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すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

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明日旅立ちます
こんばんは、ともろう です。

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明日4/29に、ハワイに向けて出発します!

今回は、家族4人と私のお袋が一緒です。

家族の目的はバカンスですが、私は初日別行動で
コンドミニアムを見学します。ヾ( ̄∇ ̄)

見学予定は、

 ・Marine Surf Waikiki
 ・Aloha Lani
 ・FairwayVilla
 ・Waikiki Marina Condominium
 ・Seaside Towers
 ・La Casa


を、リクエストしていますが、どこまで見られるか..。

一応、エージェントさんに10:00~夕方まで時間を
お任せしたので何が見られるか、楽しみです。

エージェントさんには、

 ・融資が前提になること
 ・バケーションレンタル出来ること
 ・自己資金の額


などをお伝えして、リストアップしてもらいました。

自己資金額からの融資の上限があるので、
購入出来る価格帯が決まってしまいますので、
必然的に対象となる物件も、絞られてしまいます。

ハワイに行ってまで不動産見学なので、家族からは

 もはや病気だ..

と、呆れられています..。

この「しつこさ」もとい「熱意」が、私の長所(?)
だと言うことを、分かってないんだなー..。(⌒・⌒)ゞ

エージェントさんには、ガンガンモチベーションを
掛けられると思いますが、今回は下見のつもりです。

と言うか、山形築古RCのリフォームに幾ら掛かるか
判らないので、資金計画が立たないんですが..。(^◇^;)

まあー、ハワイの雰囲気に浸りながら、物件巡りを楽しんで
きたいと思います。



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売買契約完了
こんばんは、ともろう です。

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今日は、山形築古RCの売買契約に行ってきました!

多少の時間遅れはありましたが、ほぼ予定通りで
自宅に着いたのは、20:00を過ぎてましたので
正直言って、疲れました。<(; ̄ ・ ̄)=3

何とか、売買契約完了です!ヾ( ̄∇ ̄)

空室率が60%弱の物件な上、現状では貸せないレベル
の部屋ばかりですので、これから仕事が山積です。

でも、今朝から

 ◆リフォーム会社からは、連休中に現地調査を行うので
  売主に了解を取ってくれ
 ◆管理予定の会社からは、滞納者がいることが判明したので
  現管理会社と連携して、督促&内容証明の準備に入ります
             :


などと、色々と連絡が入り、ただの売買物件だったものから、
収益物件へ向けての動き出しが、始まりました。

やはりプロの方達にとって、売買契約の意味は違いますねー。

 不動産投資は、スキルの差で稼ぐ!

と言われていますが、他の方が不動産スキル不足で稼げなかったために
安値で販売された物件を、それより高い不動産スキルで安定した
満室状態に持っていければ、大きな利益を生み出すことになります。

なので、うまく行けば、今回の物件の表面利回りも、
20%前後になります。

土地、建物を合わせた固定資産評価額も、売買価格の2.7倍
程度になるので、ちゃんとやれば出口でも利益が出そうです。

でも、今はボロボロ..。

お宝物件の誕生に向けて、チームともろう
一丸となって、頑張りたいと思います!



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明日は売買契約
こんばんは、ともろう です。

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明日は、山形築古RCの売買契約に行ってきます!

よって、またまたサラリーマン業は、お休みです。<(_ _)>

平日に動けるのは貴重なので、例によってタイトなスケジュールです。

  9:00 仙台で、銀行から支払う手付金を引き落とす
  9:20 一緒にワイハーに行くお袋を、お袋のメインバンクに
       連れて行く
  9:50 お袋を、我が家に送って行く
 10:00 山形へ出発
 11:00 山形の融資を受ける銀行で、本申込み&色々手続き
 12:20 手続き終了
 12:40 ファミレスへ移動し、リフォーム業者さんと
       ランチミーティング
 13:50 買側業者さんの店舗へ移動
 14:00 買側業者さんと最終打合せしながら、
       売側業者さんの店舗へ移動
 14:30 売買契約開始
 16:30 売買契約終了予定(結構、調整事項あります)
 17:00 物件で、ガス屋さんと待合せ
       リフォーム内容について打合せ
 18:00 仙台へ向け出発
 19:00 帰宅


融資先銀行、リフォーム業者さん、売買契約、ガス屋さんと
大事な打合せが目白押しで、どれも気が抜けません!

帰宅すると、ワイハーでのスケジュールを組まないと
いけないので、夜中までハードっすねー..。\( @o@;)/

ワイハーに、ゆっくり行ってくるはずだったんですが
何で、こんなスケジュールなんだろう..。





















やっぱ、そこに物件があるから..

って、ことなんでしょう!( ̄ー+ ̄)

働かざるもの、食うべからず!

頑張って、働きたいと思います!



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宣言通り、行ってきます!
こんばんは、ともろう です。

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今年の2月に「仙台→山形 その次は..」は、

 ワイハーを、攻めます!

と、宣言したので、GWはワイハーに行ってきます!

色々準備しないと..と、思っていましたが、山形築古RCの
売買契約も今週末に控えていたり、リフォームの見積調整やら
何やらで、ほとんど準備していません..。(^◇^;)

私は、コンドミニアムを何戸か見ようと思っていますので
ちょっと家族とは、別行動になりそうです。

現地の不動産売買のエージェントさんと、メールでやり取り
していますが、「見学する物件は、渡航の3日前ぐらいに、
教えて下さい」
と、ゆる~い約束になっているので、
これから頑張らないと、いけないです。

今回は現地調査が主目的なので、即購入とならないのですし
融資でしか買えない私の場合、買える物件も限られるので
そのあたりを、肌で感じてきたいと思っています。

円高のうちに、買えるとうれしいのですが、山形築古RC
のリフォームで、かなりお金が掛かりそうなので、頭金が
なくなってしまいそうです。( ̄ー ̄;

まあー折角のバカンスなので、不動産の勉強もしつつ
楽しんできたいと思います。



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山形築古RC リフォーム打合せ
こんばんは、ともろう です。

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本日は、サラリーマン業をお休みして、山形で打合せ三昧
を、して来ました。(⌒・⌒)ゞ

まず、午前中は銀行さんと融資内諾後、初の打合せです。

融資条件は、

 ・期間:15年
 ・利率:変動 1.8%
 ・支払:6ヶ月据え置き


後は、いろいろやり取りした結果、

 ・火災保険:全期前納→当初5年分で、その後更新
 ・借入額:借入希望額の82%→86.5%へアップ!!


と、なりました。

イニシャルコストがちょっと減って、借入額がちょっと増えるのは
カツカツ大家には、かなり嬉しい結果です!ヾ(=^▽^=)ノ


午後からは、物件に移動してリフォームの打合せです。

物件は、こんな感じです。

山形築古RC

4階建てが2LDKで、3階建てが2DKの間取りになります。

不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんと、空室全部を見ましたが
「掛かるね~」の連発でした..。

最大のテーマは、結露対策

RCで古いため、壁に断熱材が入っていません。

そのため、特に外壁の多い角部屋が結露するので、クロスが
剥がれていたり、カビが発生していたりします。(●≧∇≦)

結露を防ぐためには、外気との温度差を少なくするため、
内壁を作って間に断熱材を入れて、外気との温度差を
段階的に少なくすると、理屈上は結露しなくなるそうです。

 やってやるさー

と意気込みは、十分です!(◎`ε´◎)

Kさん、お金はないのですが、後はよろしくお願いします。<(_ _)>



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融資審査の結果
こんばんは、ともろう です。

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山形市内で、買い付けを入れている物件の融資ですが、
3行にお願いして、2敗1分の結果となりました。

1分は、内諾は出たのですが融資依頼額の8割ちょっと
だったので、1勝とは、いかない意味です。

売買価格以上の融資額ではありますが、リフォーム費用が
計画の1/4しか出ないことになります。

融資が付かない可能性が高かったので、物件概要を
書いていませんでしたが、こんな感じです。

 ◆山形市内
 ◆築35年 RC2棟
 ◆2LDK:12戸、2DK:9戸、テナント:5戸
 ◆入居率:約43%


融資が出なかった2行の理由は、共に

 サラリーマンが買う物件じゃない..

ごもっともな、意見です。( ̄ー ̄;

ですが、私を信用してくれた銀行さんもいる訳なので、
事業計画を大幅に変更して、頑張らばらないといけません!

このところ困りに困っていたので、いよいよ
不動産会社社長 兼 1級建築士のKさんに、お願いしたら
「仕方ない..」とのことで、明日現地で打合せになりました。

当然ですが、サラリーマン業はお休みです。<(_ _)>

明日は現地で、がっつりリフォームの

 ・方向性
 ・範囲
 ・予算


などについて、アイディアを出し合いたいと思います。

と言っても、Kさん9割、ともろう1割ですが..。(⌒・⌒)ゞ

今回は、予算に少し余裕があると思っていたのですが
毎度お決まりの、カツカツ予算です。

私のカツカツは、『目標利回りに対して』ではなく、
本当にお金が無い!の意味です。(笑)

また、足で予算圧縮に頑張りたいと思います。



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リスクを下げる方法
こんばんは、ともろう です。

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前回、リスク度合いについて書いてみましたが、
今日はその続きです。

大家業での、主なリスクの内容としては、

 ・空室が埋まらない
 ・退去が続出する
 ・リフォームの品質が悪い
 ・リフォームの工期が遅れる
 ・リフォームの予算がオーバーする
       :


などが、あります。

どれも融資を引いて購入した場合は、

 ・収入が増えない
 ・支出が増える


など、最初はキャッシュフローを圧迫していって、最後は
返済出来ない状態までくると、最悪の結果になってしまいます。(°▽°;)


でも、冷静にリスク内容を見てみると、プロの不動産スキルで
解消出来るものばかりだと思いません!?

私のリスクを下げる、最良の方法は

 確かなプロを味方にすること

だと、思っています。

逆の見方をすると、サラリーマン大家の私ではどのリスク内容も
まともに解決するのは、難しいと思います。

物件を探す上でも、不動産事業を運営していく上でも
うまくいかない人は、

 不動産業者さんで、味方になってくれる人はいますか?

物件を探すことも重要ですが、それ以上にプロの味方
を探すことが、成功への近道だと思います。


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リスクの度合い
こんばんは、ともろう です。

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不動産を購入する時に、リスクあるよねー
と、良く話題になります。

言葉の定義の厳密性は置いといて、私の普段使いのイメージは
損失を出す可能性って感じです。

大家業でのリスク度合いとしては、高い順に

 a.とぶリスク(破産)
 b.赤字になるリスク(手出しが発生)
 c.プラス・マイナス0のリスク(儲からない)
 d.期待利回りをかなり下回るリスク(あまり儲からない)
 e.期待利回りに、ならないリスク


てな感じでしょうか。

大雑把に言うと、これをどこまで許容するかによって、
事業(投資)スタイルが違ってくるように思います。

私は最近&現在進行形で、空室率の高い物件を購入していますが
もちろんa、b、c、dの物件は除外しているつもりです。

他の方からは、そうは見えないと思いますが..。( ̄∇ ̄*)ゞ

誰が見てもリスクの無い物件(儲かる物件)は、プロの業者や
お金持ちの方が現金で買っちゃたりするので、そんな物件ばかり
を探していると、物件は全く買えないように思います..。(笑)

なので、ある程度のリスクを許容しないと、私は物件を
買えないと思っています。

次回は、私の許容の仕方や基準について、書いてみたいと思います。


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山形物件見学会の感想
こんばんは、ともろう です。

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先週末、FP大家さんと身内の方、山形のたん太さんと私の4人
で、山形物件見学会を行いました。

それぞれのブログでも、感想を書かれているので
見てもらえると、面白いと思います。

実際見学した内容は、

 ・山形市 ともろう築古アパート見学
 ・山形市 FP大家さんアパート見学
 ・山形市 山形のたん太さんアパート見学
 ・山形市 FP大家さんの身内の方の決済予定のアパート見学

   昼食&山形不動産事業 情報交換

 ・寒河江市 ともろう競売再生アパート見学
 ・山形市 ともろう融資審査中物件見学


の順と、なりました。

私の車1台で回りましたので、車中でも色々と話が出来ました。

でも本当に、事業スタイルが違うので、面白いですねー。

地元在住だけあって、土地値相場や賃貸相場、地元企業の動向
などを考慮して、極力リスクを回避して、手堅いたん太さん

不動産の知識が豊富でリフォームセンスに優れ、入居率が高い
物件を、巧みな交渉術で指値で購入していく、FP大家さん

そして、高い空室率&築古に果敢に挑戦して、周りから
勇者と呼ばれる、ともろう。

性格が出てますねー..。( ̄ー ̄;

不動産事業のゴールも違えば、手法も違う訳で、どれが正解か
ではなく、どれも正解ですね。

次回も物件見学会をしたいと思うので、その時にそれぞれが
良い物件を増やしていれば、最高です!

一番ダメそうなのが私なので、皆さんについて行けるように
頑張りたいと思います。



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