すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
プロフィール

ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

詳細プロフィールは
  こちら

ともろうにメール

教材レビュー

教材選びの参考に!

ブログランキング

応援クリック
お願いします!

おすすめの本

これ使ってます

収益物件専用内装コーディネート 中村豊デザイン作品集

ネットビジネス







不動産投資リンク

最新記事

最新コメント

仙台大家の会 ブログ

最新トラックバック

カテゴリ

月別アーカイブ

RSSリンクの表示

スポンサーサイト
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

山形築古RCプロジェクト終了
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 応援クリックお願いします!

今年の3月ぐらいから取得に動いて、6月に決済した山形築古RC
ですが、一旦プロジェクト終了となりました。

購入後の退去を含めると

 ・レジ:6戸/21戸
 ・テナント:2店/5店


から始まって、

 ・レジ:19戸/21戸
 ・テナント:2店/5店


と、なりました。

レジの空室2戸は、新築プロジェクトが始まってしまうし
コスパも悪い部屋なので、しばらくこのまま放置です。(⌒・⌒)ゞ

いやー、築35年のRCは甘くないですねー。

結局、

 ・火災警報器を更新
 ・共用廊下3フロアー分の雨水排水の新設
 ・退去した3戸分のリフォーム
 ・網戸の新設
 ・リビングにテレビとコンセントの追加
 ・ゴミ置き場の新設
     :


を追加でリフォームしました。

今回は、レジを14戸リフォームしたので、何か追加工事
が発生すると、×14になります。

その上RCなので、何かにつけて工賃が高くなります。

結局、表面利回りは現時点で14%程度になって
しまいました。(^◇^;)

RCは固定資産税が高いので、実利回りやキャッシュフローは
ぐっと下がりそうです。

木造全空を16戸、木造築32年を4戸と、一応経験を積んでの
チャレンジでしたが、築古RCはレベルが違いますねー..。

事業としては、ちょっと転んじゃった感じではありますが
結構嬉しいこともありました。( ̄ー ̄)

ゴミ置き場の件で、町内会長さんと接する機会があったのですが
「こんなにキレイにしてもらったし、何より若い人が町内
 増えて本当に嬉しい」

と、思わぬ感謝の言葉をもらいました。

私の不動産事業の最近のスキームは、

 空いている物件を、安く買って満室にする

ことなのですが、リフォームして満室にすることが手一杯で
地域との関係性が薄いまま、突っ走ってきた感があります。

1年半でレジを5棟:43戸も買っちゃいましたからねー..。

損得は大事ですが、地域の方からも感謝して頂いたので、
やって良かったと言うことでしょうし、たぶんこの物件に融資を引いて
ここまでリフォームするのは、私しかやらないように思います。(笑)

やっぱり私の場合は、投資ではなく事業になってきました。

元々目指している形がそうなので、OK牧場としましょう!

テナントの3戸とレジ2戸を入れれば、表面利回りも16%ぐらい
にはなる可能性はあるので、転んだようで粘って転ばなかったことに
してみたいと思います。


人気ブログランキングへ

投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking








スポンサーサイト

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

受付したのは分かりましたっ!
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 応援クリックお願いします!

新築プロジェクトは、現在融資の審査中です。

メインの融資先と「つなぎ&不足分」をお願いしている民間金融機関
の2つを、同時並行で進めています。

メインの融資先は、民間の金融機関ではないですし、制度融資を
活用するので、いつもの融資とかなり勝手が違います。

申込み関係の書類も、てんこ盛りにあったので
全てを作成するのに、夜中まで掛かりましたし
その後、不足情報をかなり請求されました。(^◇^;)

やっと全てを出し終えた時に「これで不足分なないですね!」
と担当の方から言われたので、やっと受付られたなーって感じでした。

その後電話があり「融資の保証を行う、○○公社さんの面接が
あります。いつが良いですか?」
と、日程調整の打診。

「いよいよ審査開始だな..」と思い、2日後を指定しました。

面接と言うよりは、資料の確認が多かったのですが
一応、仙台で今新築をやることは、結構ハードルが高いことを
アピールしつつ、事業計画の堅実性を訴えてはみました。( ̄ー ̄)

最後になって担当者の方からの一言「..これで正式受付となります。」

えーーー!そうなの..(°▽°;)

文句を言っても始まらないので、そのままを帰ってきました。


それから3日後、帰宅したら郵便局から不在票が..。
メインの融資先からの簡易書留です!

「早えぇーーー!何だかんだ言いながら、やる時はやるなー」

と思いつつ、結果を早く確認したかったので、郵便局の集積所
まで、書留を取りに車を飛ばしました。

家に帰って来て、緊張しながらA4版の封筒をはさみで開けて
中身を取り出してみると..

 融資申込受理通知書

「分かったって...受付したのは...。」

つなぎ融資の審査もあるので、今月20日ぐらいまでに
回答をお願いしています。

大丈夫かなー..。



人気ブログランキングへ

投資のこと丸分かり読本

FC2 Blog Ranking








テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー



上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。