こんばんは、ともろう です。
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先日の「大家さん予備軍の会」に、参加させてもらった中で 自分に言い聞かせながら、お話をさせてもらったことが 1つありました。
それは、表面利回りについて..。
お会いする大家さんとの会話の中でも、持っている物件の 価値基準として、会話に出ることが多いのですね。
1つの指標としては、問題ないのですが、ちょっと数字が 一人歩きしている場合も多く感じます。
大家業を始める多くの方は、結局は
手残りの現金
つまり、キャッシュフロー(CF)を求めているはずなので そっちを基準に話した方が、それぞれの大家業スタイルが 見えるような気がします。
例えば
物件価格:2500万 建物:2DK×4戸(木造:築20年) 家賃年収:6万×4戸×12ヶ月=288万 表面利回り:11.5%
でも、CFとなると、
・現金をいくら入れたのか? ・銀行への月の支払はいくらか?(利率、期間?) ・構造による固定資産税の違い? ・人気の場所 or 不人気の場所(空室率に影響) :
によって、全然変わってくると思います。
極端な話、
物件価格:300万 建物:3LDK×1戸(競売物件1戸建て:築40年) 家賃年収:7万×1戸×12ヶ月=84万 表面利回り:28%
なんて言うのは、結構ありますので、利回りだけ見れば 高利回りを狙いたい人であれば、OKなはずです。
でもCFは、月7万円は超えませんので、自分のイメージ と違っているかも知れません。
自分の求めているCFと、手持ちの現金などから 具体的な求めている物件イメージを作った方が、 人との話も噛み合うような気がします。
この希望のズレが「ぶれている人」 と業者さんから思われかねないので 自戒をこめて、自分も注意したいと思います。
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー
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