すすめ!サラリーマン大家 明日に向かって不動産投資!!
全空の競売アパートを、オーバーローンで買いました。       現役サラリーマンの不動産投資日記。
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ともろう

Author:ともろう
ダイヤモンドZAi

現役サラリーマンの
ともろう です。

『ダイヤモンドZAi』
2010年7月号に、
掲載されました!

金無し、土地無し、コネもなし でしたが、オーバーローンで、アパートの大家になりました。

好きな言葉:
レバレッジ、キャッシュフロー、満室、焼肉

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物件購入地域の注意点
こんにちは、ともろう です。

人気ブログランキング 今日は、何位かな!?

先日、メルマガの部数が100部を超えました。ヾ( ̄∇ ̄)

まだまだ弱小メルマガですが、記念に先月書いた記事を
ご紹介したいと思います。

ブログでは、長くて読みづらいかも知れませんが、最後まで
読んでもらえると、うれしいです。


物件の購入を検討する場合、総合的には色々とポイントはありますが、
キャッシュフローに直接結びつく

 ・購入価格
 ・物件の状態(修繕の要否)
 ・今後の家賃相場


は、最重要ポイントです。

その中でも、収益不動産は「入居者が、入ってなんぼ」ですから、
『今後、いくらで貸せるのか?』は、非常に重要です。

「いくらで貸せるのか」によって、年間の最大収益が決まり
自分の欲しい利回りやキャッシュフローによって、購入金額
に指値する訳ですから、やっぱり『今後、いくらで貸せるのか?』
が、一番重要だと思います。

家賃は相場によって決まりますので、近隣の大家さんが
いくらで貸しているのかに、左右されます。

一昔前は、「管理会社にお任せの地主系大家さん」が多くて

 ・ずっと、新築時の高いままの家賃設定
 ・ろくにリフォームもせず、オンボロ
 ・敷金、礼金は絶対もらう


と言った方ばかりであれば、ちょっと差別化して競争力をあげれば、
同様の家賃で高い入居率を確保することが出来たと思います。

ですが最近は、「勉強している大家さん」が多くなってきていると思います。

もう「管理会社にお任せの地主系大家さん」は、すごい空室率
になっていたりで、正直ライバルと言う感じはしません。

逆に入らないので、手を掛けずに、家賃をどんどん下げていたり
するので、入居者の層が、かぶっていないように思います。

「勉強している大家さん」は、実際にライバルにはなるのですが
地元の方ばかりではありません。
仙台でも、首都圏や関西圏からの方も結構います。

最後は、入居率を上げるための対策として

 ・コストの安いリフォームやセルフリフォーム
 ・細かい入居者の動向・ニーズの変化の情報収集
 ・仲介業者とのパイプ


など、地元でないと、やりづらい点でホームアドバンテージがあり
地元と言うか、物件の場所に管理チームやネットワークを持っている
方が、断然有利になります。

数年前の書籍などの情報を元に、「管理会社にお任せの地主系大家さん」
がライバルだと思い、

 『簡単に入居させられるので、フルローンでも大丈夫』

と考えている方は、要注意です!(; ̄Д ̄)

景気が悪くなっているので、状況が一変している場合があります。

出身地や居住地域以外で、あまりその土地に明るくない場合、
物件を購入する際は、熟慮する必要があります。

今満室でも、必ず退去はあります!

物件購入は、ネット情報だけでもいけますが、
競争力を上げていくアクションは、ネット情報だけでは不足で
必ず現地のライブ情報が、必要となります。

『利回りがいいから..』と言って、土地勘のない「地方投資」は危険です!

購入前に、『満室にできるアクションが取れるか』を、
十分に考えることをお薦めします。


こんな書き方をしていますので、ブログより、ちょっと踏み込んだ内容、
表現になっています。

また明日、メルマガを発行します。
読者さんが多い方が、モチベーションが上がります。
今のところ、週に1回程度の発行となっていますので、
ご興味のある方は、登録してみて下さい。


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コメント

私も現在空いている部屋を埋めるべく、試行錯誤中です。

まずは管理会社さんや周辺業者さんとのパイプを太くしつつも
出来るセルフリフォームなどはやっていこう~っと。

皆さんのブログは勉強になりますね~、ホント。
[2010/03/22 00:31] URL | rem #- [ 編集 ]

不動産投資の良いところ
rem さん、コメントありがとうございます。
この時期は、大家さんは皆さんそうですよね。
でも、これが「買った後でも、努力の余地がある」不動産投資の良いところ、だと思っています。
お互いに頑張りましょう!

[2010/03/22 22:56] URL | ともろう #- [ 編集 ]


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