すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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山形物件見学会
こんばんは、ともろう です。

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明日、FP大家さんが山形に来るとのことでしたので
急遽、山形物件見学会を行うことになりました。

メンバーは、FP大家さんと身内の方、山形のたん太さんと私の4人です。

FP大家さんは、身内の方が収益物件を購入されるので
その決済で、山形へ来ているそうです。

今回の見学予定は、

 ・山形市 FP大家さんアパート見学
 ・山形市 山形のたん太さんアパート見学
 ・山形市 FP大家さん決済予定のアパート見学

   昼食&山形不動産事業 情報交換

 ・山形市 ともろう築古アパート見学
 ・山形市 ともろう融資審査中物件見学
 ・寒河江市 ともろう競売再生アパート見学


と、結構盛り沢山です。

数日後決済する物件は、まだしも、私の融資審査中で取得出来るか
判らない物件まで、たん太さんのリクエストで見学予定です。(笑)

本当にどうなるか判らない物件なので、逆に忌憚のないご意見を
頂きたいと思います。

幻の物件とならないよう、融資を頑張らねば..。(^◇^;)

皆さんブログも書いているので、そのうち率直な感想が
ブログに書かれると思うので、楽しみにしましょう!

しばらく、物件見学会をしていなかったのですが、オーナーさんが
色々説明しながら、物件案内をしてくれるので、かなり面白いです。

自分の投資スタイルや、その他の物件とのバランスなど
その方の考え方や事業スタイルが、物件には表れているので
単に物件単独のことだけでなく、不動産事業全体として
非常に勉強になることが、多いと思います。

昼は「山形そば」でも食べながら、不動産談義を
楽しみたいと思います!


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

偶然の銀行面接
こんばんは、ともろう です。

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山形市内で、買い付けを入れている物件の融資ですが、
そのうちの1行さんから、審査資料が足りないとの連絡が
仲介業者さんを通じてありました。

前にも何回か、同じような連絡があった気がします。

そんなことで審査が進まないのは、勿体無い話だし
ちまちまメールに添付して、資料を送るのも大変だと
思ったので、

「今日会社が終わったら、資料一式そちらに持って行きます!」

との話にしてました。

ちょっぴり早い5時に会社をあがることが出来たので、
「6時ぐらいに、山形に着けそうです」との連絡を入れたら

「だったら、銀行へ直接持って行って..。
 担当者が会いたいって..。」


との展開になり、期せずして6時から銀行面接となりました。

初めて担当の次長さんとお会いしたら、今日の午前中に連絡で
まさか今日中に、本人が仙台から資料を持ってやって来るとは
思っていなかったらしく、びっくりしてました。

つかみは、OKのようです。

資料一式をお渡しし、今回の物件に対する事業計画や
これまでの物件に関する取得の経緯などを、小1時間ほど話しました。

次長さんからは
「不動産会社さんから、聞いていた通りの方ですね」
と、微妙なコメントがありました。

どんな通りなんだろう..。

「この物件、うまくいったら化けますねー」
と銀行マンらしからぬ発言をしていたので、
商売が判る方のようです。

取りあえず頑張ってもらえるようなので、
期待全開で、待ってみたいと思います。



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融資審査状況
こんばんは、ともろう です。

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山形市内で、買い付けを入れている物件の融資ですが、
仲介の不動産業者が依頼した、2行が並行して審査をしています。

審査も詰めの状況になってきているようで、足りない資料の催促と、
事業計画への質問攻めにあっているようです。

やはり5千万を超える融資額と、戸数が多い上に
空室も多いので、

 サラリーマン大家に出来るのか..

が、最大のポイントになっています。

自分で持ち込んだ1行目の銀行に断られた後、事業計画を修正して
サラリーマン大家でも出来ることの説明を、丁寧にしたつもりです。

 ◆リフォームの力
 ◆物件管理・客付けの力
 ◆営繕・トラブル対応の力


それぞれ、これまで力を貸して頂いたプロの業者さんの社名を
出して、『このトライアングルでやりまっせ!』とアピールしました。

空室が多いので、「客付け」を最重視している銀行からは、
売買の仲介業者(客付けの不動産会社)が銀行に呼ばれて

 どうやって満室にするの!?

と、聞かれたそうです。

仲介業者さんは、

 ・これまでの客付け実績
 ・この物件の立地
 ・この物件に対するニーズ


などを説明して、「絶対に満室にする!」
と、宣言してきたとの事です。(^◇^;)

男前です。(笑)

本当に取得出来たら、自分史上、最大にして、最高額での
取得物件となるため、周りの業者さんも気合入りまくりです。

皆さん全力で当たってもらってますので、これで融資が
付かなかったら、全て私の責任です。( ̄ェ ̄;)

5億円も外れたことだし、運はまだ残っているはずです。(笑)

諦めずに、神様にお祈りしたいと思います。


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自分らしく..
こんばんは、ともろう です。

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山形市内で、買い付けを入れている物件の打合せのため
2週間振りに、現地に行ってきました。

2週間ぶりの山形は、すっかり雪が消えていて、
日陰や雪かきで雪を積んだ場所に、雪があるぐらいでした。

不動産業者さんの事務所は、客付けのピークで場所がないので
近くのファミレスで、融資担当の方と1時間ほど打合せをしました。

経過としては、山形としては事業規模が大きいため、経験則上
地元地銀では難しそうとの見解でした。

それでも来週の水曜日ぐらいには、結論が出てくるとのこと。

「いよいよ転進の時が来たかな..」と、地元業者さんの店長さん
に電話をしたところ、すぐ店に顔を出すように言われました。

開口一番

「ともろうさん、らしくもない..」

と言われ、

「結論が出ていないのに、諦めるな!」

と、発破を掛けられました。(^◇^;)

確かに、自分らしくありません。

銀行の言い分や、融資に明るい方の意見は、非常に論理的で
最もなのですが、その通りだとすると私は3年で30戸
の大家には、なっているはずないんですよねー..。

結局自分には、

 ・豊富な運動量
 ・諦めの悪さ


しか、取り柄がないんです。

闘いの最中に、ファイティングポーズを降ろすなど
全く自分らしくありません。

更には、買うために支援してくれている人達に、失礼な話です。

もちろん皆さん利害関係があって、やっているのですが
ちょっとの障害で諦めるような事業主では、今後関わるのが
嫌になってしまいます。

気を取り直して、山形からの帰りに、改めて物件を見てきました。

今はダメな物件ですが、やっぱり良い物件です!
綺麗にして、活気のある物件にしてあげたいと、改めて思いました。

棟数が増えるごとに、融資のハードルも上がっていくのですが
結果は後から付いてくるので、これまで通り、前のめりで
チャレンジして行きたいと思います。



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融資難航
こんばんは、ともろう です。

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先日、山形市内で買い付けを入れた物件ですが、思いのほか
融資が難航しています。

積算評価があれば、結構簡単な印象でしたが、知り合いの方からも

「積算以下の借入でも、融資が通らないものはゴロゴロあるよ..」

との、ご指導を頂きました。

現在、持って行けそうな最後の銀行での融資中なので、ここがダメ
なら、素直に撤退したいと思います。

改めて

 ・属性
 ・物件
 ・事業性


これらのマッチングやバランスで、融資が出る or 出ない
が、決まるんだなーと痛感しています。

サラリーマンの私に合うと判断される物件と、専業大家さん
に合う物件は違いますし、1棟目だったら良くても、3棟目
ではダメな場合もあります。

まあー、利回りそこそこの満室物件を買うのであれば、
こんなに苦労しないんですけど..。

利回りも高いが空室率も高く、大規模リフォームが必要なものは
普通に考えると、プロの業者が買う物件です。

サラリーマンが買うには、リスクが多すぎるんでしょうねー。

ダメならダメで、早めに結論を出して、次に進みたいと思います。



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1行目の融資審査結果
こんばんは、ともろう です。

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先日、山形市内で買い付けを入れた物件ですが、融資をお願いした
銀行から、審査結果の連絡がありました。

結果は、NGでした..。(^◇^;)

色々と要因はあると思っていますが、一番の反省点は
事業計画を作成しなかったことです。

購入価格が、積算評価の半分だったため、勝手に
絶対大丈夫!!と有頂天になってしまいました。(⌒・⌒)ゞ

これまでは、積算評価が出ないものばかりで断られていましたので、
初めての経験で、舞い上がってしまったんですねー。

もちろん事業計画は全く無い訳ではなく、頭の中にはあるのですが
文書にしないと、伝わる訳がありませんね。

数日前から作成して、何とか形になったので、今後持って行く
銀行には、きちんと説明して提出したいと思います。

調子に乗ると、あまり良い結果にはなりませんねー。

残された銀行も期間も、あまりありませんが、真摯に反省して
残りのチャンスに、チャレンジしたいと思います。



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震災から1年
こんばんは、ともろう です。

あの大震災から、1年が経ちました。

正直、あっと言う間の1年でしたが、色々な報道特別番組
を見ていると、まざまざと「あの日」の記憶が蘇ります。

震災の直後から、ラジオ以外の情報がなくなってしまい
電気や物資の無い生活をしばらくしましたが、
悪い夢を見ていたようで、現実感があまりありませんでした。

電気が復旧して、テレビで映像を見られるようになってから
事の重大さと、被害の深刻さが判って愕然とした反面、
当時は、ガソリンと水を確保することに頭が一杯だった
ことを思い出しました。

震災では、大家として

 住居を提供する事の重要さ

を、思い知らされました。

一層、良い住居を提供したい気持ちが、強くなりました。

古くて、手入れをせず、入居させられない建物があるのは
誰にとっても、良いことではないと思います。

国や自治体が出来ることも、沢山ありますが
大家が出来ることや、その方が早いことも中にはあります。

仙台でやれるのが一番良いのですが、現在の私の資力では
難しい面も多いため、近県の山形市で現在は物件を増やしています。

震災後に、ファミリータイプを3棟で26戸、現在もう20戸程度
増やせるように、頑張っています。

私の物件は、購入時は住めない状況のものを、大規模リフォームをして
生活に必要な部分は、新品に取り替えたり、新たに設備を追加したり
しています。

賃料も平均以下に設定しているので、早く満室になっています。

サラリーマン大家がやるには、事業規模が大きかったり、
リスクが高いとの見方もあると思いますが、今でも有事は
続いていて、平事ではないと思っています。

そう思って「早くやらないと..」と考える者が、
単純にやればいいと思っているのですが..。

賃料を安くするのは、安く買って、リフォームも安くしないといけない
のですが、実は結構大変なのです。(笑)

今時、安く買って、普通にリフォームして、高く貸すのは、結構簡単な
ことなのですが..。

それが私の数少ない不動産スキルなので、これからも労を惜しまず
頑張りたいと思います。

震災から2年目、今年も

 安くて、住み易い住居

を提供するために、全力疾走したいと思います。



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

確定申告終了
こんばんは、ともろう です。

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平成23年の確定申告ですが、税理士の先生から電子申告
をしてもらって、無事終了しました。

昨年は、山形県寒河江市のアパートの取得と、大規模な
リフォームをしたため、会計面では色々と面倒なことが
あって、結構時間が掛かりました。

減価償却では、私の償却期間に対する認識が違っており
税理士の先生から丁寧に教えてもらって、その通りの
会計処理となりました。

申告したてホヤホヤの申告書を、融資審査中の銀行にも
持って行ったので、取りあえず不足のものはないはずです。

後は吉報を待つだけですが、今回はこれまでで最高の
融資額となるため、かなり厳しい情勢です。

回答が、週明けまでずれ込みそうなので、色々とリフォームの
構想を考えながら、待ちたいと思います。

いつもそうなのですが、待つのは長いなあー..。



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買い付け物件の概要
こんばんは、ともろう です。

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先日買い付けを入れた物件ですが、

 ・山形市内
 ・築古
 ・入居率40%ちょっと


です。

まだまだ予断を許さないので、これ以上は書けません。

もうちょっとしたら、もっと詳しく書きたいと思います。


でも、やっぱり築古&低入居率

そんな物件が好きな訳ではないのですが、事業性が高いもので
自分に回って来るのが、そんな物件なんだと思います。

今回は、久々の銀行融資になります。

積算評価は問題ないのですが、問題なのは

 ・空室率
 ・大規模リフォームが必要


そして最大のネックが

 ・サラリーマン大家としての大義

だそうです。


サラリーマンが、なぜ4棟目が必要なのか!?




一番厳しいところを、突かれてしまいました。( ̄ー ̄;

1週間後に結果が出そうですが、どうなんだろう..。

毎回そうなのですが、融資を断られると、自分自身を否定
されたようで、かなりヘコミます。

かなり困ってしまったのですが、一生懸命知恵を絞って
ヘコマないように、頑張ってみたいと思います。



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買い付け入れました
こんばんは、ともろう です。

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唐突ですが、今日、買い付けを入れ来ました。ヾ( ̄∇ ̄)

先日のブログで

 「次はハワイだ!」
 「仙台も調査したけど、やっぱり山形!?」


と、迷走していましたが、結局山形の物件に入れてしまいました。(⌒・⌒)ゞ

前日には物件概要を見ていて、大規模なリフォームが必要なことは
判っていたので、大まかな事業計画案は作成していました。

今日の朝一番に、リフォーム業者さんと待ち合わせをして
リフォームのポイントを話しつつ、大体の概算を聞かせてもらいました。

自分の事業計画案に、何とか収まりそうだったのですが
想定よりキャッシュフローが出ません!

午後になって、私側の不動産業者さんと買値の打合せをして
売側の業者さんと2、3回電話でやり取りをしてもらいましたが
思ったように売り値が下がりませんでした。

知り合いの大家さんから、

 「他の業者が、一斉に動き始めたようですよ..」

との情報も頂いたので、買い付けを入れることにしました。

今朝から内見が始まったので、内見も一番なら、買い付けも一番です!

何とか一番手になったので、これから忙しくなりそうです。

事業計画をブラッシュアップして、銀行さんを回りたいと
思います。


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