すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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不動産投資の怖~い話
こんばんは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日は何位だー!!


最近、仙台の大家仲間と頻繁に会う機会があります。

今年に入ってからは、週1回ぐらい会っているような
気がします。(^◇^;)


それぞれ持っている物件の、地域や規模も違いますが、
今後の物件ターゲットなどを意見交換したりします。

私は、今年

 1.RC1棟を購入する。
 2.戸建を2棟購入する。
 3.入居率を93%以上にする。
 4.ネットビジネスで、年50万を達成する。


を目標にしました。

実は、最初

 1.RC2棟を購入する。

だったのですが、市場状況やRCのリスクを勘案して
1棟に変更しました。

RCのメリットは、

 ・積算評価が高くなるので、フルローンが出る可能性がある
 ・法定耐用年数が長いので、融資を長く引ける
 ・レバレッジが効き易いので、キャッシュフローが出る
 ・木造に較べ、入居への競争力が高い


 もちろん、物件ごとで違うのですが、良い物件であれば
 その傾向は強いと思います。

RCのデメリットは、

 ・購入金額が高い
 ・エレベーター、受水槽等、維持管理費が結構掛かる
 ・固定資産税が高い


 利回りの下げ幅が、低いと見込んで長期でフルローンを組んだ場合、
 想定以上に家賃が下落すると、破綻してしまいます。

 購入金額が高いが故に、売却時も買い手も限られます。
 解体費用が高いため、更地にして売却したり、新築したり
 と言った出口も、木造よりは時間もお金も掛かります。


大家仲間から、自分で所有しているのRC物件の実例を
教えて頂きました。

◆1K物件の家賃下落率

 ・1年目~10年目までは、年平均1.5%
 ・11年目~20年目まで、年平均1.8%


  ※あくまでも、その大家さんの数字です

立地等にも大きく左右されますが、ここ数年の家賃相場の
状況を見ると、大げさな数字とは思えません。

今までは、RC1棟で表面利回り12%以上を目標に
物件を探してきましたが、これは怖い数字です。(°▽°;)

立地の良い場所を選んで、家賃の下落率がほとんどない
物件を選ばないと、12%程度の表面利回りでは、
10年持たずに、キャッシュアウトしてしまいます。(≧▼≦;)

ちなみに、実例の家賃下落率を教えてくれた大家さんは、
現在、そのRC1棟の利回りは、20%だそうです。(◎_◎;)


いくらで、買ってんのー!?

やっぱり、買う時が一番重要ですねー。
んー、2月にして、目標が..。

やっぱり、『デカブレ男』になってしまうのかー!


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コメント
Re: 次の目標は
Officerさん、コメントありがとうございます。

入札締め切り前の、「入れる or 入れない」は、NGです。
どちらにしても、他の方に、影響がでる可能性がありますので..。
そして、ほとんど仮称になっていないので、それもNGです。
[2010/02/08 00:38] URL | ともろう #- [ 編集 ]


NG連発でスミマセン。投稿は自分で削除しておきました。

となると、あの物件は・・・という種類の情報の書き込みもNGっぽいので自粛しときます。
[2010/02/08 19:14] URL | Officer #y8j/9w2E [ 編集 ]


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