こんばんは、ともろう　です。

人気ブログランキング　応援クリックお願いします！

明日４／２９に、ハワイに向けて出発します！

今回は、家族４人と私のお袋が一緒です。

家族の目的はバカンスですが、私は初日別行動で
コンドミニアムを見学します。ヾ(￣∇￣)

見学予定は、

　・Marine Surf Waikiki
　・Aloha Lani
　・FairwayVilla
　・Waikiki Marina Condominium
　・Seaside Towers
　・La Casa

を、リクエストしていますが、どこまで見られるか．．。

一応、エージェントさんに１０：００～夕方まで時間を
お任せしたので何が見られるか、楽しみです。

エージェントさんには、

　・融資が前提になること
　・バケーションレンタル出来ること
　・自己資金の額

などをお伝えして、リストアップしてもらいました。

自己資金額からの融資の上限があるので、
購入出来る価格帯が決まってしまいますので、
必然的に対象となる物件も、絞られてしまいます。

ハワイに行ってまで不動産見学なので、家族からは

　もはや病気だ．．

と、呆れられています．．。

この「しつこさ」もとい「熱意」が、私の長所（？）
だと言うことを、分かってないんだなー．．。(⌒・⌒)ゞ

エージェントさんには、ガンガンモチベーションを
掛けられると思いますが、今回は下見のつもりです。

と言うか、山形築古ＲＣのリフォームに幾ら掛かるか
判らないので、資金計画が立たないんですが．．。（＾◇＾；）

まあー、ハワイの雰囲気に浸りながら、物件巡りを楽しんで
きたいと思います。



人気ブログランキングへ



FC2 Blog Ranking

不動産投資の健美家

こんばんは、ともろう　です。

人気ブログランキング　応援クリックお願いします！

今日は、山形築古ＲＣの売買契約に行ってきました！

多少の時間遅れはありましたが、ほぼ予定通りで
自宅に着いたのは、２０：００を過ぎてましたので
正直言って、疲れました。<(;￣ ･￣)=3

何とか、売買契約完了です！ヾ(￣∇￣)

空室率が６０％弱の物件な上、現状では貸せないレベル
の部屋ばかりですので、これから仕事が山積です。

でも、今朝から

　◆リフォーム会社からは、連休中に現地調査を行うので
　　売主に了解を取ってくれ
　◆管理予定の会社からは、滞納者がいることが判明したので
　　現管理会社と連携して、督促＆内容証明の準備に入ります
　　　　　　　　　　　　　：

などと、色々と連絡が入り、ただの売買物件だったものから、
収益物件へ向けての動き出しが、始まりました。

やはりプロの方達にとって、売買契約の意味は違いますねー。

　不動産投資は、スキルの差で稼ぐ！

と言われていますが、他の方が不動産スキル不足で稼げなかったために
安値で販売された物件を、それより高い不動産スキルで安定した
満室状態に持っていければ、大きな利益を生み出すことになります。

なので、うまく行けば、今回の物件の表面利回りも、
２０％前後になります。

土地、建物を合わせた固定資産評価額も、売買価格の２．７倍
程度になるので、ちゃんとやれば出口でも利益が出そうです。

でも、今はボロボロ．．。

お宝物件の誕生に向けて、チームともろう
一丸となって、頑張りたいと思います！



人気ブログランキングへ



FC2 Blog Ranking

不動産投資の健美家

こんばんは、ともろう　です。

人気ブログランキング　応援クリックお願いします！

明日は、山形築古ＲＣの売買契約に行ってきます！

よって、またまたサラリーマン業は、お休みです。<(_ _)>

平日に動けるのは貴重なので、例によってタイトなスケジュールです。

　　９：００　仙台で、銀行から支払う手付金を引き落とす
　　９：２０　一緒にワイハーに行くお袋を、お袋のメインバンクに
　　　　　　　連れて行く
　　９：５０　お袋を、我が家に送って行く
　１０：００　山形へ出発
　１１：００　山形の融資を受ける銀行で、本申込み＆色々手続き
　１２：２０　手続き終了
　１２：４０　ファミレスへ移動し、リフォーム業者さんと
　　　　　　　ランチミーティング
　１３：５０　買側業者さんの店舗へ移動
　１４：００　買側業者さんと最終打合せしながら、
　　　　　　　売側業者さんの店舗へ移動
　１４：３０　売買契約開始
　１６：３０　売買契約終了予定（結構、調整事項あります）
　１７：００　物件で、ガス屋さんと待合せ
　　　　　　　リフォーム内容について打合せ
　１８：００　仙台へ向け出発
　１９：００　帰宅

融資先銀行、リフォーム業者さん、売買契約、ガス屋さんと
大事な打合せが目白押しで、どれも気が抜けません！

帰宅すると、ワイハーでのスケジュールを組まないと
いけないので、夜中までハードっすねー．．。＼（ ＠ｏ＠；）／

ワイハーに、ゆっくり行ってくるはずだったんですが
何で、こんなスケジュールなんだろう．．。





















やっぱ、そこに物件があるから．．

って、ことなんでしょう！(￣ー+￣)

働かざるもの、食うべからず！

頑張って、働きたいと思います！



人気ブログランキングへ



FC2 Blog Ranking

不動産投資の健美家

こんばんは、ともろう　です。

人気ブログランキング　応援クリックお願いします！

今年の２月に「仙台→山形　その次は．．」は、

　ワイハーを、攻めます！

と、宣言したので、ＧＷはワイハーに行ってきます！

色々準備しないと．．と、思っていましたが、山形築古ＲＣの
売買契約も今週末に控えていたり、リフォームの見積調整やら
何やらで、ほとんど準備していません．．。（＾◇＾；）

私は、コンドミニアムを何戸か見ようと思っていますので
ちょっと家族とは、別行動になりそうです。

現地の不動産売買のエージェントさんと、メールでやり取り
していますが、「見学する物件は、渡航の３日前ぐらいに、
教えて下さい」と、ゆる～い約束になっているので、
これから頑張らないと、いけないです。

今回は現地調査が主目的なので、即購入とならないのですし
融資でしか買えない私の場合、買える物件も限られるので
そのあたりを、肌で感じてきたいと思っています。

円高のうちに、買えるとうれしいのですが、山形築古ＲＣ
のリフォームで、かなりお金が掛かりそうなので、頭金が
なくなってしまいそうです。(￣ー￣；

まあー折角のバカンスなので、不動産の勉強もしつつ
楽しんできたいと思います。



人気ブログランキングへ



FC2 Blog Ranking

不動産投資の健美家

こんばんは、ともろう　です。

人気ブログランキング　応援クリックお願いします！

本日は、サラリーマン業をお休みして、山形で打合せ三昧
を、して来ました。(⌒・⌒)ゞ

まず、午前中は銀行さんと融資内諾後、初の打合せです。

融資条件は、

　・期間：１５年
　・利率：変動　１．８％
　・支払：６ヶ月据え置き

後は、いろいろやり取りした結果、

　・火災保険：全期前納→当初５年分で、その後更新
　・借入額：借入希望額の８２％→８６．５％へアップ！！

と、なりました。

イニシャルコストがちょっと減って、借入額がちょっと増えるのは
カツカツ大家には、かなり嬉しい結果です！ヾ(=^▽^=)ノ


午後からは、物件に移動してリフォームの打合せです。

物件は、こんな感じです。



４階建てが２ＬＤＫで、３階建てが２ＤＫの間取りになります。

不動産会社社長 兼 １級建築士のＫさんと、空室全部を見ましたが
「掛かるね～」の連発でした．．。

最大のテーマは、結露対策。

ＲＣで古いため、壁に断熱材が入っていません。

そのため、特に外壁の多い角部屋が結露するので、クロスが
剥がれていたり、カビが発生していたりします。(●≧∇≦)

結露を防ぐためには、外気との温度差を少なくするため、
内壁を作って間に断熱材を入れて、外気との温度差を
段階的に少なくすると、理屈上は結露しなくなるそうです。

　やってやるさー

と意気込みは、十分です！(◎｀ε´◎)

Ｋさん、お金はないのですが、後はよろしくお願いします。<(_ _)>



人気ブログランキングへ



FC2 Blog Ranking

不動産投資の健美家

こんばんは、ともろう　です。

人気ブログランキング　応援クリックお願いします！

山形市内で、買い付けを入れている物件の融資ですが、
３行にお願いして、２敗１分の結果となりました。

１分は、内諾は出たのですが融資依頼額の８割ちょっと
だったので、１勝とは、いかない意味です。

売買価格以上の融資額ではありますが、リフォーム費用が
計画の１／４しか出ないことになります。

融資が付かない可能性が高かったので、物件概要を
書いていませんでしたが、こんな感じです。

　◆山形市内
　◆築３５年　ＲＣ２棟
　◆２ＬＤＫ：１２戸、２ＤＫ：９戸、テナント：５戸
　◆入居率：約４３％

融資が出なかった２行の理由は、共に

　サラリーマンが買う物件じゃない．．

ごもっともな、意見です。(￣ー￣；

ですが、私を信用してくれた銀行さんもいる訳なので、
事業計画を大幅に変更して、頑張らばらないといけません！

このところ困りに困っていたので、いよいよ
不動産会社社長 兼 １級建築士のＫさんに、お願いしたら
「仕方ない．．」とのことで、明日現地で打合せになりました。

当然ですが、サラリーマン業はお休みです。<(_ _)>

明日は現地で、がっつりリフォームの

　・方向性
　・範囲
　・予算

などについて、アイディアを出し合いたいと思います。

と言っても、Ｋさん９割、ともろう１割ですが．．。(⌒・⌒)ゞ

今回は、予算に少し余裕があると思っていたのですが
毎度お決まりの、カツカツ予算です。

私のカツカツは、『目標利回りに対して』ではなく、
本当にお金が無い！の意味です。（笑）

また、足で予算圧縮に頑張りたいと思います。



人気ブログランキングへ



FC2 Blog Ranking

不動産投資の健美家

こんばんは、ともろう　です。

人気ブログランキング　応援クリックお願いします！

前回、リスク度合いについて書いてみましたが、
今日はその続きです。

大家業での、主なリスクの内容としては、

　・空室が埋まらない
　・退去が続出する
　・リフォームの品質が悪い
　・リフォームの工期が遅れる
　・リフォームの予算がオーバーする
　　　　　　　：

などが、あります。

どれも融資を引いて購入した場合は、

　・収入が増えない
　・支出が増える

など、最初はキャッシュフローを圧迫していって、最後は
返済出来ない状態までくると、最悪の結果になってしまいます。(°▽°；)


でも、冷静にリスク内容を見てみると、プロの不動産スキルで
解消出来るものばかりだと思いません！？

私のリスクを下げる、最良の方法は

　確かなプロを味方にすること

だと、思っています。

逆の見方をすると、サラリーマン大家の私ではどのリスク内容も
まともに解決するのは、難しいと思います。

物件を探す上でも、不動産事業を運営していく上でも
うまくいかない人は、

　不動産業者さんで、味方になってくれる人はいますか？

物件を探すことも重要ですが、それ以上にプロの味方
を探すことが、成功への近道だと思います。


人気ブログランキングへ



FC2 Blog Ranking

不動産投資の健美家

こんばんは、ともろう　です。

人気ブログランキング　応援クリックお願いします！

不動産を購入する時に、リスクあるよねー
と、良く話題になります。

言葉の定義の厳密性は置いといて、私の普段使いのイメージは
損失を出す可能性って感じです。

大家業でのリスク度合いとしては、高い順に

　ａ．とぶリスク（破産）
　ｂ．赤字になるリスク（手出しが発生）
　ｃ．プラス・マイナス０のリスク（儲からない）
　ｄ．期待利回りをかなり下回るリスク（あまり儲からない）
　ｅ．期待利回りに、ならないリスク

てな感じでしょうか。

大雑把に言うと、これをどこまで許容するかによって、
事業（投資）スタイルが違ってくるように思います。

私は最近＆現在進行形で、空室率の高い物件を購入していますが
もちろんａ、ｂ、ｃ、ｄの物件は除外しているつもりです。

他の方からは、そうは見えないと思いますが．．。(￣∇￣*)ゞ

誰が見てもリスクの無い物件（儲かる物件）は、プロの業者や
お金持ちの方が現金で買っちゃたりするので、そんな物件ばかり
を探していると、物件は全く買えないように思います．．。（笑）

なので、ある程度のリスクを許容しないと、私は物件を
買えないと思っています。

次回は、私の許容の仕方や基準について、書いてみたいと思います。


人気ブログランキングへ



FC2 Blog Ranking

不動産投資の健美家

こんばんは、ともろう　です。

人気ブログランキング　応援クリックお願いします！

先週末、ＦＰ大家さんと身内の方、山形のたん太さんと私の４人
で、山形物件見学会を行いました。

それぞれのブログでも、感想を書かれているので
見てもらえると、面白いと思います。

実際見学した内容は、

　・山形市　ともろう築古アパート見学
　・山形市　ＦＰ大家さんアパート見学
　・山形市　山形のたん太さんアパート見学
　・山形市　ＦＰ大家さんの身内の方の決済予定のアパート見学

　　　昼食＆山形不動産事業　情報交換

　・寒河江市　ともろう競売再生アパート見学
　・山形市　ともろう融資審査中物件見学

の順と、なりました。

私の車１台で回りましたので、車中でも色々と話が出来ました。

でも本当に、事業スタイルが違うので、面白いですねー。

地元在住だけあって、土地値相場や賃貸相場、地元企業の動向
などを考慮して、極力リスクを回避して、手堅いたん太さん。

不動産の知識が豊富でリフォームセンスに優れ、入居率が高い
物件を、巧みな交渉術で指値で購入していく、ＦＰ大家さん。

そして、高い空室率＆築古に果敢に挑戦して、周りから
勇者と呼ばれる、ともろう。

性格が出てますねー．．。(￣ー￣；

不動産事業のゴールも違えば、手法も違う訳で、どれが正解か
ではなく、どれも正解ですね。

次回も物件見学会をしたいと思うので、その時にそれぞれが
良い物件を増やしていれば、最高です！

一番ダメそうなのが私なので、皆さんについて行けるように
頑張りたいと思います。



人気ブログランキングへ



FC2 Blog Ranking

不動産投資の健美家