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すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
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築古RCって..
こんばんは、ともろう です。

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山形築古RCの再生プロジェクトですが、問題続出です。(; ̄Д ̄)

簡単に言ってしまえば、予算オーバーです。

木造3棟のリノベ経験を活かして、RCに挑戦してみた訳ですが
RCは、全然違いますね..。

設備にしても

 ・受水槽
 ・火災警報器


と言った、木造にはないものがありますし、何と言っても鉄筋なので、
イチイチいじるのに、お金が掛かります。

加えてリフォーム戸数が多いので、それが掛け算になります。(ー_ー;)
3割程度の予算オーバーは覚悟しておりましたが、5割を超えそうです。

と言うより、満額融資が降りなかった時点で、自分の事業計画から
ズレている訳なので、予算を抑えることが出来なかったって事ですね。

利回りも20%弱から、15%程度になりそうな感じです。

今後の策としては、

 ・銀行に追加融資を申し込む   か
 ・リフォーム戸数を減らして、資金目途が着いたら
  順次行う


感じです。

とにかく現在進行中のリフォームを終わらせて、
入居率を上げたいと思います。



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これでも稼ぐぞ!
こんばんは、ともろう です。

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山形築古RCのリフォーム状況ですが、正直わかりません。(笑)

行けても週末ぐらいなので、その間は具体的な情報はわかりません。

分離発注のため、現地の状況を電話で確認すると

 ・今日は、大工来てましたねー     とか
 ・今日は、クロス屋来ないんですか?  とか
 ・流し台付きましたよ         とか
 ・明日から、清掃入ります
       :


んー..全然イメージが沸かず、ワクワクしませんねー..。(ー_ー;)

仕方ないので、管理会社に物件購入の際

 「今回は、自販機でもつけちゃおうかなー..」

と、言っていたのを思い出して、管理会社に連絡してみました。

 ともろう:「自販機の業者って、どっか知ってます!?」
 管理会社社長:「大丈夫です!来週つきますから..」
 ともろう:「ええ!どこに..」
 管理会社社長:「大丈夫!業者にお任せ..」
 ともろう:「ええ!詳細の話ぐらい聞きたいっす!」
 管理会社社長:「じゃー電話させるから..」


すぐに電話をもらって、場所や単価を電話で打合せして
取りあえずGOサインを出しました。

この前現地に行ったら、こんな感じになってました。

自販機

私は選んでいないのですが、結果的にOK牧場です!

管理会社社長曰く、

リフォームで忙しいんだから、細かいことは任せなさい!
こんなの、ダメならすぐ止めればいいんだから..


その通りで、ございます..。

自販機オーナーも、ちょっぴり嬉しかったので、来ていた職人さんに
缶コーヒーを自販機で買って、差し入れしてしまいました。ヾ( ̄∇ ̄)

職人さんと話していたら、自販機から「ガコン!」と音がしたので、
急いでベランダから見てみたら、高校生の兄ちゃんが
デカビタドリンク片手に、チャリンコで去って行きました。

たぶん彼は、大物になると思います..。


30円売上げがあがって喜んでいたのも束の間、
3部屋目の申込みの連絡が..。ヾ(=^▽^=)ノ

残りの空室は、

 レジ:12戸
 テナント:3戸


1戸づつ、積み上げていきたいと思います。



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内見開始!
こんばんは、ともろう です。

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山形築古RCのリフォームは、今週の中ぐらいにはモデルルーム
が完成する予定だったので、5日に見に行ってきました。

完成度は8割程度だったので、画像は完成したらアップ
したいと思います。

今回も、工事費用を抑えるために、分離発注していますが
どうしても工事が遅れ気味になりますね。

管理会社さんには「もうちょっと、時間を下さい」
言っていましたが、6日に内見を2組入れたとのことで
何と2部屋を決めてくれました。ヾ(=^▽^=)ノ

残りの空室は、

 ◆レジ:13戸
 ◆テナント:3戸


です。

まだまだですねー..。(笑)

11日には、テナントとレジ1戸を借りたい方が、内見するとのこと。

テナントは、レジが埋まりかけたら考えるつもりだったので
決まってくれると、かなりうれしい感じです。

今年は山形市内の入居希望者が、例年よりも動きが悪いらしく
管理会社さんも、内見の動きを早めて、機会損失を減らしたい
とのことでした。

 「とにかく早くリフォームして!」

と、はっぱを掛けられまくりです。(^_^;)

事業主として、プロの方々が気持ち良く動けるように
頑張りたいと思います。



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駐車場完成!
こんばんは、ともろう です。

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週末は

『狼旅団不動産セミナー 仙台の陣
    ~やっぱり一人でしゃべらせて~』


に、参加して来ました。

パワフルな狼さんのセミナーは、休憩を挟んで4時間
でしたが、とても短く感じました。

セミナー、懇親会の様子については、
狼さんひろ*さんJさんみさパパさんのブログを見て下さい。


話は変わって、山形築古RCのリフォームですが、
駐車場の造成が完了しました。ヾ( ̄∇ ̄)

こんな感じです。

【造成前】
造成前

【造成後】
造成後


新たに14台分の駐車場が増えました。( ̄ー ̄)

政令指定都市や大都市圏の物件では「駐車場を新たに作る」
なんて、無縁のことだと思いますが、地方都市では駐車場
があるのと無いのでは、雲泥の差があります。

寒河江の競売アパートについで、2回目となりますが
今回は大木が8本もあったので、前回よりお金が掛かりました。(ー_ー;)

でもこうして見ると、私は土地フェチのようです。( ̄∇ ̄*)ゞ

建物の構造が木造、RCだとか、外観がどうのよりも
土地が広いと、格段にモチベーションが上がります。

まあー、どうでも良いことですが..。

セミナーの懇親会で、仙台大家の会の皆さんにも
久々にお会いしましたが、フローリング材のことは
色々つっ込まれました。

まあー、これからも色々出てくると思いますが
コツコツ頑張って、満室にしたいと思います。



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