こんばんは、ともろう　です。

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先日の「大家さん予備軍の会」に、参加させてもらった中で
自分に言い聞かせながら、お話をさせてもらったことが
１つありました。

それは、表面利回りについて．．。

お会いする大家さんとの会話の中でも、持っている物件の
価値基準として、会話に出ることが多いのですね。

１つの指標としては、問題ないのですが、ちょっと数字が
一人歩きしている場合も多く感じます。

大家業を始める多くの方は、結局は

　手残りの現金

つまり、キャッシュフロー（ＣＦ）を求めているはずなので
そっちを基準に話した方が、それぞれの大家業スタイルが
見えるような気がします。

例えば

　物件価格：２５００万
　建物：２ＤＫ×４戸（木造：築２０年）
　家賃年収：６万×４戸×１２ヶ月＝２８８万
　表面利回り：１１．５％

でも、ＣＦとなると、

　・現金をいくら入れたのか？
　・銀行への月の支払はいくらか？（利率、期間？）
　・構造による固定資産税の違い？
　・人気の場所　ｏｒ　不人気の場所（空室率に影響）
　　　　　　　　　：

によって、全然変わってくると思います。

極端な話、

　物件価格：３００万
　建物：３ＬＤＫ×１戸（競売物件１戸建て：築４０年）
　家賃年収：７万×１戸×１２ヶ月＝８４万
　表面利回り：２８％

なんて言うのは、結構ありますので、利回りだけ見れば
高利回りを狙いたい人であれば、ＯＫなはずです。

でもＣＦは、月７万円は超えませんので、自分のイメージ
と違っているかも知れません。

自分の求めているＣＦと、手持ちの現金などから
具体的な求めている物件イメージを作った方が、
人との話も噛み合うような気がします。

この希望のズレが「ぶれている人」
と業者さんから思われかねないので
自戒をこめて、自分も注意したいと思います。



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