すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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区分所有の注意点
祝! シルバーウィーク開始!!

こんにちは、ともろうです。

今日は、区分所有について書いてみたいと思います。

簡単にゆうと、「マンション1室」の購入です。


私も最初のストライク物件は、区分所有でした。

物件探しで最初のエピソードは、先日ブログで書いた

 「いい物件がないのにラッキー(^_^)v」 を見てみて下さい。

理由は簡単ですよね。

 「お金がないんじゃー」(T_T)
 「できれば1棟で欲しいんじゃー」


と思っておりました。

現在も私のストライクゾーンではないのですが、たまに見ています。

見て「ムムッ!!」と思うと、一応検討はしています。

ポントは、

 ・価格(300万以下)
 ・間取り(1R、1K、1DK 23㎡以上)
 ・築年(20年前後以内)
 ・立地(公共交通機関 徒歩5分前後以内)
 ・管理費、共益費が安い
 ・一応利回り(15%以上)

を基準にしています。

たまに、あります。

その場合、問合せしてみてます。

多いのが、

 ・管理組合が破綻 または、管理が破綻しているケース

です。

事例で言うと

 ・管理費、修繕積立を組合員が持ち逃げした(T_T)
 ・管理費、修繕積立を払っていない人が多い(>_<)
 ・組合がないため、積立そのものをしていない
   → 修繕が発生したら、その都度みんなで均等割りして払う(ーー;)

等等です。

購入資金がない → 区分所有狙い

なので、必然的に築年数はそれなりになります。

修繕は定期的に発生すると、思わないといけません。


だって、

 人に賃貸する

んですから..

ここでの修繕は、共用スペースや外壁を行うものになりますが

共用スペース、エレベーター、外壁 等、

 ・汚いもの(サビている)
 ・壊れている

があったら、自分が借り手の場合、借りるのでしょうか?

300万で仮に利回り20%の場合であっても、

 【収入】 年:60万 月:5万
 【支出】 修繕積立、管理費:1万程度
       賃貸業者に管理を任せる場合、2500円(5%)
       そして税金

 キャッシュフローで残るのは、年:42万 月:3.5万ぐらいでは..(満室でですよ!!)

「マンション全体で大規模修繕があるので、1戸:200万」

なんて言われたら、回収するのに何年掛かるんでしょうか?


やっと0になったと思ったら、

 「また、修繕をしなければ..」(T_T)

なんてことを想像しているのは、私だけでしょうか?


もちろん、全ての区分所有がそんなことはありません。


まだ物件を持っていなくて、投資歴が浅い方は注意された方が
良いと思います。


さあー頑張って、明日も探すぞー!!

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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