こんばんは、ともろう です。
人気ブログランキング 応援クリックお願いします！
山形市築古ＲＣは、初めての冬越えなので、色々とトラブル
が出てきました。
今後の事業に活かすため、少し自己分析したいと思います。
起ったトラブルとしては、
１．２階の１部屋の水道管の凍結
２．同じ部屋の全室の床が結露
３．水道ポンプの故障と水道管の破裂
４．北側に付けたエアコンの室外機から出た水が
通路に落ちて凍る
：
こんな感じです。（この前より増えてます．．（汗））
１，２については、経験やスキル不足ですね。
山形市の気候、建物の構造（配管）や立地などを勘案して
経験と対応スキルがあれば、避けられたのかも知れませんが
私には不足してました。
今後、この経験を活かしたいと思います。
３については、事故ですね。
９月にポンプの点検をしましたが、異常なしとのことでした。
水道管についても、各部屋への細い配管ではなく、ポンプから
出てすぐの太い配管に亀裂が入りましたので、例年に無い
厳しい寒さが原因だと思います。
幸い保険も出そうなので、手続きを進めたいと思います。
４については、管理運用も含めて対応を継続中です。
１つの部屋からのクレームですが、現地で確認した所
同じ状況が、他に３ヶ所でもありました。
凍っているのは間違いないのですが、共用廊下を覆い
尽くすほどの面積ではなく、避けて通ることも出来そうです。
クレームが、他の３ヶ所を通る方から来ていないので
感じ方に個人差があるんでしょうね。
クレーム連絡のあった方の希望としては、自分の部屋の
出口から、中央の階段までを人工芝のようなものを敷いて
滑り止めをして欲しいとのことでした。
それをやった場合の効果について、今回リフォームも
やってもらい、今後も営繕・掃除を担当してもらっている
山形の業者さんに確認したところ、色々な事実が出てきました。
クレームの数は、入居者の中で最多で、昼夜問わず
連絡が来ていたそうです。
それも、以前のクレームの際、業者さんが携帯電話の
連絡先を教えたために、管理会社も通さず、直接修理の依頼
があるそうで、いつも決まって
業者さん：「費用はお客さんが支払うんですか？」
入居者：「大家さんに請求して下さい。」
業者さん：「それは私共では、判断できませんよ。
明日、管理会社に相談して下さい。」
入居者：「じゃー、どうすればいいんですか！
困っているのに．．。」
のやりとりに、なっていたそうです。
直接連絡が入っていたのは、初めて知りました．．。（ー＿ー；）
クレームについては、一事が万事ではないと思っているので
先入観で対応すると、対応が間違ってしまうと思います。
私として出来ることは、
・連絡ルートを決めて周知する
・ある程度、対応の幅の基準を決める
・基準を超えた対応を求められた場合、最悪退去も
あり得る姿勢を、管理会社に示す
ことかなーと、思いました。
と言うのも、この築古ＲＣは、比較的山形市の中心に近い
立地でありながら、２ＬＤＫで月：４万円（駐車場１台込み）
追加費用は掛かりますが、２台目も敷地内に借りられます。
室内は、全ての床とクロスを張り替えて、キッチン、浴槽、
便器、エアコンも新品です。
たぶん、山形市内でも結構安い物件です。
安いのは、私が良い大家さん（笑）だと言うのもありますが
建物が古いので、築浅にはないトラブルが出る可能性が
あるからです。
古い物件に、我慢して入居してもらうのは、誰にとっても良い
ことはないと思います。
管理会社には、既に私の気持ちは伝えてありますので、
この入居者、この建物に限らず、万一同様のケースが他に
起ってしまった場合は、この方針で対応してもらう予定です。
ここ数年、キャッシュフローにこだわって物件を購入してきましたが
そのスキームとして、
「立地の良い、古い、空室の多い物件を、安く買う」
を、推し進めてきました。
「買って」「直して」「空室を埋めること」までは、何とか出来る
ようになりましたが、「管理・運営」することは、これからです。
不動産の収益は、不動産スキルの差で
生まれる！
と、言われますが「管理・運営」のスキルやスキームが出来て
やっと１サイクルですねー。
今年も地味ーに、大家業の安定に向けて、頑張りたいと思います。
人気ブログランキングへ
FC2 Blog Ranking
スポンサーサイト
テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー
|
