし。

 13:00 ガス業者が到着したため、一旦積み下ろしを
       止め、それぞれを紹介し名刺交換。

       物件の空き部屋を、それぞれ見ながら、リフォーム
       希望内容を説明し、どちらがどこまでやるかを
       刷り合わせ。

 14:00 打合せ終了。
       後日、それぞれから見積りを、もらうことに..。
       (私がガス業者と打合せしている間、残りのフローリング材
        を、リフォーム業者さんが搬入)

 14:10 管理会社に、打合せの内容を連絡。

 14:20 またまた高速へ乗って、仙台へ。

 15:30 仙台市内の駐車場へ到着。

 15:40 会社へ到着。


その後は、18:00まで会議でした。<(; ̄ ・ ̄)=3

今週のうちにガス業者とリフォーム業者を、どうしても引き合わせ
たかったので、取りあえず結果オーライです。

後は、直接やり取りしてもらって、電話で調整出来ると思います。

その夜、リフォーム業者さんからは、

「ミニバンに、フロア材を20ケースも入れて運んで来る人を
 初めて見ました。(笑)
 こっちも、頑張りたいと思います。」


と、電話を貰いました。

一生懸命さは、認めてもらえたみたいです。ヾ( ̄∇ ̄)

毎度のことですが、お金のないサラリーマン大家なので
行動力が最大の武器です!

素人は素人なりに、取りあえず駈けずり回りたいと思います。


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リフォーム内容決まる
こんばんは、ともろう です。

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山形市内の築古物件ですが、リフォームが慌しくなってきました。

物件の概要については、「築古の買い付け結果」を見て下さい。

管理会社さんからは、2月からの募集開始を厳命されたため
この年の瀬に、期限の問題もありますが、同じく重要なのは
コストですよねー..。

12/4(日)にリフォーム会社と最終打合せの結果

 1.和式トイレ → 洋式トイレ
 2.和室2室 → フローリング化&一部クロス張り替え
 3.お風呂のタイル割れの補修
 4.給湯器の交換
 5.新規で洗濯パン&洗面化粧台
 6.1戸のみキッチン入れ替え
 7.洗面所のCF張替え
 8.シューズボックス新規設置
 9.ワイヤレスの呼び鈴
 10.火災報知機 1戸×3個


を、4戸分必要となりました。

天井や柱などの木部を塗ったり、クロスも全面張り替えが
必要かな~と、思っていましたが、管理会社さんから

 やっても入居率は変わらない!

と、断言されましたので、今回はやめました。(^◇^;)

資材については、クロスを除いて(笑)、全て施主支給で
やることになりましたので、資材調達に奔走しています。

日曜日も、ホームセンターでB品のフローリング材を
2部屋分買って、リフォーム会社に見てもらいました。

問題ないとのことだったので、その場でホームセンターに
連絡し、残りの6部屋分の取り置きをお願いしました。

1ケースで、2畳(1坪)分です。

なので、1部屋6畳あるので、全部で18ケースは最低必要
となります。

B品なので、つなぎ目がぴったり合わない場合や部屋の端っこに
隙間が出来るかも知れないので、2ケース多く注文してすることに
したので、追加購入は20ケースです。

リフォーム会社は、A品で坪:9500円×24坪=228000円
の見積りでしたが、

私は、B品で坪:3480円×26坪=90480円での購入です!

差額は、137520円 となりました。( ̄ー+ ̄)

小さなリフォーム会社は、安い資材を買うのに過大なマンパワー
は掛けられませんし、ホームセンターからも、まとまった物
は購入しません。

ほとんどのホームセンターは、掛売りしませんから..。

なので、ネットでもホームセンターでも自由に買え、資材調達
に時間の掛けられる大家の方が、安く調達することが可能です!

安いものを見つけると、かなり嬉しいのですが、結構時間を
取られでしまいます。

いや~、本当に忙しくなりそうです..。


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山形市築古物件 契約完了
こんばんは、ともろう です。

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山形市内の築古物件ですが、本日売買契約
完了しました。ヾ( ̄∇ ̄)

概要については、「築古の買い付け結果」を見て下さい。

12/13(火)が、決済日の予定です。

当然の事ですが、事前に『重要事項説明書』『売買契約書』
確認をしていたので、契約時の読み合わせは、ちょっと長い時間でした。

考えてみると、前回取得時は競売だったので、司法書士さんの登記
のみだったので、2年半振りの売買契約と言うことになります。

相手方は、人の良さそうなおじいさんとお父さんような感じの方で
何度も感謝の言葉を頂きました。

最初の値付けの問題もありますが、2割近い指値を受けてもらい
こちらこそ感謝です!

何とか満室にして、恩返しさせて頂きたいと思います!!

今後はリフォームのコストと、効果のバランスを考えないと
いけません。

前回の寒河江市の競売物件は、予算総額を決めたのみで
予算の振り分けやデザイン、業者さんとの交渉も全て
コンサルのKさんにお任せしました。

今回は小規模な物件で、Kさんにお任せする程でもないので
自分と地元業者さんで、全てを決めないといけません。(^◇^;)

初めての

 ・法人物件
 ・抵当権の無い物件
 ・山形市内の物件


の取得となりますので、頑張りたいと思います!!

でも、なぜいつも真冬に山形...(笑)


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