すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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築古RCで判ったこと
こんばんは、ともろう です。

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山形市築古RCは、初めての冬越えなので、色々とトラブル
が出てきました。

今後の事業に活かすため、少し自己分析したいと思います。

起ったトラブルとしては、

 1.2階の1部屋の水道管の凍結
 2.同じ部屋の全室の床が結露
 3.水道ポンプの故障と水道管の破裂
 4.北側に付けたエアコンの室外機から出た水が
   通路に落ちて凍る
           :


こんな感じです。(この前より増えてます..(汗))

1,2については、経験やスキル不足ですね。

 山形市の気候、建物の構造(配管)や立地などを勘案して
 経験と対応スキルがあれば、避けられたのかも知れませんが
 私には不足してました。

今後、この経験を活かしたいと思います。


3については、事故ですね。

 9月にポンプの点検をしましたが、異常なしとのことでした。
 水道管についても、各部屋への細い配管ではなく、ポンプから
 出てすぐの太い配管に亀裂が入りましたので、例年に無い
 厳しい寒さが原因だと思います。

幸い保険も出そうなので、手続きを進めたいと思います。


4については、管理運用も含めて対応を継続中です。

 1つの部屋からのクレームですが、現地で確認した所
 同じ状況が、他に3ヶ所でもありました。

 凍っているのは間違いないのですが、共用廊下を覆い
 尽くすほどの面積ではなく、避けて通ることも出来そうです。

 クレームが、他の3ヶ所を通る方から来ていないので
 感じ方に個人差があるんでしょうね。

 クレーム連絡のあった方の希望としては、自分の部屋の
 出口から、中央の階段までを人工芝のようなものを敷いて
 滑り止めをして欲しいとのことでした。

 それをやった場合の効果について、今回リフォームも
 やってもらい、今後も営繕・掃除を担当してもらっている
 山形の業者さんに確認したところ、色々な事実が出てきました。

 クレームの数は、入居者の中で最多で、昼夜問わず
 連絡が来ていたそうです。

 それも、以前のクレームの際、業者さんが携帯電話の
 連絡先を教えたために、管理会社も通さず、直接修理の依頼
 があるそうで、いつも決まって

  業者さん:「費用はお客さんが支払うんですか?」
  入居者:「大家さんに請求して下さい。」
  業者さん:「それは私共では、判断できませんよ。
        明日、管理会社に相談して下さい。」
  入居者:「じゃー、どうすればいいんですか!
       困っているのに..。」


 のやりとりに、なっていたそうです。

 直接連絡が入っていたのは、初めて知りました..。(ー_ー;)

 クレームについては、一事が万事ではないと思っているので
 先入観で対応すると、対応が間違ってしまうと思います。
 
 私として出来ることは、

 ・連絡ルートを決めて周知する
 ・ある程度、対応の幅の基準を決める
 ・基準を超えた対応を求められた場合、最悪退去も
  あり得る姿勢を、管理会社に示す


 ことかなーと、思いました。

 と言うのも、この築古RCは、比較的山形市の中心に近い
 立地でありながら、2LDKで月:4万円(駐車場1台込み)
 追加費用は掛かりますが、2台目も敷地内に借りられます。

 室内は、全ての床とクロスを張り替えて、キッチン、浴槽、
 便器、エアコンも新品です。

 たぶん、山形市内でも結構安い物件です。

 安いのは、私が良い大家さん(笑)だと言うのもありますが
 建物が古いので、築浅にはないトラブルが出る可能性が
 あるからです。

 古い物件に、我慢して入居してもらうのは、誰にとっても良い
 ことはないと思います。

 管理会社には、既に私の気持ちは伝えてありますので、
 この入居者、この建物に限らず、万一同様のケースが他に
 起ってしまった場合は、この方針で対応してもらう予定です。


ここ数年、キャッシュフローにこだわって物件を購入してきましたが
そのスキームとして、

 「立地の良い、古い、空室の多い物件を、安く買う」

を、推し進めてきました。

「買って」「直して」「空室を埋めること」までは、何とか出来る
ようになりましたが、「管理・運営」することは、これからです。

 不動産の収益は、不動産スキルの差で
 生まれる!


と、言われますが「管理・運営」のスキルやスキームが出来て
やっと1サイクルですねー。

今年も地味ーに、大家業の安定に向けて、頑張りたいと思います。



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トラブル続出!
あけましておめでとうございます、ともろう です。

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昨年12月は、師走とは良く言ったもので、サラリーマン業
の合い間を縫って、複数の融資先を本当に走ってました。(笑)

長らく更新していなかったので、色々とネタはあるのですが
今年はダメな話からスタートしたいと思います!

山形市築古RCですが、年末年始でトラブルが続出しました。

 1.2階の1部屋の水道管の凍結
 2.同じ部屋の全室の床が結露
 3.水道ポンプの故障と水道管の破裂


今年の山形(仙台も)は、とにかく寒い!
この時期で、-5度以下に最低気温がなる日もありました。
この物件は、初めての冬越えとなりますが、出ちゃいましたねー..。

今回出た1と2は、同じ部屋でのトラブルです。

原因は、この2階の部屋のみ1階が南北に吹き抜けているため
北風が強いこの建物の立地では、この1階の空間が異常に冷えて
いるためだと思います。

そのために、そこを通っていた水道管が凍結し、床が異常に冷えて
いるので、床が結露するんだと思います。

年末年始の時期でしたが、管理会社・業者さんには現地に
行ってもらい対応をして頂き、本当に助かりました。<(_ _)>

根本的な対応は1/7以降になりますが、この空間を塞ぐ予定です。
3ヶ所を塞げば、吹きさらしになることありません。

現にトラブルが出た隣の部屋に問題は出ていないのですが、
トラブルのない部屋の1階は、倉庫になっているので、
そこまで温度が下がらないためだと思います。

問題は3ですが、水道管の破裂は正月にも関わらず、部材を
調達して、何とか交換して頂きました。

他県の居たポンプ屋さんには、山形に引き返してもらって対応
頂いたので、もう足を向けて寝られません。

でも水道のポンプ交換は流石にむりなので、今は1台で回して
何とか水の供給をしてもらいました。

9月に点検した時は大丈夫だったのですが、凍結が原因で
故障してしまったようです。

修理も出来るようですが、ものが古いので費用対効果を
考えると、パワーを少し上げてインバーター付きにした方が
省エネにもなるようです。

但し、かなりの出費が..。(; ̄Д ̄)

年明けそうそう嬉しい話ではないのですが、おこってしまった
ことは仕方ないので、今後の事業に活かせるように次回は
分析と反省をしてみたいと思います。



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