すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
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大家を目指している方達と..
こんばんは、ともろう です。

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少し前になりますが、大家を目指している方達と交流する
機会がありました。

その名も「大家さん予備軍の会」
主催は「仙台大家の会」で現地世話人をしてもらっている
みさパパさんです。

皆さん口を揃えて「今の仙台は、買いたい物件が無い..」
と言ってましたが、その通りだと思います。

一応、経験者としてコメントを求められたので、自分が普段
感じていることをお話させてもらいました。

題して「大家のスタイルと期待利回り」

1.セミリタイヤ希望で、大家業もプロにお任せしたい方

 資産運用なので、表面利回りは10%以下を目指しましょう!
 あまり勉強する気もないのに、それ以上の利回りの物件が
 欲しいと探し回っても、業者さんに嫌われるだけです。


2.出来る範囲で大家業を勉強し、努力を伴ってでも
  利回りを上げても良い方


 事業の性格が含まれているので、利回り10%の物件を
 12%にする方法を勉強しましょう。
 経験がついてくると、15%までの物件も作れるように
 なってきます。
 但し、継続して勤めて努力することが必要です。


3.事業として大家業を考えている方、リタイヤと言うよりは
  時間とお金のバランスを、選択出来るようにしたい方


 完全な事業なので、ずっと勉強しましょう!
 不動産は、前の持ち主が収益化出来なかったものを
 収益化出来るようになると、利益がたくさん生まれます。
 古いもの、空いているもの等、安く買えるものを収益化
 出来るノウハウを、これまでの自分能力にプラスして
 自分の収益スキームを作ることを目指しましょう。


なんて事を、なまいきにも言っちゃいました。(⌒・⌒)ゞ

自分の望んでいる大家のスタイルと、希望する物件利回りに
差があると、業者に嫌われるだけでなく、とんでもない物件
を購入する結果に、なり兼ねません。

そして、誰でも欲しい「手の掛からない高利回りの物件」

 ・業者  か
 ・お得意さん(お金を沢山持っている方)

が買うに決まっていますし、逆に誰でも買えるのであれば、
運頼みになるので、が回って来ないと、
いつまでも買えないことにもなります。

自分の目的を見定めて、自分に合った物件を、ひと手間掛けて
作って欲しいと思います。


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実家にて..
こんばんは、ともろう です。

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あっと言う間にオリンピックも終了し、何と今日で
私の夏休みも終了です。(T_T)

この時期は、決まって実家に帰省していますが、お袋には
大家業の概略は話しているので、まずはその話を聞いてきます。

今回も「山形のリフォーム終わった!?」と、鋭い質問を
されて「今リフォーム中で、9月一杯掛かるかなー..」
答えたら「のん気なもんだねー..」と、チクリとされて
しまいました。(^◇^;)

2棟あるうちのA棟で、10室のリフォームを行っていますが
内装屋さんが遅れていて、何ともペースが上がりません。

別な業者さんに替えるように、調整中といったところです。

入居の方も動きがあって、お盆前に3戸を決めてくれました。ヾ( ̄∇ ̄)

残りの空室は、

 ◆レジ:10戸/21戸
 ◆テナント:3戸/5戸


です。

8/18(土)は、追加融資の申込み手続きで山形市に行くので
リフォームの進捗状況を、確認したいと思います。

いよいよ、B棟もリフォームに入りますし、リフォーム後の部屋
への入居も始まっているので、建物全体が活気付いてきました。

再生へ向けて、気を抜かず頑張りたいと思います。



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追加融資の結果
こんばんは、ともろう です。

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山形築古RCの再生プロジェクトで、想定以上の追加リフォーム
が発生したため、追加融資を依頼した結果、何とかOK
が出ました。

依頼した額の75%の融資額です。

でも、購入時の融資も減額されたので、今回は減額を
見越した見積を出したので、本当は必要額の90%ぐらいの
追加融資になりました。( ̄ー ̄)

あまり賢くないのですが、こんぐらいの頭は回ります。(笑)

まずはこの追加予算の中で、やれるだけやって入居率のアップ
を目指したいと思います。

3戸が決まった以降は、申込みが止まっている状況なのですが
ある意味、管理会社の読み通りの展開になっています。

今は融資の支払は金利だけですが、12月には元金の支払も
始まります。

リフォームが終わった部屋の満室を、10月末目指して
頑張りたいと思います。



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