こんばんは、ともろう です。
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山形市築古RCは、初めての冬越えなので、色々とトラブル が出てきました。
今後の事業に活かすため、少し自己分析したいと思います。
起ったトラブルとしては、
1.2階の1部屋の水道管の凍結 2.同じ部屋の全室の床が結露 3.水道ポンプの故障と水道管の破裂 4.北側に付けたエアコンの室外機から出た水が 通路に落ちて凍る :
こんな感じです。(この前より増えてます..(汗))
1,2については、経験やスキル不足ですね。
山形市の気候、建物の構造(配管)や立地などを勘案して 経験と対応スキルがあれば、避けられたのかも知れませんが 私には不足してました。
今後、この経験を活かしたいと思います。
3については、事故ですね。
9月にポンプの点検をしましたが、異常なしとのことでした。 水道管についても、各部屋への細い配管ではなく、ポンプから 出てすぐの太い配管に亀裂が入りましたので、例年に無い 厳しい寒さが原因だと思います。
幸い保険も出そうなので、手続きを進めたいと思います。
4については、管理運用も含めて対応を継続中です。
1つの部屋からのクレームですが、現地で確認した所 同じ状況が、他に3ヶ所でもありました。
凍っているのは間違いないのですが、共用廊下を覆い 尽くすほどの面積ではなく、避けて通ることも出来そうです。
クレームが、他の3ヶ所を通る方から来ていないので 感じ方に個人差があるんでしょうね。
クレーム連絡のあった方の希望としては、自分の部屋の 出口から、中央の階段までを人工芝のようなものを敷いて 滑り止めをして欲しいとのことでした。
それをやった場合の効果について、今回リフォームも やってもらい、今後も営繕・掃除を担当してもらっている 山形の業者さんに確認したところ、色々な事実が出てきました。
クレームの数は、入居者の中で最多で、昼夜問わず 連絡が来ていたそうです。
それも、以前のクレームの際、業者さんが携帯電話の 連絡先を教えたために、管理会社も通さず、直接修理の依頼 があるそうで、いつも決まって
業者さん:「費用はお客さんが支払うんですか?」 入居者:「大家さんに請求して下さい。」 業者さん:「それは私共では、判断できませんよ。 明日、管理会社に相談して下さい。」 入居者:「じゃー、どうすればいいんですか! 困っているのに..。」
のやりとりに、なっていたそうです。
直接連絡が入っていたのは、初めて知りました..。(ー_ー;)
クレームについては、一事が万事ではないと思っているので 先入観で対応すると、対応が間違ってしまうと思います。 私として出来ることは、
・連絡ルートを決めて周知する ・ある程度、対応の幅の基準を決める ・基準を超えた対応を求められた場合、最悪退去も あり得る姿勢を、管理会社に示す
ことかなーと、思いました。
と言うのも、この築古RCは、比較的山形市の中心に近い 立地でありながら、2LDKで月:4万円(駐車場1台込み) 追加費用は掛かりますが、2台目も敷地内に借りられます。
室内は、全ての床とクロスを張り替えて、キッチン、浴槽、 便器、エアコンも新品です。
たぶん、山形市内でも結構安い物件です。
安いのは、私が良い大家さん(笑)だと言うのもありますが 建物が古いので、築浅にはないトラブルが出る可能性が あるからです。
古い物件に、我慢して入居してもらうのは、誰にとっても良い ことはないと思います。
管理会社には、既に私の気持ちは伝えてありますので、 この入居者、この建物に限らず、万一同様のケースが他に 起ってしまった場合は、この方針で対応してもらう予定です。
ここ数年、キャッシュフローにこだわって物件を購入してきましたが そのスキームとして、
「立地の良い、古い、空室の多い物件を、安く買う」
を、推し進めてきました。
「買って」「直して」「空室を埋めること」までは、何とか出来る ようになりましたが、「管理・運営」することは、これからです。
不動産の収益は、不動産スキルの差で 生まれる!
と、言われますが「管理・運営」のスキルやスキームが出来て やっと1サイクルですねー。
今年も地味ーに、大家業の安定に向けて、頑張りたいと思います。
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー
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